房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查案例(編輯修改稿)
2025-03-12 11:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 計算，金海岸公司共應(yīng)補繳企業(yè)所得稅 萬元，其中 2023年涉及企業(yè)所得稅款 ， 2023年涉及企業(yè)所得稅款 ， 2023年涉及企業(yè)所得稅款。檢查結(jié)果已經(jīng)通報地稅機關(guān)， 計算稅款的時候已經(jīng)考慮扣除了營業(yè)稅金及附加。45項目 年度 2023 2023 2023檢查調(diào)整情況 1 隱瞞收入 1傭金發(fā)現(xiàn) 1000 1000 2違章建筑 400 3隱瞞首付 570 合計 2970 1000 1570 400 2 多列成本 材料價款 建安費 1200 拆遷協(xié)議 不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 500 利息攤?cè)氤杀? 合計 查補稅款計算 3 調(diào)整后預(yù)售收入 3000 4 調(diào)整后銷售收入 5 計稅成本 6 期間費用 7 稅金及附加 8 應(yīng)納稅所得額 9 稅率 10 應(yīng)納稅額 11 已納稅額 12 查補稅額 定性處理 13 偷稅數(shù)額 14 非偷稅數(shù)額 15 稅罰款 16 發(fā)票罰款 1 17 行為罰款 5 18 查補合計 合計 46四、定性處理及依據(jù)查補稅款及稅罰款 1發(fā)票罰款 2阻撓檢查行為罰款 3涉稅案件移送 447 根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第六十三條之規(guī)定，決定對該單位少列收入、虛列成本等違法行為涉及少繳企業(yè)所得稅款 稅，并處偷稅數(shù)額 50%的罰款計 。對該單位在稅前多扣除財務(wù)費用、業(yè)務(wù)招待費行為造成的少繳企業(yè)所得稅款 。以上共應(yīng)補繳所得稅款 ，罰款 ，合計。48 根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第三十二條規(guī)定，決定對該企業(yè)少繳稅款從稅款滯納之日起，按日加征萬分之五的滯納金。49 根據(jù) 《 中華人民共和國發(fā)票管理辦法 》 第三十六條、 《 中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細(xì)則 》 第四十八條之規(guī)定，決定對該單位取得假發(fā)票的行為，責(zé)令限期改正，并處１萬元罰款。50 根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第七十條之規(guī)定，對該企業(yè)偽稱燒賬抗拒檢查的行為，處５萬元罰款。51 經(jīng)計算，金海岸公司偷稅數(shù)額三年來均超過 1萬元，且偷稅比例達到應(yīng)繳稅金 10%以上比例，根據(jù) 《 中華人民共和國刑法 》 第二百零一條、最高人民檢察院、公安部 《 關(guān)于經(jīng)濟犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 》 第四十九條之規(guī)定及 《 行政執(zhí)法機關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定 》 第三條之規(guī)定， XX市國稅局稽查局已經(jīng)將該案移送公安機關(guān)查處。52第三部分有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析 一稅務(wù)稽查手段和方法歸納 二企業(yè)所得稅檢查難點分析 三53一、有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析 一事不二罰，是指對行為人的同一個違法行為，不得以同一事實和同一依據(jù)，給予兩次以上的罰款處罰。本案中，金海岸公司 “ 虛列成本偷稅 ” 和 “ 取得假發(fā)票 ” 是兩種不同性質(zhì)的違法行為，觸犯了不同的法律法規(guī)，并非 “ 一事 ” ，可以依照 《 稅收征管法 》 和 《 發(fā)票管理辦法 》 分別罰款，并不違反 “ 一事不二罰 ” 原則。54二、稅務(wù)稽查手段和方法歸納 本案中，檢查人員運用了案頭報表分析、帳目分析、全面外調(diào)（包括地稅機關(guān)和拆遷辦）、征管信息系統(tǒng)運用、實地核查等 5種房地產(chǎn)稅務(wù)稽查常用手段。 55三、企業(yè)所得稅檢查難點分析 （一）房地產(chǎn)企業(yè)由于其收入及成本構(gòu)成的復(fù)雜性決定了偷稅手段的復(fù)雜性，給房地產(chǎn)稅務(wù)稽查提出了更高的要求。 本案中，地產(chǎn)開發(fā)公司共采取了九種偷逃稅手段少繳企業(yè)所得稅：隱瞞預(yù)售收入、隱瞞首付款、違章建筑租金隱瞞收入、多列材料成本、多列建安費、偽造拆遷協(xié)議、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本、財務(wù)費用不資本化、預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費。這九種偷稅手段是房地產(chǎn)稽查中常見偷稅手法 ,通過對本案例的學(xué)習(xí) ,可以使檢查人員對一般的偷稅手段有感性認(rèn)識 ,增強稽查的針對性。56三、企業(yè)所得稅檢查難點分析 （二） “ 真票虛開 ” 難以取證成為房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的難點。 本案中，通過 CTAIS系統(tǒng) “ 發(fā)票流向查詢 ” 、地稅機關(guān)外調(diào)查詢，查明了金海岸公司利用假發(fā)票虛增成本的事實。在實踐中，更為常見的是 “ 真票虛開 ” ，即票面形式真實，而業(yè)務(wù)內(nèi)容虛假。房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān) %的建筑行業(yè)營業(yè)稅，可以扣除 33％的所得稅扣除成本，而建筑公司企業(yè)所得稅大部分為核定征收，決定了 “ 真票虛開 ” 有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟利益。房地產(chǎn)企業(yè)的成本明顯偏高，但是由于 “ 真票虛開 ” 難以取證，成為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅檢查的難點。 57 謝謝！58房地產(chǎn)所得稅檢查方法59第一部分清晰的理念 檢查人員始終要有清晰的理念，只有明確理念才能選用適當(dāng)?shù)幕榉椒ǎ〉檬掳牍Ρ兜男Ч?0一、首先要區(qū)分內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè) 因為內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)在房地產(chǎn)所適用的政策是完全不同的。例如：視同銷售、工資、廣告費、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法?；閷嵺`中，內(nèi)外資企業(yè)所得稅政策混用現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。61二、區(qū)分已完工項目還是未完工項目 要嚴(yán)格按照稅收政策（國稅發(fā) [2023]31號文件及國稅法 [2023]142號文件）規(guī)定判斷企業(yè)開發(fā)項目是否完工，然后再確定重點檢查方向。62第二部分查前準(zhǔn)備63一、充分利用網(wǎng)絡(luò)信息（一）房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站查找信息（二）相關(guān)政府部門網(wǎng)站查找信息64二、項目所在地實地查看 因為在網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)對該企業(yè)的一些基本情況有了一些基本了解，因此實地檢查是有準(zhǔn)備的印證。對該項目有基本的感性認(rèn)識，在房地產(chǎn)稅務(wù)檢查期間，項目所在地的查看應(yīng)當(dāng)是經(jīng)常性的，只有熟悉樓盤實際情況，才能結(jié)合財務(wù)資料，核對稅款繳納的真實性。65三、案頭分析 研究財務(wù)報表以及所得稅納稅申報表。新企業(yè)所得稅申報表非常詳細(xì)，可以研究出很多內(nèi)容。66第三部分收入檢查67一、售樓處檢查 （一）先以購樓人員的名義，到售樓處，詢問一些事情，尤其是查驗是否有個人卡收取房款的情況，要求給房地產(chǎn)商打款，掌握其個人卡或賬外賬號。68一、售樓處檢查 （二）取得銷控表
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