【正文】 委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。有的企業(yè)以代收費(fèi)用的形式掛往來賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、報(bào)廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)實(shí)現(xiàn)收入。1按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤。2少計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公建收入，或錯(cuò)用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅。二、成本核算項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項(xiàng)目包括：（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。（1）對能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本。，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。還有企業(yè)將預(yù)收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。２．通過調(diào)整預(yù)收款入賬時(shí)間，延期繳納稅款。４．在捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過延遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。稅收稽查可以通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信進(jìn)行綜合分析，檢查是否存在做假賬的可能性，對存在做假賬的，在實(shí)施稅收稽查時(shí)，可以重點(diǎn)稽查其相關(guān)信息。因此，企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅營業(yè)額是“預(yù)收賬款”賬戶本期貸方發(fā)生額與“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方發(fā)生額之和。內(nèi)容如下：（一）填寫此表的數(shù)據(jù)來源：１、面積欄目可根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門提供的測繪圖填列，此測繪圖可從房地產(chǎn)企業(yè)或者房產(chǎn)管理部門得到；２、購房人、單價(jià)和金額欄目可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開具的發(fā)票或者收據(jù)填列，在填列時(shí)要與房屋銷售合同核對；３、發(fā)現(xiàn)房屋售價(jià)明顯偏低、贈與房屋、自用房屋等情況備在在備注欄注明。５、合同金額欄合計(jì)數(shù)是房地產(chǎn)企業(yè)繳納印花稅的依據(jù)。其一、是虛列開發(fā)成本；常見的手法是通過虛開建筑業(yè)發(fā)票加大“開發(fā)成本”科目，一些企業(yè)為了少繳３３％的企業(yè)所得稅而虛開建筑業(yè)發(fā)票，雖然發(fā)票是真的，但工程價(jià)款是假的，合同也是假的。（二）注意到建筑施工企業(yè)調(diào)查取證，其中建筑施工合同非常關(guān)鍵。（四）注意檢查“現(xiàn)金”和“銀行存款”科目，特別是大額的現(xiàn)金增、減變化。25)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目部成立相關(guān)文件。房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：（公章及法人章）簽收人簽字：年 月 日（備注：本通知單一式兩份，被檢查企業(yè)一份，檢查人員一份）首要索取資料建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證國有土地使用權(quán)證商品房銷售（預(yù)售）許可證（按樓號排序）測量報(bào)告國有土地使用權(quán)證、轉(zhuǎn)讓合同（含合同附件規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅繳款書（按時(shí)間排序）開發(fā)成本全部明細(xì)項(xiàng)的發(fā)生額及余額表（打印的也可）、項(xiàng)目期間開發(fā)成本明細(xì)電子帳頁及各開發(fā)成本總賬紙質(zhì)帳頁截止于目前標(biāo)有樓號、單元及房間號、合同號編號、收款方式、合同面積、測量面積、合同單價(jià)、合同金額、按測量面積計(jì)算的房價(jià)金額的銷售收入明細(xì)表（紙質(zhì)和電子版）1項(xiàng)目清算土地增值稅繳納申報(bào)表或中介結(jié)構(gòu)鑒證報(bào)告。23)房管局辦理房產(chǎn)證詳細(xì)紙質(zhì)資料。而土建成本主要是由人工成本和材料成本組成，就某一個(gè)地區(qū)來說，人工成本和材料成本差異不會太大，所以，只要測算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的費(fèi)用就基本上可以確定房屋的單位成本。加強(qiáng)和上述部門的合作，有時(shí)可以得到意想不到的效果。常見的情況是使用收據(jù)收取售房款不入帳，使用資金時(shí)，以向某人借款的名義轉(zhuǎn)入賬內(nèi)。４、可以查出收入不入帳的情況。（四）“預(yù)收賬款”賬戶期初如果有余額，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)繳納過營業(yè)稅的。而企業(yè)收到購房款時(shí)可能有兩種帳務(wù)處理方式。若稅收稽查中發(fā)現(xiàn)問題，稅收稽查可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)賬務(wù)進(jìn)行調(diào)整，計(jì)提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。我們在實(shí)施稅收稽查時(shí)，首先可以通過分析性復(fù)核程序來進(jìn)行測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行業(yè)類似規(guī)模的指標(biāo)進(jìn)行對比分析，若存在較大差異，稅收稽查可將其列入重點(diǎn)稽查范圍進(jìn)行重點(diǎn)稽查；其次，稅收稽查可以通過房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)票存根與相應(yīng)的購房合同進(jìn)行核對；最后，稅收稽查可以根據(jù)發(fā)票存根記載的價(jià)款與同地段的市場價(jià)款進(jìn)行對比，可以從中查出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否誠信納稅。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房產(chǎn)移送使用后，確認(rèn)銷售收入。房地產(chǎn)銷售發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅的主要依據(jù)。甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷售收入。二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：銀行存款等科目（1）自營工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開發(fā)成本借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸：庫存材料（應(yīng)付賬款等）工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進(jìn)行核算借：工程施工貸：銀行存款（庫存材料、應(yīng)付賬款等）然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：①開工報(bào)告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項(xiàng)目分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；③分配間接費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等；④按月計(jì)算施工實(shí)際成本；⑤根據(jù)完工報(bào)告結(jié)算實(shí)際成本。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查技巧：成本的核算及成本、費(fèi)用的扣出一、確定成本核算對象和成本項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)成本以項(xiàng)目作為核算對象，一般以獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)項(xiàng)目；同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項(xiàng)目，開工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，也可合并為一個(gè)成本核算對象；規(guī)模大、工期長的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。三、其他情形2故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間，少繳土地增值稅。2在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時(shí)，無依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本。采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入。整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入。私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入。，通常以一個(gè)納稅作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。其中廣告費(fèi)根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過比例部分可以無限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。三、實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合在掌握項(xiàng)目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。2投資收益中屬于稅后利潤的聯(lián)營企業(yè)分回利潤和股息收益（利息、紅利），在投資企業(yè)所得稅稅率高于接受投資企業(yè)所得稅稅率的情況下，有否計(jì)算補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。1為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務(wù)收入。第五、根據(jù)需要，外調(diào)內(nèi)查與地稅溝通納稅信息，到房產(chǎn)管理部門收集開發(fā)信息，到建設(shè)主管部門收集有關(guān)信息，注意分析利用各種資料。對發(fā)現(xiàn)的重大問題采取延伸式檢查，搞好取證工作。報(bào)表檢查。四、案頭準(zhǔn)備：收集納稅人的財(cái)務(wù)管理制度、會計(jì)制度、人事管理制度、資產(chǎn)管理制度。疑點(diǎn)取證：復(fù)印按揭貸款合同、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用，其他營業(yè)外支出賬簿及相關(guān)憑證。35核查開發(fā)間接費(fèi)各項(xiàng)目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓 配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)偂?4抽查較大的材料采購合同，及付款憑證與取得的發(fā)票進(jìn)行核對，查看其金額是否相符及發(fā)票的真假性。疑點(diǎn)檢查：31，檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬，審查是否將基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在已售房屋中進(jìn)行分?jǐn)偅?2調(diào)取設(shè)計(jì)勘察施工合同，按合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，并抽查大額支付款項(xiàng)，審查其是否取得的發(fā)票的真實(shí)性，33根據(jù)重大設(shè)備和材料采購合同查看其付款合同付款金額和內(nèi)容與合同是否一致。疑點(diǎn)檢查：31：調(diào)查了解同類開發(fā)產(chǎn)品的平均建筑安裝成本與企業(yè)賬面數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，如有價(jià)格過高的建筑成本，進(jìn)行審查，并有企業(yè)說明理由，32審查施工合同和與決算書，核對工程內(nèi)容，對決算超出預(yù)算價(jià)格過高的項(xiàng)目進(jìn)行審查，并有企業(yè)說明理由，調(diào)取監(jiān)理施工建設(shè)單位的像場見證。有無未發(fā)生前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行虛列，是否合理分?jǐn)偠嗥陧?xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，超標(biāo)準(zhǔn)列支綠化費(fèi)、人防費(fèi)、墻改基金等。遠(yuǎn)期支付出讓金的滯納金違約金計(jì)入成 本。3走訪入住客戶，了解代收款信息。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價(jià)款單獨(dú)開具收款收據(jù)問題。根據(jù)價(jià)格明顯偏低的開發(fā)產(chǎn)品，走訪相同條件的客戶并對相關(guān)銷售人員進(jìn)行詢問。審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。4詢問相關(guān)人員筆錄。疑點(diǎn)位置：房屋銷售合同，預(yù)收賬款余額及其他應(yīng)付款疑點(diǎn)檢查：采取全款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，對照商品房認(rèn)購書，買賣合同，區(qū)分那些事預(yù)售收入，哪些是銷售收入，對照預(yù)收賬款和銷售收入明細(xì)賬，看預(yù)售收入是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)檢查房地產(chǎn)企業(yè)檢查模板一、收入類問題（一）、預(yù)售收入未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)疑點(diǎn)描述：部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，推遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。（二）、收到購房款掛往來賬疑點(diǎn)描述：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋收款方式一般為全款和分期付款等形式，房地產(chǎn)企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或“其他應(yīng)付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成企業(yè)所得稅申報(bào)納稅滯后。疑點(diǎn)取證：復(fù)印