【正文】 批、備案程序，依托社會綜合治稅網(wǎng)絡，采集涉稅信息 。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，達到偷逃稅收的目的。概括來看，主要有以下幾種形式： 移花接木式 —— 少計不計應稅營業(yè)收入偷逃稅收。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響 16 17 資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強烈的遲緩稅款繳納的意愿。 1．土地的開發(fā)與經(jīng)營 2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 以出讓方式取得土地使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時 ， 應當符合下列條件： ① 按照出讓合同約定 已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金 ， 并取得土地使用權(quán)證書； 8 9 ② 按照出讓合同約定進行投資開發(fā) ， 屬于 房屋建設工程的 ， 應 完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上 ；屬于 成片開發(fā)土地 的 ， 依照規(guī)劃 對土地進行開發(fā)建設 ， 完成供排水 、 供電 、 供熱 、 道路交通 、 通信等市政基礎(chǔ)設施 、 公用設施的建設 ， 達到場地平整 ， 形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件 。 房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，造就了該行業(yè)中不勝枚舉的富豪。經(jīng)測算，該市開發(fā)商的 利潤率平均約為 50%，最低的約 20%，最高的超過 90%。 房地產(chǎn)業(yè)，被公認為是造就富人最多的 暴利行業(yè)，卻成了稅收違法行為最嚴重的行業(yè) 。成本核算的真實性和準確性難以逐筆核實。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響 18 19 購房者中相當一部分是個人，存在大量的現(xiàn)金交易 與其他行業(yè)相比，商品房的消費群體主要關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)證明的辦理結(jié)果，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取隱匿經(jīng)營收入等手段偷逃稅款開了方便之門。 存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 22 23 暗渡陳倉式 —— 利用關(guān)聯(lián)企業(yè)進行偷逃稅收。 25 26 （ 1）從立項環(huán)節(jié)入手，到發(fā)展改革計劃委員會調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)批準立項的全部開發(fā)項目及其開發(fā)量。 （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 28 29 收集企業(yè)基本情況 主要了解： （ 1）企業(yè)的業(yè)務性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)和經(jīng)營情況。 根據(jù)同行業(yè)同一性質(zhì)房產(chǎn)的成本構(gòu)成比例和平均建安成本比例，與企業(yè)的實際比例進行比較 2023年鹽城出臺了首個“官方版”房價構(gòu)成清單，涉及該市 2023年以來開盤的 97個樓盤。 36 37 （七）重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查 房地產(chǎn)企業(yè)的會計的帳目，是不可信任的，房地產(chǎn)所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)。 （二）檢查中應當主要的幾個問題 41 42 銷售收入與預售收入的劃分是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。 （二）檢查中應當主要的幾個問題 48 49 關(guān)于預售款使用票據(jù)問題 蘇地稅發(fā) [2023]120號 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預售收入（包括定金）使用地方稅務局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預收款憑據(jù)”，待產(chǎn)品完工后，必須向購買方開具“銷售不動產(chǎn)通用發(fā)票”。 到企業(yè)的售樓部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、企業(yè)負責協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊，同企業(yè)“銷售收入”和“預收帳款”明細帳進行比對。 （二）銷售收入檢查的重點 58 59 以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報收入，造成少繳稅款 名為代建、實為銷售房地產(chǎn)，偷逃稅款。 《 中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 》 商業(yè)銀行應將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng) ， 詳細記載借款人的借款金額 、 貸款期限 、 借款人及其配偶 的身份證號碼 。 ②投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企 案例： （二）銷售收入檢查的重點 65 66 視同銷售收入的稽查 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)將 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 可銷售總面積 銷售成本 ＝ 已實現(xiàn)銷售的面積 可售面積單位工程成本 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指 已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本 ，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。 所以樓基座土地成本直接作為該樓的開發(fā)成本中的土地成本，對于其他土地成本可按各業(yè)主所購買房屋建筑面積與總可售面積比例分配。 （ 2）檢查有無白條入賬現(xiàn)象 白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題。 但由于補償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營收入，不能開具發(fā)票，原占地機構(gòu)收取補償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。一方面無法提供真實工程項目的成本核算資料，也同時把應計入財務費用的利息費用計入工程項目成本，降低了成本利潤率，偷漏了土地增值稅。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 86 87 A、計入開發(fā)產(chǎn)品的借款利息費用的調(diào)整 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 符合稅收規(guī)定的 借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 89 90 國稅發(fā) 【 2023】 第 142號 可售單位工程成本費用 ＝可售總成本費用 247。 《 建設部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知 》 （建住房? 2023? 44號） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時，應當提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書，并嚴格按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容進行保修。 因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 101 102 （四）廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費 的檢查 國稅發(fā) 【 2023】 89號 自 2023年 1月 1起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費可在銷售收入 8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過部分可無限期和以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 98 99 國稅發(fā) ? 2023? 31號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 95 96 《 商品房銷售管理辦法 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。 會計上往往會對公共配套設施費進行預提。 B、有無將應記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 79 80 （ 3）檢查配套設施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎(chǔ)設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤： ： A、屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 80 81 B、屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 81 82 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 73 74 審查成本計算是否正確 審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。有些企業(yè)甚至把歷年來所有工程開發(fā)工程成本，放在一個賬戶中進行核算，成本內(nèi)容包羅萬象，時間范圍有始無終，而不是以項目為核算對象，進行明細核算，使確認當期單項工程開發(fā)成本失取了依據(jù)。 國稅發(fā) ? 2023? 31號 ①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； ②由主管稅務機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； ③ 按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%(含 15%),具體由主管稅務機關(guān)確定。 （二）銷售收入檢查的重點 61 62 拆遷補償收入不按規(guī)定確認收入 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊居民區(qū)進行開發(fā)時，對原住戶普遍采用建成后新房等面積安臵，即“拆一還一，多增補價”的方式，如需增加面積則以市場價或優(yōu)惠價出售。雙方均發(fā)生了納稅義務，一方為銷售不動產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。 （ 5）根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進行核對，看開票金額與收取貨款金額是否一致。 核實納稅人實際參與開發(fā)的項目數(shù)量，各項目的開發(fā)地點，重點核對基本情況資料，與該項目的“竣工驗收證明書”、“土地規(guī)劃許可證”、“土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同”、“竣工驗收時間”等資料進行核對，對影響主營業(yè)務的有關(guān)問題進行審核。 （二）檢查中應當主要的幾個問題 46 4