【正文】 北京xxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司北京xxx置業(yè)有限公司準(zhǔn)備階段一、組成專(zhuān)門(mén)項(xiàng)目組，由一名副所長(zhǎng)具體負(fù)責(zé)，協(xié)助稽查部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施。收集納稅人當(dāng)年和上年的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分析報(bào)告、企業(yè)所得稅申報(bào)表。檢查實(shí)施階段一、稅務(wù)檢查工作的具體實(shí)施：與協(xié)助單位溝通，確認(rèn)入場(chǎng)時(shí)間、地點(diǎn)、工作計(jì)劃。檢查會(huì)計(jì)報(bào)表，計(jì)算核對(duì)收入、成本、費(fèi)用是否準(zhǔn)確。特別注意對(duì)“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”的檢查。根據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，整理分類(lèi)匯總，找出稅務(wù)處理的文件依據(jù)；交協(xié)助單位與被查對(duì)象核對(duì)數(shù)據(jù)，與被查對(duì)象交換意見(jiàn)，由被檢查人寫(xiě)書(shū)面陳述意見(jiàn)，簽定檢查工作底稿。第三、要實(shí)地檢查，審查銷(xiāo)售平面圖要和售樓經(jīng)理座談，要索取銷(xiāo)售平面圖、要審查銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，結(jié)合實(shí)地觀(guān)察情況作好記錄。在帳務(wù)檢查中發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的發(fā)票或資金也要及時(shí)落實(shí)。代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，是否按照完工百分比法確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（二）稅前扣除項(xiàng)目檢查要點(diǎn)是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷(xiāo)售成本的界限，有無(wú)人為加大投資概算，有否虛列、重列有關(guān)的成本、費(fèi)用。是否將非本期的費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，成本對(duì)象建造過(guò)程中發(fā)生的單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或損毀是否作為財(cái)產(chǎn)損失直接稅前扣除。有否在稅前扣除與收入無(wú)關(guān)的支出，如債權(quán)擔(dān)保等原因承擔(dān)連帶責(zé)任而履行的賠償，企業(yè)負(fù)責(zé)人的個(gè)人消費(fèi)、代扣個(gè)人所得稅等等。1納稅人計(jì)提的以前應(yīng)提未提、應(yīng)攤未攤的費(fèi)用是否已作納稅調(diào)整。1納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的，超過(guò)部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。有否將無(wú)形資產(chǎn)受讓、開(kāi)發(fā)支出直接在稅前扣除。2以前損益調(diào)整事項(xiàng)未計(jì)入以前所得計(jì)繳所得稅的，是否已做納稅調(diào)整。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書(shū)，掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開(kāi)發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷(xiāo)售合同及入住時(shí)間承諾、有無(wú)合作建房、有無(wú)代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過(guò)詢(xún)問(wèn)交流的方式了解房屋銷(xiāo)售方式，有無(wú)有工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問(wèn)題。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書(shū)，檢查預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷(xiāo)售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本，有無(wú)早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類(lèi)費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷(xiāo)售合同、建筑施工合同、購(gòu)銷(xiāo)合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。檢查企業(yè)有無(wú)購(gòu)入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問(wèn)題。、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。九、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議、往來(lái)資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。如果以房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。十、房地產(chǎn)行業(yè)主要涉稅違法問(wèn)題(關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查工作》的通知(稽便函[2008]42號(hào)))根據(jù)近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查和大要案件查處情況，現(xiàn)將檢查發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅問(wèn)題歸納匯總?cè)缦拢└鞯毓ぷ鲄⒖迹阂?、偷?隱匿應(yīng)稅收入類(lèi)將銷(xiāo)售收入(包括預(yù)收收入)掛在往來(lái)賬上，或隱匿收入，或不作/不及時(shí)作賬務(wù)處理，或直接沖減開(kāi)發(fā)成本。價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資入、以房抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等。即開(kāi)發(fā)商將部分樓的開(kāi)發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設(shè)賬外賬。1以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入。檢查發(fā)現(xiàn)，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)與包銷(xiāo)商簽定包銷(xiāo)合同，約定一定的包銷(xiāo)金額，包銷(xiāo)商負(fù)責(zé)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)開(kāi)票。二、虛列/多列成本費(fèi)用類(lèi)1發(fā)生銷(xiāo)售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。2滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出。2有的開(kāi)發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估，按增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地成本入賬。檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率高，而土地增值稅預(yù)征率相應(yīng)較低，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)故意拖延項(xiàng)目竣工決算時(shí)間，躲避土地增值稅結(jié)算。3將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。（二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。對(duì)本期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。賬務(wù)處理為：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本貸：工程施工（2）發(fā)包工程及價(jià)款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過(guò)工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)，采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。最后將間接費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_(kāi)發(fā)成本。，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。（2）以視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入。，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。第四篇：稅務(wù)檢查如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法稅務(wù)檢查如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法20090522 15:12:22 作者：jiabeihui 來(lái)源： 瀏覽次數(shù)：345 網(wǎng)友評(píng)論 0 條隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營(yíng)方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門(mén)，錯(cuò)綜復(fù)雜，造成國(guó)家財(cái)政收入的大量流失，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)主要偷稅“伎倆”一是在預(yù)售樓盤(pán)時(shí)故意延遲繳納稅款。三是個(gè)別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶(hù)上，或不按規(guī)定向購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來(lái)賬戶(hù)偷逃營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。其它還有，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅；隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額；從售樓款中抵減代理手續(xù)費(fèi)，以此少繳營(yíng)業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。但在實(shí)際工作中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不按發(fā)票管理規(guī)定管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和管理過(guò)程中存在著許多的問(wèn)題，主要表面在開(kāi)“大頭小尾”票，甚至不開(kāi)具發(fā)票，這樣便給企業(yè)偷稅漏稅留有余地。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷(xiāo)售商品的收入確認(rèn)須同時(shí)滿(mǎn)足四個(gè)條件：（１）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（２）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)售出商品進(jìn)行控制。但實(shí)際上，有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入長(zhǎng)期掛應(yīng)收賬款，從而延遲納稅義務(wù)時(shí)間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入作假的稅收稽查策略與方法針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上述種種作假進(jìn)行偷漏稅的方法和手段，我們?cè)趯?shí)施稅收稽查工作時(shí)，可以選擇高效的稅收稽查方法和策略。２．對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)調(diào)整預(yù)收款入賬時(shí)間，延期繳納稅款的稅收稽查策略與方法。３．對(duì)捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、對(duì)外投資、自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不視同銷(xiāo)售收入入賬的稅收稽查策略與方法。４．從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信度及能力分析。一、營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算繳納稅款。第一種處理方式：借：現(xiàn)金（或者銀行存款）科目，貸：預(yù)收賬款科目；另外一種處理方式是：借： 現(xiàn)金（或者銀行存款）科目，貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目。此方法計(jì)算簡(jiǎn)單，就不要再?gòu)摹邦A(yù)收賬款”明細(xì)帳中一筆筆合計(jì)當(dāng)期發(fā)生數(shù)但在使用上述公式時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng)：（一）要核對(duì)“預(yù)收賬款”賬戶(hù)借方發(fā)生額應(yīng)當(dāng)全部是退還購(gòu)房款或者結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；如果出現(xiàn)企業(yè)調(diào)賬事項(xiàng)，如，借：預(yù)收賬款科目，貸：其他應(yīng)付款科目等，則不得從借方發(fā)生額中扣除。（五）國(guó)稅發(fā)［２００３］８３號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅計(jì)算公式是：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額－本期已轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入的預(yù)售收入利潤(rùn)率＋本期預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入利潤(rùn)率，此公式計(jì)算取數(shù)麻煩，可以改為：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額＋（預(yù)收帳款年末余額－預(yù)收帳款年初余額）利潤(rùn)率二、自行設(shè)計(jì)房源表在檢查過(guò)程中，稅務(wù)稽查人員可以自己設(shè)計(jì)制作一份房源表。單位面積成本＝開(kāi)發(fā)產(chǎn)品247。把金額欄合計(jì)數(shù)與企業(yè) “預(yù)收賬款” 帳上余額和已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”總數(shù)之和對(duì)比，如發(fā)現(xiàn)二者不一致，則說(shuō)明企業(yè)存在收入不入帳的情況。常見(jiàn)的有下列情況：收取采光費(fèi)、宣傳費(fèi)、上房費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用不計(jì)入收入；購(gòu)房人辦理的按揭貸款計(jì)入“短期借款”科目，沒(méi)有計(jì)入“預(yù)收賬款”科目：“預(yù)收賬款”總帳和明細(xì)賬數(shù)字不符；筆者在檢查時(shí)曾經(jīng)遇到過(guò)這種情況，某房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”明細(xì)帳三級(jí)賬記載８月份收到購(gòu)房款為８００萬(wàn)元，計(jì)入總賬時(shí)卻只有４５０萬(wàn)元，其余的３５０萬(wàn)元計(jì)入了“其他應(yīng)付款”科目。（三）多計(jì)成本費(fèi)用。企業(yè)收到預(yù)收賬款時(shí)就結(jié)轉(zhuǎn)收入，但成本還無(wú)法準(zhǔn)確核算，就暫估多轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。通過(guò)上述部門(mén)取證，筆者曾查出過(guò)虛提土地款、收入不入帳但已經(jīng)辦好房產(chǎn)證、房屋贈(zèng)與等情況。（三）測(cè)算房屋的開(kāi)發(fā)成本。只要企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)的的單位銷(xiāo)售成本與測(cè)算的單位成本相差太大，就應(yīng)當(dāng)注意深入檢查。第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查提供資料通知單房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查提供資料通知單第一部分：索取資料（原件、復(fù)印件）1)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本2)企業(yè)稅務(wù)登記證副本（國(guó)、地稅）{將企業(yè)微機(jī)編碼標(biāo)注于復(fù)印件上} 3)組織機(jī)構(gòu)代碼證副本 4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 5)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)文件（發(fā)改委）6)建設(shè)工程規(guī)劃許可證7)建設(shè)用地規(guī)劃許可證8)建設(shè)工程施工許可證 9)國(guó)有土地使用權(quán)證10)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同（含合同附件規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）11)售房合同12)測(cè)量報(bào)告（按樓號(hào)排序）13)商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證（按樓號(hào)排序）14)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程決算報(bào)告、建設(shè)局備案通知書(shū)15)建設(shè)局備案的施工合同、設(shè)計(jì)合同、綠化合同、勘探合同、監(jiān)理合同、供電、水合同、測(cè)繪合同、土方合同等。24)銀行借款合同。28)房屋拆遷許可證29)城市房屋拆遷主管部門(mén)發(fā)布的房屋拆遷公告，公告內(nèi)容包含拆遷實(shí)施方案、拆遷補(bǔ)償安置方案30)具有《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告或拆遷安置財(cái)政評(píng)審報(bào)告31)與拆遷實(shí)施單位簽訂的委托拆遷合同 32)產(chǎn)權(quán)調(diào)換所有權(quán)證及在房管局備案的相關(guān)證明 33)規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的拆遷范圍紅線(xiàn)圖備注：以上留存的復(fù)印件要求加蓋企業(yè)公章并注明與原件一致；多頁(yè)的如合同、測(cè)繪報(bào)告等第一頁(yè)蓋公章（注明與原件一致），并加蓋騎縫