【文章內(nèi)容簡介】 行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。(四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。（五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。三、房屋開發(fā)成本的核算方法（1）如能分清項(xiàng)目則直接計(jì)入開發(fā)成本借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）（2）不能分清成本項(xiàng)目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項(xiàng)目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本貸：銀行存款等科目借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本能分清核算對(duì)象的直接計(jì)入開發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?，然后?jì)入開發(fā)成本。借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：銀行存款等科目（1）自營工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開發(fā)成本借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：庫存材料（應(yīng)付賬款等）工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進(jìn)行核算借：工程施工貸：銀行存款（庫存材料、應(yīng)付賬款等）然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：①開工報(bào)告確定工程成本核算對(duì)象；②按核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；③分配間接費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等；④按月計(jì)算施工實(shí)際成本；⑤根據(jù)完工報(bào)告結(jié)算實(shí)際成本。賬務(wù)處理為：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：工程施工（2）發(fā)包工程及價(jià)款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)，采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。（1）對(duì)能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對(duì)象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本。賬務(wù)處理為：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：銀行存款、庫存材料等科目（2）對(duì)不能直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進(jìn)行歸集，然后按可銷售面積進(jìn)行分?jǐn)?。賬務(wù)處理為：借：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本貸：應(yīng)付賬款（庫存材料、預(yù)付賬款等）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本（1）對(duì)能分清開發(fā)項(xiàng)目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開發(fā)成本，賬務(wù)處理為：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：應(yīng)付職工薪酬（累計(jì)折舊、銀行存款等）（2）如有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)先歸集費(fèi)用再進(jìn)行分?jǐn)偨瑁洪_發(fā)間接費(fèi)用貸：應(yīng)付職工薪酬、周轉(zhuǎn)房攤銷等（3）如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費(fèi)用可只接進(jìn)入期間費(fèi)用—管理費(fèi)用。最后將間接費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_發(fā)成本。四、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本（或銷售成本）根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本或銷售成本，其計(jì)算和賬務(wù)處理如下：可售面積單位工程成本－項(xiàng)目預(yù)計(jì)總成本/總可售面積經(jīng)營成本－已實(shí)現(xiàn)的銷售面積可售面積單位工程成本借：經(jīng)營成本貸：開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查技巧：收入的確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。一、收入核算范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營業(yè)外收入。二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。：（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。（4）以基價(jià)并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售的，按基價(jià)加分成于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷售收入。，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。預(yù)計(jì)營業(yè)利潤=預(yù)售收入利潤率待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤，與預(yù)計(jì)利潤的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；（2）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；（3）將開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；（2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；（3）按成本利潤率確定（15%）。五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定；；、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場價(jià)確認(rèn)。六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第四篇：稅務(wù)檢查如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法稅務(wù)檢查如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法20090522 15:12:22 作者：jiabeihui 來源： 瀏覽次數(shù)：345 網(wǎng)友評(píng)論 0 條隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯(cuò)綜復(fù)雜，造成國家財(cái)政收入的大量流失，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競爭環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯(cuò)綜復(fù)雜，造成國家財(cái)政收入的大量流失，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競爭環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。房地產(chǎn)企業(yè)主要偷稅“伎倆”一是在預(yù)售樓盤時(shí)故意延遲繳納稅款。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖延繳納企業(yè)所得稅。二是有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財(cái)政資金，在內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。三是個(gè)別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。還有企業(yè)將預(yù)收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動(dòng)資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。四是部分開發(fā)商將更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未記入應(yīng)稅營業(yè)額一并申報(bào)納稅。有的將包銷代銷商品房手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。其它還有，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅；隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額；從售樓款中抵減代理手續(xù)費(fèi)，以此少繳營業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的幾種假帳制造方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時(shí)資金流入大，其對(duì)銷售收入作假通常反映在隱瞞收入上。１．利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理上的不完善隱瞞銷售收入。房地產(chǎn)銷售發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅的主要依據(jù)。但在實(shí)際工作中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不按發(fā)票管理規(guī)定管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和管理過程中存在著許多的問題，主要表面在開“大頭小尾”票，甚至不開具發(fā)票，這樣便給企業(yè)偷稅漏稅留有余地。２．通過調(diào)整預(yù)收款入賬時(shí)間，延期繳納稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取預(yù)收款或定金后，不按時(shí)入賬和申報(bào)稅款，從而達(dá)到延期繳納稅款的目的。３．將銷售收入長期掛應(yīng)收帳款，延遲納稅義務(wù)時(shí)間。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品的收入確認(rèn)須同時(shí)滿足四個(gè)條件：（１）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（２）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)售出商品進(jìn)行控制。（３）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)。（４）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房產(chǎn)移送使用后，確認(rèn)銷售收入。但實(shí)際上，有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將實(shí)現(xiàn)的銷售收入長期掛應(yīng)收賬款，從而延遲納稅義務(wù)時(shí)間。４．在捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房直接在“營業(yè)外支出”科目列支，從而少計(jì)稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的稅收稽查策略與方法針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述種種作假進(jìn)行偷漏稅的方法和手段，我們?cè)趯?shí)施稅收稽查工作時(shí)，可以選擇高效的稅收稽查方法和策略。１．對(duì)利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理上不完善隱瞞銷售收入的稅收稽查策略與方法。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入為手段。我們?cè)趯?shí)施稅收稽查時(shí)，首先可以通過分析性復(fù)核程序來進(jìn)行測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行業(yè)類似規(guī)模的指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，若存在較大差異，稅收稽查可將其列入重點(diǎn)稽查范圍進(jìn)行重點(diǎn)稽查；其次，稅收稽查可以通過房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)票存根與相應(yīng)的購房合同進(jìn)行核對(duì)；最后，稅收稽查可以根據(jù)發(fā)票存根記載的價(jià)款與同地段的市場價(jià)款進(jìn)行對(duì)比，可以從中查出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否誠信納稅。２．對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)整預(yù)收款入賬時(shí)間，延期繳納稅款的稅收稽查策略與方法。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過延遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。稅收稽查在外勤稽查中，可以通過長期掛賬的往來賬款實(shí)施稽查，核查其在房管部門辦理的房產(chǎn)合同，親臨房地產(chǎn)開發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)的移接交手續(xù)，是否已入住。在查實(shí)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，稅收稽查可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算實(shí)質(zhì)重于形式的基本原則確認(rèn)此項(xiàng)售房銷售收入已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。３．對(duì)捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬的稅收稽查策略與方法。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)