【正文】 批、備案程序，依托社會綜合治稅網絡，采集涉稅信息 。這些關聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，達到偷逃稅收的目的。概括來看，主要有以下幾種形式： 移花接木式 —— 少計不計應稅營業(yè)收入偷逃稅收。 （三）房地產企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響 16 17 資金密集型產業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強烈的遲緩稅款繳納的意愿。 1．土地的開發(fā)與經營 2．房屋的開發(fā)與經營 《 城市房地產轉讓管理規(guī)定 》 以出讓方式取得土地使用權的 ， 轉讓房地產時 ， 應當符合下列條件： ① 按照出讓合同約定 已經支付全部土地使用權出讓金 ， 并取得土地使用權證書； 8 9 ② 按照出讓合同約定進行投資開發(fā) ， 屬于 房屋建設工程的 ， 應 完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上 ；屬于 成片開發(fā)土地 的 ， 依照規(guī)劃 對土地進行開發(fā)建設 ， 完成供排水 、 供電 、 供熱 、 道路交通 、 通信等市政基礎設施 、 公用設施的建設 ， 達到場地平整 ， 形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件 。 房地產行業(yè)的高利潤，造就了該行業(yè)中不勝枚舉的富豪。經測算，該市開發(fā)商的 利潤率平均約為 50%，最低的約 20%，最高的超過 90%。 房地產業(yè)，被公認為是造就富人最多的 暴利行業(yè)，卻成了稅收違法行為最嚴重的行業(yè) 。成本核算的真實性和準確性難以逐筆核實。 （三）房地產企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響 18 19 購房者中相當一部分是個人，存在大量的現(xiàn)金交易 與其他行業(yè)相比，商品房的消費群體主要關心的是產權證明的辦理結果，為房地產開發(fā)企業(yè)采取隱匿經營收入等手段偷逃稅款開了方便之門。 存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為 （四）房地產企業(yè)主要稅收違法行為 22 23 暗渡陳倉式 —— 利用關聯(lián)企業(yè)進行偷逃稅收。 25 26 （ 1）從立項環(huán)節(jié)入手，到發(fā)展改革計劃委員會調查房地產開發(fā)企業(yè)批準立項的全部開發(fā)項目及其開發(fā)量。 （二）拓展和完善調查取證的渠道和方法 28 29 收集企業(yè)基本情況 主要了解： （ 1）企業(yè)的業(yè)務性質、經營規(guī)模、組織機構和經營情況。 根據同行業(yè)同一性質房產的成本構成比例和平均建安成本比例，與企業(yè)的實際比例進行比較 2023年鹽城出臺了首個“官方版”房價構成清單，涉及該市 2023年以來開盤的 97個樓盤。 36 37 （七）重視房地產合同憑證的檢查 房地產企業(yè)的會計的帳目，是不可信任的，房地產所有的合同憑證是唯一稽查的依據。 （二）檢查中應當主要的幾個問題 41 42 銷售收入與預售收入的劃分是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產品實際銷售收入的毛利額。凡不符合規(guī)定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。 （二）檢查中應當主要的幾個問題 48 49 關于預售款使用票據問題 蘇地稅發(fā) [2023]120號 企業(yè)收取的開發(fā)產品預售收入（包括定金）使用地方稅務局監(jiān)制的“房地產開發(fā)銷售預收款憑據”，待產品完工后，必須向購買方開具“銷售不動產通用發(fā)票”。 到企業(yè)的售樓部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，結合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、企業(yè)負責協(xié)助辦理房屋產權的部門辦理房屋產權底冊，同企業(yè)“銷售收入”和“預收帳款”明細帳進行比對。 （二）銷售收入檢查的重點 58 59 以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產品少申報收入，造成少繳稅款 名為代建、實為銷售房地產，偷逃稅款。 《 中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知 》 商業(yè)銀行應將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當地人民銀行的信貸登記咨詢系統(tǒng) ， 詳細記載借款人的借款金額 、 貸款期限 、 借款人及其配偶 的身份證號碼 。 ②投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企 案例： （二）銷售收入檢查的重點 65 66 視同銷售收入的稽查 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)將 開發(fā)產品轉作固定資產 或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 可銷售總面積 銷售成本 ＝ 已實現(xiàn)銷售的面積 可售面積單位工程成本 房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產品銷售成本，是指 已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產品的成本 ，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。 所以樓基座土地成本直接作為該樓的開發(fā)成本中的土地成本，對于其他土地成本可按各業(yè)主所購買房屋建筑面積與總可售面積比例分配。 （ 2）檢查有無白條入賬現(xiàn)象 白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業(yè)普遍存在的問題。 但由于補償收入不屬于生產經營收入，不能開具發(fā)票，原占地機構收取補償款開具的收據可以作為稅前扣除的憑證。一方面無法提供真實工程項目的成本核算資料，也同時把應計入財務費用的利息費用計入工程項目成本，降低了成本利潤率，偷漏了土地增值稅。 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查 86 87 A、計入開發(fā)產品的借款利息費用的調整 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的 符合稅收規(guī)定的 借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查 89 90 國稅發(fā) 【 2023】 第 142號 可售單位工程成本費用 ＝可售總成本費用 247。 《 建設部關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知 》 （建住房? 2023? 44號） 房地產開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時，應當提供住宅質量保證書和使用說明書，并嚴格按照住宅質量保證書承諾的內容進行保修。 因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查 101 102 （四）廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費 的檢查 國稅發(fā) 【 2023】 89號 自 2023年 1月 1起房地產開發(fā)企業(yè)廣告費可在銷售收入 8%的比例內據實扣除，超過部分可無限期和以后年度結轉。 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查 98 99 國稅發(fā) ? 2023? 31號 房地產開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查 95 96 《 商品房銷售管理辦法 》 房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。 會計上往往會對公共配套設施費進行預提。 B、有無將應記入開發(fā)產品的開發(fā)成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查 79 80 （ 3）檢查配套設施成本結轉是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應根據實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤： ： A、屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結算的規(guī)定和其 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查 80 81 B、屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產品和未銷 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查 81 82 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查 73 74 審查成本計算是否正確 審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。有些企業(yè)甚至把歷年來所有工程開發(fā)工程成本，放在一個賬戶中進行核算，成本內容包羅萬象，時間范圍有始無終，而不是以項目為核算對象，進行明細核算，使確認當期單項工程開發(fā)成本失取了依據。 國稅發(fā) ? 2023? 31號 ①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定； ②由主管稅務機關參照同類開發(fā)產品市場公允價值確定； ③ 按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%(含 15%),具體由主管稅務機關確定。 （二）銷售收入檢查的重點 61 62 拆遷補償收入不按規(guī)定確認收入 房地產開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊居民區(qū)進行開發(fā)時，對原住戶普遍采用建成后新房等面積安臵，即“拆一還一，多增補價”的方式，如需增加面積則以市場價或優(yōu)惠價出售。雙方均發(fā)生了納稅義務，一方為銷售不動產，另一方為轉讓無形資產。 （ 5）根據發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進行核對，看開票金額與收取貨款金額是否一致。 核實納稅人實際參與開發(fā)的項目數量，各項目的開發(fā)地點，重點核對基本情況資料，與該項目的“竣工驗收證明書”、“土地規(guī)劃許可證”、“土地出讓（轉讓）合同”、“竣工驗收時間”等資料進行核對，對影響主營業(yè)務的有關問題進行審核。 （二）檢查中應當主要的幾個問題 46 4