【正文】 批、備案程序，依托社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，采集涉稅信息 。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，達(dá)到偷逃稅收的目的。概括來看，主要有以下幾種形式： 移花接木式 —— 少計(jì)不計(jì)應(yīng)稅營業(yè)收入偷逃稅收。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響 16 17 資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強(qiáng)烈的遲緩稅款繳納的意愿。 1．土地的開發(fā)與經(jīng)營 2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 以出讓方式取得土地使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ① 按照出讓合同約定 已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金 ， 并取得土地使用權(quán)證書； 8 9 ② 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā) ， 屬于 房屋建設(shè)工程的 ， 應(yīng) 完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上 ；屬于 成片開發(fā)土地 的 ， 依照規(guī)劃 對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè) ， 完成供排水 、 供電 、 供熱 、 道路交通 、 通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施 、 公用設(shè)施的建設(shè) ， 達(dá)到場(chǎng)地平整 ， 形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 。 房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，造就了該行業(yè)中不勝枚舉的富豪。經(jīng)測(cè)算，該市開發(fā)商的 利潤率平均約為 50%，最低的約 20%，最高的超過 90%。 房地產(chǎn)業(yè)，被公認(rèn)為是造就富人最多的 暴利行業(yè)，卻成了稅收違法行為最嚴(yán)重的行業(yè) 。成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性難以逐筆核實(shí)。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響 18 19 購房者中相當(dāng)一部分是個(gè)人，存在大量的現(xiàn)金交易 與其他行業(yè)相比，商品房的消費(fèi)群體主要關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)證明的辦理結(jié)果，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取隱匿經(jīng)營收入等手段偷逃稅款開了方便之門。 存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 22 23 暗渡陳倉式 —— 利用關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行偷逃稅收。 25 26 （ 1）從立項(xiàng)環(huán)節(jié)入手，到發(fā)展改革計(jì)劃委員會(huì)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)批準(zhǔn)立項(xiàng)的全部開發(fā)項(xiàng)目及其開發(fā)量。 （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 28 29 收集企業(yè)基本情況 主要了解： （ 1）企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)和經(jīng)營情況。 根據(jù)同行業(yè)同一性質(zhì)房產(chǎn)的成本構(gòu)成比例和平均建安成本比例，與企業(yè)的實(shí)際比例進(jìn)行比較 2023年鹽城出臺(tái)了首個(gè)“官方版”房?jī)r(jià)構(gòu)成清單，涉及該市 2023年以來開盤的 97個(gè)樓盤。 36 37 （七）重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查 房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)的帳目，是不可信任的，房地產(chǎn)所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 41 42 銷售收入與預(yù)售收入的劃分是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 48 49 關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問題 蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)”，待產(chǎn)品完工后，必須向購買方開具“銷售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票”。 到企業(yè)的售樓部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、企業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊(cè)，同企業(yè)“銷售收入”和“預(yù)收帳款”明細(xì)帳進(jìn)行比對(duì)。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 58 59 以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報(bào)收入，造成少繳稅款 名為代建、實(shí)為銷售房地產(chǎn)，偷逃稅款。 《 中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng) ， 詳細(xì)記載借款人的借款金額 、 貸款期限 、 借款人及其配偶 的身份證號(hào)碼 。 ②投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企 案例： （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 65 66 視同銷售收入的稽查 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開發(fā)企業(yè)將 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。 可銷售總面積 銷售成本 ＝ 已實(shí)現(xiàn)銷售的面積 可售面積單位工程成本 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指 已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本 ，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 所以樓基座土地成本直接作為該樓的開發(fā)成本中的土地成本，對(duì)于其他土地成本可按各業(yè)主所購買房屋建筑面積與總可售面積比例分配。 （ 2）檢查有無白條入賬現(xiàn)象 白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題。 但由于補(bǔ)償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營收入，不能開具發(fā)票，原占地機(jī)構(gòu)收取補(bǔ)償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。一方面無法提供真實(shí)工程項(xiàng)目的成本核算資料，也同時(shí)把應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息費(fèi)用計(jì)入工程項(xiàng)目成本，降低了成本利潤率，偷漏了土地增值稅。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 86 87 A、計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的借款利息費(fèi)用的調(diào)整 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 符合稅收規(guī)定的 借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 89 90 國稅發(fā) 【 2023】 第 142號(hào) 可售單位工程成本費(fèi)用 ＝可售總成本費(fèi)用 247。 《 建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知 》 （建住房? 2023? 44號(hào)） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書，并嚴(yán)格按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修。 因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 101 102 （四）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi) 的檢查 國稅發(fā) 【 2023】 89號(hào) 自 2023年 1月 1起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)可在銷售收入 8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過部分可無限期和以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 98 99 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 95 96 《 商品房銷售管理辦法 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。 會(huì)計(jì)上往往會(huì)對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行預(yù)提。 B、有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 79 80 （ 3）檢查配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅?： A、屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 80 81 B、屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 81 82 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 73 74 審查成本計(jì)算是否正確 審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。有些企業(yè)甚至把歷年來所有工程開發(fā)工程成本，放在一個(gè)賬戶中進(jìn)行核算，成本內(nèi)容包羅萬象，時(shí)間范圍有始無終，而不是以項(xiàng)目為核算對(duì)象，進(jìn)行明細(xì)核算，使確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本失取了依據(jù)。 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) ①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； ②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； ③ 按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%(含 15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 61 62 拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊居民區(qū)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對(duì)原住戶普遍采用建成后新房等面積安臵，即“拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)”的方式，如需增加面積則以市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷售不動(dòng)產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。 （ 5）根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進(jìn)行核對(duì)，看開票金額與收取貨款金額是否一致。 核實(shí)納稅人實(shí)際參與開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量，各項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)，重點(diǎn)核對(duì)基本情況資料，與該項(xiàng)目的“竣工驗(yàn)收證明書”、“土地規(guī)劃許可證”、“土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同”、“竣工驗(yàn)收時(shí)間”等資料進(jìn)行核對(duì)，對(duì)影響主營業(yè)務(wù)的有關(guān)問題進(jìn)行審核。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 46 4