【正文】 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務稽查應對培訓 得威財稅服務機構(gòu)（北京） 二 〇〇 七年七月 1 2 財富巨人，納稅侏儒 2023年開展的第一次全國經(jīng)濟普查報告：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率僅為 %，不管是凈資產(chǎn)回報率還是銷售利潤率都在 7%以下，在全國普查的 16個行業(yè)中銷售利潤率排在第 7位，僅為中游的水平。 福州市物價局 2023年在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本。經(jīng)測算，該市開發(fā)商的 利潤率平均約為 50%，最低的約 20%，最高的超過 90%。 2 3 2023年２月， 中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民（私）營企業(yè)研究會共同 發(fā)布的一份調(diào)查結(jié)果顯示：房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其他行業(yè)， 稅后凈利潤比處于第二位的電力煤氣業(yè)的利潤高１倍多，比平均水平高５倍。 其中，房產(chǎn)業(yè)的利潤率一般在 15％－ 30％之間；地產(chǎn)業(yè)利潤率更是高達 100％－ 300％。 房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，造就了該行業(yè)中不勝枚舉的富豪。 一部“胡潤制造”的“ 2023中國大陸百富榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)老板竟然占到了４５％。 在 2023年福布斯中國內(nèi)地富豪榜上，前 200人中有 64人來自房地產(chǎn)行業(yè)；在前 20名中，有 11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。 財富巨人，納稅侏儒 3 4 2023年，國稅總局公布的 2023年度“中國納稅 500強”企業(yè)排行榜中，前 300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)， 500強中也只有一家。 2023年 9月 2日，國稅總局發(fā)布的“中國納稅 500強”企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量僅占 %，納稅額僅占 %。 房地產(chǎn)業(yè)，被公認為是造就富人最多的 暴利行業(yè)，卻成了稅收違法行為最嚴重的行業(yè) 。 2023年國家稅務總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項檢查重點 ，這是全國第六次把房地產(chǎn)列為專項檢查的范圍，也說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關(guān)注。 財富巨人，納稅侏儒 4 5 本次培訓目的 針對行業(yè)特色 探討稽查策略 剖析稽查內(nèi)容 指導業(yè)務操作 關(guān)注涉稅事項 重點項目解析 5 6 本次培訓的內(nèi)容 一、房地產(chǎn)行業(yè)的 特點 及對稅收檢查的影響 二、房地產(chǎn)行業(yè)的 檢查策略 三、房地產(chǎn)行業(yè) 預售的檢查 四、房地產(chǎn)行業(yè) 收入的檢查 五、房地產(chǎn)行業(yè) 稅前扣除 的檢查 6 7 一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點及對稅收稽查的影響 （一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的 主要業(yè)務 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā) 審批過程及批件 （三）房地產(chǎn)企業(yè) 行業(yè)特點對稅收檢查的影響 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要 稅收違法行為 7 8 （一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務 房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟組織，是伴隨著我國土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以及城 (鎮(zhèn) )住宅商品化的推行而發(fā)展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造業(yè)有著一定相似之處，但又不同于這些產(chǎn)業(yè)，而形成一個獨立的行業(yè) —— 房地產(chǎn)業(yè)。 1．土地的開發(fā)與經(jīng)營 2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 以出讓方式取得土地使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時 ， 應當符合下列條件： ① 按照出讓合同約定 已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金 ， 并取得土地使用權(quán)證書； 8 9 ② 按照出讓合同約定進行投資開發(fā) ， 屬于 房屋建設(shè)工程的 ， 應 完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上 ；屬于 成片開發(fā)土地 的 ， 依照規(guī)劃 對土地進行開發(fā)建設(shè) ， 完成供排水 、 供電 、 供熱 、 道路交通 、 通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施 、 公用設(shè)施的建設(shè) ， 達到場地平整 ， 形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的 ， 還應當持有房屋所有權(quán)證書 。 3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā) 4．代建工程的開發(fā) （一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務 9 10 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 立項審批 由公司向建委提出立項申請，建委與發(fā)改委會簽審批文件，公司憑立項文件，向發(fā)改委申請投資計劃 立項批復 10 11 規(guī)劃審批 由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門負責，通常包括辦理“兩證一書” 即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖） （ 1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （ 2）城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補充合同 （ 3）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證 （ 4）土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費和開發(fā)費的依據(jù) ) （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 11 12 施工審批 房地產(chǎn)公司向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負責 （ 1）建委頒發(fā)的施工許可證 （ 2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 12 13 銷售審批 依據(jù) 《 商品房銷售管理辦法 》 、 《 城市商品房預售管理辦法 》 （ 1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預售）許可證，作為可售面積的依據(jù) （ 2）企業(yè)簽署的所有商品房預售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。 （ 3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗收備案表（確定開發(fā)成本的終止日） （ 4）房地產(chǎn)管理局測繪隊頒發(fā)的測繪明細等登記表 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 13 14 產(chǎn)權(quán)審批 商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證 房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù) 資料 ：房地產(chǎn)開發(fā)的法律程序、步驟和稅費 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 14 15 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響 房地產(chǎn)企業(yè)有非常特殊的行業(yè)特點必須認真分析研究，才能解剖稅收漏洞。 房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長，經(jīng)營業(yè)務復雜 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預售。成本核算的真實性和準確性難以逐筆核實。 15 16 經(jīng)營業(yè)務復雜 一是經(jīng)營業(yè)務的內(nèi)容復雜，囊括了征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售、售后服務等過程。 二是涉及面廣、經(jīng)濟往來對象多。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響 16 17 資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強烈的遲緩稅款繳納的意愿。 原因 建住房 [2023]217號規(guī)定：對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。 《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 》規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應不低于開發(fā)項目總投資的 30％ （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響 17 18 商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。 承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機、推土機等）。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響 18 19 購房者中相當一部分是個人，存在大量的現(xiàn)金交易 與其他行業(yè)相比，商品房的消費群體主要關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)證明的辦理結(jié)果，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取隱匿經(jīng)營收入等手段偷逃稅款開了方便之門。 產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補救措施 每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證，有一定的補救措施 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響 19 20 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運用“轉(zhuǎn)讓定價”的手法避稅。 房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅收手段花樣繁多，高招迭出，真可謂是“八仙過海，各顯神通”。概括來看，主要有以下幾種形式： 移花接木式 —— 少計不計應稅營業(yè)收入偷逃稅收。 （ 1）“以房換地”不計收入 （ 2）“以房抵欠”不計收入 20 21 （ 3）銀行按揭收入充抵借款少計收入 （ 4）代收代墊款項不計收入 （ 5）返租房款沖抵收入 瞞天過海式 —— 采取虛增成本手段偷逃所得稅 （ 1）采用混淆成本歸屬期、成本所屬項目的辦法，人為控制成本結(jié)轉(zhuǎn) 將不屬于某一項目的成本擠入該項目，提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，甚至重復計算結(jié)轉(zhuǎn)成本，空轉(zhuǎn)成本，調(diào)節(jié)利潤，少繳稅款。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 21 22 （ 2）不按規(guī)定核算資本性支出與經(jīng)營性支出 將應當在開發(fā)成本中核算的相關(guān)支出直接在期間費用中列支，混淆成本費用界限，減少當期應納稅所得額。 （ 3）購進土地“三通一平”后，進行虛假土地評估，虛增土地成本，并將虛增土地成本直接計入開發(fā)成本，侵蝕企業(yè)所得稅稅基。 偷梁換柱式 —— 將開發(fā)行為改頭換面為自建聯(lián)建行為逃避稅收。 存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 22 23 暗渡陳倉式 —— 利用關(guān)聯(lián)企業(yè)進行偷逃稅收。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)麼下?lián)碛辛艘恍┛毓苫蛉Y的建筑安裝公司、銷售公司和物業(yè)管理公司。 房地產(chǎn)開發(fā)集團公司采取將開發(fā)房屋的建安工程轉(zhuǎn)交給關(guān)聯(lián)的建筑公司承建，由關(guān)聯(lián)的銷售公司經(jīng)營其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)