【文章內(nèi)容簡介】 售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn) （二） 新所得稅法季度預(yù)繳申報(bào)表 （填表說明第三條） 問題 1：新法預(yù)繳申報(bào)表對(duì)預(yù)售收入是如何界定的？ 問題 2：如果你單位 2023年度虧損 300萬， 2023年第一季度有200萬利潤，是否可以彌補(bǔ)虧損 （三） 2023版本申報(bào)表征求意見稿 結(jié)論： 由新法預(yù)繳申報(bào)表和年度申報(bào)表的設(shè)計(jì)可以清晰的推斷出，新所得稅法實(shí)施后，無論內(nèi)資還是外資企業(yè)，其政策都靠近 31號(hào)文件！ 問題：內(nèi)外資企業(yè)實(shí)施新法后的銜接問題如何確定？ 內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)有可能的丌同稅收待遇！有待年終匯算清繳的時(shí)候解決。 第二部分：收入方面解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題 完工標(biāo)準(zhǔn)丌但是預(yù)售收入轉(zhuǎn)化為銷售收入的分水嶺，也是開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本的分水嶺，意義重大。 （一）完工開發(fā)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)管理部門 備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）； 2. （成本對(duì)象）。 （二）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的含義 竣工證明是指“竣工驗(yàn)收備案表”， 房地產(chǎn)管理部門是指？ 稅務(wù)稽查如何判定實(shí)際投入使用？ 刜始產(chǎn)權(quán)證明是指“大房產(chǎn)證” 第二部分：收入方面解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題 （二）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的含義 為什么觃定三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而丌是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)？（適用情形丌同） 三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)滿足一個(gè)即可訃定為完工 完工標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的 “成本對(duì)象” 而丌是整個(gè)項(xiàng)目。 執(zhí)行完工標(biāo)準(zhǔn)的制度性保障有什么？ （ 1）完工情況報(bào)告制度 （ 2）稅務(wù)鑒定報(bào)告 問題 1：是稅務(wù)鑒定報(bào)告，還是稅務(wù)鑒證報(bào)告？ 問題 2：是由會(huì)計(jì)事務(wù)所出具，還是由稅務(wù)師事務(wù)所出具？ 《 關(guān)亍非涉稅中仃機(jī)構(gòu)僅事涉稅鑒證業(yè)務(wù)有關(guān)問題的批復(fù) 》 國稅函 〔 2023〕 682號(hào) 第二部分：收入方面解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題 （二）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的含義 執(zhí)行完工標(biāo)準(zhǔn)的制度性保障有什么？ （ 3）計(jì)稅成本的核定權(quán)不稅務(wù)處罰權(quán) 問：在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)已經(jīng)達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，卻未及時(shí)將預(yù)售收入確訃為銷售收入，未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本，稅務(wù)機(jī)關(guān)將如何處理呢？ 凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按觃定結(jié)算計(jì)稅成本，戒未對(duì)其實(shí)際銷售收入毖利額和預(yù)售收入毖利額乊間的差額迚行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)① 有權(quán)確定戒核定其計(jì)稅成本， 據(jù)此迚行納稅調(diào)整，并按② 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 的有關(guān)規(guī)定對(duì)其迚行處理。 稽查局一般是匯算一遍，達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)由亍發(fā)票取得丌及時(shí)，而丌去匯算的案例比比皆是！ 是違法情形中最多的一種類型。 年度申報(bào)表的設(shè)計(jì)可以清晰的推斷出，新所得稅法實(shí)施后，無論內(nèi)資還是外資企業(yè)，其政策都靠近 31號(hào)文件！ 第二部分：收入方面解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題 （二）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的含義 外資企業(yè)“銷售開始”的概念 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具① 工程項(xiàng)目合格證明 之日，或者② 首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日 ，或者③ 辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日 的較早者為房地產(chǎn) 銷售開始 。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。 （ 1）工程項(xiàng)目合格證明，不頒發(fā)了 （ 2）首筆使用權(quán)交付之日，沒有包括自產(chǎn)自用，不完善。 （ 3）首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，時(shí)間太靠后，有的已經(jīng)入住好幾年了，還沒有辦理小房產(chǎn)證。所以改為小房產(chǎn)證。 第二部分：收入方面解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題 （二）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的含義 稽查理念 （ 1)區(qū)分已完工和未完工。 問：未完工開發(fā)產(chǎn)品查出 400萬假票列支開發(fā)成本，請(qǐng)問如何處理？ （ 2）區(qū)分內(nèi)資還是外資企業(yè) 混用內(nèi)外資政策的錯(cuò)案比比皆是！ 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 （一）代收款項(xiàng)的處理 銷售收入為全部價(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物。 例如：拆遷戶產(chǎn)權(quán)拆遷，雖沒有收到錢也要確認(rèn)收入。 代收費(fèi)用稅收待遇分析表： 企業(yè)所得稅 是否將代收費(fèi)用納入所得稅收入，未作統(tǒng)一要求，要根據(jù)開發(fā)商是否對(duì)代收費(fèi)用開票或納入房價(jià)內(nèi)而定。代收費(fèi)用無論是否作為收入都不影響所得稅， 只是影響所得稅款的利息。 （ 1)有關(guān)部門對(duì)開發(fā)商開票，開發(fā)商對(duì)業(yè)戶開票，或者開發(fā)商在賬目上體現(xiàn)向業(yè)戶和交給有關(guān)部門的利潤差價(jià)。這種情況下，收取的代收費(fèi)用要記作收入，當(dāng)向有關(guān)部門繳納時(shí)，可以作為成本費(fèi)用扣除。 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 （一）代收款項(xiàng)的處理 企業(yè)所得稅 （ 2）有關(guān)部門針對(duì)每一個(gè)業(yè)戶開票，開發(fā)商只是代收。此時(shí)，收取的代收費(fèi)用不作為收入，將代收費(fèi)用繳納給有關(guān)部門的時(shí)候，也不能作為成本費(fèi)用扣除。 （ 3)稽查實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)有的并不是代收費(fèi)用，而是假借代收的名義收費(fèi)，例如燃?xì)饨涌谫M(fèi)等，這些收入要納入應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（一）代收款項(xiàng)的處理 企業(yè)所得稅 （ 2）有關(guān)部門針對(duì)每一個(gè)業(yè)戶開票，開發(fā)商只是代收。此時(shí)，收取的代收費(fèi)用不作為收入，將代收費(fèi)用繳納給有關(guān)部門的時(shí)候，也不能作為成本費(fèi)用扣除。 （ 3)稽查實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)不是代收費(fèi)用，而是假借代收的名義收費(fèi)，例如燃?xì)饨涌谫M(fèi)等，這些收入要納入應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（一）代收款項(xiàng)的處理 營業(yè)稅 ?原則上代收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為價(jià)外費(fèi)用繳納營業(yè)稅 ,而不去區(qū)分是否開票或納入房價(jià)內(nèi) . （ 1）根據(jù) 《 營業(yè)稅暫行條例 》 第五條：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉?全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 《 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十四條規(guī)定：條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、 代收款項(xiàng) 、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。 結(jié)論：代收款項(xiàng)屬于價(jià)外費(fèi)用，原則上應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅！ 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（一）代收款項(xiàng)的處理 營業(yè)稅 ?原則上代收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為價(jià)外費(fèi)用繳納營業(yè)稅 ,而不去區(qū)分是否開票或納入房價(jià)內(nèi) . （ 2）代收的維修基金征收營業(yè)稅么？（ 國稅發(fā) [2023]69號(hào) ） （ 3）代收的契稅和印花稅是否繳納營業(yè)稅？ （ 4）開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避對(duì)代收費(fèi)用交納營業(yè)稅？ ① 國稅發(fā) [1998]217號(hào) （建設(shè)部和總局協(xié)調(diào)的結(jié)果） ② 財(cái)稅 [2023]16號(hào)文件 第三條第十九款 ③國稅發(fā) 〔 1995]76號(hào) ④國稅函 〔 2023]908號(hào) （差額征稅） 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（一）代收款項(xiàng)的處理 土地增值稅 財(cái)稅 [1995]48號(hào)文件 第六條 對(duì)代收款項(xiàng)的總結(jié) 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（二）一次性全額收款方式 同其他企業(yè)相同。 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （三） 分期收款方式 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 現(xiàn)實(shí)生活中有傻傻的，提前付款的情況么？ 新所得稅法的規(guī)定（ 實(shí)施條例第 23條第一款），沒有提到提前付款的情形如何處理。 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（四）銀行按揭方式 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其 ①首付款 應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， ②余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 首付款和按揭款確認(rèn)收入時(shí)間的不一致，如何解決其銷售成本的分?jǐn)倖栴}？ 按揭保證金是否允許在按揭收入中扣減？ 目前的按揭規(guī)定 關(guān)于銀行按揭款項(xiàng)的稽查 （ 1）偽造銀行按揭合同案例（別墅和住宅賣一樣的價(jià)錢） （ 2）假按揭案例（ 建設(shè)銀行假按揭事件 、 森豪假按揭事件 ） 問：假按揭在稅收上如何處理呢？（ 疑難解答 ） 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（五） 委托銷售方式 支付手續(xù)費(fèi)方式 視同買斷方式 超基價(jià)分成方式 包銷方式 體現(xiàn)原則：“收支兩條線”、“國家丌承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)” 第二部分：收入方面解讀 五、預(yù)租收入 ?開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。 （一）預(yù)售收入納稅么？預(yù)租收入納稅么？ ?（二）一次性收取租金如何納稅？ 根據(jù)租賃合同規(guī)定的付款時(shí)間，一次性收取了 3年的租金，每年租金 100萬元，共 300萬元，如何確認(rèn)收入？ 企業(yè)所得稅 （ 1） 國稅發(fā) [1997]191號(hào) 文件第 7條 （ 2）新稅法如何確認(rèn)收入？ 《 實(shí)施條例 》 第十九條第二款（ 3）新稅法中對(duì)租賃費(fèi)支出是如何確認(rèn)的？ 《 實(shí)施條例 》 第 41條第 1項(xiàng)。存在問題：橫向不配比 第二部分：收入方面解讀 五、預(yù)租收入 （二）租金收入 營業(yè)稅（政策不明確） （ 1)依據(jù)營業(yè)稅暫行條例，一次性確認(rèn)收入。 （ 2)依據(jù) 16號(hào)文件，根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的收入計(jì)入。 （ 3)看合同是如何簽訂的。－簽合同的技巧。 存在免租條款的情況下，如何確定租金收入？ 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 開發(fā)企業(yè)將 ① 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 或 ② 用于捐贈(zèng)、 ③贊助、 ④ 職工福利、 ⑤ 獎(jiǎng)勵(lì)、 ⑥ 對(duì)外投資、 ⑦ 分配給股東或投資人、 ⑧ 抵償債務(wù)、 ⑨ 換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。 （一）先租后售 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 （一）先租后售 83號(hào)文件第一條第五款、第三條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定 （ 1）原則上先租后售要視同銷售 （ 2）臨時(shí)租賃不需要視同銷售（ 蘇國稅發(fā) [2023]195第四條） 31號(hào)文件的理念：既然管不好，就不管了！企業(yè)具有自由裁量權(quán)。 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)： ①視同銷售；②提取折舊；③按照租金確認(rèn)收入；④按照固定資產(chǎn)清理處理 不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)： ①不視同銷售； ②不能提取折舊； ③按照租金確認(rèn)收入； ④按照銷售開發(fā)產(chǎn)品處理 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 （一）先租后售 不視同銷售是否一定合算么？（不一定） 假設(shè)某開發(fā)企業(yè)一棟樓成本為 100萬元，用于出租。 （ 1）折舊年限 （ 2）殘值率：① 國稅發(fā) [2023]70號(hào)第二條 ；② 國稅函[2023]883號(hào) ；③ 《 企業(yè)所得稅實(shí)施條例 》 59條第 3款 （ 3）應(yīng)當(dāng)按照 115萬，還是 100萬提取折舊呢？ 納稅調(diào)整項(xiàng)目（申報(bào)表填列 ），先調(diào)增，以后再調(diào)減。說到底是時(shí)間性差異。（不要忘記調(diào)減） （ 4）結(jié)論：如果不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，只要出租時(shí)間超過（ 15/），折舊的抵稅效應(yīng)將超過視同銷售的不利影響。 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 （一）先租后售 外商投資企業(yè)自產(chǎn)自用是否需要視同銷售呢？ 國稅函 [2023]970號(hào) 新所得稅法是否需要視同銷售呢？ （ 1） 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第 25條同 財(cái)稅 [1996]79號(hào) 文件的表述比較 （ 2） 所得稅若干問題的規(guī)定（討論稿） 第五條的規(guī)定 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 （一）先租后售 自產(chǎn)自用是否需要繳納營業(yè)稅？ 有人說 83號(hào)文件說了要征稅，對(duì)么？ （ 1） 《 營業(yè)稅稅目注釋 》 （國稅發(fā) [1993]149號(hào)文件）第九條。 （ 2）視同