【文章內容簡介】 號）中關于“一般企業(yè)按照職工工資總額的 ％足額提取教育培訓經(jīng)費，從業(yè)人員技術要求高、培訓任務重、經(jīng)濟效益較好的企業(yè)，可按 ％提取，列入成本開支”的規(guī)定，足額提取職工教育培訓經(jīng)費。要保證經(jīng)費專項用于職工特別是一線職工的教育和培訓，嚴禁挪作他用。 48 （二）按照國家統(tǒng)計局 《 關于工資總額組成的規(guī)定 》 （國家統(tǒng)計局 1990年第 1號令），工資總額由計時工資、計件工資、獎金、津貼和補貼、加班加點工資、特殊情況下支付的工資等六個部分組成。企業(yè)應按規(guī)定提取職工教育培訓經(jīng)費， 并按照計稅工資總額和稅法規(guī)定提取比例的標準在企業(yè)所得稅稅前扣除。當年結余可結轉到下一年度繼續(xù)使用。 、應提未提的折舊、費用是否已作納稅調整。 ? 。 P393頁 49 ? 8. 臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品 ， 對其已計提折舊處理是否正確 。 ? 息是否調整 。 ? 10. 納稅人向關聯(lián)方借款利息調整是否正確 。 P179頁營業(yè)稅處理 ? 限 ， 殘值比例是否合理 ， 固定資產(chǎn)修理和改良區(qū)分是否正確 ， 提取的固定資產(chǎn)減值準備是否進行納稅調整 。 P108頁會計定性 ? 12. 開辦費的歸集 、 攤銷是否正確 ， 是否按規(guī)定進行了納稅調整 。 p158 50 ? 例題 p160頁 某內資房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 7月份開始生產(chǎn)經(jīng)營，前期發(fā)生的開辦費總額為 96萬元， 7月份攤銷開辦費時，會計分錄如下： 借：管理費用 —開辦費攤銷 96萬元 貸：長期待攤費用 —開辦費 96萬元 ? 2023年度允許稅前扣除額 =96247。 5247。 12 5=8（萬元），應調增所得額 =968=88（萬元）； ? 20232023年每年應調減所得額 =96247。 5=（萬元）； ? 2023年應調減所得額 =96247。 5247。 12 7=（萬元）。 51 開辦費稅前扣除臺賬 （單位：萬元） 年度 項目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 會計攤銷額 96 稅前扣除額 8 納稅調整額 88 尚未扣除額 88 0 52 三 、 營業(yè)稅檢查要點 ?1. 開發(fā)商將未售出的房屋 、 商鋪 、 車位出租 ，其取得的租金收入有否申報納稅 。 ?2. 收取廣告位使用費是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅 。 ?3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用免租的經(jīng)營策略出租時納稅是否正確 。 2年 8年 53 ? 4. 以不動產(chǎn) 、 土地使用權投資入股取得固定收入 ，不承擔風險的 ， 是否按 “ 租賃業(yè) ” 申報營業(yè)稅 。 ? 、 轉讓土地使用權的 ，有無不按預售收入 （ 含定金 ） 繳納營業(yè)稅 ， 不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象 。 (內部認購問題 ) ? （ 煤氣 ） 管道開戶費 、 有線電視開戶費等有否申報納稅 。 P260頁 ? 、 銷售不動產(chǎn)時 ， 如果將折扣額另開發(fā)票的 ， 是否從營業(yè)額中減除 。 ? 、 賠償款 、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅 。 54 違約金延伸分析 一、房地產(chǎn)公司收取的違約金稅收處理 北京市地方稅務局關于對房地產(chǎn)公司收取客戶的違約金征收營業(yè)稅問題的批復 京地稅營 [2023]40號 根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，對北京京港物業(yè)發(fā)展有限公司向購房戶收取的因延期支付房款而發(fā)生的違約金，應并入營業(yè)額隨相關業(yè)務適用稅目稅率計算征收營業(yè)稅。 55 ? 。 ? ， 有否掛于往來賬不申報納稅 。 ? ， 是否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅 。 ? ， 在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅 。 ? 、 土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn) ， 有否視同銷售不動產(chǎn)或轉讓無形資產(chǎn)申報納稅 。 56 ? ， 是否按規(guī)定申報繳納計征營業(yè)稅 。 補償面積和拆遷面積相等的部分按成本價征收營業(yè)稅；補償面積超過拆遷面積的部分 ， 按實際取得的價款征稅 。 ?不動產(chǎn)申報納稅 。 ? “ 還本 ” 方式銷售商品房時 ， 有無扣除 “ 還本 ” 支出后再申報納稅的錯誤現(xiàn)象 。 ?17. 以 “ 購房回租 ” 形式銷售房屋是否申報納稅 。 57 ?18. 納稅人是否將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為 ， 分別簽訂兩份契約 （ 或合同 ） ， 向對方收取兩份價款 ， 有無分別按照 “ 銷售不動產(chǎn) ” 和 “ 建筑業(yè) ” 納稅的錯誤現(xiàn)象 。 ? ， 審查委托 、 銷售雙方是否履行協(xié)議并及時結轉收入 。 ? “ 樓花 ” 者的房產(chǎn)更名費是否作為收入申報納稅 。 ? “ 主營業(yè)務收入 ” 科目的同時是否申報納稅 。 58 ? 一般不適用 財稅字 [2023]16號文第二十條： “ 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權 ， 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額 。 ” P319頁 要點 :(1)上述不動產(chǎn)應是購置所得 ,不包括繼承的 、 受贈的不動產(chǎn) ， 也不應包括接受投資計入資本總額的不動產(chǎn) 。 （ 2） 上述不動產(chǎn)是購置后未再對原不動產(chǎn)進行建筑開發(fā) （ 不是安裝 、 裝飾 、 裝修或添付 ） 的不動產(chǎn) ，因此不包括自己立項獨立開發(fā)的不動產(chǎn)或購進在建工程后繼續(xù)開發(fā)的不動產(chǎn) （ 3） 不動產(chǎn)購置或受讓原價 ， 不包括在購置不動產(chǎn)時由購買者支付的契稅 、 物業(yè)管理費及其他應由購買者直接負擔而由銷售方代收的各項稅 、 費 。 59 關于明確營業(yè)稅若干政策問題的通知 粵地稅函 [2023]339號 ? 六、關于單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權征稅問題 （一）關于單位和個人銷售其購置不動產(chǎn)征稅問題 單位和個人銷售其購置的不動產(chǎn)，以銷售不動產(chǎn)的全部收入減去購置不動產(chǎn)的原價后的余額為營業(yè)額征收營業(yè)稅。 單位和個人將受贈、政府和主管部門劃撥等非購置的不動產(chǎn)再銷售時，以全部收入為營業(yè)額征收營業(yè)稅。 （二）單位和個人轉讓其受讓的土地使用權征稅問題 單位和個人轉讓其受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權受讓原價后的余額為營業(yè)額征收營業(yè)稅。 單位和個人將受贈、政府劃撥的土地使用權再轉讓時，以全部收入為營業(yè)額征收營業(yè)稅。 （三）單位和個人銷售其購置的不動產(chǎn)或轉讓其受讓的土地使用權的原價是指購置不動產(chǎn)、受讓土地使用權發(fā)票上注明的價款，不包括購進不動產(chǎn)、受讓土地使用權過程中支付的各種費用和稅金。 60 四 、 土地增值稅檢查要點 ?稅 ， 項目竣工清算后是否按規(guī)定期限到主管地方稅務機關匯算清繳 。 ?括貨幣收入 、 實物收入 、 其他收入等全部收入 。 ? 3. 納稅人的行政管理部門 （ 總部 ） 為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用 ， 是否作為開發(fā)間接費用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除 。 61 ? ， 計入有關房地產(chǎn)成本的利息支出是否在計算土地增值稅時 ， 從房地產(chǎn)開發(fā)成本中減除 。 否則 ， 會造成資本化利息既在開發(fā)成本中得到扣除 ， 又在開發(fā)費用方面得到重復扣除 。 ? ， 能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構證明 ， 是否在 “ 利息 +（ 取得土地使用權所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 5%”以內計算扣除； 凡不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的 ， 房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按 “ （ 取得土地使用權所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 10%”以內計算扣除 。 此外 ， 要特別注意檢查利息超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額是否進行了扣除 ， 超過貸款期限的利息部分和加罰的利息是否進行了扣除 。 62 ? ， 對已計入管理費用的印花稅是否重復扣除 。 ? 權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之加計了 20%進行扣除 。 ? ， 適用稅率 、 應納稅額是否正確 ， ? 注意納稅人建造普通標準住宅出售 ， 增值額未超過扣除項目金額 20%的要免征土地增值稅 。 增值額超過扣除項目金額 20%的 ， 應就其全部增值額按規(guī)定計稅 。 ? 對于納稅人計建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的 ， 應分別核算增值額 。 不分別核算增值額或不能準確核算增值額的 ， 其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定 。 63 普通住宅標準 （一） 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 》 （財法字 [1995]006號）第十一條：條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 64 普通住宅標準 （二） 2023年 6月 1日之后優(yōu)惠政策的普通住房應同時符合以下三個條件 : 住宅小區(qū)建筑面積容積率 ；單套建筑面積在 120平方米以下；實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的 倍以下 ， 各地可在上述標準基礎上浮動 20%。 65 五 、 房產(chǎn)稅檢查要點 ?、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報納稅。企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。 ?，是否按規(guī)定申報納稅。 ?、出借的商品房是否按規(guī)定計繳房產(chǎn)稅。 66 房地產(chǎn)業(yè)重要的房產(chǎn)稅政策 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅 有關政策規(guī)定的通知 2023年 7月 15日 國稅發(fā) [2023]89號 一、 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房征免房產(chǎn)稅問題 ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 67 ? 二、關于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題 ? （一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 68 ?不單獨計算價值的配套設施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅。 ?、擴建后，應作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計繳了房產(chǎn)稅 69 附屬設備和配套設施房產(chǎn)稅政策 《 財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定 》 （ 財稅地字 （ 87） 第 003號 ） 第二條 、 關于房屋附屬設備的解釋：房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施 。 主要有：暖氣 、 衛(wèi)生 、 通風 、 照明 、 煤氣等設備；各種管線 ， 如蒸氣 、 壓縮空氣 、 石油 、 給水排水等管道及電力 、 電訊 、 電纜導線；電梯 、 升降機 、 過道 、 曬臺等 。 屬于房屋附屬設備的水管 、 下水道 、 暖氣管 、 煤氣管等從最近的探視井或三通管算起 。 電燈網(wǎng) 、 照明線從進線盒聯(lián)接管算起 。 70 附屬設備和配套設施房產(chǎn)稅政策 財稅地字 （ 87） 第 028號規(guī)定：經(jīng)研究 ，新建房屋交付使用時 ， 如中央空調設備已計算在房產(chǎn)原值之中 ， 則房產(chǎn)原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產(chǎn)入賬 ， 單獨核算并提取折舊 ， 則房產(chǎn)原值不應包括中央空調設備 。 關于舊房安裝空調設備 ， 一般都作單項固定資產(chǎn)入賬 ， 不應計入房產(chǎn)原值 。