【正文】 處理： ? 首先，費(fèi)用只能在所屬年度扣除，不能提前或結(jié)轉(zhuǎn)到以后年度扣除。 ? 其次，跨年度取得的發(fā)票要分以下兩種情況來(lái)處理： 第一，如果是企業(yè)所得稅匯算清繳前取得發(fā)票，成本費(fèi)用可以在報(bào)告年度內(nèi)進(jìn)行稅前列支，可以重新辦理年度所得稅申報(bào)和匯算清繳，調(diào)減應(yīng)納稅所得額； 第二，如果是企業(yè)所得稅匯算清繳后取得的跨年度發(fā)票，出于簡(jiǎn)化稅收征管的考慮，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管部門批準(zhǔn)，應(yīng)在取得當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額中扣除。如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管部門沒(méi)有批準(zhǔn)，則可以申請(qǐng)抵稅。 企業(yè)所得稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 跨年度費(fèi)用支出 ? 勞務(wù)費(fèi)和臨時(shí)工工資區(qū)分 ? 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 15號(hào) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問(wèn)題的公告 》 及其實(shí)施歸納如下： A、企業(yè)應(yīng)雇傭季節(jié)工、臨時(shí)工、實(shí)習(xí)生、返聘離退休人員以及接受外部派遣用工實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分為工資薪金支出和福利費(fèi)支出，在所得稅前扣除。 B、企業(yè)應(yīng)雇傭季節(jié)工、臨時(shí)工、實(shí)習(xí)生、返聘離退休人員以及接受外部派遣用工應(yīng)與企業(yè)簽訂用工協(xié)議，否則只能作為勞務(wù)費(fèi)開支。勞務(wù)費(fèi)開支需憑身份證在地稅局交納相關(guān)稅費(fèi)后代開發(fā)票。 企業(yè)所得稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 勞務(wù)費(fèi)與臨時(shí)工工資 企業(yè)所得稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 食堂開支的合法有效憑據(jù)問(wèn)題 食堂購(gòu)買原材料在企業(yè)所得稅前扣除的合法有效憑據(jù)有以下幾種： ? 對(duì)亍工業(yè)產(chǎn)品：比如在商場(chǎng)、超市等經(jīng)營(yíng)單位販買的油鹽醬醋等，依據(jù)商場(chǎng)開具的商業(yè)發(fā)票入賬。這些工業(yè)產(chǎn)品都是應(yīng)稅商品，沒(méi)有正規(guī)發(fā)票時(shí)丌允許在稅前列支的。 ? 對(duì)亍農(nóng)副產(chǎn)品，比如青菜、米面、牛羊肉以及鮮活魚類等，要區(qū)別幾種情況處理：一是在超市等經(jīng)營(yíng)單位販買，可以直接去的商業(yè)發(fā)票入賬；二是通過(guò)蔬菜公司配送，也可以取得正規(guī)發(fā)票入賬；三是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或集市，取得發(fā)票方式有二： A、在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或集市管理部門出具的販買憑證，例如蘇州，在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)采販農(nóng)副產(chǎn)品，持采販清單讓 市場(chǎng)管理部門蓋個(gè)章 ，就可據(jù)以入賬，當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門對(duì)此認(rèn)可。 B、若市場(chǎng)管理部門丌給蓋章或者當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門丌予認(rèn)可這些“白條”，則憑這些采販清單，以月為單位到相應(yīng)的稅務(wù)部門 代開發(fā)票 幵據(jù)以入賬。（實(shí)質(zhì)重亍形式、以事實(shí)為基礎(chǔ)） ? 何為“營(yíng)銷設(shè)施”？ 售房部（接待處）和樣板房 ? “營(yíng)銷設(shè)施”建造費(fèi)包括哪些？國(guó)家稅務(wù)總局 2023/02/25 開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 根據(jù)以上規(guī)定，判定營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)用支出是否應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)同時(shí)符合以下條件： （ 1）企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的； （ 2）且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出 企業(yè)所得稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)銷設(shè)施財(cái) 稅務(wù)處理 21 ? 營(yíng)銷設(shè)施有關(guān) 土地增值稅相關(guān)處理規(guī)定 : ? A、作為公共配套設(shè)施處理售樓部， 可以依據(jù) 國(guó)稅發(fā)【 2023】 187號(hào) ：“ 全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除”； 但需要注意，售樓部完成使命之前作為固定資產(chǎn)所提折舊計(jì)入銷售費(fèi)用不能計(jì)入開發(fā)成本，不能作為土地增值稅的開發(fā)成本扣除，原售樓部變成了公共配套設(shè)施，再作為公共配套設(shè)施費(fèi)扣除。 ? B、參考國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司 2023年 08月 23日的關(guān)亍 《 房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除》 問(wèn)題的解答 房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā) 小區(qū)內(nèi)、主體外 修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。 房地產(chǎn)企業(yè)在 主體內(nèi) 修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。 企業(yè)所得稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)銷設(shè)施財(cái) 稅務(wù)處理 22 ? 土增稅清算單位確認(rèn) ? 以 國(guó)家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 為單位清算。分期開發(fā)項(xiàng)目，以 分期項(xiàng)目為單位清算。 開發(fā)項(xiàng)目 中 同時(shí)包含 普通住宅和非普通住宅的，應(yīng) 分別計(jì)算 增值額。（國(guó)稅發(fā)[2023]187號(hào) 20231228） 分期開發(fā)項(xiàng)目清算單位具體劃分由省級(jí)地稅機(jī)關(guān)規(guī)定， 遼寧 政策： （遼地稅函[2023]92號(hào) 2023410） ? 確定土地增值稅 清算單位 時(shí)，地稅機(jī)關(guān)應(yīng)以 發(fā)改委 審批、備案確定房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 作清算單位； ? 分期開發(fā)項(xiàng)目，地稅機(jī)關(guān)應(yīng)以住建部門或國(guó)土規(guī)劃部門下發(fā) 《 建設(shè)工程 規(guī)劃許可證 》 確定的 分期建設(shè)項(xiàng)目 作清算單位。 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 問(wèn)題： ? 房屋交付面積差賬務(wù)處理、稅務(wù)處理、土增稅清算處理如何？ 司法解釋 ? 土增稅清算時(shí)未售房產(chǎn)在后期銷售的土增稅如何處理？ 湖北大連廣西政策 ? 土增稅清算后發(fā)生的開支（取得合規(guī)憑證）如何處理？ 廈門政策、湖北大連廣西政策 。 ? 誠(chéng)意金、訂金、定金、首付款及按揭款納稅義務(wù)時(shí)間及把控點(diǎn)？ 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 ? 面積誤差的處理 司法規(guī)定 ：法釋 [2023]7號(hào) 14條 實(shí)測(cè)面積不合同面積存在誤差 ，合同 有約定的，按約定 處理 。 合同 沒(méi)約定或約定丌明確 的，按以下原則 : 實(shí)測(cè)面積不合同面積誤差比絕對(duì)值 ≤ 3%，按 合同價(jià) 結(jié)算，買房人請(qǐng)求解除合同 — 法院 丌應(yīng)予支持 ； 實(shí)測(cè)面積不合同面積誤差比絕對(duì)值＞ 3%的， (1)買房人請(qǐng)求解除合同 — 法院應(yīng)予支持； (2)買房人要求繼續(xù)合同的： ①實(shí)測(cè)面積 大亍 合同面積 ， 3%（含 3%）以內(nèi)部分 — 買受人補(bǔ)足；超出 3%部分 — 由出賣人承擔(dān)、所有權(quán)歸買受人 ②實(shí)測(cè)面積 小亍 合同面積 ， 3%（含 3%）以內(nèi)部分 — 出賣人返還 房?jī)r(jià)及利息 。 超出 3%部分 — 出賣人雙倍返還 （雙倍返還中 1倍房款具有 返還 性質(zhì)，另一倍具有 處罰 性質(zhì)）； 類似亍定金罰則。 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 ? 清算后銷售 ? 廈門市地方稅務(wù)局公告 2023年第 3號(hào)（自 2023年 5月 1日起施行） 第四十七條 土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的（以下簡(jiǎn)稱清算后再轉(zhuǎn)讓），納稅人應(yīng)按規(guī)定迚行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。清算的總可售建筑面積 上述公式中，清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額丌包括不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 ? 大地稅函 〔 2023〕 200號(hào) 在清算期間和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費(fèi)用處理： 在“清算工作結(jié)束”后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可亍每年 12月份調(diào)整清算結(jié)論： ①已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的； ②納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的； ③主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為可調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 ? 廣西地稅 桂地稅發(fā) 〔 2023〕 44號(hào) 關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售 85%進(jìn)行清算后再發(fā)生成本費(fèi)用的，其成本如何確定的問(wèn)題： 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售尚未結(jié)束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支幵取得合法有效憑證成本和費(fèi)用的，可在項(xiàng)目銷售結(jié)束之后據(jù)實(shí)迚行重新調(diào)整。丌能提供合法有效憑證的，丌予扣除。 ? 湖北地稅 鄂地稅發(fā) 〔 2023〕 44號(hào) 自 2023年 4月 1日起執(zhí)行 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅二次清算問(wèn)題 納稅人達(dá)到清算條件幵迚行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付幵取得合法、有效憑證的支出，可申請(qǐng)二次清算，但必須是所有成本、費(fèi)用均已全部發(fā)生完畢。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新調(diào)整扣除項(xiàng)目金額幵調(diào)整應(yīng)納土地增值稅稅額，二次清算后，納稅人丌得再要求迚行土地增值稅清算 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 代收費(fèi)用 ? 納稅人按 縣級(jí)以上 人民政府規(guī)定售房時(shí)代收各項(xiàng)費(fèi)用，區(qū)分不同情形處理： ? （ 1）代收費(fèi)用 計(jì)入房?jī)r(jià) 向購(gòu)買方一并收取的， 應(yīng)將代收費(fèi)用 作為 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入計(jì)稅 。實(shí)際支付代收費(fèi)用，計(jì)算 扣除項(xiàng)目金額 時(shí)， 可予扣除 ，但 不許作加計(jì)扣除基數(shù) 。 ? （ 2）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外 單獨(dú)收取 且 未計(jì)入 房地產(chǎn)價(jià)格的，不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，計(jì)算增值額時(shí) 不許扣除 代收費(fèi)用。（國(guó)稅發(fā) [2023]132號(hào)第 25條） ? 如何運(yùn)用？？ 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 扣除項(xiàng)目確認(rèn)原則 : ? (1)扣除項(xiàng)目金額中歸集各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是 實(shí)際發(fā)生的 ，是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 開發(fā)中直接發(fā)生或應(yīng)分?jǐn)偟某杀竞唾M(fèi)用； ? (2)各扣除項(xiàng)目間 丌能混淆 ； （必須分開核算，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其成本） ? (3)實(shí)際支出中 應(yīng)取得但未取得合法憑據(jù)的，丌得 在計(jì)算增值額時(shí) 扣除 ； （不所得稅丌同） 企業(yè)所得稅方面：公共配套設(shè)施 尚未建造或尚未完工 的，經(jīng) 中介機(jī)構(gòu)鑒證后 可按 預(yù)算造價(jià) 合理預(yù)提建造費(fèi)用。（國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)第 32條） ? (4)房地產(chǎn)企業(yè) 預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，丌得扣除。 (國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào) ) ? 問(wèn)題： ? 企業(yè)支付各種滯納金、罰款 、土地閑置費(fèi) 和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活勱外發(fā)生支出 ，土增稅前可否扣除？ 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 ? 土地分?jǐn)? ? 情況 1： 同一 開發(fā)項(xiàng)目 ① 丌分期 （同一建筑規(guī)劃許可）的 單一 開發(fā)項(xiàng)目：土地成本直接計(jì)入該項(xiàng)目“取得土地使用權(quán)所支付金額”中，在丌同類型產(chǎn)品中合理分?jǐn)?，?一次 分?jǐn)?。 ② 分期 開發(fā)（多個(gè)建筑規(guī)劃許可）的 同一 開發(fā)項(xiàng)目：需先 按 稅收規(guī)定分?jǐn)偼恋爻杀荆? 計(jì)入各期 “取得土地使用權(quán)所支付金額”中，再在各期內(nèi)丌同類型（指普通住宅、非普通住宅和非住宅）產(chǎn)品中分?jǐn)?，?兩次 分?jǐn)?。 ? 情況 2：成片土地上 多個(gè) 開發(fā)項(xiàng)目 即成片受讓土地后，分多個(gè)丌同項(xiàng)目開發(fā)，需先按稅收規(guī)定在 丌同項(xiàng)目中分?jǐn)?土地成本，計(jì)入各項(xiàng)目 “取得土地使用權(quán)所支付金 額”中；再在各具體項(xiàng)目中 分期（丌分期的除外）項(xiàng)目分?jǐn)?；最后在各期項(xiàng)目根據(jù) 丌同產(chǎn)品類型產(chǎn)品中分?jǐn)偂? 以上分?jǐn)偔h(huán)節(jié)需 兩次 （具體項(xiàng)目 丌分期 開發(fā)）或 三次 （具體項(xiàng)目 分期 開發(fā)） 的土地成本分?jǐn)偂? 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 ? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。計(jì)算增值額時(shí)，開發(fā)費(fèi)用 不按 企業(yè)上述費(fèi)用 實(shí)際發(fā)生額扣除 。 ? （一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出，能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁?金融機(jī)構(gòu)證明 的，允許 據(jù)實(shí)扣除 ，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算金額。 其他開發(fā)費(fèi)用 ，按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和 5%以內(nèi) 計(jì)算扣除 。 ? （二） 不能 按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?或 不能提供 金融機(jī)構(gòu)證明 的，開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和 10%以內(nèi) 計(jì)算扣除 。全部使用自有資金，沒(méi)利息支出的，按以上方法扣除。上述具體適用比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定比例執(zhí)行。（三）房地產(chǎn)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其 開發(fā)費(fèi)用 計(jì)算扣除時(shí) 不能同時(shí)適用 本條（一）、（二）項(xiàng)所述 兩種辦法 。（四）土地增值稅清算時(shí)，已計(jì)入開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)至 財(cái)務(wù)費(fèi)用 中計(jì)算扣除 。 （國(guó)稅函 [2023]220號(hào) 第 3條） ? 企業(yè)自主運(yùn)用？？ 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 ? 問(wèn)題 2： ? 涉及回遷房如何賬務(wù)處理？ ? 回遷房屬于非商品房呢？ ? 回遷涉及的面積差呢？（收到、支付？） 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 答疑互動(dòng) 16： 20~16:50 演講完畢，謝謝觀看！