【正文】 占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。（1）各類(lèi)書(shū)面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問(wèn)題比較普遍。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷(xiāo)是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷(xiāo)售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)化延伸檢查的報(bào)請(qǐng)手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。通過(guò)在以上相關(guān)部門(mén)的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識(shí)和了解。在境外銷(xiāo)售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷(xiāo)售收入。無(wú)正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷(xiāo)售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人。開(kāi)發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車(chē)位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入。1售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入。1與部隊(duì)、村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入。這一行為，不僅造成開(kāi)發(fā)企業(yè)和包銷(xiāo)商雙方偷逃了稅款，也減少了購(gòu)房者在辦理房產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)繳納的有關(guān)稅費(fèi)。2多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開(kāi)發(fā)成本。2向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過(guò)其注冊(cè)資金50％部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)；虛構(gòu)施工合同，騙開(kāi)建安發(fā)票；白條列支成本現(xiàn)象比較嚴(yán)重。虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個(gè)人所得稅。3聯(lián)建、集資建房、委托建房業(yè)務(wù)，不按相應(yīng)政策規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：（一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類(lèi)，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。(四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。三、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算方法（1）如能分清項(xiàng)目則直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）（2）不能分清成本項(xiàng)目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項(xiàng)目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本貸：銀行存款等科目借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本能分清核算對(duì)象的直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?，然后?jì)入開(kāi)發(fā)成本。賬務(wù)處理為：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本貸：銀行存款、庫(kù)存材料等科目（2）對(duì)不能直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進(jìn)行歸集，然后按可銷(xiāo)售面積進(jìn)行分?jǐn)?。一、收入核算范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入分為營(yíng)業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營(yíng)業(yè)外收入。：（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。（4）以基價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售的，按基價(jià)加分成于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入利潤(rùn)率待預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，與預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定；；、下腳料等按合同歸開(kāi)發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營(yíng)方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門(mén)，錯(cuò)綜復(fù)雜，造成國(guó)家財(cái)政收入的大量流失，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。二是有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國(guó)家財(cái)政資金，在內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額。四是部分開(kāi)發(fā)商將更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒(méi)收的違約保證金、定金等收入記入營(yíng)業(yè)外收入或往來(lái)賬戶(hù)，未記入應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額一并申報(bào)納稅。１．利用房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票管理上的不完善隱瞞銷(xiāo)售收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收取預(yù)收款或定金后，不按時(shí)入賬和申報(bào)稅款，從而達(dá)到延期繳納稅款的目的。（４）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、對(duì)外投資、自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入為手段。稅收稽查在外勤稽查中，可以通過(guò)長(zhǎng)期掛賬的往來(lái)賬款實(shí)施稽查，核查其在房管部門(mén)辦理的房產(chǎn)合同，親臨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，了解購(gòu)房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)的移接交手續(xù)，是否已入住。稅收稽查在實(shí)施稅收稽查時(shí)，首先可以結(jié)合對(duì)與捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及土地相關(guān)的會(huì)計(jì)科目稅收稽查，如：“營(yíng)業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤(rùn)”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無(wú)形資產(chǎn)中土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類(lèi)業(yè)務(wù)；其次，稅收稽查還可以通過(guò)上述分析性復(fù)核程序確定是否應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)稽查以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)檢查由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、經(jīng)常出現(xiàn)退房、按揭的特點(diǎn)，特別是涉及到多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，成本核算不規(guī)范。而《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。但由于“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)貸方發(fā)生額有兩個(gè)來(lái)源，一是從“預(yù)收賬款”賬戶(hù)借方轉(zhuǎn)入的；另外一部分就是直接計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)的購(gòu)房款，為了避免重復(fù)征稅，所以要減去“預(yù)收賬款”賬戶(hù)本期借方發(fā)生額。（三）檢查“營(yíng)業(yè)外收入”科目，審核企業(yè)在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中是否有收取違約金的事項(xiàng)，如果有上述事項(xiàng)，收到的違約金同樣需要繳納營(yíng)業(yè)稅。（二）此房源表的用途１、通過(guò)此表能夠掌握房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況，如總共開(kāi)發(fā)多少套房屋、已經(jīng)銷(xiāo)售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。３、能發(fā)現(xiàn)價(jià)格明顯偏低等非正常銷(xiāo)售的情況，并可以根據(jù)同一單元、同一樓層的價(jià)格確定調(diào)整價(jià)。根據(jù)此合計(jì)數(shù)乘以萬(wàn)分之五可以得出企業(yè)應(yīng)繳納的“購(gòu)銷(xiāo)合同”稅目印花稅。（二）收入不入帳。經(jīng)常見(jiàn)到的情況還有：虛列開(kāi)發(fā)成本掛賬在“其他應(yīng)付款”科目，也有可能是虛提的土地款，對(duì)于不是通過(guò)拍賣(mài)取得的土地更要引起注意。四、如何檢查（一）注意多從政府部門(mén)調(diào)查取證，包括房屋的立項(xiàng)、規(guī)劃、質(zhì)量檢驗(yàn)、竣工交付、房屋面積測(cè)繪、辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等一系列問(wèn)題，涉及到政府的多個(gè)部門(mén)。因?yàn)楣こ坛杀菊挤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的很大比重。其中土地成本和政府費(fèi)用時(shí)相對(duì)規(guī)定的。這些業(yè)務(wù)如果是虛假的，一般會(huì)涉及少計(jì)收入或者多列成本。實(shí)地察看各期樓盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)展情況，根據(jù)《工程竣工驗(yàn)收備案表》確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工項(xiàng)目，根據(jù)已售樓號(hào)、門(mén)牌號(hào)，對(duì)照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對(duì)，核實(shí)預(yù)收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。疑點(diǎn)取證：復(fù)印預(yù)收賬款和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入帳薄及對(duì)應(yīng)憑證 4復(fù)印納稅申報(bào)表及相關(guān)臺(tái)帳合同。采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，對(duì)照商品房買(mǎi)賣(mài)合同和預(yù)收賬款，銷(xiāo)售收入明細(xì)賬，檢查收款日未實(shí)際 收到款項(xiàng)時(shí)，是否及時(shí)確認(rèn)收入，收款日之前收到款項(xiàng)的，是否及時(shí)確認(rèn)收入。詢(xún)問(wèn)財(cái)務(wù)人員資金來(lái)龍去脈。以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理。疑點(diǎn)檢查：比對(duì)房源銷(xiāo)控臺(tái)賬登記的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)量、財(cái)務(wù)賬簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，核實(shí)未售房產(chǎn)的真實(shí)性。疑點(diǎn)取證：復(fù)制其他應(yīng)付款、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本帳薄及相關(guān)憑證。疑點(diǎn)檢查： 3調(diào)取售樓處資料，收集銷(xiāo)控臺(tái)賬、銷(xiāo)售合同、銷(xiāo)售發(fā)票等。（五）、銷(xiāo)售附屬物（車(chē)庫(kù)等）未如實(shí)記賬疑點(diǎn)描述：銷(xiāo)售閣樓、停車(chē)位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開(kāi)具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。3調(diào)取售樓處資料，收集銷(xiāo)控臺(tái)賬、銷(xiāo)售合同、銷(xiāo)售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷(xiāo)售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房 款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計(jì)已售面積及銷(xiāo)售金額與“預(yù)收賬款”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)及納稅申報(bào)表進(jìn)行核對(duì),檢查企業(yè)收取的銷(xiāo)售款是否全部入賬并申報(bào)納稅。疑點(diǎn)取證：復(fù)制有關(guān)銷(xiāo)售平面圖、銷(xiāo)售明細(xì)清單、銷(xiāo)售合同、發(fā)票、收款記錄、收據(jù)。疑點(diǎn)檢查：查閱企業(yè)收款收據(jù)與其他業(yè)務(wù)收入相核對(duì)。疑點(diǎn)位置：應(yīng)收賬款、銷(xiāo)售合同等疑點(diǎn)檢查：查閱銷(xiāo)售合同確認(rèn)收款日期與應(yīng)收賬款逐筆核對(duì)。二、成本六類(lèi)檢查（一）、土地成本疑點(diǎn)描述：土地成本就是為取得土地而發(fā)生的費(fèi)用，一般包括：取得土地的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)土地的契稅，支付的補(bǔ)償費(fèi)等。將亂攤派和超標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)費(fèi)計(jì)入土地成本。（二）、前期工程費(fèi)疑點(diǎn)描述：前期工程費(fèi)是在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性研究及水文地質(zhì)、勘查、測(cè)繪、政府代收的各項(xiàng)臨時(shí)工程費(fèi)用及七通一平等。前期工程費(fèi)一般發(fā)生在立項(xiàng)開(kāi)工前，應(yīng)嚴(yán)格對(duì)號(hào)入賬，防止期間費(fèi)用計(jì)入本項(xiàng)目32：對(duì)七通一平的支出審核。（三）、建筑安裝費(fèi)疑點(diǎn)描述：建安成本包括建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)兩部分，是指建造房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的建造工程費(fèi)用，設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用，在工作中，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)工期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，建造安裝工程費(fèi)存在成本不實(shí)，核算混亂，出現(xiàn)以商品房抵償工程款，工程結(jié)算以假發(fā)票入賬，進(jìn)行陳本虛列，工程項(xiàng)目決算不及時(shí)，無(wú) 法核實(shí)其真實(shí)成本，已達(dá)到偷誰(shuí)的目的。34，調(diào)取工程監(jiān)理部門(mén)的監(jiān)理記錄，及材料物資進(jìn)場(chǎng)實(shí)驗(yàn)報(bào)告，核實(shí)有關(guān)材料的真實(shí)性，35，對(duì)取得大額成本發(fā)票審查其發(fā)票的真是性對(duì)照有關(guān)合同協(xié)議及開(kāi)票單位進(jìn)行查證。開(kāi)發(fā)企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)中列支花草樹(shù)木所占比例的金額較大，存在不實(shí)行為，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)已達(dá)到虛列當(dāng)期管理費(fèi)用，對(duì)水電氣等工程不能取得發(fā)票或虛假發(fā)票進(jìn)行列支。35對(duì)取得的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，核查其真實(shí)性，特別是市政公用，園林綠化基礎(chǔ)土石方等工程，所取得的發(fā)票進(jìn)行重點(diǎn)檢查。疑點(diǎn)位置：公共配套設(shè)施施工合同配套設(shè)施材料采購(gòu)合同等。（六）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)疑點(diǎn)描述：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算的是與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)。疑點(diǎn)位置：固定資產(chǎn)明細(xì)賬、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用明細(xì)賬、應(yīng)付工資、銀行存款明細(xì)賬等，疑點(diǎn)檢查：3—1檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用，資本化在地產(chǎn)完工前是否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格，是否停止借款費(fèi)用資本化，32核查公司利息收支匯兌損益，銀行手續(xù)費(fèi)等，在利息支出是屬于可資本化的利息，是否先在財(cái)務(wù)費(fèi)用中核實(shí)，月底是否轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。三、期間費(fèi)用的檢查疑點(diǎn)描述：期間費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)企業(yè)每一生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商品和提供勞務(wù)所發(fā)生的可扣除的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用。32：核查“三費(fèi)”扣除是否超標(biāo)。已達(dá)到偷逃企業(yè)所得稅的目的