【正文】 亂，不能提供有關施工鑒證單據；167。 施工單位與發(fā)票開具、工程價款結算單位不一致；167。 簽訂總包合同，列支大宗自購的建造材料。等等。內、外資房地產企業(yè)的稅收差異第十章 其它稅種稽查方法第一節(jié) 土地使用稅 對房地產開發(fā)企業(yè)征收土地使用稅的計稅依據應包括與其不可分割的附屬設施占地。即對住宅小區(qū)內的馬路、綠化用地、商業(yè)網點、自行車棚等公共設施用地均應征稅。房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設及出售不同期間土地使用稅的納稅人和計稅依據不同：第一節(jié) 土地使用稅 ① 在開發(fā)建設期間，是指房地產開發(fā)企業(yè)自土地管理部門批準其開發(fā)建設始至開發(fā)建設項目完工（含竣工）止。在此開發(fā)建設期間應按其全部占用土地面積計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ② 在項目完工后至房地產全部出售期間，對未出售部分和已經出售部分，應合理分攤計算繳納土地使用稅。167。 財稅 [2023]186號財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知規(guī)定：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第二節(jié) 房產稅房地產開發(fā)企業(yè)的商品房在未售出前對外出租、出借，或轉為自用，是否按規(guī)定繳納房產稅；房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前用于出租的，其會計核算是否正確，房產稅的計稅依據是否正確，是否足額申報繳納房產稅。167。 國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知 (國稅發(fā) [2023]89號 )規(guī)定： 167。 鑒于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。 （一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。　?。ǘ┵徶么媪糠?，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。　?。ㄈ┏鲎?、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。167。 財稅［ 2023］ 181號 財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知167。 　一、凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。167。 　　上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。167。 　　167。 二、自用的地下建筑，按以下方式計稅：167。 　　 1．工業(yè)用途房產，以房屋原價的 50—60% 作為應稅房產原值。167。 　　應納房產稅的稅額 =應稅房產原值 ［ 1(10%—30%) ］ ％。167。 　　 2．商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的 70—80 ％作為應稅房產原值。167。 　　應納房產稅的稅額 =應稅房產原值 ［ 1(10%—30%) ］ ％。167。 　　房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。167。 　　 3．對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。167。 　　三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。167。 　　四、本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行， 《 財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 》 （［ 86］財稅地字第 008號）第十一條同時廢止。167。 國家稅務總局關于外商投資企業(yè)征收城市房地產稅若干問題的通知 (國稅發(fā) 【 2023】 第 44號 2023年 1月 1日起執(zhí)行 ) 167。 一、關于利用人防工程免征城市房地產稅問題 為鼓勵利用地下人防設施，對外商投資企業(yè)利用人防工程中的房屋進行經營活動的，可比照 《 關于檢發(fā)＜關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定＞、＜關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 、（財政部稅務總局 [1986]財?shù)囟愖?08號）的有關規(guī)定，暫不征收房產稅。 167。 二、關于出租柜臺征收城市房地產稅問題 出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內的柜臺出租給其他經營者等并收取租金的，應按租金計征城市房地產稅。凡按租金計征的房產稅稅額超過按房產價值計征的，按租金收入計征城市房地產稅；未超過的，按房產價值計征。 對外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨時鋪面出租經營的，如果房地產管理部門對該臨時鋪面不予確定產權，企業(yè) “ 固定資產 ” 帳上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對該出租經營用的臨時鋪面暫不征收城市房地產稅。建造的商品房交付使用后依舊保留的出租經營用的臨時鋪面，無論如何計帳，是否確定產權，均應照章征收城了房地產稅。 167。 三、關于外籍個人購置的房產免征城市房地產稅問題 外籍個人（包括華僑，港、澳、臺同胞）購置的非營業(yè)用房產，可比照《中華人民共和國房產稅暫行條例》第五條的有關規(guī)定，暫免征城市房地產稅。 第三節(jié) 印花稅 房地產開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂的商品房銷售（預售）合同、建筑安裝合同、勘探設計合同、借款合同等是否按規(guī)定繳納印花稅。167。 《 財政部 國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知財稅[2023]162號規(guī)定：167。 一、對納稅人以電子形式簽訂的各類應稅憑證按規(guī)定征收印花稅?！　《?、對發(fā)電廠與電網之間、電網與電網之間 (國家電網公司系統(tǒng)、南方電網公司系統(tǒng)內部各級電網互供電量除外 )簽訂的購售電合同按購銷合同征收印花稅。電網與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅?！　∪?、對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅?！　∷摹ι唐贩夸N售合同按照產權轉移書據征收印花稅。第四節(jié) 個人所得稅 發(fā)放的各種名目的獎金、補貼、實物以及其他應稅收入是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。重點檢查企業(yè)經營者和個人投資者取得實物分配、以明顯偏低價格購買本企業(yè)開發(fā)產品等應稅行為。核對企業(yè)銷售部銷售人員業(yè)績考核表，檢查房地產企業(yè)售樓人員的獎勵提成是否足額繳納個人所得稅。第五節(jié) 契稅重點檢查房地產開發(fā)企業(yè)從 2023年 1月 1日開始是否到稅務機關申報繳納取得土地環(huán)節(jié)的契稅；申報繳納契稅的計稅依據是否正確：出讓國有土地使用權的，其計稅價格是否為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益；第五節(jié) 契稅以協(xié)議方式出讓的，其計稅價格為成交價格，包括土地出讓金、土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益；先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，是否依法繳納契稅。第十一章 稅務稽查取證要求 167。 第一節(jié) 房地產行業(yè)稅務稽查證據的收集途徑167。 第二節(jié) 稅務案件證據應當遵循的原則和要求167。 第三節(jié) 證明主體及程序的具體要求第十二章 稅務稽查難點問題 167。 第一節(jié) 銷售收入確認問題167。 第二節(jié) 關于大配套設施費用能否預提問題167。 第三節(jié) 不合規(guī)票據列支開發(fā)成本問題167。 第四節(jié) 可銷售面積的確認問題167。 第五節(jié) 土地增值稅的清算問題167。 第六節(jié) 假按揭征稅問題167。 第七節(jié) 股權轉讓不征營業(yè)稅問題 Thank You !謝 謝！主講人簡介大連市地稅局檢查處 王友炎聯(lián)系電話： 13134114992電子郵件： 演講完畢，謝謝觀看！