【正文】 ，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類(lèi)費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。（1）各類(lèi)書(shū)面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷(xiāo)售合同、建筑施工合同、購(gòu)銷(xiāo)合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。檢查企業(yè)有無(wú)購(gòu)入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問(wèn)題。、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問(wèn)題比較普遍。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷(xiāo)是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷(xiāo)售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。九、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議、往來(lái)資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)化延伸檢查的報(bào)請(qǐng)手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。如果以房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。通過(guò)在以上相關(guān)部門(mén)的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有更加直觀(guān)、真實(shí)的認(rèn)識(shí)和了解。十、房地產(chǎn)行業(yè)主要涉稅違法問(wèn)題(關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查工作》的通知(稽便函[2008]42號(hào)))根據(jù)近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查和大要案件查處情況，現(xiàn)將檢查發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅問(wèn)題歸納匯總?cè)缦?，供各地工作參考：一、偷?隱匿應(yīng)稅收入類(lèi)將銷(xiāo)售收入(包括預(yù)收收入)掛在往來(lái)賬上，或隱匿收入，或不作/不及時(shí)作賬務(wù)處理，或直接沖減開(kāi)發(fā)成本。在境外銷(xiāo)售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷(xiāo)售收入。價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。無(wú)正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷(xiāo)售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人。將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資入、以房抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等。開(kāi)發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車(chē)位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入。即開(kāi)發(fā)商將部分樓的開(kāi)發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設(shè)賬外賬。1售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入。1以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入。1與部隊(duì)、村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入。檢查發(fā)現(xiàn)，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)與包銷(xiāo)商簽定包銷(xiāo)合同，約定一定的包銷(xiāo)金額，包銷(xiāo)商負(fù)責(zé)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)開(kāi)票。這一行為，不僅造成開(kāi)發(fā)企業(yè)和包銷(xiāo)商雙方偷逃了稅款，也減少了購(gòu)房者在辦理房產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)繳納的有關(guān)稅費(fèi)。二、虛列/多列成本費(fèi)用類(lèi)1發(fā)生銷(xiāo)售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。2多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開(kāi)發(fā)成本。2滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出。2向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過(guò)其注冊(cè)資金50％部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。2有的開(kāi)發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估，按增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地成本入賬。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)；虛構(gòu)施工合同，騙開(kāi)建安發(fā)票；白條列支成本現(xiàn)象比較嚴(yán)重。檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率高，而土地增值稅預(yù)征率相應(yīng)較低，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)故意拖延項(xiàng)目竣工決算時(shí)間，躲避土地增值稅結(jié)算。虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個(gè)人所得稅。3將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅。3聯(lián)建、集資建房、委托建房業(yè)務(wù)，不按相應(yīng)政策規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：（一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類(lèi)，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。（二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。(四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。對(duì)本期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。三、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算方法（1）如能分清項(xiàng)目則直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）（2）不能分清成本項(xiàng)目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項(xiàng)目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本貸：銀行存款等科目借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本能分清核算對(duì)象的直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?，然后?jì)入開(kāi)發(fā)成本。賬務(wù)處理為：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本貸：工程施工（2）發(fā)包工程及價(jià)款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過(guò)工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)，采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。賬務(wù)處理為：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本貸：銀行存款、庫(kù)存材料等科目（2）對(duì)不能直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進(jìn)行歸集，然后按可銷(xiāo)售面積進(jìn)行分?jǐn)偂Ｗ詈髮㈤g接費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_(kāi)發(fā)成本。一、收入核算范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入分為營(yíng)業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營(yíng)業(yè)外收入。，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。：（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。（2）以視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。（4）以基價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售的，按基價(jià)加分成于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入利潤(rùn)率待預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，與預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定；；、下腳料等按合同歸開(kāi)發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)。第四篇：稅務(wù)檢查如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法稅務(wù)檢查如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法20090522 15:12:22 作者：jiabeihui 來(lái)源： 瀏覽次數(shù)：345 網(wǎng)友評(píng)論 0 條隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營(yíng)方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門(mén)，錯(cuò)綜復(fù)雜，造成國(guó)家財(cái)政收入的大量流失，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營(yíng)方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門(mén)，錯(cuò)綜復(fù)雜，造成國(guó)家財(cái)政收入的大量流失，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)主要偷稅“伎倆”一是在預(yù)售樓盤(pán)時(shí)故意延遲繳納稅款。二是有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國(guó)家財(cái)政資金，在內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。三是個(gè)別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶(hù)上，或不按規(guī)定向購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來(lái)賬戶(hù)偷逃營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。四是部分開(kāi)發(fā)商將更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒(méi)收的違約保證金、定金等收入記入營(yíng)業(yè)外收入或往來(lái)賬戶(hù)，未記入應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額一并申報(bào)納稅。其它還有，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅；隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額；從售樓款中抵減代理手續(xù)費(fèi)，以此少繳營(yíng)業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。１．利用房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票管理上的不完善隱瞞銷(xiāo)售收入。但在實(shí)際工作中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不按發(fā)票管理規(guī)定管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和管理過(guò)程中存在著許多的問(wèn)題，主要表面在開(kāi)“大頭小尾”票，甚至不開(kāi)具發(fā)票，這樣便給企業(yè)偷稅漏稅留有余地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收取預(yù)收款或定金后，不按時(shí)入賬和申報(bào)稅款，從而達(dá)到延期繳納稅款的目的。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷(xiāo)售商品的收入確認(rèn)須同時(shí)滿(mǎn)足四個(gè)條件：（１）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（２）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)售出商品進(jìn)行控制。（４）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。但實(shí)際上，有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入長(zhǎng)期掛應(yīng)收賬款，從而延遲納稅義務(wù)時(shí)間。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、對(duì)外投資、自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入作假的稅收稽查策略與方法針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上述種種作假進(jìn)行偷漏稅的方法和手段，我們?cè)趯?shí)施稅收稽查工作時(shí)，可以選擇高效的稅收稽查方法和策略。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入為手段。２．對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)調(diào)整預(yù)收款入賬時(shí)間，延期繳納稅款的稅收稽查策略與方法。稅收稽查在外勤稽查中，可以通過(guò)長(zhǎng)期掛賬的往來(lái)賬款實(shí)施稽查，核查其在房管部門(mén)辦理的房產(chǎn)合同，親臨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，了解購(gòu)房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)的移接交手續(xù)，是否已入住。３．對(duì)捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、對(duì)外投資、自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不視同銷(xiāo)售收入入賬的稅收稽查策略與方法。稅收稽查在實(shí)施稅收稽查時(shí)，首先可以結(jié)合對(duì)與捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及土地相關(guān)的會(huì)計(jì)科目稅收稽查，如：“營(yíng)業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤(rùn)”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無(wú)形資產(chǎn)中土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類(lèi)業(yè)務(wù)；