【正文】 開(kāi)發(fā)商）依規(guī)劃自行平整，則土地買(mǎi)價(jià)或出讓金不包括場(chǎng)地平整費(fèi)用，但開(kāi)發(fā)商實(shí)際發(fā)生的場(chǎng)地平整費(fèi)用應(yīng)交計(jì)入土地成本計(jì)算繳納契稅。 ? 以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及 各種補(bǔ)償費(fèi)用 應(yīng)包括在內(nèi)。 ? 稅前扣除的開(kāi)辦費(fèi)中，如包括業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)應(yīng)按照稅法規(guī)定執(zhí)行，即此兩項(xiàng)費(fèi)用稅前扣除的前提必須有銷(xiāo)售 (營(yíng)業(yè) )收入。 5 籌建年度（續(xù) 2） ? 如果尚未執(zhí)行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用，先在長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目歸集，會(huì)計(jì)規(guī)范要求在開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的當(dāng)月一次性進(jìn)入會(huì)計(jì)損益，稅法一般要求在開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)年一次性申報(bào)扣除，即會(huì)計(jì)和稅法基本一致，或者按照不低于 36個(gè)月分?jǐn)? ? 資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)，損益表和所得稅申報(bào)表均為零，不涉及納稅調(diào)整 6 籌建年度（續(xù) 3） ? 如果執(zhí)行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用，直接確認(rèn)為管理費(fèi)用進(jìn)入會(huì)計(jì)損益，但稅法認(rèn)為尚未進(jìn)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，不允許申報(bào)扣除，一般要求在開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)年一次性申報(bào)扣除，形成時(shí)間性差異，或者按照不低于 36個(gè)月分?jǐn)? ? 損益表為負(fù)數(shù)，但所得稅申報(bào)表應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)納稅調(diào)整增加，即零申報(bào)，未來(lái)年度體現(xiàn)納稅調(diào)整減少 申報(bào)表 房地產(chǎn) 7 籌建期結(jié)束 ? 一般認(rèn)為：建設(shè)工程開(kāi)工日，即為開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日，不考慮相關(guān)證件是否齊全 ? 《 國(guó)有土地使用證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 和 《 建設(shè)工程施工許可證 》 ? 商業(yè)和服務(wù)業(yè)：取得第一筆收入 ? 工業(yè)和建筑業(yè)：開(kāi)始?xì)w集生產(chǎn)成本 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：開(kāi)始施工（不含前期工程，如 地質(zhì)勘探、平整土地、拆除舊有建筑物、施工用臨時(shí)道路等 ） 8 施工許可證 ? 中華人民共和國(guó)建筑法 ? 第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。 ? 注：應(yīng)當(dāng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的除外，如前期工程費(fèi)等 3 籌建年度 ? 2023國(guó)稅函 98號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知 ? 新稅法中開(kāi)（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但 一經(jīng)選定，不得改變。 (不少于 3年） ? 企業(yè)在新稅法實(shí)施以前年度的未攤銷(xiāo)完的開(kāi)辦費(fèi)，也可根據(jù)上述規(guī)定處理。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期；延期以?xún)纱螢橄?，每次不超過(guò)三個(gè)月。 10 籌建期間業(yè)務(wù)招待費(fèi) ? 如果開(kāi)辦費(fèi)選擇在開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的當(dāng)年一次性扣除，則開(kāi)辦費(fèi)中業(yè)務(wù)招待費(fèi)與 當(dāng)年 管理費(fèi)用中的招待費(fèi)一并計(jì)算扣除限額 ? 如果開(kāi)辦費(fèi)選擇從開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的當(dāng)月分 36個(gè)月分期扣除，則開(kāi)辦費(fèi)中業(yè)務(wù)招待費(fèi) 分期與各年 管理費(fèi)用中的招待費(fèi)一并計(jì)算扣除限額 11 土地契稅 ? 2023國(guó)稅函 220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 ? 五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 13 土地契稅（續(xù) 2） ? 2023財(cái)稅 162號(hào)關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù) ? 土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等 (包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物 )轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款計(jì)征契稅。 ? 2023國(guó)稅函 603號(hào)關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù) 15 場(chǎng)地平整條款（續(xù) 1） ? 如果土地出讓合同明確約定由出讓方（政府）承擔(dān)，但出讓方向受讓方（開(kāi)發(fā)商）返還定額的場(chǎng)地平整費(fèi)用，則 ? （ 1）實(shí)際發(fā)生的場(chǎng)地平整費(fèi)用，對(duì)外取得發(fā)票時(shí)應(yīng)當(dāng)開(kāi)具出讓方的抬頭，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)； 16 場(chǎng)地平整條款（續(xù) 2） ? （ 2） 如果實(shí)際發(fā)生的場(chǎng)地平整費(fèi)用大于定額返還的金額 ， 超過(guò)的部分不允許重復(fù)計(jì)入土地成本 ， 所得稅前重復(fù)申報(bào)扣除 ， 也不允許在土地應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出科目 ，既不允許在企業(yè)增值稅前重復(fù)扣除； ? （ 3） 如果實(shí)際發(fā)生的場(chǎng)地平整費(fèi)用小于定額返還的金額 ， 節(jié)余的部分不需要沖減土地成本 ， 應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入科目 ， 并入當(dāng)年企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額 ， 但與土地增值稅無(wú)關(guān) 。 20 場(chǎng)地平整憑據(jù) ? 1993國(guó)稅發(fā) 149號(hào)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋 ? 建筑業(yè) — 其他工程作業(yè) — 平整土地 ? 平整土地屬于建筑業(yè)中的其他工程作業(yè)，因此開(kāi)發(fā)商對(duì)外實(shí)際支付的場(chǎng)地平整費(fèi)用，屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，必須取得 《 建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票 》 。 ? 企業(yè)所得稅：沒(méi)有直接在當(dāng)年所得稅前申報(bào)扣除，未來(lái)年度按照銷(xiāo)售成本申報(bào)扣除，因此對(duì)企業(yè)所得稅總體而言沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響 ? 土地增值稅：人為加大土地成本，影響期間費(fèi)用的扣除限額和開(kāi)發(fā)成本的加計(jì)扣除 23 土地使用權(quán) ? 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 —— 無(wú)形資產(chǎn) ： ? 第三條 無(wú)形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。 26 土地使用稅（續(xù) 2） ? 轉(zhuǎn)讓?zhuān)贺瀼胤ǘǖ怯浽瓌t， ? 辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之前，由原產(chǎn)權(quán)人繳納，之后由新產(chǎn)權(quán)人繳納 ? 出讓?zhuān)êw用地）： ? 合同約定交付與實(shí)際占有孰先 27 各地終止時(shí)間 ? 房屋交付使用的次月： ? 2023 青島 / 海南 / 西安 ? 2023 河南 ? 2023 杭州 ? 簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)的次月（過(guò)嚴(yán)） ? 2023 湖北 ? 簽訂銷(xiāo)售合同生效的次月（過(guò)寬） ? 2023 廣西 / 2023江西 28 土地使用稅核算科目 ? 2023大連關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知 ? 納稅人取得土地使用權(quán)后繳納的土地使用稅，應(yīng)當(dāng)計(jì)入“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”中的“管理費(fèi)用”扣除。 ? 注： 2023年 31號(hào)企業(yè)所得稅文件允許作為土地成本 31 土地閑臵費(fèi)（續(xù) 2） ? 由于不屬于正常發(fā)生的成本，會(huì)計(jì)處理規(guī)范要求 計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出 科目 ? 企業(yè)所得稅 不允許在當(dāng)年直接申報(bào)扣除，未來(lái)年度作為銷(xiāo)售成本申報(bào)扣除 ? 土地增值稅不允許申報(bào)扣除 ? 協(xié)調(diào)：會(huì)計(jì)處理仍然計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，但按照時(shí)間性差異先行調(diào)增，未來(lái)竣工決算時(shí)再申報(bào)扣除。 ? （二）國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。 36 境外勘察設(shè)計(jì)（續(xù) 1） ? 境外設(shè)計(jì)單位，無(wú)權(quán)在中國(guó)境內(nèi)單獨(dú)承攬?jiān)O(shè)計(jì)勞務(wù)。 38 境外勘察設(shè)計(jì)（續(xù) 3） ? 由于建筑設(shè)計(jì)勞務(wù)不屬于特許權(quán)使用費(fèi)，因此如果在境內(nèi)提供設(shè)計(jì)勞務(wù)的時(shí)間不足規(guī)定時(shí)間（常見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)是六個(gè)月或 183天），不涉及預(yù)提所得稅和外國(guó)企業(yè)所得稅。 40 勘察設(shè)計(jì)違約金 ? 2023國(guó)稅函 42號(hào)關(guān)于設(shè)計(jì)勞務(wù)營(yíng)業(yè)稅納稅人及納稅地點(diǎn)問(wèn)題的批復(fù) ? 只簽訂勞務(wù)合同、未提供設(shè)計(jì)勞務(wù)并收取價(jià)款的單位和個(gè)人，不能作為營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人。 ? 如果沒(méi)有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費(fèi)是為了在以后會(huì)計(jì)年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費(fèi)于相關(guān)廣告見(jiàn)諸于媒體時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 50 借款費(fèi)用的資本化（續(xù) 3） ? 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 — 借款費(fèi)用 ? 企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者 生產(chǎn) 的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。 ? 專(zhuān)門(mén)借款，是指為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而專(zhuān)門(mén)借入的款項(xiàng)。 ? 全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。 ? 當(dāng)事人對(duì)墊資沒(méi)有約定的，按照工程欠款處理。