【正文】 ? （一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出，能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁?金融機(jī)構(gòu)證明 的，允許 據(jù)實(shí)扣除 ，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算金額。清算的總可售建筑面積 上述公式中，清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額丌包括不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（實(shí)質(zhì)重亍形式、以事實(shí)為基礎(chǔ)） ? 何為“營(yíng)銷設(shè)施”？ 售房部（接待處）和樣板房 ? “營(yíng)銷設(shè)施”建造費(fèi)包括哪些？國(guó)家稅務(wù)總局 2023/02/25 開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出?？梢?“在本公司其他項(xiàng)目之間抵扣 ” ? 36號(hào)文附件 2（十一） 一般納稅人跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計(jì)劃單列市）提供建筑服務(wù)或者銷售、出租取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一省（自治區(qū)、直轄市或者計(jì)劃單列市）的不動(dòng)產(chǎn)，在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅時(shí)，計(jì)算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國(guó)家稅務(wù)總局通知建筑服務(wù)發(fā)生地或者不動(dòng)產(chǎn)所在地省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，在一定時(shí)期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。再開具增值稅專用發(fā)票。 ? 周轉(zhuǎn)材料（辦公用品、電子耗材、低值易耗品等）： 匯總開票 +清單（稅務(wù)監(jiān)制 +加蓋財(cái)務(wù)或發(fā)票章 ）開具專票方可抵扣。 ? （ 4） 納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的不該筆貸款 直接 相關(guān)的 投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi) 等費(fèi)用，其迚項(xiàng)稅額丌得從銷項(xiàng)稅額中抵扣 。 ? 納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。 ? 以常規(guī)手段或者為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目的進(jìn)行一般加工、修理、修繕、廣告、印刷、測(cè)繪、標(biāo)準(zhǔn)化測(cè)試以及勘察、設(shè)計(jì)等所書立的合同 ,不屬于技術(shù)服務(wù)合同。 ? D、差旅費(fèi)：如職工到外出差，途中發(fā)生的餐費(fèi)，應(yīng)列入差旅費(fèi)。 對(duì)于商住混合用地等性質(zhì)的，如果是住宅項(xiàng)目，最好是向普通住宅、住宅類上面靠，注明“住宅”“公寓”等，前面不要加“商務(wù)公寓”等，因?yàn)椤案呒?jí)公寓“是非普通住宅，土地增值稅預(yù)征率較高，而普通住宅不僅預(yù)售中預(yù)征率低一些，而且在增值率低于 20%時(shí)可以免征土地增值稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算尤為復(fù)雜。 ? 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 23號(hào) ： 增值稅發(fā)票開具，按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票的（財(cái)政部、稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外），納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評(píng)估額）和扣除額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，備注欄自動(dòng)打印 “差額征稅 “字樣，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開。 （ 差額納稅 ） 二、主要稅種解析 不得開具丏票的情形 42 ? 銷售特殊貨物不得開具增值稅專用發(fā)票 ，適用簡(jiǎn)易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅政策的，不得開具增值稅專用發(fā)票。（ 3）企業(yè)不能分別核算的，按如下原則：從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。其票據(jù)由財(cái)政部門出具。 ? 問題： ? 一個(gè)房開企業(yè)是否可以同時(shí)采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法？ ? 一個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā)，分別在 ，如何認(rèn)定新老項(xiàng)目？（ GZ） 二、主要稅種解析 增值稅 ? 應(yīng)預(yù)繳稅款 =預(yù)收款247。實(shí)踐中，不能簡(jiǎn)單套用字面意思解釋。中國(guó) . 深圳 致力于財(cái)務(wù)人價(jià)值提升 房地產(chǎn)、建筑企業(yè)稅務(wù)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享 2023年 05月 張修菁 注冊(cè)稅務(wù)師 培訓(xùn)提綱 第一部分： 培訓(xùn)目標(biāo)群體及其涉及的稅種 第二部分： 主要稅種解析 增值稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 印花稅 資源稅 第三部分： 稅務(wù)把控關(guān)鍵點(diǎn) 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 企業(yè)所得稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 第四部分： 涉稅問題互動(dòng)交流 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 一、培訓(xùn)目標(biāo)群體及其涉及的稅種 ? 涉及稅種包括：增值稅及其附加、 土地增值稅 、企業(yè)所得稅、印花稅等 ? 建筑施工企業(yè) ? 涉及稅種包括：增值稅及其附加、企業(yè)所得稅、印花稅、 資源稅 等 ? 二、主要稅種解析 增值稅 ? 2023年 5月 1日起全行業(yè)執(zhí)行營(yíng)改增，營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)； ? “營(yíng)改增”之所以厲害，是將增值稅抵扣鏈條打通了，并且環(huán)環(huán)相扣，像“國(guó)家不花錢的稅官”，逼著每個(gè)經(jīng)營(yíng)者盯著上一道環(huán)節(jié)開具增值稅專用發(fā)票，作為進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票，否則就得自己多繳稅。比如，這里的承包，承租和建筑業(yè)中總分包關(guān)系中的承包就完全不是一個(gè)含義。（ 1+適用稅率或征收率） 3% ? 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。 從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。 ? 湖北省 ：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。放棄 2%，按照 3%可開專票。 二、主要稅種解析 增值稅 ? 例 2： 一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)適用差額征稅。 ? 把握兩個(gè)概念 （ 1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。 ? 戶型定位應(yīng)區(qū)分普通住宅和非普通住宅，接近非普通住宅臨界點(diǎn)的應(yīng)想辦法控制為普通住宅，特別是面積標(biāo)準(zhǔn)。 ? E、會(huì)議費(fèi)：組織職工召開會(huì)議，中午安排工作餐，應(yīng)列入會(huì)議費(fèi)。應(yīng)適用加工承攬合同稅目、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同稅目，萬(wàn)分之五稅率。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 ? 丼例？？ 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 發(fā)票丟失的處理流程 丟失的聯(lián)次 是否認(rèn)證相符 處理 歸納 發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián) 丟失前已認(rèn)證相符 購(gòu)買方可憑銷售方提供的相應(yīng)的專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件及銷售方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的 《 丟失增值稅專用發(fā)票已報(bào)稅證明單 》 ，作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證。 ? 廣告費(fèi)： 廣告公司專票、廣告位租賃費(fèi)（可開專票）。 ? 其他費(fèi)用（爭(zhēng)取至少 3%） 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營(yíng)改增 ”后費(fèi)用 該如何處理 65 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營(yíng)改增 ”后費(fèi)用 該如何處理 66 合同審核財(cái)務(wù)關(guān)注點(diǎn) ? 審核合同主體：關(guān)注合同方是增值稅一般納稅人還是小規(guī)模納稅人、關(guān)注合同內(nèi)容適用稅率（一般納稅人）。 ? 對(duì)于異地項(xiàng)目的超繳問題，應(yīng)及時(shí)提請(qǐng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)層報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局通知項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)停止預(yù)繳。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 ? 大地稅函 〔 2023〕 200號(hào) 在清算期間和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費(fèi)用處理： 在“清算工作結(jié)束”后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可亍每年 12月份調(diào)整清算結(jié)論： ①已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的； ②納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的； ③主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為可調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。 其他開發(fā)費(fèi)用 ，按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和 5%以內(nèi) 計(jì)算扣除 。計(jì)算增值額時(shí)，開發(fā)費(fèi)用 不按 企業(yè)上述費(fèi)用 實(shí)際發(fā)生額扣除 。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 B、若市場(chǎng)管理部門丌給蓋章或者當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門丌予認(rèn)可這些“白條”，則憑這些采販清單，以月為單位到相應(yīng)的稅務(wù)部門 代開發(fā)票 幵據(jù)以入賬。但問題是如果到了項(xiàng)目竣工，仍有未抵扣的預(yù)繳稅款，那該部分是申請(qǐng)退稅還是留抵？如果留抵可否在本公司其他項(xiàng)目之間抵扣，還是只能一對(duì)一的在本項(xiàng)目上抵扣？ ? 如繼續(xù)開發(fā)，就無需申請(qǐng)退稅。 ? 木材及竹木制品 原木適用稅率 13%，而對(duì)于竹木等木制品適用稅率 17% ? 水泥及商品混凝土 以瀝青為原料生產(chǎn)的商混為 17% 以水泥為主要原料的商混可以選擇簡(jiǎn)易征收，征收率為 3% ? 電費(fèi) （ 17%） 只有電網(wǎng)公司直接開具的專票可以直接抵扣。（租賃可開專票來抵扣） ? 培訓(xùn)費(fèi)： 因公需要外出培訓(xùn)、學(xué)習(xí)的住宿費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)可開專票。 ? （ 3） 販迚的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)，迚項(xiàng)稅額丌得抵扣。 ? （ 6） 不屬于在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)的納稅人 （非法人企業(yè)） 2 扣稅憑證問題不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? （ 1） 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。應(yīng)適用“技術(shù)合同”稅目，萬(wàn)分之三稅率。 ? C、工作餐費(fèi)：用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中職工必要的工作用餐費(fèi)用，屬于企業(yè)正常的成本費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)發(fā)生用途歸集到相應(yīng)的成本費(fèi)用中。 二、主要稅種解析 土地增值稅 64 ? 報(bào)批報(bào)建過程中，應(yīng)合理劃分各期土地占地面積，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證中應(yīng)區(qū)分普通住宅和非普通住宅 。 如何選擇供應(yīng)商，參考四條規(guī)則： ，能提供專用發(fā)票比提供普通發(fā)票更優(yōu) ，一般選擇小規(guī)模納稅人更為有利 、集體福利、個(gè)人消費(fèi)項(xiàng)目，普通發(fā)票單價(jià)只要小于專用發(fā)票含稅價(jià)，選擇小規(guī)模納稅人就更為有利 為什么？？ ? 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 稅率多少？ ? 一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照 5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。 （ 差額納稅 ） ， 向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn) 、 住房公積金 ， 不得開具增值稅專用發(fā)票 ， 可以開具普通發(fā)票 。若企業(yè)在賬務(wù)上已經(jīng)分開核算，以企業(yè)核算為準(zhǔn)。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為 “熟地價(jià) ”（即提供 “七通一平 ”的地塊價(jià)，包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)）、 “毛地 ”或 “生地 ”價(jià)。 ? 京滬廣深一線城市個(gè)人銷售購(gòu)買的住房 —— 北京市、上海市、廣州市和深圳市，個(gè)體工商戶和個(gè)人銷售購(gòu)買的住房，將購(gòu)買 2年以上（含 2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照 5%的征收率繳納增值稅。但是，同樣，這個(gè)文件并沒有對(duì)承包、承租、掛靠的含義給出明確界定?！盃I(yíng)改增”對(duì)促進(jìn)國(guó)家財(cái)政收入的穩(wěn)步上升有極大的好處，可以說，增值稅是最有利于增加國(guó)家財(cái)政收入的稅種，它讓逃稅難上加難。因此，這一塊為避免爭(zhēng)議需要增加解釋條 款。 二、主要稅種解析 增值稅 納稅人 性質(zhì) 計(jì)稅方法 說明 一般納稅人 老項(xiàng)目 選擇簡(jiǎn)易征收 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ， 按照 5%的征收率計(jì)稅 在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 新項(xiàng)目或 老項(xiàng)目 一般計(jì)稅 以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ， 扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付 的土地價(jià)款后的余額為銷售額 ，按照 11%稅率計(jì)稅； 在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 小規(guī)模納稅人 所有項(xiàng)目 簡(jiǎn)易征收 以取得的全部?jī)r(jià)款和 價(jià)外費(fèi)用 ， 按照 5%的征收率計(jì)稅 在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 可代開專票 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 2023年 10月 ， M房地產(chǎn)開發(fā)公司簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目預(yù)收房款 4500萬(wàn)元，定金 500萬(wàn)元，認(rèn)籌金 100萬(wàn)元。 （湖北?。ㄍ猎龆惸兀?—— 各地不一樣） ? 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 通常是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金，主要包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)三方面。對(duì)于混合銷售，按以下方法確定如何計(jì)稅：（ 1）該銷售行為必須是一項(xiàng)行為，這是與兼營(yíng)行為相區(qū)別的標(biāo)志；（ 2）按企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主業(yè)確定。 （簡(jiǎn)易辦法） ，不得向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。含稅銷售額 100 萬(wàn)元，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用 80 萬(wàn)元，征收率 5%。 （ 2）扣除項(xiàng)目