【正文】 、土地評估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。 42 第九章 景觀設計任務書編制要點 1 項目概況（引用規(guī)劃設計指引內(nèi)容） 1）項目背景資料 2）項目基本定位 3）項目環(huán)境資料 2 設計范圍、內(nèi)容及深度 設計范圍 根據(jù)總體規(guī)劃和開發(fā)要求確定設計范圍。 41 新技術(shù)、新材料的運用 是否利用已經(jīng)經(jīng)過驗證較成熟又經(jīng)濟實用的新技術(shù)、新材料。 平面設計 1）每種戶型的類型、面積是否合理； 2）戶型設計能否適應與市場需求； 3）平面設計是否經(jīng)濟合理； 4）是否符合現(xiàn)行的相關(guān)建筑規(guī)范幾法規(guī)（特別應該重點審查消防、人防是否符合國家、地方的相關(guān)規(guī)定）。 40 4 建筑方案評審控制點 檢查方案是否符合國家的現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)、法律、標準。 建筑方案評審會議計劃應至少提前一周通知參加人員，會議評審資料應至少提前一天發(fā)放給參加評審會議的人員。 未能通過集團公司審批時，應重新組織規(guī)劃方案設計和評審。 與會者就投標方案發(fā)表意見，主持人應注意控制討論范圍集中于《項目規(guī)劃設計方案簡評表》中所列的條款，以便形成具有傾向性的專業(yè)意見。 評審會一般由總工程師負責主持，并指定專業(yè)人員 進行記錄，總經(jīng)理辦公會成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價部相關(guān)人員及邀請的有關(guān)專家。 7 成果提交 時間、地點及聯(lián)系方式。公建配套發(fā)展應與住宅建設同步進行。 用地原有構(gòu)筑物、建筑物狀況 34 第六章 規(guī)劃設計任務書編制要點 1 城市背景分析（詳見規(guī)劃設計指引） 1）城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2）主要銷售對象與需求人群分析 3）市場潛力與隱性商機分析 4）當?shù)仫L俗與人文分析 5）市民居住模式和出行方式分析 6）建筑文脈分 析 2 項目用地概況（詳見規(guī)劃設計指引） 1）自然環(huán)境調(diào)查報告 ? 空氣質(zhì)量 ? 噪聲水平 ? 水文情況 ? 地形地貌分析 ? 基地內(nèi)市政設施 2）項目用地城市區(qū)位價值分析 ? 項目所處地段等級 ? 出行可達性分析 ? 周邊土地與建筑 3）可利用資源分析 ? 交通資源 ? 城市配套服務 ? 景觀與生態(tài)資源 4）用地原有構(gòu)筑物、建筑物情況 35 3 項目開發(fā)目標及經(jīng)營要求 開發(fā)目標 （如：項目初步定位、風格主題、項目類型等） 1）客戶主流及檔次定位 2）產(chǎn)品構(gòu)成（高、中、低層比例） 3）戶型配置 4）分期開發(fā)的安排 經(jīng)營要求（如：功能區(qū)域配置 及劃分） 4 規(guī)劃設計指導原則及要求 指導原則 1）符合城市規(guī)劃原則 2）符合項目初步定位原則 3）生態(tài)與可持續(xù)發(fā)展原則 4）整體規(guī)劃原則（與項目周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)和融合） 5）尊重和利用當?shù)厝宋?、歷史、地理的原則 6）經(jīng)濟性原則 7）有利于物業(yè)管理的原則 具體要求（分概念規(guī)劃和詳細規(guī)劃） 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標要求 住宅用地規(guī)劃要求 1）整個小區(qū)空間形態(tài)順應主導風向，充分考慮住宅群體通風與防風措施。） 2）周邊建筑調(diào)研（確認建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認周邊建筑物對本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務等方面。 1）等高（等深）線地形圖、土壤土質(zhì) 2）保護保留植被、樹木明細與定位圖 3）保留保護古跡、建筑明細與定位圖 4）地質(zhì)構(gòu)造及地層、地層穩(wěn)定性和地震烈度等級 基地內(nèi)市政設施 表達要求： 資料來源于相關(guān)規(guī)劃文件，需現(xiàn)場核實。 空氣質(zhì)量 表達要求： 資料來源于當?shù)爻鞘薪y(tǒng)計信息年鑒和環(huán)保局數(shù)據(jù)資料，實地踏勘的上風空氣污染情況。） 城市背景分析 （說明：節(jié)錄《項目可行性研究報告》之相關(guān)內(nèi)容。 建筑設計細則 表達要求： 以城市背景與項目用地的分析報告為基礎資料，對檔次定位、主體風格、主力戶型、環(huán)保節(jié)能和智能系統(tǒng)的實施加以說明，對建筑材料、部件產(chǎn)品的使用設想。 步行系統(tǒng)規(guī)劃 表達要求： 純步行系統(tǒng)分布（是否考慮絕對禁止機動車穿行的地段，該地段應具備的區(qū)域特點）、無障礙步行系統(tǒng)（是否考慮針對殘疾人、老人的無障礙環(huán)境設計及步行系統(tǒng)到達范圍的要求）。 26 是否需要初勘 委托測量 /初勘 測量或提供地形圖 /地質(zhì)初勘 第二章 規(guī)劃方案設計作業(yè)流程 Yes No No Yes 總經(jīng)理辦公會審批 總工辦編制規(guī)劃設計指引 總工 辦編制規(guī)劃設計任務書/招標文件 總經(jīng)理辦公會審批 通過招標選擇委托設計單位 設計單位設計 /調(diào)整 /提交規(guī)劃方案 總工辦接收方案 ,申請方案評 審 召開方案評審會 計劃配套部進行規(guī)劃報批 通過 27 第三章 建筑方案設計作業(yè)流程 No Yes No Yes 總工辦編制建筑方案設計任務書 總經(jīng)理辦公會審批 設計單位進行建筑方案設計 /設計修改，總工辦跟蹤設計質(zhì)量與進度 總工辦接收方案，進行初步審查 總工辦編制設計招標文件，按照招標程序選擇設計單位 通過 計劃配套部進行方案報批，總工辦進行下一階段設計準備 通過 召開方案評審會 申請方案評審 28 第四章 景觀環(huán)境設計作業(yè)流程 概念設計或深入設 計 總工 辦編制景觀環(huán)境設計總體計劃 總經(jīng)理辦公會審查批準 總工辦編制階段設計任務書 總經(jīng)理辦公會審查批準 招標選擇設計單位 總工辦配合設計單位進行設計 接收階段設計成果 總工辦組織評審 施工圖設計 溝通修改，審查通過 進行下一階段設計 29 第五章 規(guī)劃設計指引編制要點 1 設計意向部分 總體開發(fā)設想 項目定位和開發(fā)計劃 表達要求： 道路系統(tǒng)與分期開發(fā)的關(guān)系、結(jié)合項目地塊價值分析的容積率分配計劃、關(guān)注點設計（自然環(huán)境利用等）的開發(fā)思路及成本測算、交通組織的設想等。 在施工圖設計及施工過程中，所有涉及規(guī)劃、建筑單體方案的原則性變更（調(diào)整），應事先告知有關(guān)的工程、造價和營銷管理部門，并且報工程副總審批。 5 其它設計 其它設計包括小區(qū)總體配套（建筑、景觀、裝修）設計，部分施工圖設計完善工作等，由總工辦負責組織完成，并必須執(zhí)行前述“一般規(guī)定”。 出正式施工圖前，總工辦應組織相關(guān)業(yè)務 部門進行施工圖審查，并按《施工圖審查基本要求》的規(guī)定執(zhí)行。 各階段方案審定后方可進行下一階段設計。 項目修建性詳細規(guī)劃方案審定后，由總工辦組織編制景觀環(huán)境設計總體計劃及景觀環(huán)境概念方案設計任務書。 規(guī)劃設計方案必須執(zhí)行《規(guī)劃方案設計》作業(yè)流程及《規(guī)劃方案評審指引》 24 的規(guī)定，形成的設計成果由總經(jīng)理辦公會審批。 各階段設計成果審查均必須包括經(jīng)濟性的審查，規(guī)劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內(nèi)。 設計過程中，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。 23 設計要求 總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。 全面優(yōu)化、規(guī)范設計管理活動流程和操作規(guī)范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態(tài)下進行，是項目開發(fā)過程中保證設計質(zhì)量、 進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。 評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和 評審結(jié)論。 3 項目可行性評審決策會議 評審會計劃應至少提前 3 天通知各與會人員，并隨附《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。 擬開發(fā)項目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇； 3）項目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開發(fā)項目規(guī)模； 5）開發(fā)項目檔次； 6）目標客戶選擇。 18 附表 2 投資收益分析 項目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項 目 序號 總金額 （萬元） 可售面積 （ M2） 單位金額 （元 /M2） 備 注 一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7 二、各項支出總額 8 1 建造成本 9 土地價款支出 10 前期開發(fā)準備費 11 主體建筑工程費 12 主體安裝工程費 13 社區(qū)管網(wǎng)工程費 14 智能化系統(tǒng) 15 園林環(huán)境工程費 16 配套設施費 17 其他建設工程支出 18 預備費 19 2 銷售費用 20 3 管理費用 21 4 財務費用 22 5 營業(yè)稅金及附加 23 四、利潤總額 24 減 :所得稅 25 五、凈利潤 26 六、項目投資總額 27 七、 收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤率 30 3 成本利潤率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34 19 附表 3 開發(fā)各期利潤預測 經(jīng)濟指標 年 年 年 合 計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤（元 /m2） 利潤（萬元） 20 第 五章 項目立項評審決策指引 1 項目可行性評審方式和要求 項目立項的評審經(jīng)兩步 完成，包括總經(jīng)理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。 8 綜合分析與建議 優(yōu)勢 從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 2）項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。 3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。 4 市場分析 區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 35 年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢。 15 合作方式及風險評估 合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。 土地手續(xù) 征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。 規(guī)劃控制要點 1）總占地面積、代征地面積、凈用地面