【正文】 個(gè)以上的所有權(quán)。如城市景觀和市政公用設(shè)施便屬于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)。 ? 合理有效清晰的產(chǎn)權(quán)，可以使人們各盡其能、各守其責(zé)、各得其利。 ? ? 物業(yè)的價(jià)格往往受其周圍其他建筑的影響。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或者其他用地 50年。 如車站 、 碼頭 、 醫(yī)院 、 學(xué)校等 。 第 36頁 （三）物業(yè)的分類 ? 居住物業(yè) 。 第 35頁 （二）物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別 ? （ 1） 適用范圍不同 ? 物業(yè)一般多指一個(gè)單項(xiàng)的 “ 物業(yè) ” 單位； ? 房地產(chǎn)是指一個(gè)國家 、 地區(qū)或一個(gè)城市所擁有的房地產(chǎn) 。 第 34頁 ? 完整地把握物業(yè)的概念 ， 需注意兩點(diǎn) : ? 第一 ， 物業(yè)的主體是建筑物 ， 輔助部分是配套的設(shè)備 、 設(shè)施與場地等 。 指配套的公用管 、 線 、 路 。 ? （ 2） 設(shè)備 。 物業(yè)的涵義應(yīng)該是指 real Property。 在香港從事私人樓宇 、 商業(yè)大廈和公共屋村管理的管理機(jī)構(gòu)人員組成都較少 ， 管理機(jī)構(gòu)將保安 、 清潔 、 維修等工作都以合同形式發(fā)包給專業(yè)公司 、 承包商去做 。 社會(huì)生產(chǎn)服務(wù)的內(nèi)容專業(yè)化 ， 服務(wù)水平才會(huì)有很大的提高 。 所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)就是要求企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模 ， 此時(shí)產(chǎn)品的單位成本最低 。 ? 。 ? ，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。全國物業(yè)管理企業(yè)已有 2萬多家，從業(yè)人員超過 200 萬，全國實(shí)行物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 30％。 第 24頁 ? 1994年 3月 ，建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，強(qiáng)調(diào)新建小區(qū)必須推行物業(yè)管理。 1984年末，廣州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)到東湖新村進(jìn)行考察，寫出論文 《城市住宅管理要向多層次的綜合服務(wù)與經(jīng)營管理型發(fā)展》 。 ? 在房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中 ， 由于普遍存在著 “ 重建設(shè) 、輕管理 ” 的傾向 。 長期實(shí)行 福利制低租金分配住房 的政策 。 1908年 ，成立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織 —— 芝加哥建筑物管理人員組織（ Chicago Building Managers Organization， CBMO） 。 希爾（ Octavia Hill） 的女土迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法 ， 出乎意料地收到了良好效果 ， 招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?， 這可以說是最早的 “ 物業(yè)管理 ” 。 【 CCTV《 中國財(cái)經(jīng)報(bào)道 》 ：買房陷阱知多少 】 ? （ 3）消費(fèi)環(huán)節(jié)。 ? 2023年 8月 31日以后 ， 國內(nèi)土地市場將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán) ， 國有土地使用權(quán)必須以公開招標(biāo) 、 拍賣 、 掛牌的方式出讓 。 ? 房地產(chǎn)業(yè) 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè) ，具體包括土地的開發(fā)經(jīng)營、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進(jìn)行的多種經(jīng)營管理等項(xiàng)工作。 是指物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。 ? 不動(dòng)產(chǎn)的廣義概念 還包括其他不能移動(dòng)的物體，如水壩、地下工程、港口等其它建筑 。 上海房價(jià)能否軟著陸 ? 【焦點(diǎn)訪談】：穩(wěn)定房價(jià)合民心 第 15頁 （一）房地產(chǎn)的涵義 ? 房地產(chǎn) 是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱 ，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)。這種 “ 炒房 ” 行為的直接結(jié)果，就是把地區(qū)的房價(jià)被人為地抬高了。但隨這種做法產(chǎn)生的問題值得反思。 ? 2023年 7月 13日，香港《南華早報(bào)》刊登了一篇題為《制造一個(gè)經(jīng)濟(jì)定時(shí)炸彈》的文章，以此來形容中國目前有 3萬多家房地產(chǎn)公司瘋狂 “ 炒地皮 ” 的現(xiàn)實(shí)。 ? 2023年 3月 5日，《華盛頓郵報(bào)》進(jìn)一步載文指出，中國房地產(chǎn)泡沫及其破裂，將可能引發(fā)中國銀行體系危機(jī)。 第 10頁 地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因 ? 一種畸形的“需求” ? “負(fù)翁”、“負(fù)婆”現(xiàn)象 ? 溫州炒房大軍的南征北戰(zhàn) ? 2023年 3月 15日時(shí)代商報(bào)報(bào)道，溫州人在沈陽買一套房子可拖進(jìn)銀行 2/3按揭。 ? 以上三項(xiàng)合計(jì)， 10年需建房為 60億平方米 ，才能滿足房地產(chǎn)市場需求。 如果 2023年我國城市化水平達(dá)到 40%， 全國城鎮(zhèn)比 2023年增加人口 ， 按每人住房 30平方米 （ 且按這些人現(xiàn)居住面積達(dá)人均 20平方米 ） 計(jì)算 ， 需要增加 12億平方米 。 如果 2023年我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到 30平方米 ， 即每人比 2023年提高 10平方米 ， 按 1999年底 ， 我國城鎮(zhèn)人口 ， 就需增加住房 。 ? 到 2023年底 ， 我國城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到 20平方米 。 ? 2023 年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。由于這一階層遠(yuǎn)較富裕階層人數(shù)為多，因此房價(jià)開始上揚(yáng)。 房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一段時(shí)間的低迷 。 ? 1993 年 “ 安居工程 ” 開始啟動(dòng) 。 ? 1987年 11月 26日 ， 深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地 。物業(yè)管理 第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物業(yè)管理與房地產(chǎn) 第 3頁 一、 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) ? 從 1978年 ， 房地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段： ? 第一階段： 理論突破與試點(diǎn)起步階段 （ 1978 至 1991 年 ） ? 1978年理論界提出了住房商品化 、 土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn) 。 ? 1984 年廣東 、 重慶開始征收土地使用費(fèi) 。 第 4頁 ? 第二階段： 非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（ 1992 至 1997 年 ） ? 1992 年房改全面啟動(dòng) ， 公有住房出售 ， 住房公積金制度全面推行 。 ? 1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后 ， 房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落 。 第 6頁 ? 第四階段： 價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段（ 2023 年以來） ? 2023年后，一些比較富裕的中產(chǎn)階級(jí)，由于受到富裕階層購房的示范效應(yīng)的影響，開始加入購房的行列。加上股市不振，大量資金涌入房地產(chǎn)。 ? 世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明 ， 在人均住房面積達(dá)到 30平方米之前 ， 會(huì)保持較旺盛的住房需求 。 第 8頁 住房建設(shè)自然需求的計(jì)算（ 2023— 2023年） ? 提高居住水平的影響 。 我國的城市化水平剛過 30%。 考慮到我國住房折舊一般會(huì)長于 40年 ， 只按每年折舊 1億平方米 ， 即 10年折舊 10億平方米 計(jì)算 。 ? 2023年 4月 11日，央行決定從 2023年 4月 25日起再提高存款準(zhǔn)備金率 ，即由現(xiàn)行的 7％提高到 ％。由于此過程中銀行實(shí)際在承擔(dān)著大部分風(fēng)險(xiǎn)，所以如果不及時(shí)控制，它最終將演變?yōu)橐粋€(gè)巨大的金融黑洞！ 第 11頁 境外對(duì)我國房地產(chǎn)過熱的注意 ? 早在 2023年 12月 ， 美國摩根士丹利就在一份研究報(bào)告中提醒 ， 中國有可能爆發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫危機(jī) 。截至 2023年 10月，在國內(nèi)銀行未償還的 ，約有 1/10陷在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其中 600億美元是向開發(fā)商提供的貸款，另有 900多億美元是住房抵押貸款。為了避免過去暗箱操作帶來的種種弊端，我國目前實(shí)行土地公開招標(biāo)拍賣。 這些投資購房者買了房子不是為了自用，而是通過出租或者二次出賣來賺取利潤。 ? 在《 2023中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，中國人民銀行警告說，去年以來持續(xù)至今的房地產(chǎn)熱已經(jīng)為中國樓市帶來很大的金融風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)主要包括： ? 房屋貶值 ? 開發(fā)商資金鏈斷裂 ? “假按揭”難以收回 ? 出讓土地的收入被挪作他用 第 14頁 ? 2023年 5月 11日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部門聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》。 ? 房屋和土地不可移動(dòng)，因此一般稱之為 不動(dòng)產(chǎn)。 ? 。 ? ? ? 第 17頁 （三）城市土地 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第 18頁