【正文】 ? （一）財務費用中利息支出，能按轉讓房地產項目計算分攤并提供 金融機構證明 的，允許 據(jù)實扣除 ，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算金額。清算的總可售建筑面積 上述公式中，清算時的扣除項目總金額丌包括不轉讓房地產有關的稅金。（實質重亍形式、以事實為基礎） ? 何為“營銷設施”？ 售房部（接待處）和樣板房 ? “營銷設施”建造費包括哪些？國家稅務總局 2023/02/25 開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出?？梢?“在本公司其他項目之間抵扣 ” ? 36號文附件 2（十一） 一般納稅人跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計劃單列市）提供建筑服務或者銷售、出租取得的與機構所在地不在同一?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計劃單列市）的不動產，在機構所在地申報納稅時，計算的應納稅額小于已預繳稅額，且差額較大的，由國家稅務總局通知建筑服務發(fā)生地或者不動產所在地省級稅務機關，在一定時期內暫停預繳增值稅。再開具增值稅專用發(fā)票。 ? 周轉材料（辦公用品、電子耗材、低值易耗品等）： 匯總開票 +清單（稅務監(jiān)制 +加蓋財務或發(fā)票章 ）開具專票方可抵扣。 ? （ 4） 納稅人接受貸款服務向貸款方支付的不該筆貸款 直接 相關的 投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費 等費用，其迚項稅額丌得從銷項稅額中抵扣 。 ? 納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。 ? 以常規(guī)手段或者為生產經(jīng)營目的進行一般加工、修理、修繕、廣告、印刷、測繪、標準化測試以及勘察、設計等所書立的合同 ,不屬于技術服務合同。 ? D、差旅費：如職工到外出差，途中發(fā)生的餐費，應列入差旅費。 對于商住混合用地等性質的，如果是住宅項目，最好是向普通住宅、住宅類上面靠，注明“住宅”“公寓”等，前面不要加“商務公寓”等，因為“高級公寓“是非普通住宅，土地增值稅預征率較高，而普通住宅不僅預售中預征率低一些，而且在增值率低于 20%時可以免征土地增值稅。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產企業(yè)，計算尤為復雜。 ? 國家稅務總局公告 2023年第 23號 ： 增值稅發(fā)票開具，按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票的（財政部、稅務總局另有規(guī)定的除外），納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發(fā)票時，通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印 “差額征稅 “字樣，發(fā)票開具不應與其他應稅行為混開。 （ 差額納稅 ） 二、主要稅種解析 不得開具丏票的情形 42 ? 銷售特殊貨物不得開具增值稅專用發(fā)票 ，適用簡易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅政策的，不得開具增值稅專用發(fā)票。（ 3）企業(yè)不能分別核算的，按如下原則：從事貨物的生產、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。其票據(jù)由財政部門出具。 ? 問題： ? 一個房開企業(yè)是否可以同時采取簡易計稅方法和一般計稅方法？ ? 一個項目分期開發(fā)，分別在 ，如何認定新老項目？（ GZ） 二、主要稅種解析 增值稅 ? 應預繳稅款 =預收款247。實踐中，不能簡單套用字面意思解釋。中國 . 深圳 致力于財務人價值提升 房地產、建筑企業(yè)稅務實務經(jīng)驗分享 2023年 05月 張修菁 注冊稅務師 培訓提綱 第一部分： 培訓目標群體及其涉及的稅種 第二部分： 主要稅種解析 增值稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 印花稅 資源稅 第三部分： 稅務把控關鍵點 增值稅把控關鍵點 企業(yè)所得稅把控關鍵點 土地增值稅把控關鍵點 第四部分： 涉稅問題互動交流 ? 房地產開發(fā)企業(yè) 一、培訓目標群體及其涉及的稅種 ? 涉及稅種包括：增值稅及其附加、 土地增值稅 、企業(yè)所得稅、印花稅等 ? 建筑施工企業(yè) ? 涉及稅種包括：增值稅及其附加、企業(yè)所得稅、印花稅、 資源稅 等 ? 二、主要稅種解析 增值稅 ? 2023年 5月 1日起全行業(yè)執(zhí)行營改增，營業(yè)稅退出歷史舞臺； ? “營改增”之所以厲害，是將增值稅抵扣鏈條打通了，并且環(huán)環(huán)相扣，像“國家不花錢的稅官”，逼著每個經(jīng)營者盯著上一道環(huán)節(jié)開具增值稅專用發(fā)票，作為進項抵扣發(fā)票，否則就得自己多繳稅。比如，這里的承包，承租和建筑業(yè)中總分包關系中的承包就完全不是一個含義。（ 1+適用稅率或征收率） 3% ? 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。 從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價款中扣除。 ? 湖北省 ：一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。放棄 2%，按照 3%可開專票。 二、主要稅種解析 增值稅 ? 例 2： 一般納稅人提供勞務派遣服務適用差額征稅。 ? 把握兩個概念 （ 1）增值額，即轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。 ? 戶型定位應區(qū)分普通住宅和非普通住宅，接近非普通住宅臨界點的應想辦法控制為普通住宅，特別是面積標準。 ? E、會議費：組織職工召開會議，中午安排工作餐，應列入會議費。應適用加工承攬合同稅目、建設工程勘察設計合同稅目，萬分之五稅率。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 ? 丼例？？ 增值稅把控關鍵點 發(fā)票丟失的處理流程 丟失的聯(lián)次 是否認證相符 處理 歸納 發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián) 丟失前已認證相符 購買方可憑銷售方提供的相應的專用發(fā)票記賬聯(lián)復印件及銷售方主管稅務機關出具的 《 丟失增值稅專用發(fā)票已報稅證明單 》 ，作為增值稅進項稅額的抵扣憑證。 ? 廣告費： 廣告公司專票、廣告位租賃費（可開專票）。 ? 其他費用（爭取至少 3%） 增值稅把控關鍵點 “營改增 ”后費用 該如何處理 65 增值稅把控關鍵點 “營改增 ”后費用 該如何處理 66 合同審核財務關注點 ? 審核合同主體：關注合同方是增值稅一般納稅人還是小規(guī)模納稅人、關注合同內容適用稅率（一般納稅人）。 ? 對于異地項目的超繳問題，應及時提請主管稅務機關層報國家稅務總局通知項目所在地稅務機關停止預繳。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 ? 大地稅函 〔 2023〕 200號 在清算期間和清算后取得的轉讓房地產收入、發(fā)生成本、費用處理： 在“清算工作結束”后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務機關核準，可亍每年 12月份調整清算結論： ①已清算完畢的房地產開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的； ②納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的； ③主管稅務機關認為可調整清算結論的其他情況。 其他開發(fā)費用 ，按“取得土地使用權所支付金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和 5%以內 計算扣除 。計算增值額時，開發(fā)費用 不按 企業(yè)上述費用 實際發(fā)生額扣除 。 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。 B、若市場管理部門丌給蓋章或者當?shù)囟悇詹块T丌予認可這些“白條”，則憑這些采販清單，以月為單位到相應的稅務部門 代開發(fā)票 幵據(jù)以入賬。但問題是如果到了項目竣工，仍有未抵扣的預繳稅款，那該部分是申請退稅還是留抵？如果留抵可否在本公司其他項目之間抵扣，還是只能一對一的在本項目上抵扣？ ? 如繼續(xù)開發(fā)，就無需申請退稅。 ? 木材及竹木制品 原木適用稅率 13%，而對于竹木等木制品適用稅率 17% ? 水泥及商品混凝土 以瀝青為原料生產的商混為 17% 以水泥為主要原料的商混可以選擇簡易征收，征收率為 3% ? 電費 （ 17%） 只有電網(wǎng)公司直接開具的專票可以直接抵扣。（租賃可開專票來抵扣） ? 培訓費： 因公需要外出培訓、學習的住宿費、培訓費可開專票。 ? （ 3） 販迚的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務，迚項稅額丌得抵扣。 ? （ 6） 不屬于在境內提供應稅服務的納稅人 （非法人企業(yè)） 2 扣稅憑證問題不得抵扣進項稅額 ? （ 1） 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務總局有關規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。應適用“技術合同”稅目，萬分之三稅率。 ? C、工作餐費：用于企業(yè)生產經(jīng)營過程中職工必要的工作用餐費用，屬于企業(yè)正常的成本費用，應根據(jù)發(fā)生用途歸集到相應的成本費用中。 二、主要稅種解析 土地增值稅 64 ? 報批報建過程中，應合理劃分各期土地占地面積，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算 ? 建設用地規(guī)劃許可證、預售許可證中應區(qū)分普通住宅和非普通住宅 。 如何選擇供應商，參考四條規(guī)則： ，能提供專用發(fā)票比提供普通發(fā)票更優(yōu) ，一般選擇小規(guī)模納稅人更為有利 、集體福利、個人消費項目，普通發(fā)票單價只要小于專用發(fā)票含稅價，選擇小規(guī)模納稅人就更為有利 為什么？？ ? 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。 稅率多少？ ? 一般納稅人提供人力資源外包服務，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5%的征收率計算繳納增值稅。 （ 差額納稅 ） ， 向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險 、 住房公積金 ， 不得開具增值稅專用發(fā)票 ， 可以開具普通發(fā)票 。若企業(yè)在賬務上已經(jīng)分開核算，以企業(yè)核算為準。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為 “熟地價 ”（即提供 “七通一平 ”的地塊價，包括土地使用費和開發(fā)費）、 “毛地 ”或 “生地 ”價。 ? 京滬廣深一線城市個人銷售購買的住房 —— 北京市、上海市、廣州市和深圳市，個體工商戶和個人銷售購買的住房，將購買 2年以上（含 2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照 5%的征收率繳納增值稅。但是，同樣，這個文件并沒有對承包、承租、掛靠的含義給出明確界定?！盃I改增”對促進國家財政收入的穩(wěn)步上升有極大的好處，可以說，增值稅是最有利于增加國家財政收入的稅種，它讓逃稅難上加難。因此，這一塊為避免爭議需要增加解釋條 款。 二、主要稅種解析 增值稅 納稅人 性質 計稅方法 說明 一般納稅人 老項目 選擇簡易征收 以取得的全部價款和價外費用 ， 按照 5%的征收率計稅 在收到預收款時按照 3%的預征率預繳增值稅 新項目或 老項目 一般計稅 以取得的全部價款和價外費用 ， 扣除受讓土地時向政府部門支付 的土地價款后的余額為銷售額 ，按照 11%稅率計稅； 在收到預收款時按照 3%的預征率預繳增值稅 小規(guī)模納稅人 所有項目 簡易征收 以取得的全部價款和 價外費用 ， 按照 5%的征收率計稅 在收到預收款時按照 3%的預征率預繳增值稅 可代開專票 房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目 ? 2023年 10月 ， M房地產開發(fā)公司簡易計稅項目預收房款 4500萬元，定金 500萬元，認籌金 100萬元。 （湖北?。ㄍ猎龆惸?？ —— 各地不一樣） ? 拆遷補償費 通常是指拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉補償費和獎勵性補償費三方面。對于混合銷售，按以下方法確定如何計稅：（ 1）該銷售行為必須是一項行為，這是與兼營行為相區(qū)別的標志；（ 2）按企業(yè)經(jīng)營的主業(yè)確定。 （簡易辦法） ，不得向稅務機關申請代開增值稅專用發(fā)票。含稅銷售額 100 萬元，向用工單位收取用于支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用 80 萬元，征收率 5%。 （ 2）扣除項目