房地產開發(fā)企業(yè)會計稅務籌劃-文庫吧
2025-07-28 10:18 本頁面
【正文】 產。 ? 營業(yè)稅稅率分為如下幾檔： ? （ 1）交通運輸、建筑業(yè)、郵電通信和文化體育業(yè)稅率為 3%； ? （ 2）金融保險、服務業(yè)、轉讓無形資產和銷售不動產的稅率為 5%； ? （ 3）娛樂業(yè)的稅率為 5%~20%。 一、營業(yè)稅的節(jié)稅空間 ? 營業(yè)稅的節(jié)稅空間主要存在營業(yè)稅的優(yōu)惠政策中，我國當前的營業(yè)稅優(yōu)惠政策主要有： ? 1．免稅 ? 2．減稅 ? 3．先征后返 ? 4．起征點 ? 5．稅項扣除 ? 6．關注混合銷售與兼營的稅負差別 ? 7．內部工程回避工程結算 ? 8．以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費 ? 9．關注企業(yè)法人財產權轉移與法人企業(yè)股東股權轉讓的稅負差別 ? 10．利用境外關聯機構或個人進行營業(yè)稅籌劃 二、營業(yè)稅的計算與繳納 ? 1．銷售退回營業(yè)稅的處理 ? [例 7１ ]甲公司 2020年財務報告經董事會批準已于 2020年 3月 28日報出，由于質量原因， 2020年10月售出的一套住房，客戶提出退房，該房售價300萬元，成本價 270萬元， 2020年 2月 21日甲公司已收回住房，客戶已將發(fā)票退回。 ? （ 1）調整 2020年度主營業(yè)務收入及相關科目 ? 借：以前年度損益調整 3000000 ? 貸：應付帳款 —— 某客戶 3000000 ? （ 2）調整 2020年度主營業(yè)務成本 ? 借：開發(fā)產品 2700000 ? 貸：以前年度損益調整 2700000 ? （ 3）調減營業(yè)稅 ? 借：應交稅費 —— 應交營業(yè)稅 150000 ? 貸：以前年度損益調整 150000 ? 2．轉讓在建項目的稅收政策和納稅籌劃 ? 轉讓在建項目的有關稅收政策規(guī)定如下： ? （ 1）轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進行施工階段的在建項目按“轉讓無形資產”稅目中轉讓土地使用權項目征收營業(yè)稅。 ? （ 2）轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。 ? [例 72]甲企業(yè)有一在建項目，按評估價 500萬元賣給乙企業(yè)，乙企業(yè)繼續(xù)完成該項目，又投入開發(fā)費用 400萬元。該項目建成后，售價為 1000萬元。 ? 在籌劃前甲方應交營業(yè)稅 25萬元（ 500萬元 5%），乙方應交營業(yè)稅 50萬元（ 1000萬元 5%）。 ? 財稅 [2020]191號文件規(guī)定：“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權轉讓不征收營業(yè)稅。” ? 因此在此例中，甲方可將該在建工程 500萬元作為投資處理，因為投資是免稅的，這樣項目建成后對外銷售只需要繳納 50萬元的營業(yè)稅。 ? 3．合作建房的納稅籌劃 ? [例 73]甲企業(yè)提供 5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供 2020萬元資金并負責施工，房屋建成后對半分成，甲方分得房屋后將一半出售，售價800萬元，其余自用。 ? 乙方將建成后的一半轉讓屬“自建建筑物后銷售”，應按“建筑業(yè)”和“銷售不動產”各交一道營業(yè)稅，計算組成計稅價格，假設成本利潤率分別為 8%和 10%： ? 建筑業(yè)計稅價格 =2020 50% （ 1+8%） 247。 （ 13%） =（萬元） ? 建筑業(yè)營業(yè)稅 = 3%=（萬元） ? 銷售不動產計稅價格 = （ 1+10%） 247。 （ 15%）=（萬元） ? 銷售不動產營業(yè)稅 = 5%=（萬元） ? 甲方轉讓了土地使用權、銷售不動產，應交營業(yè)稅= 5%+800 5%=（萬元） ? [例 74]甲方將土地所有權出租給乙方 10年，乙方出資1000萬元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿后，乙方將土地及房屋歸還甲方。 ? 乙方按銷售不動產交稅： ? 1000 （ 1+10%） 247。 （ 15%） 5% =（萬元） ? 甲方按服務業(yè) —— 租賃業(yè)交稅： ? 1000 （ 1+10%） 247。 （ 15%） 5% =（萬元） ? 4．價外費用的計算 ? 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第十四條規(guī)定：價外費用包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。 ? 《 關于物業(yè)管理企業(yè)代收費用是否計征營業(yè)稅的問題的通知 》 （國稅發(fā) [1998]217號）規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取的水費、電費、燃氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，因此，不計征營業(yè)稅。 ? 《 關于住房專項維修基金免征營業(yè)稅問題的通知 》(國稅發(fā) [2020]69號 )規(guī)定，開發(fā)企業(yè)代收的住房專項維修基金免征營業(yè)稅 。 ? 5．納稅人自建住房銷售給本單位職工 ? 納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產納稅？ ? 《 國家稅務總局關于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復 》 （國稅函[2020]334號）規(guī)定，納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產行為，應照章征收營業(yè)稅。 第三節(jié) 所得稅 ? 企業(yè)所得稅是國家對企業(yè)在一定時期的生產經營收入減去必要的成本費用后的余額征收的一種稅種，或者說是對企業(yè)的生產經營所得和其他所得征收的一種稅種。 ? 企業(yè)所得稅的稅率是 25% ，計算公式為： ? 應納稅額 =（收入總額－準予扣除項目） 所得稅稅率 =應納稅所得額 所得稅稅率 ? 式中收入總額包括從事物質生產、交通運輸、商品流通、勞動服務的所得，以及股息、利息、租金、轉讓各種資產、特許權使用費以及營業(yè)外收益等所得；準予扣除項目包括與納稅人取得收入有關的成本、費用、稅金和損失。 一、企業(yè)所得稅節(jié)稅籌劃的方法 ? 1．籌資中的所得稅籌劃 ? 企業(yè)籌集資金的措施有多種，如發(fā)行股票、發(fā)行債券、銀行借貸、商業(yè)信用、非金融機構拆借、融資租賃固定資產和合資經營等，不同的籌資方式，籌集同樣的資金會發(fā)生不同的籌資成本。 ? [例 75]某公司全年實現毛利 550萬元，正常扣除的費用額是 150萬元，在企業(yè)資金短缺 250萬元的情況下，考慮發(fā)行股票還是發(fā)行債券籌資為好（設債券年利率 20%，所得稅稅率 25%）？ ? 如果發(fā)行股票，乙公司的應稅所得額是： ? 550－ 150=400（萬元） ? 應納所得稅額 =400 25%=100（萬元 ） ? 如果發(fā)行債券，乙公司的應稅所得額是： ? 550－ 150－ 250 20%=350（萬元） ? 應納所得稅額 350 25%=（萬元） ? 如果該企業(yè)既有資格發(fā)行股票籌資，又能夠通過發(fā)行債券籌資，通過節(jié)稅籌劃后發(fā)現，發(fā)行債券比發(fā)行股票可以節(jié)稅 （ 100－ ）萬元。 ? 2．投資收益的所得稅籌劃 ? 對投資主體來講，投資的目的就是盈利，考慮到稅收的存在，關注盈利就不得不關注各種稅收因素。投資的方式、渠道很多，這里僅就債券投資和股票投資的節(jié)稅籌劃進行討論。 ? （ 1）債券投資 ? 我國目前的債券種類已經很多，既有國庫券，又有企業(yè)債券、國家重點建設債券等等，由于國債利息是免征所得稅的，所以在計算投資收益時要考慮稅
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