【正文】 分，有訪問法、觀 察法、實驗法。如調(diào)研高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調(diào)研對象，往往這些大戶對住宅需求量、對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。它可以分為 3種：（ 1）隨機抽樣，即整體中所有個體都具有同等的機會被選作樣本；（ 2）分層隨機抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組中隨機抽取一定數(shù)量的樣本；（ 3）分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽取其中一部分作為樣本。即通過市場調(diào)研人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗來判斷由哪能些個體來作為樣本的一種方法；當(dāng)樣本數(shù)目不多，樣本的間的差異又較為明顯時，采用此法能起到一定效果。 設(shè)計調(diào)研表的步驟： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一是根據(jù)整個研究計劃的目的，明確列出調(diào)研表所需搜集的信息是什么。二是調(diào)研表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。調(diào)研表設(shè)計好之后，按照調(diào)研人員與被調(diào)研人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為 3種形式：一是答卷法。如定期詢問重點住戶對房產(chǎn)的設(shè)計、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺如何。 （ 2）實際痕跡測量法。有些購買者不愿透露他們 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察法只能觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動機等等，因此調(diào)研人員通常將 觀察法與其他方法組合起來使用。但是由于人力物力的限制，還有調(diào)研技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)研的規(guī)模： 樣本數(shù)的份量。反之，如果盡量增加調(diào)研的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)研者失去耐心，降低整個調(diào)研的可信度。資料搜集內(nèi)容包括基礎(chǔ)資料、土地使用法規(guī)資料、項目基地現(xiàn)狀資料、交通流量資料、人文社會經(jīng)濟資 料、公共設(shè)施資料、商圈資料、房地產(chǎn)市場景氣資料、銷售資料、競爭項目資料、租金資料。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當(dāng)程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進(jìn)交易成功。這種查證方式較費工夫，但不失為有效的交易資料探尋方法。交易資料一般必須是買賣雙方達(dá)成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。 (二 )基本資料的搜集 基本資料可分為初級（一手）資料及次級（二手）資料兩類。官方資料以統(tǒng)計類居多，學(xué)術(shù)單位以研究報告或論文居多，產(chǎn)業(yè)資料以房地產(chǎn)市場資料居多。 （四）項目 基地現(xiàn)狀資料的搜集 不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，都可以從下列的土地、建筑物及座落環(huán)境狀況，掌握土地的開發(fā)條件： 地形狀況 地上物狀況 鄰地狀況 基地四周道路、給排水狀況 附近公共設(shè)施及交通狀況。 交通流量 調(diào)研選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定區(qū)分，分別調(diào)研取樣，才能代表所有交通流量狀況。 ：區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了房地產(chǎn)產(chǎn)品價格及特性。 除了以上幾項因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進(jìn)行房地產(chǎn)項目定位時可供參考的資料。 公共設(shè)施用地的開發(fā)與使用對房地產(chǎn)開發(fā)胡重大影響。 商圈資料一般而言都沒有次級資料可供參考，而由項目個案負(fù)責(zé)人按調(diào)研目及預(yù)算，擬定調(diào)研計劃，再實地派人以調(diào)研、訪問或觀測等方式完成，如商圈內(nèi)居民生活型態(tài)或來商圈購物的商圈外居民消費型態(tài)的調(diào)研、商圈內(nèi)行業(yè)類別調(diào)研、商圈內(nèi)車流量調(diào)研 等。 匯率年增長率是預(yù)售市場景氣的同步、反向指標(biāo)。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預(yù)售項目主要的訴求重點對象。這類資料雖較易搜集，但在運用時應(yīng)查證其正確性，避免因被誤導(dǎo)而導(dǎo)致決策偏差。至于區(qū)域外的項目，即使是同類型的，也無需為競爭項目深入了解。 辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機構(gòu)聚集、商圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應(yīng)參考的條件，一般根據(jù)路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。 參考專業(yè)雜志的租金行情資料。以住宅而言，此外，是否提供家具等設(shè)備及有無包括地下室，其租金就大不相同，以辦公樓為例，有無附屬設(shè)施其租金也相差很多，是否一次支付高額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計價不同的原因。 進(jìn)行產(chǎn)品定位時，必須充分掌握競爭個案的相關(guān)資料，這從消級意義上講可避免競爭，積極而言則可由競爭對手的資料中，發(fā)掘潛在的競爭優(yōu)勢、機會及創(chuàng)意，以朔造本身產(chǎn)品的特色及競爭力。 分析與解釋：因絕大多數(shù)資料和搜集都來自二手資料，所以為保證資料的可靠性必須再次查詢，并針對所需的資料詳細(xì)記錄，如客戶所在區(qū)域、對面積大小的反應(yīng)、樓層等等，以便作進(jìn)一步深入分析及正確解釋。預(yù) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 計與購買現(xiàn)戶的客戶數(shù)量的比例、客戶對價格認(rèn)同程度等，都可反映廣告促銷方向的正確性、定價及產(chǎn)品的適合性。 （十）銷售資料的搜集 一個預(yù)售項目推出后是否銷售成功，依賴于其是否能充分了解市場，避免劣勢競爭，并能提供符合需求的產(chǎn)品及條件。因此房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)多關(guān)心政府的金融政策。針對商圈內(nèi)的人口密度、消費能力高低，以及人潮、交通流量等可將商圈區(qū)分為下列幾種類型： 鄰里中心型：大約半徑在一公里左右，一般稱為 “ 生活 商圈 ” 。在職業(yè)及行業(yè)類別比例閃焙可以區(qū)分生活形態(tài)及消費狀況。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會造成該區(qū)域?qū)鹑凇⒎?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因而不同。因此交通流量的多少，會影響商業(yè)的發(fā)展條件，我們在搜集交通流量資料時，應(yīng)掌握交通流量的主要內(nèi)容、運用經(jīng)濟有效的方法，并區(qū)分流量的時段差異，與能搜集真正有助 于項目定位的交通流量資料。交通流量因道路型態(tài)不同而有很大的差異，而道路型態(tài)與交通流量 有互為因果的關(guān)系存在。 在各種資料搜集上，可依照各種資料的性質(zhì)整理分析，如官方資料主要有經(jīng)濟狀況 統(tǒng)計、各項政策公告及政策法規(guī)執(zhí)行的狀況、建筑規(guī)劃及各項統(tǒng)計，而在學(xué)術(shù)研究類的報告中，主要有各項政府重要計劃的研究分析，及對當(dāng)前政策制度或特定主題的研究討論，例如經(jīng)濟適用住房政策的定位。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用，例如開發(fā)公司或代理公司每個項目方案的執(zhí)行過程報告或分析報告，如初期的土地購買評估報告、產(chǎn)品定位報告、銷售檢討報告、結(jié)案統(tǒng)計報告等，通常都是極有參慮價值的資料來源。如果能利用準(zhǔn)交易資料配合環(huán)境因素的比較分析，并運用房地產(chǎn)專業(yè)知識進(jìn)行研斷，必能使它成為具有很好利用價值的資料。但這種方式很難為開發(fā)商接受，因為他們往往會視此種交流與自業(yè)務(wù)有利害關(guān)系。一 個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。訪問者可以詢問交易當(dāng)事人，為什么會接受與其當(dāng)初的報價方案不同的成交結(jié)果，其所作決策是依據(jù)哪些理由。一般而言，深與廣二者就猶如 “ 魚與熊掌 ” ，二者難以兼得的。樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣方式，可能不具有代表性。例如研究廣告對銷售的影響，在其他因素不變情況下，銷售量增加就可以看成完全是廣告的影響造成的。在取得被調(diào)研者同意之后，用一定裝置記錄調(diào)研對象的某一行為。觀察法有下列 3種形式： （ 1）直接觀察法。然后還可針對某種重點調(diào)研對象進(jìn)行個別談話，深入調(diào)研。五是要注意問問題的方式。 三是按照問題的類型、難易程度，選擇題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）并安排好詢問問題的次序?？茖W(xué)設(shè)計調(diào)研表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣也分為 3種具體方法：（ 1）就便抽樣。從調(diào)查對象總體中抽取樣本的技術(shù)革新，就是抽樣技術(shù)。由于普查工作量很大，要耗費大量人力、物力、財力，調(diào)研周期較長，一般只在較小范圍內(nèi)采用。房地產(chǎn)市場預(yù)測報告既要有定性分析，也要有定量分析，盡量 做到數(shù)據(jù)真實準(zhǔn)確、論據(jù)充分可靠、建議切實可行。房地產(chǎn)市場預(yù)測的定量方法有回歸分析法、時間序列預(yù)測法等。要說明預(yù)測的對象，要達(dá)到的目的，預(yù)測的范圍，預(yù)測時間等。在應(yīng)用定性預(yù)測方法進(jìn)行房地產(chǎn)市場預(yù)測時，注要是憑借個人特別是專家的知識、經(jīng)驗和分析能力。 （二） 宏觀市場和微觀市場預(yù)測 宏觀市場預(yù)測是對整個市場的預(yù)測分析，涉及的范圍大，牽涉面廣。 實踐證明，有市場預(yù)測和無市場預(yù)測，預(yù)測是準(zhǔn)確與否，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的影響極大。 （二）房地產(chǎn)市場預(yù)測的作用 房地產(chǎn)市場預(yù)測是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)經(jīng)營計劃和進(jìn)行營銷決策的基礎(chǔ)。 對競爭產(chǎn)品的調(diào)研主要包括： (1)競爭產(chǎn)品的設(shè)計、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況； (2)競爭產(chǎn)品的市場定價及反應(yīng)狀況； (3)競爭產(chǎn)品的市場占有率； (4)消費者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。即整個地區(qū)市場，房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給變化趨勢、市場占有率；房地產(chǎn) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 市場的銷售狀況與銷售潛力；房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場空隙；有關(guān)同類產(chǎn)品價格水平的現(xiàn)狀和趨勢，最適合于客戶接受的價格策略；新產(chǎn)品定價及價格變動幅度等。對此，房地產(chǎn)市場需求調(diào)研主要包括如下方 面： (一 ) 房地產(chǎn)消費者調(diào)研 房地產(chǎn)消費市場容量調(diào)研，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費者的數(shù)量及其構(gòu)成。 (四 ) 社區(qū)環(huán)境調(diào)研 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。 (三 ) 社會文化環(huán)境調(diào)研 社會文化環(huán)境主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費觀念、消費心理及對生活的態(tài)度、對人生的價值取向等。具體包括： 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模，趨勢、速度和效益。 各級