【正文】 、土地評(píng)估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。 42 第九章 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 1 項(xiàng)目概況（引用規(guī)劃設(shè)計(jì)指引內(nèi)容） 1）項(xiàng)目背景資料 2）項(xiàng)目基本定位 3）項(xiàng)目環(huán)境資料 2 設(shè)計(jì)范圍、內(nèi)容及深度 設(shè)計(jì)范圍 根據(jù)總體規(guī)劃和開發(fā)要求確定設(shè)計(jì)范圍。 41 新技術(shù)、新材料的運(yùn)用 是否利用已經(jīng)經(jīng)過驗(yàn)證較成熟又經(jīng)濟(jì)實(shí)用的新技術(shù)、新材料。 平面設(shè)計(jì) 1）每種戶型的類型、面積是否合理； 2）戶型設(shè)計(jì)能否適應(yīng)與市場(chǎng)需求； 3）平面設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)合理； 4）是否符合現(xiàn)行的相關(guān)建筑規(guī)范幾法規(guī)（特別應(yīng)該重點(diǎn)審查消防、人防是否符合國(guó)家、地方的相關(guān)規(guī)定）。 40 4 建筑方案評(píng)審控制點(diǎn) 檢查方案是否符合國(guó)家的現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)、法律、標(biāo)準(zhǔn)。 建筑方案評(píng)審會(huì)議計(jì)劃應(yīng)至少提前一周通知參加人員，會(huì)議評(píng)審資料應(yīng)至少提前一天發(fā)放給參加評(píng)審會(huì)議的人員。 未能通過集團(tuán)公司審批時(shí)，應(yīng)重新組織規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和評(píng)審。 與會(huì)者就投標(biāo)方案發(fā)表意見，主持人應(yīng)注意控制討論范圍集中于《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表》中所列的條款，以便形成具有傾向性的專業(yè)意見。 評(píng)審會(huì)一般由總工程師負(fù)責(zé)主持，并指定專業(yè)人員 進(jìn)行記錄，總經(jīng)理辦公會(huì)成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價(jià)部相關(guān)人員及邀請(qǐng)的有關(guān)專家。 7 成果提交 時(shí)間、地點(diǎn)及聯(lián)系方式。公建配套發(fā)展應(yīng)與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 用地原有構(gòu)筑物、建筑物狀況 34 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 1 城市背景分析（詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)指引） 1）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2）主要銷售對(duì)象與需求人群分析 3）市場(chǎng)潛力與隱性商機(jī)分析 4）當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析 5）市民居住模式和出行方式分析 6）建筑文脈分 析 2 項(xiàng)目用地概況（詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)指引） 1）自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告 ? 空氣質(zhì)量 ? 噪聲水平 ? 水文情況 ? 地形地貌分析 ? 基地內(nèi)市政設(shè)施 2）項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析 ? 項(xiàng)目所處地段等級(jí) ? 出行可達(dá)性分析 ? 周邊土地與建筑 3）可利用資源分析 ? 交通資源 ? 城市配套服務(wù) ? 景觀與生態(tài)資源 4）用地原有構(gòu)筑物、建筑物情況 35 3 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)要求 開發(fā)目標(biāo) （如：項(xiàng)目初步定位、風(fēng)格主題、項(xiàng)目類型等） 1）客戶主流及檔次定位 2）產(chǎn)品構(gòu)成（高、中、低層比例） 3）戶型配置 4）分期開發(fā)的安排 經(jīng)營(yíng)要求（如：功能區(qū)域配置 及劃分） 4 規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則及要求 指導(dǎo)原則 1）符合城市規(guī)劃原則 2）符合項(xiàng)目初步定位原則 3）生態(tài)與可持續(xù)發(fā)展原則 4）整體規(guī)劃原則（與項(xiàng)目周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)和融合） 5）尊重和利用當(dāng)?shù)厝宋?、歷史、地理的原則 6）經(jīng)濟(jì)性原則 7）有利于物業(yè)管理的原則 具體要求（分概念規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃） 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求 住宅用地規(guī)劃要求 1）整個(gè)小區(qū)空間形態(tài)順應(yīng)主導(dǎo)風(fēng)向，充分考慮住宅群體通風(fēng)與防風(fēng)措施。） 2）周邊建筑調(diào)研（確認(rèn)建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認(rèn)周邊建筑物對(duì)本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面。 1）等高（等深）線地形圖、土壤土質(zhì) 2）保護(hù)保留植被、樹木明細(xì)與定位圖 3）保留保護(hù)古跡、建筑明細(xì)與定位圖 4）地質(zhì)構(gòu)造及地層、地層穩(wěn)定性和地震烈度等級(jí) 基地內(nèi)市政設(shè)施 表達(dá)要求： 資料來源于相關(guān)規(guī)劃文件，需現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。 空氣質(zhì)量 表達(dá)要求： 資料來源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和環(huán)保局?jǐn)?shù)據(jù)資料，實(shí)地踏勘的上風(fēng)空氣污染情況。） 城市背景分析 （說明：節(jié)錄《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》之相關(guān)內(nèi)容。 建筑設(shè)計(jì)細(xì)則 表達(dá)要求： 以城市背景與項(xiàng)目用地的分析報(bào)告為基礎(chǔ)資料，對(duì)檔次定位、主體風(fēng)格、主力戶型、環(huán)保節(jié)能和智能系統(tǒng)的實(shí)施加以說明，對(duì)建筑材料、部件產(chǎn)品的使用設(shè)想。 步行系統(tǒng)規(guī)劃 表達(dá)要求： 純步行系統(tǒng)分布（是否考慮絕對(duì)禁止機(jī)動(dòng)車穿行的地段，該地段應(yīng)具備的區(qū)域特點(diǎn)）、無障礙步行系統(tǒng)（是否考慮針對(duì)殘疾人、老人的無障礙環(huán)境設(shè)計(jì)及步行系統(tǒng)到達(dá)范圍的要求）。 26 是否需要初勘 委托測(cè)量 /初勘 測(cè)量或提供地形圖 /地質(zhì)初勘 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 Yes No No Yes 總經(jīng)理辦公會(huì)審批 總工辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)指引 總工 辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書/招標(biāo)文件 總經(jīng)理辦公會(huì)審批 通過招標(biāo)選擇委托設(shè)計(jì)單位 設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì) /調(diào)整 /提交規(guī)劃方案 總工辦接收方案 ,申請(qǐng)方案評(píng) 審 召開方案評(píng)審會(huì) 計(jì)劃配套部進(jìn)行規(guī)劃報(bào)批 通過 27 第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 No Yes No Yes 總工辦編制建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 總經(jīng)理辦公會(huì)審批 設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì) /設(shè)計(jì)修改，總工辦跟蹤設(shè)計(jì)質(zhì)量與進(jìn)度 總工辦接收方案，進(jìn)行初步審查 總工辦編制設(shè)計(jì)招標(biāo)文件，按照招標(biāo)程序選擇設(shè)計(jì)單位 通過 計(jì)劃配套部進(jìn)行方案報(bào)批，總工辦進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備 通過 召開方案評(píng)審會(huì) 申請(qǐng)方案評(píng)審 28 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 概念設(shè)計(jì)或深入設(shè) 計(jì) 總工 辦編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃 總經(jīng)理辦公會(huì)審查批準(zhǔn) 總工辦編制階段設(shè)計(jì)任務(wù)書 總經(jīng)理辦公會(huì)審查批準(zhǔn) 招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位 總工辦配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì) 接收階段設(shè)計(jì)成果 總工辦組織評(píng)審 施工圖設(shè)計(jì) 溝通修改，審查通過 進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì) 29 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 1 設(shè)計(jì)意向部分 總體開發(fā)設(shè)想 項(xiàng)目定位和開發(fā)計(jì)劃 表達(dá)要求： 道路系統(tǒng)與分期開發(fā)的關(guān)系、結(jié)合項(xiàng)目地塊價(jià)值分析的容積率分配計(jì)劃、關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)（自然環(huán)境利用等）的開發(fā)思路及成本測(cè)算、交通組織的設(shè)想等。 在施工圖設(shè)計(jì)及施工過程中，所有涉及規(guī)劃、建筑單體方案的原則性變更（調(diào)整），應(yīng)事先告知有關(guān)的工程、造價(jià)和營(yíng)銷管理部門，并且報(bào)工程副總審批。 5 其它設(shè)計(jì) 其它設(shè)計(jì)包括小區(qū)總體配套（建筑、景觀、裝修）設(shè)計(jì)，部分施工圖設(shè)計(jì)完善工作等，由總工辦負(fù)責(zé)組織完成，并必須執(zhí)行前述“一般規(guī)定”。 出正式施工圖前，總工辦應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù) 部門進(jìn)行施工圖審查，并按《施工圖審查基本要求》的規(guī)定執(zhí)行。 各階段方案審定后方可進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審定后，由總工辦組織編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及景觀環(huán)境概念方案設(shè)計(jì)任務(wù)書。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須執(zhí)行《規(guī)劃方案設(shè)計(jì)》作業(yè)流程及《規(guī)劃方案評(píng)審指引》 24 的規(guī)定，形成的設(shè)計(jì)成果由總經(jīng)理辦公會(huì)審批。 各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。 設(shè)計(jì)過程中，所有對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。 23 設(shè)計(jì)要求 總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開始前以書面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。 全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、 進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。 評(píng)審人員在會(huì)議最后做出書面的綜合評(píng)估意見、開發(fā)建議和 評(píng)審結(jié)論。 3 項(xiàng)目可行性評(píng)審決策會(huì)議 評(píng)審會(huì)計(jì)劃應(yīng)至少提前 3 天通知各與會(huì)人員，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。 擬開發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇； 3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模； 5）開發(fā)項(xiàng)目檔次； 6）目標(biāo)客戶選擇。 18 附表 2 投資收益分析 項(xiàng)目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項(xiàng) 目 序號(hào) 總金額 （萬元） 可售面積 （ M2） 單位金額 （元 /M2） 備 注 一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫(kù)收入 6 6 其他收入 7 二、各項(xiàng)支出總額 8 1 建造成本 9 土地價(jià)款支出 10 前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 11 主體建筑工程費(fèi) 12 主體安裝工程費(fèi) 13 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 14 智能化系統(tǒng) 15 園林環(huán)境工程費(fèi) 16 配套設(shè)施費(fèi) 17 其他建設(shè)工程支出 18 預(yù)備費(fèi) 19 2 銷售費(fèi)用 20 3 管理費(fèi)用 21 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 22 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 23 四、利潤(rùn)總額 24 減 :所得稅 25 五、凈利潤(rùn) 26 六、項(xiàng)目投資總額 27 七、 收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤(rùn)率 30 3 成本利潤(rùn)率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤(rùn)率 33 6 投資凈利率 34 19 附表 3 開發(fā)各期利潤(rùn)預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年 年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤(rùn)（元 /m2） 利潤(rùn)（萬元） 20 第 五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 1 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式和要求 項(xiàng)目立項(xiàng)的評(píng)審經(jīng)兩步 完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審和投資決策委員會(huì)的評(píng)審。 8 綜合分析與建議 優(yōu)勢(shì) 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)。 3）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。 4 市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35 年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)。 15 合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。 土地手續(xù) 征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。 規(guī)劃控制要點(diǎn) 1）總占地面積、代征地面積、凈用地面