【正文】 亂，不能提供有關(guān)施工鑒證單據(jù)；167。 施工單位與發(fā)票開具、工程價(jià)款結(jié)算單位不一致；167。 簽訂總包合同，列支大宗自購(gòu)的建造材料。等等。內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收差異第十章 其它稅種稽查方法第一節(jié) 土地使用稅 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)包括與其不可分割的附屬設(shè)施占地。即對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的馬路、綠化用地、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、自行車棚等公共設(shè)施用地均應(yīng)征稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)及出售不同期間土地使用稅的納稅人和計(jì)稅依據(jù)不同：第一節(jié) 土地使用稅 ① 在開發(fā)建設(shè)期間，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自土地管理部門批準(zhǔn)其開發(fā)建設(shè)始至開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目完工（含竣工）止。在此開發(fā)建設(shè)期間應(yīng)按其全部占用土地面積計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ② 在項(xiàng)目完工后至房地產(chǎn)全部出售期間，對(duì)未出售部分和已經(jīng)出售部分，應(yīng)合理分?jǐn)傆?jì)算繳納土地使用稅。167。 財(cái)稅 [2023]186號(hào)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第二節(jié) 房產(chǎn)稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房在未售出前對(duì)外出租、出借，或轉(zhuǎn)為自用，是否按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前用于出租的，其會(huì)計(jì)核算是否正確，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是否正確，是否足額申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。167。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 (國(guó)稅發(fā) [2023]89號(hào) )規(guī)定： 167。 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 （一）購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。　?。ǘ┵?gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！　。ㄈ┏鲎?、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。167。 財(cái)稅［ 2023］ 181號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知167。 　一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。167。 　　上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。167。 　　167。 二、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：167。 　　 1．工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的 50—60% 作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。167。 　　應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值 ［ 1(10%—30%) ］ ％。167。 　　 2．商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的 70—80 ％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。167。 　　應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值 ［ 1(10%—30%) ］ ％。167。 　　房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。167。 　　 3．對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。167。 　　三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。167。 　　四、本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行， 《 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定 》 （［ 86］財(cái)稅地字第 008號(hào)）第十一條同時(shí)廢止。167。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問(wèn)題的通知 (國(guó)稅發(fā) 【 2023】 第 44號(hào) 2023年 1月 1日起執(zhí)行 ) 167。 一、關(guān)于利用人防工程免征城市房地產(chǎn)稅問(wèn)題 為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，對(duì)外商投資企業(yè)利用人防工程中的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，可比照 《 關(guān)于檢發(fā)＜關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定＞、＜關(guān)于車船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定 、（財(cái)政部稅務(wù)總局 [1986]財(cái)?shù)囟愖?08號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，暫不征收房產(chǎn)稅。 167。 二、關(guān)于出租柜臺(tái)征收城市房地產(chǎn)稅問(wèn)題 出租房屋以優(yōu)先從租計(jì)征城市房地產(chǎn)稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內(nèi)的柜臺(tái)出租給其他經(jīng)營(yíng)者等并收取租金的，應(yīng)按租金計(jì)征城市房地產(chǎn)稅。凡按租金計(jì)征的房產(chǎn)稅稅額超過(guò)按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征的，按租金收入計(jì)征城市房地產(chǎn)稅；未超過(guò)的，按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征。 對(duì)外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過(guò)程中搭建臨時(shí)鋪面出租經(jīng)營(yíng)的，如果房地產(chǎn)管理部門對(duì)該臨時(shí)鋪面不予確定產(chǎn)權(quán)，企業(yè) “ 固定資產(chǎn) ” 帳上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對(duì)該出租經(jīng)營(yíng)用的臨時(shí)鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。建造的商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營(yíng)用的臨時(shí)鋪面，無(wú)論如何計(jì)帳，是否確定產(chǎn)權(quán)，均應(yīng)照章征收城了房地產(chǎn)稅。 167。 三、關(guān)于外籍個(gè)人購(gòu)置的房產(chǎn)免征城市房地產(chǎn)稅問(wèn)題 外籍個(gè)人（包括華僑，港、澳、臺(tái)同胞）購(gòu)置的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)，可比照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第五條的有關(guān)規(guī)定，暫免征城市房地產(chǎn)稅。 第三節(jié) 印花稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂的商品房銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、勘探設(shè)計(jì)合同、借款合同等是否按規(guī)定繳納印花稅。167。 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知財(cái)稅[2023]162號(hào)規(guī)定：167。 一、對(duì)納稅人以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅?！　《?、對(duì)發(fā)電廠與電網(wǎng)之間、電網(wǎng)與電網(wǎng)之間 (國(guó)家電網(wǎng)公司系統(tǒng)、南方電網(wǎng)公司系統(tǒng)內(nèi)部各級(jí)電網(wǎng)互供電量除外 )簽訂的購(gòu)售電合同按購(gòu)銷合同征收印花稅。電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅?！　∪?、對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。　　四、對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。第四節(jié) 個(gè)人所得稅 發(fā)放的各種名目的獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、實(shí)物以及其他應(yīng)稅收入是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。重點(diǎn)檢查企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和個(gè)人投資者取得實(shí)物分配、以明顯偏低價(jià)格購(gòu)買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)稅行為。核對(duì)企業(yè)銷售部銷售人員業(yè)績(jī)考核表，檢查房地產(chǎn)企業(yè)售樓人員的獎(jiǎng)勵(lì)提成是否足額繳納個(gè)人所得稅。第五節(jié) 契稅重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從 2023年 1月 1日開始是否到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納取得土地環(huán)節(jié)的契稅；申報(bào)繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)是否正確：出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其計(jì)稅價(jià)格是否為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益；第五節(jié) 契稅以協(xié)議方式出讓的，其計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，是否依法繳納契稅。第十一章 稅務(wù)稽查取證要求 167。 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查證據(jù)的收集途徑167。 第二節(jié) 稅務(wù)案件證據(jù)應(yīng)當(dāng)遵循的原則和要求167。 第三節(jié) 證明主體及程序的具體要求第十二章 稅務(wù)稽查難點(diǎn)問(wèn)題 167。 第一節(jié) 銷售收入確認(rèn)問(wèn)題167。 第二節(jié) 關(guān)于大配套設(shè)施費(fèi)用能否預(yù)提問(wèn)題167。 第三節(jié) 不合規(guī)票據(jù)列支開發(fā)成本問(wèn)題167。 第四節(jié) 可銷售面積的確認(rèn)問(wèn)題167。 第五節(jié) 土地增值稅的清算問(wèn)題167。 第六節(jié) 假按揭征稅問(wèn)題167。 第七節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 Thank You !謝 謝！主講人簡(jiǎn)介大連市地稅局檢查處 王友炎聯(lián)系電話： 13134114992電子郵件： 演講完畢，謝謝觀看！