房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查案例-在線瀏覽
2025-03-26 11:45本頁面
【正文】 2526（二）稽查實(shí)施收入檢查 1成本核查 2期間費(fèi)用審查 327側(cè)面突破查出少計收入（ 1）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)（ 2）現(xiàn)場核查違章建筑收租金（ 3）28（ 1） 側(cè)面突破 查出少計收入營業(yè)費(fèi)用偏高，針對該企業(yè)采取委托銷售方式的特點(diǎn)，檢查人員全面調(diào)閱了該企業(yè) “營業(yè)費(fèi)用－傭金支出 ”賬簿支付銷售傭金按代銷手續(xù)按代銷手續(xù)費(fèi)費(fèi) 3％推算出實(shí)％推算出實(shí)際的預(yù)售收入際的預(yù)售收入該企業(yè)申報預(yù)售收入只有隱匿收入2023萬元29（２）巧妙分析 發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng) 該企業(yè)有按揭貸款入賬，卻未有首付款項(xiàng)收入記錄，根據(jù)我國按揭貸款有關(guān)法律規(guī)定，這是非常不正常的，檢查人員分析認(rèn)為，可能存在兩種情況：一是可能存在 “ 假按揭 ”二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款項(xiàng)的情況。而企業(yè)辯稱這是因?yàn)橐鏄I(yè)戶辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實(shí)際并未收款。從而對該項(xiàng)少記收入問題取得了確鑿證據(jù)。經(jīng)了解， 2023年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場所，但是賬面并未體現(xiàn)該部分租金收入。32綜合評估確定檢查突破點(diǎn)（ 1）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票 （ 2）CTAIS“發(fā)票流向查詢 ”查出假材料發(fā)票 （ 3）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議 （ 4）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期 （ 5）33（ 1）綜合評估確定檢查突破點(diǎn)總成本 單位工程成本 3039元（單位工程成本偏高）總地價 8000萬元樓面地價 800元（排除異常）建安成本 單位建安成本 2023元（高出預(yù)警值）拆遷補(bǔ)償款2300萬元（可能存在問題）甲供材料成本（虛增成本高危環(huán)節(jié)）建安費(fèi)7731萬（發(fā)票當(dāng)?shù)亻_具）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票（確定了多列成本）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）拆遷辦協(xié)查“拆遷補(bǔ)償協(xié)議 ”（確定偽造補(bǔ)償協(xié)議）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）34（ 2）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票發(fā)票存在疑點(diǎn)： 一是同一時間、同一開票人開出的代開發(fā)票號碼不在一個號段上； 二是發(fā)票上代開機(jī)關(guān)的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別； 三是機(jī)打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調(diào)整過打印格式。 35（ 3） CTAIS“發(fā)票流向查詢 ”查出假材料發(fā)票 為擴(kuò)大檢查成果，檢查組對該公司大額支出的成本費(fèi)用項(xiàng)目涉及的發(fā)票進(jìn)行全面檢查，對發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)的貨物銷售發(fā)票，借助 CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，再對發(fā)票流向有問題的發(fā)票進(jìn)行外調(diào)取證。經(jīng)證實(shí)屬不符合規(guī)定發(fā)票列入都市花園一期的開發(fā)成本 元。帶著這些疑問，檢查人員來到了拆遷管理辦公室。 38（ 5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期 房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方法非常復(fù)雜，既然該企業(yè)在成本歸集方面做了不少手腳，會不會在計算方法上也作文章呢？帶著這些疑問，檢查人員不辭辛苦，對該企業(yè)的成本結(jié)算進(jìn)行了重新核實(shí)，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經(jīng)于 2023年完工，其成本全部記入都市花園一期項(xiàng)目。 鑒于一期開發(fā)產(chǎn)品均已售出，該企業(yè)多列銷售成本500萬元。42（ 1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出 根據(jù) 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 （國稅發(fā)[2023]84號文）第三十五條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本該企業(yè) 2023年、 2023年所有樓盤均未完工，因此其利息支出不應(yīng)當(dāng)記入 “ 財務(wù)費(fèi)用 ” 在稅前直接列支，而應(yīng)當(dāng)列入開發(fā)成本，都市花園一期兩年共應(yīng)攤?cè)肜①Y本化支出 。 44（三） 查補(bǔ)稅款計算 由于該企業(yè)在收入、成本、費(fèi)用三個所得稅要素中均存在問題，檢查人員采取了重新計算應(yīng)納稅所得額比對的方法，計算查補(bǔ)稅款。檢查結(jié)果已經(jīng)通報地稅機(jī)關(guān)， 計算稅款的時候已經(jīng)考慮扣除了營業(yè)稅金及附加。對該單位在稅前多扣除財務(wù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)行為造成的少繳企業(yè)所得稅款 。48 根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第三十二條規(guī)定，決定對該企業(yè)少繳稅款從稅款滯納之日起，按日加征萬分之五的滯納金。50 根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第七十條之規(guī)定，對該企業(yè)偽稱燒賬抗拒檢查的行為，處５萬元罰款。52第三部分有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析 一稅務(wù)稽查手段和方法歸納 二企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析 三53一、有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析 一事不二罰，是指對行為人的同一個違法行為，不得以同一事實(shí)和同一依據(jù)，給予兩次以上的罰款處罰。54二、稅務(wù)稽查手段和方法歸納 本案中，檢查人員運(yùn)用了案頭報表分析、帳目分析、全面外調(diào)（包括地稅機(jī)關(guān)和拆遷辦）、征管信息系統(tǒng)運(yùn)用、實(shí)地核查等 5種房地產(chǎn)稅務(wù)稽查常用手段。 本案中，地產(chǎn)開發(fā)公司共采取了九種偷逃稅手段少繳企業(yè)所得稅：隱瞞預(yù)售收入、隱瞞首付款、違章建筑租金隱瞞收入、多列材料成本、多列建安費(fèi)、偽造拆遷協(xié)議、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本、財務(wù)費(fèi)用不資本化、預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)。56三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析 （二） “ 真票虛開 ” 難以取證成為房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的難點(diǎn)。在實(shí)踐中，更為常見的是 “ 真票虛開 ” ，即票面形式真實(shí)，而業(yè)務(wù)內(nèi)容虛假。房地產(chǎn)企業(yè)的成本明顯偏高，但是由于 “ 真票虛開 ” 難以取證，成為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅檢查的難點(diǎn)。60一、首先要區(qū)分內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè) 因?yàn)閮?nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)在房地產(chǎn)所適用的政策是完全不同的?；閷?shí)踐中，內(nèi)外資企業(yè)所得稅政策混用現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。62第二部分查前準(zhǔn)備63一、充分利用網(wǎng)絡(luò)信息（一）房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站查找信息（二）相關(guān)政府部門網(wǎng)站查找信息64二、項(xiàng)目所在地實(shí)地查看 因?yàn)樵诰W(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)對該企業(yè)的一些基本情況有了一些基本了解，因此實(shí)地檢查是有準(zhǔn)備的印證。65三、案頭分析 研究財務(wù)報表以及所得稅納稅申報表。66第三部分收入檢查67一、售樓處檢查 （一）先以購樓人員的名義，到售樓處，詢問一些事情，尤其是查驗(yàn)是否有個人卡收取房款的情況，要求給房
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