【正文】 般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額， 按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依 5%的征收率計(jì)算繳納增值稅 。 （簡(jiǎn)易辦法） 二、主要稅種解析 不得開(kāi)具丏票的情形 43 ? 營(yíng)改增試點(diǎn)前發(fā)生業(yè)務(wù)不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 ， 2023年 5月 1日后需要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。 （簡(jiǎn)易辦法） ，不得向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。 二、主要稅種解析 不得開(kāi)具丏票的情形 41 ? 特殊應(yīng)稅服務(wù)不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 （ 金融業(yè) ） （ 差額納稅 ） （ 金融業(yè) ） （ 差額納稅 ） ， 向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資 、 福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用 ， 不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 ， 可以開(kāi)具普通發(fā)票 。 ? 綜合項(xiàng)目 、提供加工修理修配勞務(wù)、銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。 ? 對(duì)一項(xiàng)混合銷售行為，即使分開(kāi)核算銷售額，也得按照混合銷售涉稅處理。對(duì)于混合銷售，按以下方法確定如何計(jì)稅：（ 1）該銷售行為必須是一項(xiàng)行為，這是與兼營(yíng)行為相區(qū)別的標(biāo)志；（ 2）按企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主業(yè)確定。（ 2）按企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主業(yè)確定。 2023年最后一個(gè)文件允許抵扣，單缺乏操作性。 ? 開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi) 通常是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照項(xiàng)目所在地的收取標(biāo)準(zhǔn)向政府多個(gè)部門繳納若干項(xiàng)的各種規(guī)費(fèi)。 （湖北省）（土增稅呢？ —— 各地不一樣） ? 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 通常是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金，主要包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)三方面。 ? 土地出讓金 通常是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款?？傻譁p的預(yù)繳增值稅還剩 。（ 1+11%） 3%=（萬(wàn)元） M公司當(dāng)月應(yīng)預(yù)繳增值稅 =+=（萬(wàn)元） ? 2023年 10月 ，簡(jiǎn)易計(jì)稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目交付給業(yè)主； 2023年 5月 ，一般計(jì)稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目交付給業(yè)主，當(dāng)月 M公司的迚項(xiàng)稅額（含留抵稅額）合計(jì)為 300萬(wàn)元。 二、主要稅種解析 增值稅 納稅人 性質(zhì) 計(jì)稅方法 說(shuō)明 一般納稅人 老項(xiàng)目 選擇簡(jiǎn)易征收 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ， 按照 5%的征收率計(jì)稅 在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 新項(xiàng)目或 老項(xiàng)目 一般計(jì)稅 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ， 扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付 的土地價(jià)款后的余額為銷售額 ，按照 11%稅率計(jì)稅； 在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 小規(guī)模納稅人 所有項(xiàng)目 簡(jiǎn)易征收 以取得的全部?jī)r(jià)款和 價(jià)外費(fèi)用 ， 按照 5%的征收率計(jì)稅 在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 可代開(kāi)專票 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 2023年 10月 ， M房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目預(yù)收房款 4500萬(wàn)元，定金 500萬(wàn)元，認(rèn)籌金 100萬(wàn)元。 ? 可以全額開(kāi)具專票。 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年 39號(hào) 二、主要稅種解析 增值稅 以掛靠方式開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中普遍存在，掛靠行為需要視不同情況分別確定： ? 第一，如果掛靠方以被掛靠方名義，向受票方納稅人銷售貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)，應(yīng)以被掛靠方為納稅人?！? 禁而不止的掛靠模式下建筑服務(wù)納稅人的確定 ? （ 1） 簽 訂建筑工程 合同 的：建筑工程合同中 工程承包方為 建筑服務(wù)的納稅人。因此，這一塊為避免爭(zhēng)議需要增加解釋條 款。 二、主要稅種解析 增值稅 納稅人 征稅方法 計(jì)稅依據(jù) X 服務(wù)發(fā)生地 機(jī)構(gòu)所在地 小規(guī)模納稅人 簡(jiǎn)易征稅 銷售額 （含價(jià)外費(fèi)用） 分包款 征收率 3，公式 =X/*3% 增值稅丌補(bǔ)征、納稅申報(bào) 一般納稅人 一般計(jì)稅 銷售額 （含價(jià)外費(fèi)用） 預(yù)征率 2%，公式 =（ X分包款 ） /*2% X/*11%已預(yù)繳稅款 幵納稅申報(bào) 營(yíng)改增后 承包、承租、掛靠納稅人的 問(wèn)題如何解決 二、主要稅種解析 增值稅 ? 對(duì)于承包、承租、掛靠中納稅人的界定沿用《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，即以誰(shuí)名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)，由誰(shuí)承擔(dān)法律責(zé)任。 ? （ 3）試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照 3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 提供建筑服務(wù) ——納稅人提供建筑服務(wù)適用 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額?！盃I(yíng)改增”對(duì)促進(jìn)國(guó)家財(cái)政收入的穩(wěn)步上升有極大的好處，可以說(shuō)，增值稅是最有利于增加國(guó)家財(cái)政收入的稅種，它讓逃稅難上加難。 ? 營(yíng)改增后，企業(yè)的稅負(fù)可能會(huì)加重。 ? （ 1）一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。 ? 銷售額 =收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 支付的分包款 ? 可以全額開(kāi)具丏票。但是，同樣，這個(gè)文件并沒(méi)有對(duì)承包、承租、掛靠的含義給出明確界定。 ? 分析： ? 掛靠， 通常是指沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人或資質(zhì)低的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)或資質(zhì)高的施工企業(yè)的名義承攬工程并向其繳納管理費(fèi)的行為。 ? （ 2） 未 簽訂建筑工程 合同 的： 提供建筑服務(wù)并與建設(shè)方結(jié)算建筑服務(wù)款項(xiàng)的單位和個(gè)人。被掛靠方作為貨物的銷售方或者應(yīng)稅勞務(wù)、應(yīng)稅服務(wù)的提供方，按照規(guī)定向受票方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，不屬于虛開(kāi)。 ? 京滬廣深一線城市個(gè)人銷售購(gòu)買的住房 —— 北京市、上海市、廣州市和深圳市，個(gè)體工商戶和個(gè)人銷售購(gòu)買的住房，將購(gòu)買 2年以上（含 2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照 5%的征收率繳納增值稅。一般計(jì)稅項(xiàng)目收取預(yù)收款 1億元，當(dāng)月 M公司有留抵稅額 100萬(wàn)元。簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目和一般計(jì)稅項(xiàng)目合計(jì)繳納土地款 6000萬(wàn)元，合計(jì)可售建筑面積 米，其中簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目可售建筑面積 5000平方米，一般計(jì)稅項(xiàng)目可售建筑面積 1萬(wàn)平方米。 ? （二）一般計(jì)稅交房 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款 =60001萬(wàn)平方米247。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為 “熟地價(jià) ”（即提供 “七通一平 ”的地塊價(jià)，包括土地使用費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)）、 “毛地 ”或 “生地 ”價(jià)。其票據(jù)主要是被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人出具的發(fā)票或者收據(jù)。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分公司在項(xiàng)目發(fā)生地辦理稅務(wù)登記，因總公司與政府簽訂開(kāi)發(fā)合同，土地價(jià)款由總公司名義支付，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分公司憑土地出讓金憑證原件按規(guī)定扣除土地出讓價(jià)款。若企業(yè)在賬務(wù)上已經(jīng)分開(kāi)核算，以企業(yè)核算為準(zhǔn)。若企業(yè)在賬務(wù)上已經(jīng)分開(kāi)核算，以企業(yè)核算為準(zhǔn)。 反避稅措施、如何應(yīng)對(duì)？ 兼營(yíng) 二、主要稅種解析 增值稅 ? 納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者丌勱產(chǎn)適用丌同稅率或者征收率的， 應(yīng)當(dāng)分別核算 適用丌同稅率或者征收率的銷售額， 未分別核算 銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率： 、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。 、銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)。 （ 差額納稅 ） ， 向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn) 、 住房公積金 ， 不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 ， 可以開(kāi)具普通發(fā)票 。 （簡(jiǎn)易辦法） ，不得自行開(kāi)具或者代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。 ，其 2023年 4月 30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。 ? 財(cái)稅〔 2023〕 47號(hào)： 小規(guī)模納稅人 提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照 財(cái)稅〔 2023〕 36號(hào) 的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依 3%的征收率計(jì)算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額， 按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依 5%的征收率計(jì)算繳納增值稅 。 稅率多少？ ? 一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照 5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。 ? 選擇 差額納稅 增值稅 =（ 1000000 800000） /（ 1+5%） 5%= 元 ? （用工單位所得稅前可抵扣進(jìn)行） 金額 = 1000000 = 元 ? （用工單位勞務(wù)成本） ? 選擇一般計(jì)稅 開(kāi)具專用發(fā)票，銷售額 ，增值稅 ? [注 ]真的需要開(kāi)兩張票嗎？ 二、主要稅種解析 增值稅 差額開(kāi)票系統(tǒng)：一票足矣 二、主要稅種解析 增值稅 兼有多項(xiàng)差額征稅項(xiàng)目應(yīng)分別核算 ? 納稅人兼有多項(xiàng)差額征稅應(yīng)稅服務(wù)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)根據(jù)適用的差額征稅政策按具體 應(yīng)稅服務(wù)項(xiàng)目、免稅和免抵退稅應(yīng)稅服務(wù)項(xiàng)目 分別核算 含稅銷售額、扣除項(xiàng)目金額和計(jì)稅銷售額。納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)差額征稅的， 應(yīng)在首筆業(yè)務(wù)發(fā)生后的納稅申報(bào)前向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理增值稅備案登記，未按規(guī)定辦理增值稅備案登記的，不得按差額征稅。 二、主要稅種解析 增值稅 解決辦法： ? 第一種方法：業(yè)主每次付款給供應(yīng)商之前，施工企業(yè)先給業(yè)主開(kāi)增值稅專用發(fā)票，比如業(yè)主給供應(yīng)商付了 500萬(wàn)元的采購(gòu)款，施工企業(yè)就先給業(yè)主開(kāi) 500萬(wàn)的增值稅專用發(fā)票，讓業(yè)主先收到票，再把款付給供應(yīng)商。 如何選擇供應(yīng)商，參考四條規(guī)則： ，能提供專用發(fā)票比提供普通發(fā)票更優(yōu) ，一般選擇小規(guī)模納稅人更為有利 、集體福利、個(gè)人消費(fèi)項(xiàng)目，普通發(fā)票單價(jià)只要小于專用發(fā)票含稅價(jià)，選擇小規(guī)模納稅人就更為有利 為什么？？ ? 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 二、主要稅種解析 土地增值稅 61 ? ? 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 ? 根據(jù)國(guó)稅發(fā) [2023]91號(hào)規(guī)定： ? （ 1）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除； ? （ 2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng) 。 清算的總建筑面積 二、主要稅種解析 土地增值稅 63 ? 區(qū)分下普通住宅、非普通住宅，兩者土地增值稅率差異較大，其主要區(qū)分按國(guó)辦發(fā) [2023]26號(hào)規(guī)定，同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在；單套建筑面積在 120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。 二、主要稅種解析 土地增值稅 64 ? 報(bào)批報(bào)建過(guò)程中，應(yīng)合理劃分各期土地占地面積，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證中應(yīng)區(qū)分普通住宅和非普通住宅 。 ? 對(duì)于其他企事業(yè)單位要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收放時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用（例如有線電視初裝費(fèi)等），如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買者一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，也可以作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)，如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，相應(yīng)的在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。 二、主要稅種解析 企業(yè)所得稅 ? ? 有關(guān)支出的規(guī)定： ? 企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定： “ 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的不取得收入有關(guān)的 、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。各類憑證都有各自的使用范圍，丌可相互混用。 ? C、工作餐費(fèi)：