【正文】 如檢查某房地產公司的安康花園項目，企業(yè)賬面配套設施僅有幼兒園和居委會、配電室等，而經實地檢查發(fā)現有 1000平方米商業(yè)門臉已對外出租（出租收入已按規(guī)定申報納稅），經進一步詢問會計承認了將成本已計入開發(fā)成本，造成多轉成本，少納所得稅 330000元的事實。五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查8485（ 4）審查銷售成本的結轉是否正確國稅發(fā) 〔 2023〕 31號 開發(fā)產品完工后應在規(guī)定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規(guī)定將其調整為計稅成本。  五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查8586常見問題： A、竣工待售甚至已售的房地產不及時進行竣工決算。一方面無法提供真實工程項目的成本核算資料，也同時把應計入財務費用的利息費用計入工程項目成本，降低了成本利潤率，偷漏了土地增值稅。由此造成稅務機關無法準確地稽征企業(yè)所得稅、土地增值等各種稅款。 B、有無將應記入開發(fā)產品的開發(fā)成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。 C、重點審查開發(fā)產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查8687（ 5）稅前扣除的銷售成本是否進行會計和稅法差異的調整國稅發(fā) 〔 2023〕 31號 開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品成本、 開發(fā)產品會計成本與計稅成本 、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本的界限。 計入開發(fā)產品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應以稅收規(guī)定為準進行調整。 計算公示中 “ 成本對象總成本 ” 一般指 “ 開發(fā)成本 ” 科目未結轉銷售成本前的期末余額按稅收政策調整后的計稅成本。 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查8788 A、計入開發(fā)產品的借款利息費用的調整國稅發(fā) 〔 2023〕 31號 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的 符合稅收規(guī)定的 借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。 案 例 ：五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查8889 B、預提費用的納稅調整國稅發(fā) 〔 2023〕 31號 計入開發(fā)產品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產品成本。 會計上往往會對公共配套設施費進行預提。 案 例 ：  五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查8990注意外資房企業(yè)規(guī)定不同國稅發(fā) 【 2023】 第 142號 企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務機關審核同意后執(zhí)行。 蘇國稅發(fā) 【 2023】 62號 預提的配套設施費與實際發(fā)生的配套設施費的差額，在配套設施工程結束當年調整成本費用。 配套設施費預提比例＝ 配套設施的概算數 /預計完工年限來確認每年的預提數。五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查9091國稅發(fā) 【 2023】 第 142號 可售單位工程成本費用 ＝可售總成本費用 247。 總可售面積 可售總成本費用是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業(yè)為開發(fā)建設工程而發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用。 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。 本期可列支工程成本費用 =可售總成本費用 /總可售面積 已售面積 +預提成本費用 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查9192審查總出售面積的確定是否正確國稅發(fā) 【 2023】 142號 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積國稅發(fā) 【 2023】 31號 無明文規(guī)定， 企業(yè)會在 設計面積、建筑面積和實測面積 作文章。 （ 1）熟悉商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤 規(guī)則 （ 2） 注意私改規(guī)劃提高 “ 容積率 ” 增加銷售面積的行為 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查9293 私改規(guī)劃提高 “ 容積率 ” 是房地產企業(yè)暴利黑幕手法之一，住宅樓規(guī)定得比較死，不好見縫插 “ 樓 ” ，更多的開發(fā)商就將目光盯在了商住樓、公寓樓、高檔別墅等項目上面，以盡可能擴大建筑面積。五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查9394（二）共用部位、共用設施設備維修基金的檢查 房地產開發(fā)企業(yè)按照有關法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因對已售開發(fā)產品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用。五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查9495維修基金的管理 模式稅收政策的規(guī)定 開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。  五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查9596 “ 預提的維修基金不得扣除 ” 的理解 預提的維修基金是指房地產企業(yè)按照銷售合同的約定計提的 未來質量保證期限內的修理修繕費用 ，不是歸屬全體業(yè)主都說有并由住房管理中心代管的維修基金。 《 建設部關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知 》 （建住房 〔2023〕 44號） 房地產開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時，應當提供住宅質量保證書和使用說明書，并嚴格按照住宅質量保證書承諾的內容進行保修。凡未按規(guī)定提供住宅質量保證書、使用說明書或者未按住宅質量保證書的承諾進行保修的，房地產開發(fā)主管部門要依據 《 房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》 進行處罰。 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查9697 《 商品房銷售管理辦法 》 房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于 《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。 在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。 因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查9798（三）土地閑置費的檢查 《 城市房地產開發(fā)管理暫行辦法 》 、 《 閑置土地處理辦法 》 規(guī)定： 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)，超出轉讓合同約定的動工日期 1年未動工開發(fā)，可以 征收相當于土地使用權出讓金的20％的土地閑置費，滿 2年未動工開發(fā)，可以無償收回土地使用權五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查9899財基字 [1995]938號 以出讓方式取得土地使用權的企業(yè)，因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑置費，或因滿 2年未動工開發(fā)，被政府有關部門無償收回土地使用權而造成的損失，企業(yè)可計入當期管理費用。五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查99100國稅發(fā) 〔 2023〕 31號 房地產開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。 由此可見，上述規(guī)定與稅法所規(guī)定的 “ 計入成本對象的施工成本 ” 差異較大，應關注由此引起的暫時性差異的納稅調整問題。 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查100101（三）成本對象報廢或毀損損失 國稅發(fā) 〔 2023〕 31號 成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規(guī)定直接在當期扣除。 稅法上的這一規(guī)定實際上是借鑒了企業(yè)在建工程業(yè)務會計處理的規(guī)定（見 《 企業(yè)會計制度 》 第 32條）五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查101102國家稅務總局令第 13號（內資企業(yè)） 在建工程和工程物資損失包括企業(yè)已經發(fā)生的因停建、廢棄和報廢、拆除在建工程項目以及因此而引起的相應工程物資報廢或削價處理等發(fā)生的損失。 外資企業(yè) 應提供有關說明資料、內部或外部鑒定證明；但不需報批。五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查102103（四）廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費 的檢查國稅發(fā) 【 2023】 89號 自 2023年 1月 1起房地產開發(fā)企業(yè)廣告費可在銷售收入 8%的比例內據實扣除，超過部分可無限期和以后年度結轉。五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查103104國稅發(fā) 〔 2023〕 31號 （ 1）開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。  （ 2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過 3個納稅年度。 五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查五、房地產行業(yè)稅前扣除的檢查104105演講完畢，謝謝觀看！