【正文】 務(wù)機(jī)關(guān)出具總機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具的 《 外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明 》 ， 按項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)收入的 %按月或按季由總機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目所在地預(yù)分企業(yè)所得稅 ，并由項(xiàng)目部向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳。一般情況下，銷(xiāo)項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)的差額大于預(yù)繳稅額的話再差額納稅即可。 ? 培訓(xùn)費(fèi)的稅務(wù)處理： ? 培訓(xùn)費(fèi)發(fā)票必須是有教育資質(zhì)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)開(kāi)出的培訓(xùn)費(fèi)發(fā)票，否則只能開(kāi)會(huì)議費(fèi)的發(fā)票。這些工業(yè)產(chǎn)品都是應(yīng)稅商品，沒(méi)有正規(guī)發(fā)票時(shí)丌允許在稅前列支的。 房地產(chǎn)企業(yè)在 主體內(nèi) 修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。 超出 3%部分 — 出賣(mài)人雙倍返還 （雙倍返還中 1倍房款具有 返還 性質(zhì)，另一倍具有 處罰 性質(zhì)）； 類(lèi)似亍定金罰則。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新調(diào)整扣除項(xiàng)目金額幵調(diào)整應(yīng)納土地增值稅稅額，二次清算后，納稅人丌得再要求迚行土地增值稅清算 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 代收費(fèi)用 ? 納稅人按 縣級(jí)以上 人民政府規(guī)定售房時(shí)代收各項(xiàng)費(fèi)用，區(qū)分不同情形處理： ? （ 1）代收費(fèi)用 計(jì)入房?jī)r(jià) 向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的， 應(yīng)將代收費(fèi)用 作為 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入計(jì)稅 。 以上分?jǐn)偔h(huán)節(jié)需 兩次 （具體項(xiàng)目 丌分期 開(kāi)發(fā)）或 三次 （具體項(xiàng)目 分期 開(kāi)發(fā)） 的土地成本分?jǐn)?。（三）房地產(chǎn)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 計(jì)算扣除時(shí) 不能同時(shí)適用 本條（一）、（二）項(xiàng)所述 兩種辦法 。全部使用自有資金，沒(méi)利息支出的，按以上方法扣除。 ② 分期 開(kāi)發(fā)（多個(gè)建筑規(guī)劃許可）的 同一 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：需先 按 稅收規(guī)定分?jǐn)偼恋爻杀荆? 計(jì)入各期 “取得土地使用權(quán)所支付金額”中，再在各期內(nèi)丌同類(lèi)型（指普通住宅、非普通住宅和非住宅）產(chǎn)品中分?jǐn)?，?兩次 分?jǐn)?。丌能提供合法有效憑證的，丌予扣除。 ? 誠(chéng)意金、訂金、定金、首付款及按揭款納稅義務(wù)時(shí)間及把控點(diǎn)？ 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 ? 面積誤差的處理 司法規(guī)定 ：法釋 [2023]7號(hào) 14條 實(shí)測(cè)面積不合同面積存在誤差 ，合同 有約定的，按約定 處理 。 ? B、參考國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司 2023年 08月 23日的關(guān)亍 《 房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除》 問(wèn)題的解答 房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā) 小區(qū)內(nèi)、主體外 修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用扣除。勞務(wù)費(fèi)開(kāi)支需憑身份證在地稅局交納相關(guān)稅費(fèi)后代開(kāi)發(fā)票。企業(yè)不能提供上述資料的，其發(fā)生的會(huì)議費(fèi)一律不得扣除。 企業(yè)所得稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 異地施工預(yù)繳企業(yè)所得稅問(wèn)題 22 鏈接：增值稅 ? 營(yíng)改增后，根據(jù) 202336號(hào)文規(guī)定 ,我公司 A城和 另一 項(xiàng)目所在地為高新區(qū)，需要到高新區(qū)國(guó)稅按 3%的預(yù)征率繳納增值稅，再到機(jī)構(gòu)所在地 國(guó)稅申報(bào)納稅。 （ 3）不要僅僅在合同中約定“合規(guī)發(fā)票”，必須明確供應(yīng)商提供增值稅專用發(fā)票，而且盡可能取得 17%等高抵扣率的增值稅專用發(fā)票。 ? 公司購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、貨物運(yùn)輸險(xiǎn)、出口信用保險(xiǎn)可以進(jìn)項(xiàng)抵扣（為財(cái)產(chǎn)投保）， 人身保險(xiǎn)呢？ 提供建筑服務(wù)的一般納稅人按照建委要求為施工人員購(gòu)買(mǎi)團(tuán)體意外保險(xiǎn)，取得保險(xiǎn)費(fèi)增值稅專用發(fā)票能否作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？ ? 綠化費(fèi)（買(mǎi)花草苗木樹(shù)等 13%、種植、養(yǎng)護(hù)費(fèi) 11%或 3%） 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營(yíng)改增 ”后費(fèi)用 該如何處理 63 ? 勞務(wù)費(fèi)（爭(zhēng)取 6%至少 5%— 勞務(wù)公司差額部分的） ? 設(shè)計(jì)費(fèi)等（爭(zhēng)取 6%至少 3%） ? 郵遞費(fèi)（ 6%） 快遞費(fèi)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，最好采用月結(jié)的方式，并記得索要增值稅專用發(fā)票。 ? 修理費(fèi)： 包括機(jī)械、車(chē)輛等，高檔的修理去正規(guī)企業(yè)并開(kāi)專票，一般的修理相對(duì)固定一家或幾家，小規(guī)模可到國(guó)稅代開(kāi)專票 。 ? 會(huì)議費(fèi)等： 公司召開(kāi)大型會(huì)議、記得要開(kāi)會(huì)議費(fèi)的增值稅專用發(fā)票， 盡量不要將餐費(fèi)混在其他可抵扣的發(fā)票中一起開(kāi)具。專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件和 《 證明單 》 留存?zhèn)洳? 先認(rèn)證，再拿復(fù)印件、證明單 抵扣聯(lián) 丟失前已認(rèn)證相符 使用專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳? 未認(rèn)證 使用專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)認(rèn)證，專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳? 發(fā)票聯(lián) 抵扣聯(lián)認(rèn)證后，專用發(fā)票抵扣聯(lián)作為記賬憑證，專用發(fā)票抵扣聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳? 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，企業(yè)將其中一部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)并對(duì)外出租，一年后，企業(yè)將該些固定資產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓。 ? （ 4） 非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營(yíng)改增 ”后不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 63 2 扣稅憑證問(wèn)題不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 （ 續(xù) ） ? （ 5） 增值稅專用發(fā)票開(kāi)出之日起，超過(guò) 180天未認(rèn)證的（因 客觀原因 導(dǎo)致除外），不能抵扣。 ? （ 3） 能抵扣到不能抵扣 ： 取得抵扣憑證時(shí)能抵扣，并且已經(jīng)抵扣，以后又不能抵扣。 ? 實(shí)施細(xì)則第二條 明確了征稅范圍 ，其第四款“其他非金屬礦原礦，是指上列產(chǎn)品和井礦鹽以外的非金屬礦原礦” ? 實(shí)施細(xì)則第十二條 條例第十一條所稱的扣繳義務(wù)人，是指獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)及其他收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位。其中專利申請(qǐng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓所書(shū)立的合同 ,適用“技術(shù)合同”稅目，萬(wàn)分之三稅率；專利權(quán)轉(zhuǎn)讓、專利實(shí)施許可所書(shū)立的合同、書(shū)據(jù) ,適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目，萬(wàn)分之五稅率。 二、主要稅種解析 企業(yè)所得稅 ? 印花稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。各類(lèi)憑證都有各自的使用范圍，丌可相互混用。 ? 對(duì)于其他企事業(yè)單位要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收放時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用（例如有線電視初裝費(fèi)等），如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)者一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，也可以作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)，如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，相應(yīng)的在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。 清算的總建筑面積 二、主要稅種解析 土地增值稅 63 ? 區(qū)分下普通住宅、非普通住宅，兩者土地增值稅率差異較大，其主要區(qū)分按國(guó)辦發(fā) [2023]26號(hào)規(guī)定，同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在；單套建筑面積在 120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。 二、主要稅種解析 土地增值稅 61 ? ? 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 二、主要稅種解析 增值稅 解決辦法： ? 第一種方法：業(yè)主每次付款給供應(yīng)商之前，施工企業(yè)先給業(yè)主開(kāi)增值稅專用發(fā)票，比如業(yè)主給供應(yīng)商付了 500萬(wàn)元的采購(gòu)款，施工企業(yè)就先給業(yè)主開(kāi) 500萬(wàn)的增值稅專用發(fā)票，讓業(yè)主先收到票，再把款付給供應(yīng)商。 ? 選擇 差額納稅 增值稅 =（ 1000000 800000） /（ 1+5%） 5%= 元 ? （用工單位所得稅前可抵扣進(jìn)行） 金額 = 1000000 = 元 ? （用工單位勞務(wù)成本） ? 選擇一般計(jì)稅 開(kāi)具專用發(fā)票，銷(xiāo)售額 ，增值稅 ? [注 ]真的需要開(kāi)兩張票嗎？ 二、主要稅種解析 增值稅 差額開(kāi)票系統(tǒng)：一票足矣 二、主要稅種解析 增值稅 兼有多項(xiàng)差額征稅項(xiàng)目應(yīng)分別核算 ? 納稅人兼有多項(xiàng)差額征稅應(yīng)稅服務(wù)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)根據(jù)適用的差額征稅政策按具體 應(yīng)稅服務(wù)項(xiàng)目、免稅和免抵退稅應(yīng)稅服務(wù)項(xiàng)目 分別核算 含稅銷(xiāo)售額、扣除項(xiàng)目金額和計(jì)稅銷(xiāo)售額。 ? 財(cái)稅〔 2023〕 47號(hào)： 小規(guī)模納稅人 提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照 財(cái)稅〔 2023〕 36號(hào) 的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依 3%的征收率計(jì)算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷(xiāo)售額， 按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依 5%的征收率計(jì)算繳納增值稅 。 （簡(jiǎn)易辦法） ，不得自行開(kāi)具或者代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。 、銷(xiāo)售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)。若企業(yè)在賬務(wù)上已經(jīng)分開(kāi)核算，以企業(yè)核算為準(zhǔn)。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分公司在項(xiàng)目發(fā)生地辦理稅務(wù)登記，因總公司與政府簽訂開(kāi)發(fā)合同，土地價(jià)款由總公司名義支付，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分公司憑土地出讓金憑證原件按規(guī)定扣除土地出讓價(jià)款。其票據(jù)主要是被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人出具的發(fā)票或者收據(jù)。 ? （二）一般計(jì)稅交房 當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款 =60001萬(wàn)平方米247。一般計(jì)稅項(xiàng)目收取預(yù)收款 1億元，當(dāng)月 M公司有留抵稅額 100萬(wàn)元。被掛靠方作為貨物的銷(xiāo)售方或者應(yīng)稅勞務(wù)、應(yīng)稅服務(wù)的提供方，按照規(guī)定向受票方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，不屬于虛開(kāi)。 ? 分析： ? 掛靠， 通常是指沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人或資質(zhì)低的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)或資質(zhì)高的施工企業(yè)的名義承攬工程并向其繳納管理費(fèi)的行為。 ? 銷(xiāo)售額 =收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 支付的分包款 ? 可以全額開(kāi)具丏票。 ? 營(yíng)改增后，企業(yè)的稅負(fù)可能會(huì)加重。 提供建筑服務(wù) ——納稅人提供建筑服務(wù)適用 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額。 二、主要稅種解析 增值稅 納稅人 征稅方法 計(jì)稅依據(jù) X 服務(wù)發(fā)生地 機(jī)構(gòu)所在地 小規(guī)模納稅人 簡(jiǎn)易征稅 銷(xiāo)售額 （含價(jià)外費(fèi)用） 分包款 征收率 3，公式 =X/*3% 增值稅丌補(bǔ)征、納稅申報(bào) 一般納稅人 一般計(jì)稅 銷(xiāo)售額 （含價(jià)外費(fèi)用） 預(yù)征率 2%，公式 =（ X分包款 ） /*2% X/*11%已預(yù)繳稅款 幵納稅申報(bào) 營(yíng)改增后 承包、承租、掛靠納稅人的 問(wèn)題如何解決 二、主要稅種解析 增值稅 ? 對(duì)于承包、承租、掛靠中納稅人的界定沿用《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，即以誰(shuí)名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)，由誰(shuí)承擔(dān)法律責(zé)任?！? 禁而不止的掛靠模式下建筑服務(wù)納稅人的確定 ? （ 1） 簽 訂建筑工程 合同 的：建筑工程合同中 工程承包方為 建筑服務(wù)的納稅人。 ? 可以全額開(kāi)具專票。（ 1+11%） 3%=（萬(wàn)元） M公司當(dāng)月應(yīng)預(yù)繳增值稅 =+=（萬(wàn)元） ? 2023年 10月 ，簡(jiǎn)易計(jì)稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目交付給業(yè)主； 2023年 5月 ，一般計(jì)稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目交付給業(yè)主，當(dāng)月 M公司的迚項(xiàng)稅額（含留抵稅額）合計(jì)為 300萬(wàn)元。 ? 土地出讓金 通常是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向買(mǎi)受人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。 ? 開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi) 通常是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照項(xiàng)目所在地的收取標(biāo)準(zhǔn)向政府多個(gè)部門(mén)繳納若干項(xiàng)的各種規(guī)費(fèi)。（ 2）按企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主業(yè)確定。 ? 對(duì)一項(xiàng)混合銷(xiāo)售行為，即使分開(kāi)核算銷(xiāo)售額，也得按照混合銷(xiāo)售涉稅處理。 二、主要稅種解析 不得開(kāi)具丏票的情形 41 ? 特殊應(yīng)稅服務(wù)不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 （ 金融業(yè) ） （ 差額納稅 ） （ 金融業(yè) ） （ 差額納稅 ） ， 向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資 、 福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用 ， 不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 ， 可以開(kāi)具普通發(fā)票 。 （簡(jiǎn)易辦法） 二、主要稅種解析 不得開(kāi)具丏票的情形 43 ? 營(yíng)改增試點(diǎn)前發(fā)生業(yè)務(wù)不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 ， 2023年 5月 1日后需要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，可以開(kāi)具普通發(fā)票。 二、主要稅種解析 增值稅 及時(shí)辦理差額征稅備案登記 ? 享受差額征稅政策的納稅人，應(yīng)向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)辦理差額征稅備案手續(xù)。 二、主要稅種解析 增值稅 ? 在現(xiàn)有環(huán)境下，不是所有涉及建筑成本供貨企業(yè)都是增值稅一般納稅人，并非每項(xiàng)支出都可以取得增值稅專用發(fā)票，增值稅發(fā)票取得不易。 ? 計(jì)稅基礎(chǔ)包括預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入， 違約金、更名費(fèi) 等價(jià)外收入。 ? 普通