房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查案例(參考版)
2025-01-25 17:50本頁面
【正文】 107 謝謝！演講完畢，謝謝觀看！。104二、隱瞞收入、多列成本 采取多種方法以保證收入的完整性以及成本的真實性。101第 四 步 到物業(yè)公司去核對，到底有多少戶入住，到底有多少部車駐扎，進行地毯式核對。99第 二 步 由于人防工程改造的車庫不確權(quán)，因此用于出租、或者出售的車庫，賬目上往往不反映，而檢查車庫的做好辦法是去數(shù)數(shù)。檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否將未售部門的成本計入銷售成本，從而少繳企業(yè)所得稅。95三、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法檢查 （一）檢查是否混淆成本對象例如： 某地產(chǎn)公司共有二期開發(fā)項目，其中第一期已經(jīng)完工銷售，第二期尚處在預(yù)售階段，該企業(yè)將所有地價款均攤?cè)胍黄?，造成混淆成本對象? （ 2）自行評估，將土地價值按照評估以后的價值入賬。94二、合法扣稅憑證檢查 （四）檢查真票虛開問題 4．評估報告列支成本問題 （ 1）以土地投資，被投資地產(chǎn)企業(yè)將土地價值按照評估價入賬。 2．看是否有大額欠款，卻取得發(fā)票的情況，作為重點。同增值稅專用發(fā)票資金回流同樣的檢查方法。兩類問題應(yīng)當(dāng)區(qū)分處理。而以假票代替開具的方法，以躲避發(fā)票流向查詢。3．到地稅機關(guān)去核實建安發(fā)票的真實性。1．了解發(fā)票的版次，看是否有明顯的作廢票計入開發(fā)成本情況。90二、合法扣稅憑證檢查 （一）合法扣稅憑證的完整性檢查看開發(fā)成本科目借方對應(yīng)的原始憑證是否齊全，是否有白條或者無原始憑證列支成本情況。將工程決算書同企業(yè)實際列支的成本進行核對。88第四部分成本、費用檢查89一、索取成本相關(guān)資料 索取企業(yè)合同臺賬及合同付款情況臺賬。87三、收入檢查一般方法（十五）檢查以地換房在實際銷售階段是否納入銷售入。 當(dāng)銷售價格小于買斷價或基價時，應(yīng)當(dāng)按照買斷價格或者基價來處理，而不能按照銷售合同計稅。但如果項目在外地，隱瞞項目問題就很難在建設(shè)局、規(guī)劃局查出。（要注意 13號令的前置條件） （ 2）外資企業(yè)超過兩年的應(yīng)付未付款項，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。 2．工抵房問題。 但是這種方法見效的可能效比較小，因為實踐證明，沒有一定的力度，房管局是很難配合的。81三、收入檢查一般方法 （九）到銀行去查按揭款情況 某企業(yè)采取偽造銷售合同的手段，隱瞞按借款，還聲稱自己是為了給用戶多貸款。 新動向為將預(yù)售收入隱瞞在個人銀行卡上，給稅務(wù)機關(guān)帶來了很大的難度。如果有向非金融機構(gòu)的借款，一定要審查借款合同，看是否有利息發(fā)生，無利息發(fā)生的借款一般是假的。可以將應(yīng)繳營業(yè)稅除以 5％的稅率，得出總收入（總收入＝現(xiàn)房銷售收入＋預(yù)售收入＋租金收入），同企業(yè)所得稅納稅申報表、利潤表相核對，看是否有對稅務(wù)機關(guān)隱瞞收入的行為。如：簽訂了合同，每賣出一套房子，中介公司要 2%的手續(xù)費，在 06年 12月 31日的憑證中，列支給中介公司傭金 72萬，而該公司僅申報 1800萬收入，隱瞞了另外的 1800萬。75三、收入檢查一般方法 （三）查 “ 其他應(yīng)付款 ” 科目 一般下設(shè)二級科目 “ 房款 ” 、 “ 訂金 ” 、 “定金 ” 、 “ 保證金 ” 、 “ 誠意金 ” 等都屬于預(yù)售收入。在稽查實踐中發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)人為的將收取的預(yù)售款項分別在預(yù)收賬款同應(yīng)收賬款貸方反映。一般來說房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售銷售的模式，因此預(yù)收賬款科目是最重要的賬戶。由于征管原因，此類問題的確存在。銷售臺賬是比財務(wù)賬更加詳細的銷售情況明細。71二、財務(wù)部門檢查 （二）責(zé)令提供蓋著備案章的銷售合同 目前全國很多地方都已經(jīng)實行銷售合同網(wǎng)上備案，給銷售合同的核查提供了便利。70二、財務(wù)部門檢查 （一）責(zé)令提供發(fā)票購領(lǐng)本（包括收據(jù)）和所有發(fā)票。68一、售樓處檢查 （二）取得銷控表 69一、售樓處檢查 （三）及時亮明身份，突擊售樓部經(jīng)理的微機。新企業(yè)所得稅申報表非常詳細，可以研究出很多內(nèi)容。對該項目有基本的感性認(rèn)識，在房地產(chǎn)稅務(wù)檢查期間，項目所在地的查看應(yīng)當(dāng)是經(jīng)常性的，只有熟悉樓盤實際情況，才能結(jié)合財務(wù)資料，核對稅款繳納的真實性。61二、區(qū)分已完工項目還是未完工項目 要嚴(yán)格按照稅收政策（國稅發(fā) [2023]31號文件及國稅法 [2023]142號文件）規(guī)定判斷企業(yè)開發(fā)項目是否完工，然后再確定重點檢查方向。例如：視同銷售、工資、廣告費、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。 57 謝謝！58房地產(chǎn)所得稅檢查方法59第一部分清晰的理念 檢查人員始終要有清晰的理念，只有明確理念才能選用適當(dāng)?shù)幕榉椒ǎ〉檬掳牍Ρ兜男Ч?。房地產(chǎn)公司負擔(dān) %的建筑行業(yè)營業(yè)稅，可以扣除 33％的所得稅扣除成本，而建筑公司企業(yè)所得稅大部分為核定征收，決定了 “ 真票虛開 ” 有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟利益。 本案中，通過 CTAIS系統(tǒng) “ 發(fā)票流向查詢 ” 、地稅機關(guān)外調(diào)查詢，查明了金海岸公司利用假發(fā)票虛增成本的事實。這九種偷稅手段是房地產(chǎn)稽查中常見偷稅手法 ,通過對本案例的學(xué)習(xí) ,可以使檢查人員對一般的偷稅手段有感性認(rèn)識 ,增強稽查的針對性。 55三、企業(yè)所得稅檢查難點分析 （一）房地產(chǎn)企業(yè)由于其收入及成本構(gòu)成的復(fù)雜性決定了偷稅手段的復(fù)雜性，給房地產(chǎn)稅務(wù)稽查提出了更高的要求。本案中，金海岸公司 “ 虛列成本偷稅
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