房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查案例(完整版)
【正文】 50 根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第七十條之規(guī)定，對該企業(yè)偽稱燒賬抗拒檢查的行為，處５萬元罰款。 44（三） 查補(bǔ)稅款計(jì)算 由于該企業(yè)在收入、成本、費(fèi)用三個所得稅要素中均存在問題，檢查人員采取了重新計(jì)算應(yīng)納稅所得額比對的方法，計(jì)算查補(bǔ)稅款。帶著這些疑問，檢查人員來到了拆遷管理辦公室。經(jīng)了解， 2023年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場所，但是賬面并未體現(xiàn)該部分租金收入。167。該問題也需要在查賬階段，取證核實(shí)。對報表進(jìn)行了認(rèn)真全面的分析，然后微服私訪，深入到項(xiàng)目售樓部進(jìn)行調(diào)查，對樓盤銷售情況有了一個全面的了解。習(xí)慣上，對于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購的方式，稱作甲方供材。三、關(guān)鍵詞企業(yè)所得稅 少計(jì)收入 虛假發(fā)票 虛增成本 多列期間費(fèi)用 3偷稅手段收入方面 成本方面 成本計(jì)算方法 期間費(fèi)用代銷收入首付款建筑租金4偷稅手段收入方面 成本方面 成本計(jì)算方法 期間費(fèi)用成本成本成本5偷稅手段收入方面 成本方面 成本計(jì)算方法 期間費(fèi)用對象6偷稅手段少計(jì)收入 多列成本 成本計(jì)算方法 期間費(fèi)用 5種檢查方法檢查方法表分析查 調(diào)統(tǒng)應(yīng)用查78第一部分 四、基本概念 （一）建筑容積率 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。 容積率。其中都市花園一期建筑面積 10萬平方米，于 2023年竣工 ；都市花園二期建筑面積 10萬平方米，尚未竣工。因此，該企業(yè)存在稅前多列財務(wù)費(fèi)用的嫌疑，需要在檢查中進(jìn)一步核實(shí)取證。 167。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實(shí)，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了３戶購房戶，并作了詢問筆錄，證實(shí)了購房戶早在 2023年就已經(jīng)將首付款項(xiàng)交付給金海岸公司。針對 CTAIS系統(tǒng) “ 發(fā)票流向查詢 ” ，可以查詢?nèi)》秶鷥?nèi)商品銷售發(fā)票發(fā)票流向的功能，檢查人員采取了將所有的成本項(xiàng)目發(fā)票以明細(xì)表形式登記造冊的方式，分別錄入 CTAIS系統(tǒng)進(jìn)行查詢。40未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出（ 1）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)（ 2）41（ 1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出 根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，經(jīng)過調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè) 2023年初取得了兩年期開發(fā)項(xiàng)目貸款 9000萬元， 2023年和 2023年共多列支 “ 財務(wù)費(fèi)用－利息出 ” 。以上共應(yīng)補(bǔ)繳所得稅款 ，罰款 ，合計(jì)。 55三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析 （一）房地產(chǎn)企業(yè)由于其收入及成本構(gòu)成的復(fù)雜性決定了偷稅手段的復(fù)雜性，給房地產(chǎn)稅務(wù)稽查提出了更高的要求。 57 謝謝！58房地產(chǎn)所得稅檢查方法59第一部分清晰的理念 檢查人員始終要有清晰的理念，只有明確理念才能選用適當(dāng)?shù)幕榉椒?，取得事半功倍的效果。新企業(yè)所得稅申報表非常詳細(xì)，可以研究出很多內(nèi)容。銷售臺賬是比財務(wù)賬更加詳細(xì)的銷售情況明細(xì)。75三、收入檢查一般方法 （三）查 “ 其他應(yīng)付款 ” 科目 一般下設(shè)二級科目 “ 房款 ” 、 “ 訂金 ” 、 “定金 ” 、 “ 保證金 ” 、 “ 誠意金 ” 等都屬于預(yù)售收入。 新動向?yàn)閷㈩A(yù)售收入隱瞞在個人銀行卡上，給稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來了很大的難度。（要注意 13號令的前置條件） （ 2）外資企業(yè)超過兩年的應(yīng)付未付款項(xiàng)，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。88第四部分成本、費(fèi)用檢查89一、索取成本相關(guān)資料 索取企業(yè)合同臺賬及合同付款情況臺賬。3．到地稅機(jī)關(guān)去核實(shí)建安發(fā)票的真實(shí)性。 2．看是否有大額欠款，卻取得發(fā)票的情況，作為重點(diǎn)。檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否將未售部門的成本計(jì)入銷售成本，從而少繳企業(yè)所得稅。107 謝謝！演講完畢，謝謝觀看！。99第 二 步 由于人防工程改造的車庫不確權(quán)，因此用于出租、或者出售的車庫，賬目上往往不反映，而檢查車庫的做好辦法是去數(shù)數(shù)。94二、合法扣稅憑證檢查 （四）檢查真票虛開問題 4．評估報告列支成本問題 （ 1）以土地投資，被投資地產(chǎn)企業(yè)將土地價值按照評估價入賬。而以假票代替開具的方法，以躲避發(fā)票流向查詢。將工程決算書同企業(yè)實(shí)際列支的成本進(jìn)行核對。但如果項(xiàng)目在外地，隱瞞項(xiàng)目問題就很難在建設(shè)局、規(guī)劃局查出。81三、收入檢查一般方法 （九）到銀行去查按揭款情況 某企業(yè)采取偽造銷售合同的手段，隱瞞按借款，還聲稱自己是為了給用戶多貸款。如：簽訂了合同，每賣出一套房子，中介公司要 2%的手續(xù)費(fèi)，在 06年 12月 31日的憑證中，列支給中介公司傭金 72萬，而該公司僅申報 1800萬收入，隱瞞了另外的 1800萬。由于征管原因，此類問題的確存在。68一、售樓處檢查 （二）取得銷控表 69一、售樓處檢查 （三）及時亮明身份，突擊售樓部經(jīng)理的微機(jī)。例如：視同銷售、工資、廣告費(fèi)、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。這九種偷稅手段是房地產(chǎn)稽查中常見偷稅手法 ,通過對本案例的學(xué)習(xí) ,可以使檢查人員對一般的偷稅手段有感性認(rèn)識 ,增強(qiáng)稽查的針對性。49 根據(jù) 《 中華人民共和國發(fā)票管理辦法 》 第三十六條、 《 中華人民共和國發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則 》 第四十八條之規(guī)定，決定對該單位取得假發(fā)票的行為，責(zé)令限期改正，并處１萬
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