【正文】 97第五部分項(xiàng)目所在地檢查要點(diǎn)98第一步 不妨到樓盤所在地 “ 云中漫步 ” ，作用：第一，可以發(fā)現(xiàn)違章建筑，比如某電子城，賬目上只有 5層，結(jié)果實(shí)地查看有 6層，另外一層用于了出租。92二、合法扣稅憑證檢查 （三）假票檢查新動(dòng)向 目前很多省份在網(wǎng)上可以驗(yàn)證發(fā)票的真?zhèn)?，因此一些供貨商采取發(fā)票真實(shí)領(lǐng)用，并未開具。（國(guó)稅發(fā) 〔 1999〕 195號(hào)文件）85三、收入檢查一般方法 （十三）建設(shè)局、規(guī)劃局檢查項(xiàng)目情況 看是否有企業(yè)財(cái)務(wù)賬目上有明顯的漏項(xiàng)情況。 尤其還要注意 “其他應(yīng)付款科目 ”是否有大額借款隱瞞收入問題76三、收入檢查一般方法 （四）查是否存在支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用 如果有支付的傭金發(fā)生，意味著肯定有預(yù)售收入。66第三部分收入檢查67一、售樓處檢查 （一）先以購(gòu)樓人員的名義，到售樓處，詢問一些事情，尤其是查驗(yàn)是否有個(gè)人卡收取房款的情況，要求給房地產(chǎn)商打款，掌握其個(gè)人卡或賬外賬號(hào)。 本案中，地產(chǎn)開發(fā)公司共采取了九種偷逃稅手段少繳企業(yè)所得稅：隱瞞預(yù)售收入、隱瞞首付款、違章建筑租金隱瞞收入、多列材料成本、多列建安費(fèi)、偽造拆遷協(xié)議、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用不資本化、預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)。42（ 1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出 根據(jù) 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 （國(guó)稅發(fā)[2023]84號(hào)文）第三十五條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本該企業(yè) 2023年、 2023年所有樓盤均未完工，因此其利息支出不應(yīng)當(dāng)記入 “ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ” 在稅前直接列支，而應(yīng)當(dāng)列入開發(fā)成本，都市花園一期兩年共應(yīng)攤?cè)肜①Y本化支出 。從而對(duì)該項(xiàng)少記收入問題取得了確鑿證據(jù)。23 該企業(yè) 202 2023年列支業(yè)務(wù)招待費(fèi) 255萬(wàn)元。樓面地價(jià)為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價(jià)為檢查人員分析成本的項(xiàng)目。10第一部分 (三 )甲方供材 在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。根據(jù)國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文件第八條規(guī)定，預(yù)售階段不允許扣除廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。 31（３）現(xiàn)場(chǎng)核查 違章建筑收租金 為了解樓盤建設(shè)情況，檢查人員來到了項(xiàng)目所在地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，意外的發(fā)現(xiàn)，有一座商務(wù)樓居然比施工圖多出了一層。 43（ 2）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi) 根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，檢查人員對(duì)預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)的問題，進(jìn)行了調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)在預(yù)售階段列支廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)共計(jì) 255萬(wàn)元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬(wàn)元。這九種偷稅手段是房地產(chǎn)稽查中常見偷稅手法 ,通過對(duì)本案例的學(xué)習(xí) ,可以使檢查人員對(duì)一般的偷稅手段有感性認(rèn)識(shí) ,增強(qiáng)稽查的針對(duì)性。68一、售樓處檢查 （二）取得銷控表 69一、售樓處檢查 （三）及時(shí)亮明身份，突擊售樓部經(jīng)理的微機(jī)。如：簽訂了合同，每賣出一套房子，中介公司要 2%的手續(xù)費(fèi)，在 06年 12月 31日的憑證中，列支給中介公司傭金 72萬(wàn)，而該公司僅申報(bào) 1800萬(wàn)收入，隱瞞了另外的 1800萬(wàn)。但如果項(xiàng)目在外地，隱瞞項(xiàng)目問題就很難在建設(shè)局、規(guī)劃局查出。而以假票代替開具的方法，以躲避發(fā)票流向查詢。99第 二 步 由于人防工程改造的車庫(kù)不確權(quán)，因此用于出租、或者出售的車庫(kù)，賬目上往往不反映，而檢查車庫(kù)的做好辦法是去數(shù)數(shù)。檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否將未售部門的成本計(jì)入銷售成本，從而少繳企業(yè)所得稅。3．到地稅機(jī)關(guān)去核實(shí)建安發(fā)票的真實(shí)性。（要注意 13號(hào)令的前置條件） （ 2）外資企業(yè)超過兩年的應(yīng)付未付款項(xiàng)，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。75三、收入檢查一般方法 （三）查 “ 其他應(yīng)付款 ” 科目 一般下設(shè)二級(jí)科目 “ 房款 ” 、 “ 訂金 ” 、 “定金 ” 、 “ 保證金 ” 、 “ 誠(chéng)意金 ” 等都屬于預(yù)售收入。新企業(yè)所得稅申報(bào)表非常詳細(xì)，可以研究出很多內(nèi)容。 55三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析 （一）房地產(chǎn)企業(yè)由于其收入及成本構(gòu)成的復(fù)雜性決定了偷稅手段的復(fù)雜性，給房地產(chǎn)稅務(wù)稽查提出了更高的要求。40未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出（ 1）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)（ 2）41（ 1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出 根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，經(jīng)過調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè) 2023年初取得了兩年期開發(fā)項(xiàng)目貸款 9000萬(wàn)元， 2023年和 2023年共多列支 “ 財(cái)務(wù)費(fèi)用－利息出 ” 。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實(shí)，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了３戶購(gòu)房戶，并作了詢問筆錄，證實(shí)了購(gòu)房戶早在 2023年就已經(jīng)將首付款項(xiàng)交付給金海岸公司。因此，該企業(yè)存在稅前多列財(cái)務(wù)費(fèi)用的嫌疑，需要在檢查中進(jìn)一步核實(shí)取證。 容積率。習(xí)慣上，對(duì)于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購(gòu)的方式，稱作甲方供材。該問題也需要在查賬階段，取證核實(shí)。經(jīng)了解， 2023年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場(chǎng)所，但是賬面并未體現(xiàn)該部分租金收入。 44（三） 查補(bǔ)稅款計(jì)算 由于該企業(yè)在收入、成本、費(fèi)用三個(gè)所得稅要素中均存在問題，檢查人員采取了重新計(jì)算應(yīng)納稅所得額比對(duì)的方法，計(jì)算查補(bǔ)稅款。56三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析 （二）