房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑點(diǎn)解析與風(fēng)險(xiǎn)防范-文庫(kù)吧
2025-02-12 11:43 本頁(yè)面
【正文】 2023萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為 15%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為 200萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅 25萬(wàn)元； 2023年 B項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 3000萬(wàn)元，期間費(fèi)用及可扣除稅金為 250萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)稅成本為4200萬(wàn)元。假設(shè)沒(méi)有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目， A房地產(chǎn)企業(yè)在 B項(xiàng)目竣工清算年度，即 2023年需要繳納多少企業(yè)所得稅？ 案例 5：房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧及例解 (下） .rtf 案例 6： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“以房換地”涉稅問(wèn)題解析 某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) (甲企業(yè) )2023年 8月份與乙企業(yè)簽訂一份經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)協(xié)議 ， 協(xié)議規(guī)定甲企業(yè)出資金 ， 乙企業(yè)出地 ， 甲企業(yè)在乙企業(yè)擁有的土地上建造居民住宅樓 9棟 ， 建成后四棟住宅樓 ， 其建筑面積總計(jì) 20230平方米 ， 建筑成本 2700萬(wàn)元 ， 歸乙企業(yè)所有 ， 其余 5棟樓的房屋所有權(quán)歸甲企業(yè)所有 。 甲企業(yè)與乙企業(yè)發(fā)生了 “ 以房換地 ” 行為 ， 甲企業(yè)（ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ） 換出房屋營(yíng)業(yè)額的確定分析如下： 案例 6：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) “ 以房換地 ” 涉稅問(wèn)題解析 .rtf 案例 7： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售（出租） 地下（人防工程）車(chē)位的稅務(wù)難題 人防工程：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)面積達(dá)不到規(guī)模，要繳納“人防費(fèi)”，達(dá)到規(guī)定的，必須建造（人防工程）。實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)權(quán)是房地產(chǎn)，費(fèi)用成本屬于全體業(yè)主（成本由全體業(yè)主分分?jǐn)偭耍?。所有?quán)屬于“人防辦”。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)買(mǎi)。所以 ——不能辦理產(chǎn)權(quán)： 買(mǎi)時(shí) ——是否開(kāi)發(fā)票？開(kāi)什么發(fā)票？ ．．．．．． 案例 7：地下（人防工程）車(chē)位的稅務(wù)難題 .rtf 案例 8： 同一項(xiàng)目分次開(kāi)發(fā) 土增稅是否分別清算 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有一塊土地 ,分三期進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求按三次進(jìn)行清算。但是此次開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)改委的批文是按一個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng) ,只是人為分為三部分開(kāi)發(fā) (分三次辦理規(guī)劃等相關(guān)手續(xù) )。請(qǐng)問(wèn)分三次清算是否合理 ?假設(shè)按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算后 ,能否合并繳納土地增值稅 ? ...... 案例 8：同一項(xiàng)目分次開(kāi)發(fā) 土增稅是否分別清算 .rtf 案例 9： 正確把握土地增值稅清算時(shí)稅金的分?jǐn)? 仔細(xì)對(duì)比兩種計(jì)算方法不難發(fā)現(xiàn)，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要在于清算時(shí)企業(yè)繳納的與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金的扣除方式。 第一種意見(jiàn)認(rèn)為在計(jì)算土地增值稅時(shí)，繳納的與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入已售部分的土地增值稅扣除，因?yàn)樵摬糠侄惤鹗且咽鄄糠中纬傻模颓逅闶杖氪嬖谂浔缺壤?，這種配比關(guān)系本身就是一種分?jǐn)偡绞健? ...... 案例 9：正確把握土地增值稅清算時(shí)稅金的分?jǐn)?.rtf 案例 10： 土地增值稅的 47個(gè)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià)，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？ 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià)，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，先按以下方法計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)讓收入 =合同約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格 247。 （ 1受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和）。以此方法計(jì)算的轉(zhuǎn)讓收入合理的，據(jù)以計(jì)算土地增值稅，不合理的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 案例 10：土地增值稅的 47個(gè)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧 .rtf 22023 12 5第一：釣魚(yú)第一：釣魚(yú)第二：釣到魚(yú)第二：釣到魚(yú)第三：釣到大魚(yú)第三：釣到大魚(yú)案例 11：人防設(shè)施清算時(shí)能否 作為配套設(shè)施稅前扣除？ 無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下室如何判斷是否為人防設(shè)施？ 如果是人防設(shè)施的地下室（無(wú)產(chǎn)權(quán)）是否可以作為配套設(shè)施在土地增值稅前扣除，取得的地下室銷(xiāo)售收入是否并入土地增值稅收入？ 如果是非人防性質(zhì)的地下室（無(wú)產(chǎn)權(quán)），部分由開(kāi)發(fā)商將其隨住宅銷(xiāo)售，部分由物業(yè)公司收取租金，土地增值稅清算時(shí)如何處理？人防設(shè)施清算時(shí)能否作為配套設(shè)施稅前扣除？ ...... 案例 11：人防設(shè)施清算時(shí)能否作為配套設(shè)施稅前扣除？ .rtf 案例 12： 土地增值稅清算時(shí)如何扣除委托貸款利息支出？ A企業(yè)采取通過(guò)銀行委托貸款方式，貸款給房地產(chǎn)公司 B公司人民幣 1000萬(wàn)元，涉及貸款利息 50萬(wàn)元，銀行手續(xù)費(fèi) 3萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)公司 B公司在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，其發(fā)生的利息及銀行手續(xù)費(fèi)支出可否作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除項(xiàng)目？委托貸款是否屬于銀行貸款？ ...... 案例 12：土地增值稅清算時(shí)如何扣除委托貸款利息支出？ .rtf 案例 13:股東以公司名義開(kāi)發(fā)房產(chǎn)如何納稅 唐氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有兩個(gè)自然人股東，股東 A占公司 55%的股份，股東 B占 45%的股份，法定代表人為 A。公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目累計(jì)賬面實(shí)現(xiàn)未分配利潤(rùn) 5500萬(wàn)元。 2023年 A、 B兩個(gè)股東分別以唐氏房地產(chǎn)公司的名義對(duì)外獨(dú)自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， A股東開(kāi)發(fā)乙項(xiàng)目， B股東開(kāi)發(fā)丙項(xiàng)目。乙項(xiàng)目、丙項(xiàng)目分別獨(dú)立核算，且 A股東以公司名義開(kāi)發(fā)的乙項(xiàng)目， ...... 案例 13：股東以公司名義 開(kāi)發(fā)房產(chǎn)如何納稅 .rtf 案例 14： 土地作價(jià)投資 如何確定成本 藍(lán)晶房地產(chǎn)公司 2023年通過(guò)招拍掛取得土地一宗，并取得土地出讓金票據(jù)，金額 5000萬(wàn)元。受資金限制，藍(lán)晶公司決定與他人合作開(kāi)發(fā)。藍(lán)晶公司以該宗土地作價(jià) 6000萬(wàn)元，與 A公司成立天晶房地產(chǎn)合資公司，共同開(kāi)發(fā)該宗土地。截至目前，該宗土地所規(guī)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢，天晶公司面臨土地增值稅清算。在確定土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，稅務(wù)人員認(rèn)為該宗土地應(yīng)以原始價(jià)值 5000萬(wàn)元作為土地清算成本，天晶公司認(rèn)為該宗土地是由投資方作價(jià)投資來(lái)的，應(yīng)以 6000萬(wàn)元計(jì)入土地使用權(quán)成本。很顯然，土地成本相差 1000萬(wàn)元將直接影響清算稅額的多少，天晶公司到底該如何處理？ 案例 14：土地作價(jià)投資 如何確定成本 .rtf 案例 15： 首付一成促銷(xiāo) 購(gòu)房人白撿“餡餅”？ 按照現(xiàn)行政策規(guī)定，個(gè)人貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例為 30%及以上，貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房，首付款比例更是高達(dá)60%。然而，為了能多賣(mài)房子，部分開(kāi)發(fā)商采用了 “ 低首付 ”來(lái)吸引顧客，有的首付款比例甚至低至一成。這種促銷(xiāo)方法，對(duì)于一次拿不出首付款的購(gòu)房人看似利好，但卻屬違規(guī)操作，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。另外，在實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)
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