【正文】 5，行政相對(duì)人在稅務(wù)聽(tīng)證中的權(quán)利 （ 1）納稅人要求聽(tīng)證的，有要求稅務(wù)機(jī)關(guān)在規(guī)定的期限內(nèi)通知本人的權(quán)利。 ■ 聽(tīng)證結(jié)束后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)不同情況，分別作出如下決定： （ 1）對(duì)確有應(yīng)受行政處罰的違法行為的，根據(jù)情節(jié)輕重及具體情況，作出行政處罰決定； 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 2）違法行為輕微，依法可不予行政處罰的，不予行政處罰。此時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資金已經(jīng)被占用，企業(yè)已經(jīng)遭遇損失。 《 中華人民共和國(guó)行政處罰法 》 《 稅務(wù)行政處罰聽(tīng)證程序?qū)嵤┺k法（試行） 》 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 （二）稅務(wù)聽(tīng)證概述 1，稅務(wù)聽(tīng)證的優(yōu)點(diǎn)。另一方面，我們的經(jīng)驗(yàn)表明，企業(yè)可以借助專(zhuān)業(yè)人員在稅務(wù)聽(tīng)證、復(fù)議、訴訟等稅務(wù)爭(zhēng)議救濟(jì)程序中提供專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)和幫助將會(huì)起到明顯的效益。在 “ 讀懂稅法 ”的前提下，爭(zhēng)取談判結(jié)果的利益最大化。 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 3， 2021年是 “ 收入型的稅務(wù)稽查 ” 年 另一方面， 2021年初以來(lái)因受金融危機(jī)的持續(xù)影響，國(guó)家稅收收入大幅降低，國(guó)家加大了稅務(wù)稽核的力度。 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 3）如果合同約定房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成以無(wú)形資產(chǎn)投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為。甲、乙分得住宅視同銷(xiāo)售，由合營(yíng)企業(yè)交營(yíng)業(yè)稅： （ 400+5+8） X15X5%= 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 3，通過(guò)以上案例，我們得知合作建房的營(yíng)業(yè)稅因合作方式，合作過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)利益分擔(dān)方式的不同而產(chǎn)生不同的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)。協(xié)議規(guī)定，甲方按銷(xiāo)售收入的 20%提成作為投資收益。 （ 15%） = 萬(wàn)元 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 =*5%= 甲方轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 *5%+800*5%= 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） ② 甲方出土地 ,乙方出資金 ,房屋建成先由乙方使用若干年 ,然后 ,把房屋土地一起歸還甲方 實(shí)質(zhì)是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán) 甲方出租土地 換取建筑物 乙方以建筑物 換得土地使用權(quán) 例 甲方將土地所有權(quán)出租給乙方 10年，乙方出資 1000萬(wàn)元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿(mǎn)后，乙方將土地及房屋歸還甲方 乙方按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)交稅： 1000 （ 1+10%） 247。這是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的部分土地使用權(quán)和部分房屋所有權(quán)相互交換。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。 （ 2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按 “ 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 （財(cái)稅 [2021]16號(hào)） “ 因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。 企業(yè)會(huì)計(jì)制度要求采用總額法對(duì)現(xiàn)金折扣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，銷(xiāo)貨方給予客戶(hù)的現(xiàn)金折扣，從融資的角度看，屬于一種理財(cái)費(fèi)用，應(yīng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期 “ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ” 注意現(xiàn)金折扣與商業(yè)折扣的區(qū)別。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按建造成本的 10%比例計(jì)算扣除。 5012=%，A公司需要繳納土地增值稅： 2988 40%5012 5%=，比上述第一方案節(jié)省了 365萬(wàn)元。 （ 1）營(yíng)業(yè)稅額為（ 8000－ 4000） 5%=200萬(wàn)元。 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 2）土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定， A公司應(yīng)繳土地增值稅，其中土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為4000+200=4200萬(wàn)元，土地增值額為 8000－ 4200=3800萬(wàn)元，增值率為 3800247。設(shè)立銷(xiāo)售公司可將房屋增值額一分為二，降低增值率，從而適用較低的土地增值稅稅率，降低土地增值稅稅負(fù)可以降低所得稅稅負(fù)：由于稅法對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)都規(guī)定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)設(shè)立銷(xiāo)售公司增加了一道銷(xiāo)售收入，就增加了稅前扣除金額降低了所得稅可以避免預(yù)交所得稅：國(guó)稅發(fā) [2021]83號(hào)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房款要按不低于 15%的利潤(rùn)率計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額預(yù)繳所得稅，但沒(méi)要求房屋銷(xiāo)售公司預(yù)繳所得稅，設(shè)立房屋銷(xiāo)售公司可以遞延繳納所得稅。 增值率 =20%時(shí)，售價(jià)為建造成本的 。 下面就房地產(chǎn)公司不同的定價(jià)方案對(duì)增值稅稅負(fù) 進(jìn)行分析，已選擇最有的節(jié)稅方案。 A、證券公司電子類(lèi)設(shè)備 B、外購(gòu)的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)或構(gòu)成無(wú)形資產(chǎn)的軟件。 集成電路生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)性設(shè)備。 為 5年。 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 7）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用 ,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 （ 5）納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除。 （ 2）向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，不高于按照金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)、同期貸款利率（國(guó)稅函 [2021]1114號(hào)文件規(guī)定：含人民銀行規(guī)定的浮動(dòng)利率）計(jì)算的數(shù)額以?xún)?nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。 （ 2）新稅收政策及稅務(wù)處理 ①關(guān)于已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品共用部分維修費(fèi) :房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生額扣除，提取的維修基金不得扣除。 財(cái)會(huì) [2021] 5號(hào)：企業(yè)按規(guī)定發(fā)給 1998年 12月 31日以前參加工作的無(wú)房老職工一次性住房補(bǔ)貼和房屋未達(dá)標(biāo)老職工補(bǔ)差的一次性住房補(bǔ)貼 ,按實(shí)際發(fā)放金額 ,借記： “ 利潤(rùn)分配 —未分配利潤(rùn) ” ,貸記： “ 其他應(yīng)交款 ” 科目。京國(guó)稅發(fā) [2021]255號(hào)文規(guī)定，“ 納稅人支付給職工的與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的辦公通訊費(fèi)用，稅前扣除的最高限額為每人每月 300元 ” 。 C、企業(yè)已提取并作納稅調(diào)整的各項(xiàng)準(zhǔn)備，如因確鑿證據(jù)表明屬于不恰當(dāng)運(yùn)用了謹(jǐn)慎原則，并已作為重大會(huì)計(jì)差錯(cuò)進(jìn)行了更正的，可作相反納稅調(diào)整。 ?無(wú)扣除標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)予稅前扣除的費(fèi)用項(xiàng)目及核算范圍： 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（社會(huì)保障性繳款 、企業(yè)勞動(dòng)保險(xiǎn)支出 ）、差旅費(fèi)（國(guó)稅發(fā) [1994]89號(hào)） 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 會(huì)議費(fèi)、辦公費(fèi)、郵電費(fèi)、涉外費(fèi)、董事（股東）會(huì)費(fèi)、租賃及物業(yè)管理費(fèi)、水電取暖費(fèi)、車(chē)輛使用費(fèi)、修理費(fèi)（固定資產(chǎn)改良支出）、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)（含開(kāi)辦費(fèi)）、低值易耗品攤銷(xiāo)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、折舊費(fèi)、咨詢(xún)審計(jì)費(fèi)等。 ②、國(guó)稅函 [1997]87號(hào)文：土地承包人被征用的建筑物、構(gòu)筑物、土地青苗補(bǔ)償費(fèi)，征收 5%的營(yíng)業(yè)稅，不征個(gè)人所得稅。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等 . 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造成本項(xiàng)目的稅務(wù)處理 （ 1）借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理 ：為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 完工前發(fā)生的 配比計(jì)入成本對(duì)象 完工后發(fā)生的 財(cái)務(wù)費(fèi)用稅前扣除 （ 2）配套設(shè)施費(fèi)的處理 ：公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，是否有償轉(zhuǎn)讓分為： 應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的 不得計(jì)入成本的大型配套項(xiàng)目（單獨(dú)核算成本） 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 2021〕 31號(hào)）規(guī)定 :公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 (3)建筑安裝工程費(fèi)。 ? 稅法對(duì)扣除項(xiàng)目的要求： 真實(shí) 合法 ? 稅前扣除應(yīng)遵循的原則： ①權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ②配比原則 ③相關(guān)性原則 ④確定性原則 ⑤ 合理性原則 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （二）稅前扣除項(xiàng)目的內(nèi)容和稅務(wù)處理 1,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容： (1)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。位于其他地區(qū)的，不得低于 5％。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 3，企業(yè)通過(guò)正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。 ⑤有自建行為的納稅人，在轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，是否申報(bào)繳納自建環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。 （ 7）各種房產(chǎn)出租收入是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 5）通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) “ 企業(yè)利潤(rùn)分配 ” 及 “ 營(yíng)業(yè)外支出 ” 等會(huì)計(jì)科目的審核，檢查企業(yè)是否存在將商品房用于分配和贈(zèng)與行為。 （ 2）銷(xiāo)售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)申報(bào)納稅 。 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 三、土地增值稅的稅收稽查要點(diǎn) （ 1）是否按規(guī)定申報(bào)土地增值稅，其會(huì)計(jì)處理是否正 （ 2 （ 3）對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。有無(wú)故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn) 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 （續(xù)） （ 3）稅前扣除項(xiàng)目是否真實(shí)、合法。如在以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資時(shí)，先將完工產(chǎn)品或在建項(xiàng)目評(píng)估增值，增加對(duì)外投資的初始成本價(jià)，在收回投資或投資股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及結(jié)轉(zhuǎn)一次性取得固定利潤(rùn)時(shí)，減少投資收益。 6，未按標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用。三是用假票、白條或不符合規(guī)定的收據(jù)列支成本。收到預(yù)售款或售房款長(zhǎng)期掛在往來(lái)科目，或不申報(bào)納稅，或不按期結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入，造成賬面上只有成本費(fèi)用，沒(méi)有收入或收入很少，從而不繳或少繳企業(yè)所得稅。 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 S2 第二部分 主要稅種稽查要點(diǎn) 稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 并 購(gòu) 稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議 解決 一、主要稅收違法類(lèi)型 1，以房換地、以房抵債不計(jì)銷(xiāo)售收入。除此幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 為此，國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)文第三 十二條予以了明確：其一、出包工程未最終辦理結(jié)算 而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其 發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額 的 10%；其二、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工 的，可按預(yù)算造價(jià)合理理預(yù)提建造費(fèi)用。這是比較嚴(yán)格的管理規(guī)定，盡管 看似沒(méi)有實(shí)質(zhì)內(nèi)容。這與 《 國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào) 》 的規(guī)定相 比區(qū)別明顯，但對(duì)企業(yè)的最終影響不大?？磥?lái) 國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)文對(duì)此種行為劃上了 “ 休止符 ” 。 （ 2）重要變化 對(duì)照國(guó)稅發(fā) [2021]142號(hào)、國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)兩文，國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)文有以下內(nèi)容顯得較為重要，需引起各位同仁予以關(guān)注。該稅法規(guī)定告別以往內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)使用不同稅法規(guī)定的時(shí)代。 3， 83號(hào)文件在執(zhí)行過(guò)程中，產(chǎn)生了很多問(wèn)題。 3，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù) 建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅。 1，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有耕地占用稅、 營(yíng)業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)。稅 務(wù) 咨 詢(xún) 轉(zhuǎn)讓 定價(jià)稅 務(wù) 高新企 業(yè) 稅 務(wù) 進(jìn) 出口稅 務(wù) 稅 務(wù) 爭(zhēng) 議