【正文】 作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式比較省錢省力，而且可以重復觀察現(xiàn)場交通狀況。 （五）交通流量資料的搜集 交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地點的商業(yè)坐標提升。 （三）房地產(chǎn)法規(guī)資料的搜集 目前我國已出臺的有關(guān)房地產(chǎn)的法律主要有：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法、建筑法等。房地產(chǎn)開發(fā)商以往較依賴市場經(jīng)驗而較不注重方法，但因土地資源不限，市場競爭日益激烈，某些初級資料的使用性高、目的明確，若配合次級資料使用，可使開發(fā)商作出更正確的判斷。外部次級資料來源主要包括官方 、學術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。 次級資料 （ 1）內(nèi)部次級資料。主要有政府各類統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費者組織、咨詢機構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料，來自上級主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)，行業(yè)協(xié)調(diào)機構(gòu)的資料，一些專業(yè)和非專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致譜出房地產(chǎn)市場的基本行情。 準交易資料的搜集。房地產(chǎn) 同業(yè)間如果能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的次級進行交流，則大有裨益?？上蚱涮皆兘灰踪Y料作為再進一步查證的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出銷售或出租個案之前都預先做好市場調(diào)研工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大的參考價值。房地產(chǎn)市場上的中間商，具有促進交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場上十分活躍。在訪問中應盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導引出其他市場交易線索。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式或規(guī)劃設(shè)計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。 調(diào)研的深度。如果調(diào)研內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)研的本意。 樣本涵蓋面的廣度。 二、 調(diào)研規(guī)模與技術(shù)條件 作為一項了解消費者期望和購買行為的調(diào)研，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。實驗法是研究因果關(guān)系的一種重要方法。 調(diào)研人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。 （ 3）行為記錄法。調(diào)研消費者對本公司的信賴程度。這樣被調(diào)研者無壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)研效果也較理想。這種方法是市場調(diào)研人員借助電話來了解消費者意見的一種方法。市場調(diào)研人員與被調(diào)研人員進行面對面談話，如召開座會，大家暢所欲言。 （ 2）訪問法的形式。一個問題只代表一件事，只有一種答案。 設(shè)計調(diào)研表應注意下列事項：一是問題要短，因為較長的問題容易被調(diào)研者混淆。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費者擁有房子情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎金收入，消費者購買生活必需用品和一些耐用消費品以后隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費者目前是否有存款，并要了解消費者對購房的興趣、欲望以及了解消費者對住房的最低要求（設(shè)計方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當?shù)卣畬Ψ慨a(chǎn)的有關(guān)政策，銀行 金融系統(tǒng)對消費者購房的有關(guān)政策等。因此要想搞好調(diào)研，就必須設(shè)計好調(diào)研表。 （二） 按調(diào)研方法劃分 1． 訪問法 這是最常用的市場調(diào)研方法。（ 2）判斷抽樣。 非隨機抽樣是指市場調(diào)研人員在選取樣本是并不是隨機選取而是先確定某個標準，然后再選取樣本數(shù)。 隨機抽樣最主要的是特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，這們的事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)研的樣本 的結(jié)果來推斷母體的情況。 3．抽樣調(diào)研 抽樣調(diào)研就是從調(diào)查對象全體（總體）中選擇若干個具有代表性特征的方法。采用 這種調(diào)研方式，由于重點被調(diào)研的對象數(shù)目不多、企業(yè)可以用較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。如果把一個城市人口的年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、收入分布等情況系統(tǒng)調(diào)研了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。發(fā)現(xiàn)預測與現(xiàn)實不符，立即進行修改。 7．撰寫預測報告。 6．評價修正預測結(jié)果。即根據(jù)預測目標、資料、資料占有情況、準確度要求及 預測費用多少來選定。應包括具體內(nèi)容、人員、分工、資料搜集辦法、地點、時間安排等。 三、 地產(chǎn)市場預測對象的步驟 房地產(chǎn)預測的一般步驟如下（框圖見圖 22）： 1．確定預測對象和預測的目的。 定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用統(tǒng)計方法和數(shù)學模型，對市場發(fā)展趨勢進行數(shù)量分析的預 測方法。定性預測需要的數(shù)據(jù)少，比較簡單易行。微觀市場預測是指房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動范圍內(nèi)進行的市場預測，如房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的市場份額、價格變化等預測。這種預測是企業(yè)制定長期戰(zhàn)略目標的科學依據(jù)，長期預測的精確度很難把 握，難度也較大。 （一） 短期預測、中 期預測和長期預測 短期預測是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場營銷計劃的預測，由于房地產(chǎn)具有開發(fā)周期長的特點，因此這種短時期的預測主要用于制定月計劃、季度計劃、年度計劃，為日常的市場營銷工作服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過市場預測借助過去的市場信息資料對未來市場的發(fā)展趨勢進行預測，從而降低市場不確定性所帶來的風險。在市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，而 房地產(chǎn)市場又是瞬息萬變的，只有通過房地產(chǎn)市場預測，了解房地產(chǎn)市場動態(tài)和發(fā)展趨勢，根據(jù)市場需求來制定正確策略，才能提高企業(yè)的投資決策水平，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，避免盲目投資帶來的損失。其中，預測者的經(jīng)驗、知識、技巧以及采用的預測方法對信息的轉(zhuǎn)換起著重要的作用。促銷調(diào)研的主要內(nèi)容包括： (1)房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式，廣告媒介的比較、選擇； (2)房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定； (3)房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研； (4)房地產(chǎn)商品廣告計劃和預算的擬定； (5)房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇； (6)人員促銷的配備狀況； (7)各種營業(yè)推廣活動的租售績效。 對競爭企業(yè)的調(diào)研主要包括 (1)競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況； (2)競爭企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會信譽； (3)競爭企業(yè)所采用的市場營銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況； (4)對房地產(chǎn)企業(yè)未來市場競爭情況的分析、 預測等。 4. 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。它主要調(diào)研以下幾個方面： 。房地產(chǎn) 消費動機是激勵房地產(chǎn)消費者產(chǎn)生消費行為的內(nèi)在原因。房地產(chǎn)企業(yè)為了使其產(chǎn)品適銷對路，必須事先了解消費者的構(gòu)成、購買動力和購買行為特征，真正做到按照消費者的實際需求來進行企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動。 二、 房地產(chǎn)市場需求調(diào)研 房地產(chǎn)市場需求既可以是特定房地產(chǎn)市場需求的總和，也可以是專指對某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求數(shù)量。 消費者民族與宗教信仰、社會風俗等。而一些價值觀，是比較容易變化的，這也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的產(chǎn)品引進新的經(jīng)營思路創(chuàng)造了條件。 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)研。 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)。一般來說，對于經(jīng)濟發(fā)展快的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的前影也將十分廣闊，市場機會相對多。 政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢、政府的重大人事變動等。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地定級及地價政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。通常，房地產(chǎn)市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研．房地產(chǎn)市場需求調(diào)研．房地產(chǎn)市場供給調(diào)研和房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研四個方面的內(nèi)容。 在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)研部門必須提出若干建議方案寫出書面報告，提供給決策者。撰 寫調(diào)研報告應做到： (1)客觀、真實、準確地反映調(diào)研結(jié)果。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。 房地產(chǎn)市場調(diào)研中普通采用抽樣調(diào)研，即從被調(diào)研總體中選擇部分樣本進行調(diào)研，并用樣本特性推斷總體特性。 一項房地產(chǎn)市場調(diào)研工作至少應設(shè)計以下 4種調(diào)研表格： ，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)研日期等項目。為了證實此命題的正確與否，決定采用：計劃抽樣發(fā)，重點調(diào)研法，并配合個人訪問法的調(diào)研和電話調(diào)研法來進行調(diào)查研究。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一、 搜售信息資料 市場營銷調(diào)研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷的搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集。例如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子銷售不暢，什么原因呢？經(jīng)過分析先擬定問題產(chǎn)生的原因有兩點：一是國家宏觀控制，銀行收緊，消費者收入沒有好轉(zhuǎn)：另一是廣告效果不大，沒有引起消費者足夠的興趣，消費者儲蓄待購。調(diào)研表和問卷的設(shè)計既要具有科學性又要有藝術(shù)性，以利市場調(diào)研工作的條理化、規(guī)范化。 ，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面 積、建筑密度、土地使用權(quán)年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等。 五、 現(xiàn)場調(diào)研 要進行編輯整理。再次，要進行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。要十分重視調(diào)研報告的撰寫，并按時提交調(diào)研報告。在實際工作中可視具體情況，科學合理地靈活安排調(diào)研工作的內(nèi)容。但由于調(diào)研目的不同．調(diào)研時間限制，房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容也并非完全相同。 (一 ) 政治法律環(huán)境調(diào)研 政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)，包括： 各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針