【正文】 一部“胡潤制造”的“ 2023中國大陸百富榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)老板竟然占到了４５％。 福州市物價(jià)局 2023年在全國率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本。 2023年 9月 2日，國稅總局發(fā)布的“中國納稅 500強(qiáng)”企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量僅占 %，納稅額僅占 %。 房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長，經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個(gè)項(xiàng)目竣工辦理決算后才能計(jì)算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預(yù)售。 承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。 偷梁換柱式 —— 將開發(fā)行為改頭換面為自建聯(lián)建行為逃避稅收。對開發(fā)周期較長項(xiàng)目，分期作為檢查的重點(diǎn)。 （ 4）向 土地管理部門 采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位臵、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額等 （ 5）向 房產(chǎn)管理部門 采集房產(chǎn)位臵、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易信息，預(yù)售許可證發(fā)放的情況，以及涉及拆遷戶數(shù)、面積、補(bǔ)償款等開發(fā)成本情況。 31 32 （四）整體測算 由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。 35 36 （六）賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此應(yīng)考慮對與房地產(chǎn)公司往來賬賬載金額大、且業(yè)務(wù)往來頻繁的單位，進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。對取得預(yù)售許可證前、取得預(yù)售許可證十日后且未簽訂房屋預(yù)售合同的收款，要注意是否存在違規(guī)收取“誠意金”等認(rèn)購款的情況。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 44 45 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的問題 （ 1）經(jīng)濟(jì)適用房的批準(zhǔn)文件和證明材料 開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí) ,必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20%。 收集企業(yè)銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析比對，并將結(jié)果與申報(bào)、帳上記錄進(jìn)行核對 ,以確認(rèn)銷售（收入時(shí)間、數(shù)量、金額）準(zhǔn)確性、及時(shí)性。 如對某房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行檢查時(shí)， 發(fā)現(xiàn)該單位資金相當(dāng)困難，而與某建筑公司的往來賬戶“應(yīng)付賬款”卻一次性付清了所欠工程款 ，應(yīng)進(jìn)一步檢查。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 60 61 檢查人員也可以到當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢按揭貸款的發(fā)放情況 。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 69 70 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 （一）營業(yè)成本的檢查 可售面積單位工程成本 ＝ 成本對象總成本 247。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 72 73 舉例：同一開發(fā)項(xiàng)目中有多層和高層建筑 因?yàn)閲临Y源管理局確定各業(yè)主土地使用證書面積是按照樓基座面積為標(biāo)準(zhǔn) ,根據(jù)各業(yè)主所購買房屋建筑面積占該樓總建筑面積比例分配的。開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 78 79 對取得土地使用權(quán)的企業(yè)按照政府規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付給原土地使用機(jī)構(gòu)的補(bǔ)償費(fèi)用，可以作為土地價(jià)款的一部分計(jì)入開發(fā)成本或在建工程成本，并按房地產(chǎn)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定予以稅前扣除。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 83 84 （ 4）審查銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 84 85 常見問題： A、竣工待售甚至已售的房地產(chǎn)不及時(shí)進(jìn)行竣工決算。 計(jì)算公示中“成本對象總成本”一般指“開發(fā)成本” 科目未結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本前的期末余額按稅收政策調(diào)整后的計(jì)稅成本。 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例＝ 配套設(shè)施的概算數(shù) /預(yù)計(jì)完工年限來確認(rèn)每年的預(yù)提數(shù)。代收代繳的 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 94 95 “預(yù)提的維修基金不得扣除”的理解 預(yù)提的維修基金是指房地產(chǎn)企業(yè)按照銷售合同的約定計(jì)提的 未來質(zhì)量保證期限內(nèi)的修理修繕費(fèi)用 ，不是歸屬全體業(yè)主都說有并由住房管理中心代管的維修基金。 在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 外資企業(yè) 應(yīng)提供有關(guān)說明資料、內(nèi)部或外部鑒定證明；但不需報(bào)批。 因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑臵費(fèi)，計(jì)入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。 本期可列支工程成本費(fèi)用 =可售總成本費(fèi)用 /總可售面積 已售面積 +預(yù)提成本費(fèi)用 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 90 91 審查總出售面積的確定是否正確 國稅發(fā) 【 2023】 142號 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積 國稅發(fā) 【 2023】 31號 無明文規(guī)定， 企業(yè)會(huì)在 設(shè)計(jì)面積、建筑面積和實(shí)測面積 作文章。 案 例 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 88 89 注意外資房企業(yè)規(guī)定不同 國稅發(fā) 【 2023】 第 142號 企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。 C、重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。 其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象中； 共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 76 77 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對象。 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括 前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偂? 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 71 72 （ 1）一般的開發(fā)項(xiàng)目，以 每一獨(dú)立編制的概算或施工預(yù)算所列單項(xiàng)工程 為成本核算對象。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 67 68 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （ 1）收取的超面積安臵收入，應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 對假代建的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴(yán)格執(zhí)行代建的四個(gè)條件即： （ 1）以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)； （ 2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移； （ 3）與委托方事前簽訂委托代建合同； （ 4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。 （ 6）核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的銷售單價(jià)與同期市場價(jià)格相比是否異常 （一）銷售收入檢查的方法 55 56 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) “預(yù)收賬款”不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)利潤 將預(yù)收賬款的貸方明細(xì)與房屋銷售合同進(jìn)行比對，以確定是否有預(yù)收賬款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況； 分解售房款 房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括收取的小房款、停車位款等。 52 53 （ 2）從房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)部門收集各項(xiàng)目的建筑面積，與企業(yè)帳載面積和實(shí)地核對，以確認(rèn)銷售面積。 開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的 ， 不得低于 10％ 。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。 37 38 三、房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售的檢查 （一）預(yù)售收入的 檢查方法 （二）檢查中應(yīng)當(dāng) 注意的幾個(gè)問題 38 39 （一）預(yù)售收入的檢查方法 登陸 房產(chǎn)網(wǎng)查詢合同備案 情況，檢查預(yù)售收入是否納稅申報(bào)，結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品完工情況的檢查，審查是否及時(shí)轉(zhuǎn)為銷售收入 通過核對售房合同約定的收款方式，檢查企業(yè)預(yù)收房款是否全額入賬；采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，預(yù)售收入是否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。 南京市棲霞區(qū)日前發(fā)布的 《 2023年房地產(chǎn)價(jià)格管理情況分析 》 報(bào)告，官方版房價(jià)成本清單是這樣界定“商品房價(jià)格組成”的： （ 1）土地成本占到了 37%； （ 2）建安費(fèi)用約占總成本 28%； （ 3）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)約占 10%； （ 4）前期工程費(fèi)用和附屬公共配套設(shè)施費(fèi)各占 2%； （ 5）各項(xiàng)稅、費(fèi)及利潤約占 21%。 （ 2）企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)管理制度； （ 3）公司的重要會(huì)計(jì)政策的選擇； （ 4）企業(yè)會(huì)計(jì)銷售收入的確認(rèn)時(shí)限； （ 5）企業(yè)銷售成本的計(jì)算方法等。 （一）改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合 26 27 （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的審