【正文】 一組工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預(yù)售。 1．土地的開發(fā)與經(jīng)營 2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 以出讓方式取得土地使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時 ， 應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ① 按照出讓合同約定 已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金 ， 并取得土地使用權(quán)證書； 8 9 ② 按照出讓合同約定進行投資開發(fā) ， 屬于 房屋建設(shè)工程的 ， 應(yīng) 完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上 ；屬于 成片開發(fā)土地 的 ， 依照規(guī)劃 對土地進行開發(fā)建設(shè) ， 完成供排水 、 供電 、 供熱 、 道路交通 、 通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施 、 公用設(shè)施的建設(shè) ， 達(dá)到場地平整 ， 形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 。 2023年 9月 2日，國稅總局發(fā)布的“中國納稅 500強”企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量僅占 %，納稅額僅占 %。 房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，造就了該行業(yè)中不勝枚舉的富豪。 福州市物價局 2023年在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本。經(jīng)測算，該市開發(fā)商的 利潤率平均約為 50%，最低的約 20%，最高的超過 90%。 一部“胡潤制造”的“ 2023中國大陸百富榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)老板竟然占到了４５％。 房地產(chǎn)業(yè)，被公認(rèn)為是造就富人最多的 暴利行業(yè)，卻成了稅收違法行為最嚴(yán)重的行業(yè) 。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的 ， 還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書 。成本核算的真實性和準(zhǔn)確性難以逐筆核實。 原因 建住房 [2023]217號規(guī)定：對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響 18 19 購房者中相當(dāng)一部分是個人，存在大量的現(xiàn)金交易 與其他行業(yè)相比，商品房的消費群體主要關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)證明的辦理結(jié)果，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取隱匿經(jīng)營收入等手段偷逃稅款開了方便之門。 （ 1）“以房換地”不計收入 （ 2）“以房抵欠”不計收入 20 21 （ 3）銀行按揭收入充抵借款少計收入 （ 4）代收代墊款項不計收入 （ 5）返租房款沖抵收入 瞞天過海式 —— 采取虛增成本手段偷逃所得稅 （ 1）采用混淆成本歸屬期、成本所屬項目的辦法，人為控制成本結(jié)轉(zhuǎn) 將不屬于某一項目的成本擠入該項目，提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，甚至重復(fù)計算結(jié)轉(zhuǎn)成本，空轉(zhuǎn)成本，調(diào)節(jié)利潤，少繳稅款。 存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 22 23 暗渡陳倉式 —— 利用關(guān)聯(lián)企業(yè)進行偷逃稅收。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 23 24 二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略 （一）從行業(yè)特點出發(fā)改進稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為 年度檢 查與開發(fā)項目檢查相結(jié)合 。 25 26 （ 1）從立項環(huán)節(jié)入手，到發(fā)展改革計劃委員會調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)批準(zhǔn)立項的全部開發(fā)項目及其開發(fā)量。 （ 1）向 發(fā)改委 采集開發(fā)項目批準(zhǔn)文號、建設(shè)單位、批復(fù)項目、投資概算、建設(shè)地址、項目備案號等立項批復(fù)信息。 （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 28 29 收集企業(yè)基本情況 主要了解： （ 1）企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)和經(jīng)營情況。 （ 6）以前年度接受審計和稅務(wù)檢查的情況； （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 29 30 收集開發(fā)項目的基本信息 （ 1）開發(fā)項目名稱； （ 2）項目坐落地址； （ 3）取得土地使用權(quán)方式和支付地價款； （ 4）支付的土地補償費、公共設(shè)施配套費等各項費用； （ 5）開發(fā)項目總建筑面積； （ 6）開發(fā)產(chǎn)品類型和各自建筑面積； （ 7）項目施工建筑總承包企業(yè)名稱； （ 8）建筑工程預(yù)（決）算金額； （ 9）項目可供銷售面積； （ 10）已銷售（含預(yù)售）房屋（土地）面積； （ 11）最低房屋銷售價格； （ 12）采取何種銷售方式； （ 13）已售房屋收取總價款等。 根據(jù)同行業(yè)同一性質(zhì)房產(chǎn)的成本構(gòu)成比例和平均建安成本比例，與企業(yè)的實際比例進行比較 2023年鹽城出臺了首個“官方版”房價構(gòu)成清單，涉及該市 2023年以來開盤的 97個樓盤。 房地產(chǎn)企業(yè) 成本構(gòu)成分析 （四）整體測算 33 34 通過相關(guān)費用追查開發(fā)項目的信息 土地契稅、土地出讓金、房屋產(chǎn)權(quán)交易費和配套費用（人防基建費、市政建設(shè)配套費、墻改費、公共建地費、渣土處理費、煤氣、天然氣集資費、規(guī)劃驗收費）房屋產(chǎn)權(quán)交易費等，都是按照一定比例征收的，可測算企業(yè)比例是否合理，通過與其他政府部門的信息共享，掌握企業(yè)情況是否屬實。 36 37 （七）重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查 房地產(chǎn)企業(yè)的會計的帳目，是不可信任的，房地產(chǎn)所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)。 與地稅部門核對企業(yè)開具預(yù)收房款的收據(jù)金額與申報的預(yù)售房款是否一致 39 40 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個問題 預(yù)售收入包括企業(yè)在取得 《 預(yù)售許可證 》 前向客戶收取的訂金或誠意金 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 規(guī)定： （ 1）預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用證；持有規(guī)劃許可證；預(yù)售房的投入的開發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上 . （ 2）開發(fā)商與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，并于簽約之日起 30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向房管部門備案。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個問題 41 42 銷售收入與預(yù)售收入的劃分是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起 30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。 外資企業(yè) 蘇國稅發(fā) [2023]62號 該省執(zhí)行的預(yù)計利潤率分為兩檔： 別墅、寫字樓、公寓、營業(yè)用房預(yù)計利潤率為 10%－ 20％； 普通住宅預(yù)計利潤率為 5%－ 10％。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個問題 48 49 關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問題 蘇地稅發(fā) [2023]120號 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)”，待產(chǎn)品完工后，必須向購買方開具“銷售不動產(chǎn)通用發(fā)票”。 與開發(fā)項目的 建筑規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地許可證、竣工驗收報告、施工圖設(shè)計文件審查意見或聯(lián)建協(xié)議 等資料進行核對，核實開發(fā)項目的開發(fā)面積情況。 到企業(yè)的售樓部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、企業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊，同企業(yè)“銷售收入”和“預(yù)收帳款”明細(xì)帳進行比對。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項不按規(guī)定計入經(jīng)營收入，而計入往來款項，造成少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅 56 57 價外費用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門 、 單位和企業(yè)收取的各種基金 、 費用和附加等 ，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的 ， 應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門 、 單位開具發(fā)票的 ， 可作為代收代繳款項進行管理 。 （二）銷售收入檢查的重點 58 59 以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報收入，造成少繳稅款 名為代建、實為銷售房地產(chǎn)，偷逃稅款。 （二）銷售收入檢查的重點 59 60 銀行按揭貸款資金不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實現(xiàn)。 《 中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng) ， 詳細(xì)記載借款人的借款金額 、 貸款期限 、 借款人及其配偶 的身份證號碼 。 （ 2）按照費用與收入配比的原則，為簡化計算，確定單位可售面積成本時，對房地產(chǎn)企業(yè)按政府拆遷辦法規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)安臵拆遷戶的面積，可從可售面積中剔除，將安臵標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積發(fā)生的有關(guān)開發(fā)成本，作為取得土地的費用，只就額外取得收入的面積計算單位成本。 ②投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企 案例： （二）銷售收入檢查的重點 65 66 視同銷售收入的稽查 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)將 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。 可銷售總面積 銷售成本 ＝ 已實現(xiàn)銷售的面積 可售面積單位工程成本 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指 已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本 ，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 （ 2） 同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的， 可以并為一個成本核算對象。 所以樓基座土地成本直接作為該樓的開發(fā)成本中的土地成本，對于其他土地成本可按各業(yè)主所購買房屋建筑面積與總可售面