房地產(chǎn)企業(yè)稽查案例(ppt-43頁)(編輯修改稿)
2024-10-28 10:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 金2000萬元，企業(yè)計(jì)入其他應(yīng)付款科目。 借：銀行存款 2000萬 貸：其他應(yīng)付款 2000萬 檢查人員分為兩派意見：一派認(rèn)為企業(yè)只要沖減該項(xiàng)目的土地成本即可，這樣未來企業(yè)所得稅和土地增值稅的成本均減少，而無需作為收入直接繳納企業(yè)所得稅。另一派認(rèn)為，2000萬元應(yīng)當(dāng)直接繳納企業(yè)所得稅，而在土地增值稅清算時，沖減2000萬元成本。 【處理決定】 本案中，按照第二種意見，要求企業(yè)作為補(bǔ)貼收入直接調(diào)增應(yīng)納稅所得額2000萬元，在未來土地增值稅清算時，調(diào)整減少土地成本2000萬元。 雖然不盡合理，但卻是目前稅務(wù)機(jī)關(guān)的普遍做法。 聯(lián)系：財(cái)稅[2011]70號文件。,（九）完工年度未取得發(fā)票，檢查期間已經(jīng)取得發(fā)票的處理。 檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)2008年完工并全部售出的B項(xiàng)目，完工年度有2000萬元白條列入開發(fā)成本，但是2011年檢查期間企業(yè)取得了發(fā)票。 企業(yè)認(rèn)為：已經(jīng)取得了發(fā)票，因此對2008年的應(yīng)納稅所得額無需進(jìn)行調(diào)整。 檢查人員認(rèn)為：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第34條的規(guī)定，企業(yè)2008年沒有取得發(fā)票，就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳稅款，而2011年取得了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)在2012年1—5月匯算清繳期間，計(jì)入2011年的扣除項(xiàng)目。 【處理決定】 根據(jù)總局2012年第15號公告，企業(yè)可以追溯調(diào)整到2010年扣除，無需補(bǔ)稅。 繳納2008年到2011年3年時間的滯納金。,（十）混淆項(xiàng)目，加大先期開發(fā)成本 Ｄ項(xiàng)目工程分二期進(jìn)行，第一期已完工并基本銷售完畢，第二期正在預(yù)售。檢查人員發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目土地出讓金在項(xiàng)目開發(fā)初期全部繳清，企業(yè)全部一次性計(jì)入“開發(fā)成本—D項(xiàng)目—一期”在并已在稅前扣除，并未將已經(jīng)支付的土地出讓金在一期和二期之間進(jìn)行分配。 【處理決定】 根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定，調(diào)整應(yīng)由D項(xiàng)目二期分?jǐn)偟耐恋爻杀?，并補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。 思考：類似的，公共配套設(shè)施未按照規(guī)定分配的違法情形更多。,（十一）會所開發(fā)成本計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本稅前扣除 A項(xiàng)目會所在完工后于2011年6月辦理房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人為甲公司。該會所在2010年10月已租給其關(guān)聯(lián)企業(yè)某娛樂公司從事娛樂業(yè)經(jīng)營。 在A項(xiàng)目開發(fā)施工過程中，甲公司將會所成本在“開發(fā)成本”科目下設(shè)置子科目進(jìn)行單獨(dú)核算，在A項(xiàng)目完工后，該公司將包括會所成本在類的“開發(fā)成本—Ａ項(xiàng)目”賬面余額全部結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品成本—A項(xiàng)目”后又分別在2010年、2011年底分兩次全部結(jié)轉(zhuǎn)“銷售成本”，在稅前扣除。 2011年6月辦理房產(chǎn)證后，A公司既未將會所轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也未將相應(yīng)的成本從銷售成本中轉(zhuǎn)回。,【處理決定】 根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第17條的規(guī)定，甲公司將經(jīng)營性的會所成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本在企業(yè)所得稅前扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，將會所成本結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，提取折舊。 思考：31號文件第1133條的規(guī)定及其解析。,（十二）銷售退回不沖回銷售成本 在對預(yù)售收入進(jìn)行檢查時，檢查人員發(fā)現(xiàn)2009年12月Ｂ項(xiàng)目有筆紅字沖回業(yè)務(wù)，經(jīng)核實(shí)是銷售退回業(yè)務(wù)。在對Ｂ項(xiàng)目銷售成本進(jìn)行檢查時，檢查人員未發(fā)現(xiàn)有紅字沖回業(yè)務(wù)，對照銷售臺賬，發(fā)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的面積比銷售臺賬中記載的銷售面積多了150平方米。經(jīng)過核實(shí)，12月發(fā)生的幾筆銷售退回業(yè)務(wù)只進(jìn)行了銷售收入沖減，未進(jìn)行銷售成本沖減，造成多結(jié)轉(zhuǎn)150平方米銷售成本，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。 【處理決定】 根據(jù)《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，追繳多結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本的企業(yè)所得稅、加收滯納金并處以0.5倍罰款。 這樣的錯誤，不應(yīng)該?。?（十三）資本弱化未調(diào)整利息。 檢查人員在檢查“其他應(yīng)付款”科目時發(fā)現(xiàn)，甲公司2010年1月1日向母公司借款20億元用于支付土地出讓金，年利率10%，全年共支付利息2億元，并且計(jì)入了開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用。甲公司全年平均所有者權(quán)益為9億元。經(jīng)過調(diào)查，其母公司2010年虧損3000萬元，甲公司當(dāng)年盈利5000萬元。 【處理決定】 關(guān)聯(lián)債資比例=20億元/9億元=2.22 不得扣除的利息=2億元*（12/2.22）=2000萬元 根據(jù)財(cái)稅[2008]121號文件及國稅發(fā)[2009]2號文件規(guī)定，企業(yè)超過所有者權(quán)益2倍部分借款利息不得在企業(yè)所得稅前扣除，因此企業(yè)應(yīng)該調(diào)減開發(fā)間接費(fèi)用2000萬元（2億元*10%），且未來也不允許在企業(yè)所得稅前扣除。,（十四）多計(jì)利息費(fèi)用稅前扣除（統(tǒng)借統(tǒng)還問題） 在檢查甲公司的貸款合同時，檢查人員發(fā)現(xiàn)有一份向其集團(tuán)公司的貸款協(xié)議。由集團(tuán)公司向銀行貸款后專項(xiàng)用于甲公司B項(xiàng)目的開發(fā)，歸還利息時，由集團(tuán)公司先行墊付，甲公司與集團(tuán)公司定期結(jié)算，但甲公司未取得發(fā)票。經(jīng)查有關(guān)憑證，集團(tuán)公司對該項(xiàng)利息向銀行支付1500萬元，甲公司向集團(tuán)公司按照復(fù)利計(jì)算支付集團(tuán)公司貸款利息1888萬元 ，利息在已售商品房面積和未售商品房面積之間進(jìn)行分配，其中有1260萬元已在稅前扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額1260萬； 【處理決定】 對不允許稅前扣除的貸款利息補(bǔ)征企業(yè)所得稅并加滯納金。 財(cái)稅[2000]007號文件，關(guān)于統(tǒng)借統(tǒng)還問題。,（十五）土地評估增值虛增開發(fā)成本 （幾種評估） 檢查人員在檢查“開發(fā)成本”科目時發(fā)現(xiàn)，C項(xiàng)目的土地成本共2.5億元，但《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中的地價款1.8億元，兩者相差了7000萬元，這引起了檢查人員的懷疑。檢查人員對列支土地成本的記賬憑證逐一進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)2009年8月，甲公司進(jìn)行了資產(chǎn)評估，C項(xiàng)目用地評估值為2.5億元。 甲公司做如下賬務(wù)處理： 借：開發(fā)成本—C項(xiàng)目—土地成本 7000萬元 貸：資本公積 7000萬元 經(jīng)核實(shí)，土地評估增值部分進(jìn)入開發(fā)成本并已在稅前扣除金額為4000萬元。 【處理決定】 根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第56條的規(guī)定，除另有規(guī)定外，企業(yè)資產(chǎn)按照歷史成本計(jì)價
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