【正文】 單位：萬元數(shù)據(jù) 2：管理費(fèi)用率比較（ 2023年）%% %% % % %% %%%%%0%1%2%3%4%5%6%7%8%棲霞 保利 雅居樂 招商 首創(chuàng) 合生 中海 金融街 萬科 碧桂園 復(fù)地 世茂 金地多城市下多項目管理階段p 建議運(yùn)營管控模式應(yīng)遵循的幾個原則p 與戰(zhàn)略匹配原則 —— 以夯實(shí)管理基礎(chǔ)為根本，提升專業(yè)化、精細(xì)化管理能力，在適合現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，符合企業(yè)未來 35年的戰(zhàn)略發(fā)展要求， 逐步培養(yǎng)從操作管控型向運(yùn)營管控型轉(zhuǎn)變的能力 p 扁平化原則 —— 縮短管理路徑，考慮業(yè)務(wù)流程的簡單、高效和順暢，提高管理績效 p 提高運(yùn)營效率原則 —— 考慮了房地產(chǎn)行業(yè)的效益和風(fēng)險把控的特點(diǎn)，架構(gòu)設(shè)置盡量專業(yè)化和清晰化，集團(tuán)和城市公司之間采用分層授權(quán)方式，減少權(quán)責(zé)重疊，縮短決策周期，提高整體運(yùn)作效率 建議運(yùn)營管空模式 —— 操作管控型p 集團(tuán)設(shè)立專門的運(yùn)營管理部門，城市公司在合適的管理部門設(shè)立運(yùn)營管理崗位及職能集團(tuán)運(yùn)營管理部門職能：p計劃管理p運(yùn)營績效管理p關(guān)鍵決策管理p流程管理p階段成果管理p關(guān)鍵決策管理p信息與知識管理集團(tuán)城市公司p 集團(tuán)職能部門與城市公司之間的管控關(guān)系 城市公司主辦集團(tuán)職能部門主辦概念規(guī)劃及 方案設(shè)計施工過程設(shè)計配合 設(shè)計總體計劃及設(shè)計費(fèi)用預(yù)算項目拓展及報批報建：項目信息收集及調(diào)研 項目初篩 項目可研 項目獲取 報批報建設(shè) 計： 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè) 計成 本： 采購分判及目標(biāo)成本確定集團(tuán)采購 城市采購各階段測算及成本分析結(jié)算管理營 銷： 項目策劃 營銷策劃 活動及廣 告管理 營銷類采 購管理銷售管理客 服： 客戶服務(wù)工 程： 工程管理銷控管理 客戶服務(wù)體系建設(shè)及督導(dǎo)工程維修建議運(yùn)營管控模式 —— 運(yùn)營管控型多城市區(qū)域化管理階段 —— 運(yùn)營管控模式建議p 當(dāng)集團(tuán)下屬的異地城市公司超過三個，且單個城市公司平行開發(fā)的項目多于 3個時，建議集團(tuán)應(yīng)由操作管控型向運(yùn)營管控型逐步轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會遇到哪些問題？多城市多目管理階段 ——p 異地項目不好管p 異地項目水土不服，突發(fā)事件多p 管理效率低，決策效率低p 感覺能人太少p 管理成本急劇增長p。□ 2023年上海公司成立并獲取 2個項目國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析□ 2023年武漢、東莞、珠海公司成立；東莞、珠海公司歸屬 深圳區(qū)域公司 管理，武漢公司為集團(tuán)直屬城市公司；□ 2023年增發(fā) 1億股，募集資金 9億元□ 2023年天津公司、廣州公司、西安公司、寧波公司成立；天津公司歸屬 北京區(qū)域公司 管理，廣州公司歸屬深圳區(qū)域公司管理，寧波公司歸屬上海區(qū)域公司管理，西安公司為集團(tuán)直屬城市公司；□ 2023年佛山公司、沈陽公司成立；佛山公司歸屬深圳區(qū)域公司管理，沈陽公司為集團(tuán)直屬城市公司；□ 2023年成立南京公司和杭州公司，均歸屬 上海區(qū) 域公司 管理；□ 2023年增發(fā) ，募集資金 35億元；多城市多項目房地產(chǎn)公司 多城市多項目區(qū)域化管理階段房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會遇到哪些問題？單項目管理階段 ——p 老板不滿意，員工很無奈p 核心員工跳槽，項目階段性陷入不利p 老板的意志與職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)之間的尷尬p。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。房地產(chǎn)計劃運(yùn)營課程目標(biāo)p “運(yùn)營管理 ”管什么？p 如何做好計劃運(yùn)營管理？p 如何搭建匹配的運(yùn)營管理體系？課程構(gòu)架第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理解析 —— 什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？在企業(yè)的不同發(fā)展階段選擇什么樣的運(yùn)營管控模式最合適？第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系 —— 結(jié)合案例分析，從房地產(chǎn)企業(yè)的計劃體系策劃、計劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控、評估等環(huán)節(jié)找到計劃管理的對策和方法。 房地產(chǎn)項目目標(biāo)（財務(wù)、客戶、運(yùn)營、能力等目標(biāo)） 人 + 錢 + 土地運(yùn)營管理帶來的疑問 p運(yùn)營管理管什么？p誰來管？p如何選擇合適的運(yùn)營管控模式？p… …先從項目管理學(xué)角度看一下一般項目管理 “九大領(lǐng)域 ”管什么？知識領(lǐng)域 管理目標(biāo) 管理內(nèi)容項目整體管理 保證項目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制 進(jìn)行整體規(guī)劃，執(zhí)行和控制項目范圍管理 保證項目完整地做項目該做的事情 明確定義項目該干哪些事情，并進(jìn)行控制項目時間管理 保證項目按進(jìn)度計劃完成 編制項目各類進(jìn)度計劃，并進(jìn)行控制項目費(fèi)用管理 保證項目按預(yù)算完成 編制項目費(fèi)用預(yù)算，并進(jìn)行控制項目質(zhì)量管理 保證項目工作成果的質(zhì)量 確定成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，檢驗工作項目人力資源管理 保證人力資源最有效地被利用 規(guī)劃項目的組織結(jié)構(gòu)和人員，組成團(tuán)隊并進(jìn)行團(tuán)隊建設(shè)項目溝通管理 保證項目有良好的信息溝通 規(guī)劃并進(jìn)行項目信息的收集、發(fā)布，評估項目的執(zhí)行狀況項目風(fēng)險管理 保證項目受到的風(fēng)險損失最小 識別、分析風(fēng)險，制定應(yīng)對措施，監(jiān)控風(fēng)險項目采購管理 保證項目能以合理的價格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或服務(wù)規(guī)范采購的全過程：采購計劃、采購管理、合同管理等房地產(chǎn)項目運(yùn)營管理基于項目管理 “九大知識領(lǐng)域 ”的管理內(nèi)容，更體現(xiàn)實(shí)戰(zhàn)性知識領(lǐng)域 管理目標(biāo) 管理內(nèi)容（運(yùn)營管理范疇）項目整體管理 保證項目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制明確項目的總體目標(biāo)，并通過運(yùn)營管理手段促使其順利達(dá)成項目范圍管理 保證項目完整地做項目該做的事情 建立權(quán)責(zé)手冊，明確項目的權(quán)則及各專業(yè)的分工項目時間管理 保證項目按進(jìn)度計劃完成 編制并確定項目各類進(jìn)度計劃，并通過計劃管理手段進(jìn)行有效控制項目費(fèi)用管理 保證項目按預(yù)算完成 編制項目費(fèi)用預(yù)算（營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用），明確項目成本目標(biāo)，并進(jìn)行控制項目質(zhì)量管理 保證項目工作成果的質(zhì)量 明確各階段的成果，建立各階段成果質(zhì)量管理機(jī)制，并進(jìn)行有效控制項目人力資源管理 保證人力資源最有效地被利用 根據(jù)自身特點(diǎn)，選擇合適的運(yùn)營管控模式及組織構(gòu)架項目溝通管理 保證項目有良好的信息溝通 建立項目報告及會議溝通機(jī)制并有效執(zhí)行項目風(fēng)險管理 保證項目受到的風(fēng)險損失最小 建立會議決策、風(fēng)險預(yù)警機(jī)制并有效執(zhí)行項目采購管理 保證項目能以合理的價格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或服務(wù)建立規(guī)范的招標(biāo)采購流程并有效執(zhí)行說明及圖例：p、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為七個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、采購管理 、 工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理?！?2023年 1月， **集團(tuán)在上海證券交易所公開發(fā)行人民幣普通 A股股票 9000萬股，同年 4月 12日，正式在上海證券交易所掛牌上市。具體的模式根據(jù)自身特點(diǎn)可以借鑒目前走在前面的一些管理優(yōu)秀的標(biāo)桿企業(yè)的模式。p 項目計劃的分級管理原則—— 項目計劃的分級管理與企業(yè)的管控模式和管理的成熟度有關(guān)，但在管理思路上遵循的原則不會變， 即抓一級（主導(dǎo)），管一級（審批），看一級（知情）—— 某些時候，一些經(jīng)常性滯后和重要的專項計劃要加強(qiáng)關(guān)注，不必局限于分級管理的約束操作管控型項目計劃分級管理原則：項目計劃 集團(tuán) 城市公司 項目 備注一級計劃 項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃組織編制，審批確定，全過程監(jiān)控督辦參與編制 參與編制 抓二級計劃 項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃項目月度開發(fā)經(jīng)營計劃審批，過程監(jiān)控 組織編制、調(diào)整參與編制 管三級計劃 項目專項計劃項目周計劃備案（知情） 審批，過程監(jiān)控組織編制、調(diào)整看p在特殊階段，集團(tuán)可以加強(qiáng)對項目總體進(jìn)度計劃和項目專項計劃的管理運(yùn)營管控型項目計劃分級管理原則：項目計劃 集團(tuán) 城市公司 項目 備注一級計劃 項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃（項目一級節(jié)點(diǎn)計劃）項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃主導(dǎo)，項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃審批，過程監(jiān)控督辦編制項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃，編制年度經(jīng)營開發(fā)計劃參與編制 抓二級計劃 項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃（項目二級計劃節(jié)點(diǎn)）項目季度開發(fā)經(jīng)營計劃審批，監(jiān)控 組織編制、調(diào)整 參與編制 管三級計劃 項目月度開發(fā)經(jīng)營計劃項目專項計劃項目周計劃備案（知情） 審批，過程監(jiān)控 組織編制、調(diào)整看p 項目節(jié)點(diǎn)分級策劃如何確定項目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)？　　　 —— 事實(shí)上沒有標(biāo)準(zhǔn)的項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是根據(jù)項目開發(fā)流程和企業(yè)對于項目管理的需求來設(shè)置的。精裝修 項 目不 調(diào) 增周期。p基準(zhǔn)重點(diǎn)分析關(guān)鍵線路工作周期，非關(guān)鍵線路工作周期要服從并溶于關(guān)鍵線路工作周期。售樓處開放時點(diǎn)比項目開盤時點(diǎn)至少提前 30天 p對于 6層及以下單體，示范區(qū)開放時要求展示立面整體效果；對于 11層及以上單體，示范區(qū)開放時不展示立面整體效果；對于 611層單體，示范區(qū)開放時是否展示立面效果，依具體情況而定 考核基準(zhǔn) 開始點(diǎn) 結(jié) 束點(diǎn) 基準(zhǔn) 值 考核數(shù)據(jù)來源部 門考核 級別項 目 項 目開 盤 獲 取土地 項 目首次開 盤 330d 營 運(yùn)中心 Ⅰ利 潤結(jié)轉(zhuǎn) 獲 取土地 一期竣工 備 案 詳見.1款營 運(yùn)中心 Ⅰ項 目 施工周期 取得開工 證 竣工 備 案 營 運(yùn)中心 Ⅱ售樓 處 開放 獲 取土地 售樓 處 本體及周 邊環(huán) 境施工完成、整改完成， 營銷 搬入開始正式 辦 公300 d 營銷 部 Ⅱ示范區(qū)開放 獲 取土地 示范區(qū)本體特 別 是立面、 樣 板 間 、 環(huán)境施工完成、整改完成330 d 營銷 部 Ⅱ設(shè)計總設(shè)計 周期 獲 取土地 施工 圖 內(nèi)外 審 完成并修改出 圖 ，取得外 審 意 見140/170d 項 目中心工程、成本部Ⅱ方案 設(shè)計 獲 取土地 1. 實(shí) 施方案公司、集 團(tuán)評審 、 調(diào) 整定稿2. 戶 型、 單 體平立面確定3. 技 術(shù)應(yīng) 用方案初步確定4. 報 建方案 圖 咨 詢 完成，正式方案報 建 圖 內(nèi) 審 完成修改出 圖5. 園林、交通、人防咨 詢 完成90d 項 目 總經(jīng) 理，集團(tuán) 技 術(shù) 管理部，開 發(fā) 部Ⅱ擴(kuò) 初 設(shè)計 方案 設(shè)計 完成1. 實(shí) 施方案最 終 成果完成并集 團(tuán)備案2. 結(jié) 構(gòu)、 設(shè)備專業(yè) 方案、部品 設(shè)計方案確定3. 園林、交通、人防 規(guī) 劃和 擴(kuò) 初、消防、 規(guī)證報 建 圖 按 邏輯 關(guān)系完成出 圖 并公司內(nèi)部 審 核修改無 誤20/30d 集 團(tuán) 技 術(shù) 管理部，開 發(fā) 部Ⅱ施工 圖設(shè)計 擴(kuò) 初 設(shè)計 完成完成 報 外 審圖 出 圖 ，出 圖 前內(nèi) 審 完成 20/30d 成本部 Ⅱ擴(kuò) 初 設(shè)計 完成報 外 審圖 內(nèi)外 審 完成并修改出 圖 ，取得外 審 意 見30/50d 項 目中心工程、成本部Ⅱ營銷 定位 優(yōu) 化 獲 取土地 產(chǎn) 品建 議書 公司 評審 通 過 且，建議書 充分含蓋了概念、方案 設(shè)計輸 入條件30d 項 目 總經(jīng) 理， 設(shè)計 部Ⅱ項 目策劃 獲 取土地 項 目策劃 報 告公司 評審 通 過 60d 項 目 總經(jīng) 理、 設(shè)計 部Ⅱ營銷 策劃報 告完成公司公司和集 團(tuán)評審 定稿 開 盤 前 3個月項 目 總經(jīng) 理，集團(tuán) 技 術(shù) 部Ⅱ價格方案 完成公司 評審 和集 團(tuán)備 案 開 盤 前 15天項 目 總經(jīng) 理，集團(tuán) 技 術(shù) 部Ⅱ銷 售周期 銷 建配合， 項 目 銷 售 結(jié) 案與 項 目竣工同期項 目 總經(jīng) 理、 營運(yùn)中心Ⅱ開 發(fā) 總報 建周期 獲 取土地 取得建 設(shè) 工程 規(guī) 劃 許 可 證 140/150d 營 運(yùn)中心 Ⅱ施工 許 可 辦理招 標(biāo) 手 續(xù) 完成具 備施工 許可 證進(jìn) 件條件取得施工 許 可 證 10/13d 項 目中心工程 Ⅱ成本 方案外部招標(biāo)取得立 項 批復(fù)外部招 標(biāo) 手 續(xù) 完成具 備 方案 報 件條件30 開 發(fā) 部 Ⅱ總 包招 標(biāo) 完成 報 外 審圖 出 圖，出 圖前內(nèi) 審?fù)瓿蓛?nèi)部定 標(biāo) ，外部招 標(biāo) 手 續(xù) 完成具 備施工 許 可 證進(jìn) 件條件，從開 標(biāo)到內(nèi)部定 標(biāo) 15天。為維護(hù)項目總體開發(fā)計劃的嚴(yán)肅性，同時又充分實(shí)現(xiàn)計劃的動態(tài)性管理，在 Ⅰ 級考核點(diǎn)（即開盤時點(diǎn)和利潤結(jié)轉(zhuǎn)時點(diǎn)）不發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的情況下，不調(diào)整總體計劃，而是以階段性專項計劃的形式進(jìn)行管理，階段性專項計劃由項目計劃督辦負(fù)責(zé)編制，營運(yùn)中心經(jīng)理審核、項目總經(jīng)理審批?？己藬?shù)據(jù)來源部門（下游部門）負(fù)責(zé)考核數(shù)據(jù)的提供，不能提供者，按不利于下游部門原則確定上游部門工作完成時點(diǎn)。p要具有指導(dǎo)意義： 計劃是用來指導(dǎo)工作的，時效性比較強(qiáng)，在下月的工作開始實(shí)施以前要編制好下月的月度計劃，不要等到工作完成得差不多了再定計劃；p要保證計劃的可行性、嚴(yán)肅性、延續(xù)性和適當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)性： 在編制下月計劃時，要檢查上月計劃的完成情況，計劃一旦確定，就必須嚴(yán)格按計劃執(zhí)行，遇到困難要想辦法克服，以確保計劃的順利推進(jìn)；p要經(jīng)常關(guān)注計劃的推進(jìn)情況： 平時要多檢查計劃的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)異常情況要及時采取措