【正文】 上述具體適用比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定比例執(zhí)行。 ? 情況 2：成片土地上 多個(gè) 開發(fā)項(xiàng)目 即成片受讓土地后，分多個(gè)丌同項(xiàng)目開發(fā)，需先按稅收規(guī)定在 丌同項(xiàng)目中分?jǐn)?土地成本，計(jì)入各項(xiàng)目 “取得土地使用權(quán)所支付金 額”中；再在各具體項(xiàng)目中 分期（丌分期的除外）項(xiàng)目分?jǐn)?；最后在各期項(xiàng)目根據(jù) 丌同產(chǎn)品類型產(chǎn)品中分?jǐn)偂? ? 湖北地稅 鄂地稅發(fā) 〔 2023〕 44號(hào) 自 2023年 4月 1日起執(zhí)行 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅二次清算問題 納稅人達(dá)到清算條件幵迚行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付幵取得合法、有效憑證的支出，可申請(qǐng)二次清算，但必須是所有成本、費(fèi)用均已全部發(fā)生完畢。 合同 沒約定或約定丌明確 的，按以下原則 : 實(shí)測(cè)面積不合同面積誤差比絕對(duì)值 ≤ 3%，按 合同價(jià) 結(jié)算，買房人請(qǐng)求解除合同 — 法院 丌應(yīng)予支持 ； 實(shí)測(cè)面積不合同面積誤差比絕對(duì)值＞ 3%的， (1)買房人請(qǐng)求解除合同 — 法院應(yīng)予支持； (2)買房人要求繼續(xù)合同的： ①實(shí)測(cè)面積 大亍 合同面積 ， 3%（含 3%）以內(nèi)部分 — 買受人補(bǔ)足；超出 3%部分 — 由出賣人承擔(dān)、所有權(quán)歸買受人 ②實(shí)測(cè)面積 小亍 合同面積 ， 3%（含 3%）以內(nèi)部分 — 出賣人返還 房?jī)r(jià)及利息 。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。 企業(yè)所得稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 勞務(wù)費(fèi)與臨時(shí)工工資 企業(yè)所得稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 食堂開支的合法有效憑據(jù)問題 食堂購買原材料在企業(yè)所得稅前扣除的合法有效憑據(jù)有以下幾種： ? 對(duì)亍工業(yè)產(chǎn)品：比如在商場(chǎng)、超市等經(jīng)營單位販買的油鹽醬醋等，依據(jù)商場(chǎng)開具的商業(yè)發(fā)票入賬。 ? 對(duì)會(huì)議費(fèi)的入賬問題，如果是離開公司到異地開會(huì)必須要把會(huì)議邀請(qǐng)函作為重要的法律憑證附在記賬憑證后面；如果是在公司所在地的酒店或賓館或者在公司的會(huì)議室開會(huì)，則需要提供會(huì)議文件，會(huì)議材料、簽到記錄作為重要的法律憑證。應(yīng)繳稅額 =銷項(xiàng)稅額 進(jìn)項(xiàng)稅額 預(yù)繳稅額。 ? 審核發(fā)票開具及送達(dá)時(shí)間：由于增值稅專用發(fā)票需要在開票之日起 180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，逾期認(rèn)證的會(huì)導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)抵扣，應(yīng)該明確約定開票機(jī)送達(dá)條款。 ? 電話費(fèi) （ 基礎(chǔ)電信 11%，增值電信業(yè)務(wù) 6%） 個(gè)人名義電話費(fèi) 開不了增值稅專用發(fā)票，但是企業(yè)名義的電話費(fèi)可以，企業(yè)銀行托收后，需要到電信營業(yè)廳開具專用發(fā)票。 房屋修理（ 11%） ? 集中采購： 注明價(jià)格是否含稅、開票類型、何時(shí)開票、給各分公司或子公司分別開票、按不同稅率分別報(bào)價(jià)，合同內(nèi)容與發(fā)票內(nèi)容是否一致。（ 如 能 在一張發(fā)票中必須分開注明 ）。請(qǐng)問：轉(zhuǎn)讓時(shí)，其銷售額是否可扣除土地成本？ 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 房開企業(yè)先用后售問題 ? 房地產(chǎn)企業(yè)將一部分開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)對(duì)外出租后再轉(zhuǎn)讓，如果開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)已辦理至房地產(chǎn)開發(fā)公司，則房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)，不屬于銷售開發(fā)產(chǎn)品，需按《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告 2023年第 14號(hào)）的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，不得扣除土地成本。 [咨詢 ]裝修辦公室：營改增以后裝修費(fèi)用是否可以抵扣？購買柜式的空調(diào)是否可以抵扣？ 4 用于最終消費(fèi)（負(fù)稅人）不得抵扣 ? 營改增后，員工出差的 住宿費(fèi) 、培訓(xùn)費(fèi)、廣告費(fèi)、 會(huì)務(wù)費(fèi) 、 通信費(fèi) ，支付的道路、橋、閘通行費(fèi)等，憑抵扣憑證迚行迚項(xiàng)抵扣。 （國家稅務(wù)總局公告 2023年第 78號(hào)） ? （ 6）票款不一致的增值稅專用發(fā)票不得抵扣。 ? （ 4） 如何準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅 ： 每期申報(bào)時(shí)，需要做以下三項(xiàng)工作： ? 首先區(qū)分當(dāng)期取得的進(jìn)項(xiàng)稅能否抵扣； ? 其次， 檢查是否有以往不能抵扣，但是本期又可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，如果有，進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入。 ? 實(shí)施細(xì)則第十三條 條例第十一條把收購未稅礦產(chǎn)品的單位規(guī)定為資源稅的扣繳義務(wù)人，是為了加強(qiáng)資源稅的征管。 ? 技術(shù)咨詢合同是當(dāng)事人就有關(guān)項(xiàng)目的分析、論證、評(píng)價(jià)、預(yù)測(cè)和調(diào)查訂立的技術(shù)合同。根據(jù)稅法規(guī)定，下列憑證為納稅憑證：購銷、加工、建設(shè)勘察、建筑安裝、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或具有合同性質(zhì)的憑證；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；營業(yè)帳薄；權(quán)利許可證照；經(jīng)財(cái)政部確定的其他憑證。 ? 稅前扣除的成本發(fā)票應(yīng)符合的條件： 合同、資金流、物流和票流的四流統(tǒng)一：銀行收付憑證、交易合同和發(fā)票上的收款人和付款人和金額必須一致； 必須有真實(shí)交易的行為； 符合國家相關(guān)政策規(guī)定。 二、主要稅種解析 土地增值稅 66 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 有關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅稅額計(jì)算如下： ? 企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅所得額 *適用稅率－減免稅額－抵免稅額 ? 應(yīng)納稅所得額 =收入總額 不征稅收入 –減免稅收入 扣除 允許彌補(bǔ)的以前年度虧損額 ? 有關(guān)收入總額的規(guī)定： ? 稅法第六條規(guī)定，包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利等權(quán)益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和 其他所得 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定 。同時(shí)，施工企業(yè)、業(yè)主、供應(yīng)商三方簽訂委托付款協(xié)議，施工企業(yè)委托業(yè)主將材料采購款支付給供應(yīng)商。 ? 納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額； 未分別核算的，從高適用稅率。 ? 選擇差額納稅的納稅人 ，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用， 不得開具增值稅專用發(fā)票 ，可以開具普通發(fā)票。 、酒、食品、服裝、鞋帽（不包括勞保專用部分）、化妝品等消費(fèi)品，不得開具增值稅專用發(fā)票。 （免）稅辦法的增值稅零稅率應(yīng)稅服務(wù)不得開具增值稅專用發(fā)票。 二、主要稅種解析 增值稅 如納稅人對(duì)混合銷售行為已分開核算銷售額的，可分別適用不同稅率？ ? [國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司副司長(zhǎng) 林楓 ]按照現(xiàn)行政策規(guī)定，混合銷售是指既涉及服務(wù)又涉及貨物的一項(xiàng)銷售行為。 混合銷售 與 兼營 二、主要稅種解析 增值稅 ? 一項(xiàng)銷售行為如果 既涉及貨物又涉及服務(wù) ，為 混合銷售 . 各地執(zhí)行情況如何？？ ? 河北省 ：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。 ? 征收補(bǔ)償款 通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)、并通過政府向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的款項(xiàng)。 =4000（萬元） 銷售額 =（ 100004000）247。 ? 稅務(wù)分析： 簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目預(yù)繳稅款 =（ 4500+500）247。 ? 第二，如果掛靠方以自己名義向受票方納稅人銷售貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)，被掛靠方與此項(xiàng)業(yè)務(wù)無關(guān)，則應(yīng)以掛靠方為納稅人。 ? 《 建筑法 》 禁止掛靠 “禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。 二、主要稅種解析 增值稅 建筑業(yè)異地工程增值稅處理 ? 納稅人取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。 5％的營業(yè)稅變成 6％的增值稅，如果按合同額折算，增值稅率實(shí)為 ％，計(jì)算公式是 6％247。（ 1＋ 6％），雖然 營改增后企業(yè)有進(jìn)項(xiàng)稅可用于抵扣，但凡交營業(yè)稅的企業(yè)，取得進(jìn)項(xiàng)稅票 的 機(jī)會(huì) 一定要抓住 。 ? 納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳 。禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個(gè)人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。這種情況下，被掛靠方向受票方納稅人就該項(xiàng)業(yè)務(wù)開具增值稅專用發(fā)票， 屬于虛開！ ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目 —— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用， 扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后 的余額為銷售額。（ 1+5%） 3%=（萬元） 一般計(jì)稅項(xiàng)目預(yù)繳稅款 =10000247。（ 1+11%） =（萬元） =銷售額稅率 =11%=（萬元） =銷項(xiàng)稅額 迚項(xiàng)稅額 = =（萬元） =應(yīng)納稅額 可抵減預(yù)繳增值稅 = =（萬元） 二、主要稅種解析 舉例說明（例 1） 如何掌握“ 受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款 ”？ 二、主要稅種解析 增值稅 ? 土地費(fèi)用包括： 土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)等。其票據(jù)為政府財(cái)政部門出具的非稅收入票據(jù)。對(duì)于混合銷售，按以下方法確定如何計(jì)稅：（ 1）該銷售行為必須是一項(xiàng)行為，這是與兼營行為相區(qū)別的標(biāo)志。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，應(yīng)按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅， 對(duì)一項(xiàng)混合銷售行為，無論是否分開核算銷售額，均按上述規(guī)定執(zhí)行。 。 ，可以按照簡(jiǎn)易辦法依照 3%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，但不得對(duì)外開具增值稅專用發(fā)票。 （ 5%） 二、主要稅種解析 增值稅 ? 增值稅 人力資源外包服務(wù) ? 財(cái)稅〔 2023〕 47號(hào)： 納稅人提供 人力資源外包服務(wù) ，按照 經(jīng)紀(jì)代理服務(wù) 繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金。 ? 納稅人兼營免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。 ? 第二種方法：如果施工企業(yè)不開發(fā)票，施工企業(yè)和業(yè)主之間要簽訂一份無利息的借款協(xié)議，然后在簽訂三方委托付款協(xié)議，約定由業(yè)主將材料采購款直接支付給供應(yīng)商。 ? 各地方稅務(wù)局對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（包括預(yù)售收入）制定有具體的預(yù)征辦法和預(yù)征率。所以各地要查詢清楚公司開發(fā)的住宅將來是否屬普通住宅，是否可享受稅務(wù)優(yōu)惠。 ? 稅法第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算， 以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則 ，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。 二、主要稅種解析 企業(yè)所得稅 企業(yè)餐費(fèi)支出應(yīng)按以下不同使用性質(zhì)分類劃分： ? A、單位的業(yè)務(wù)招待費(fèi)：即用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的接待和招待，如招待客戶、供應(yīng)商等發(fā)生的餐費(fèi)應(yīng)屬于稅法規(guī)定的業(yè)務(wù)招待費(fèi)。 ? 納稅人應(yīng)于書立、領(lǐng)受上述憑證時(shí)，根據(jù)憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或按件定額自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購買并一次貼足印花稅票，同一應(yīng)稅憑證兩方或兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，各方都應(yīng)就所執(zhí)的一份各自全額貼花；已貼花的憑證，修改后所載金額增加的，增加部分應(yīng)補(bǔ)貼印花稅票。應(yīng)適用“技術(shù)合同”稅目，萬分之三稅率。主要是適應(yīng)稅源小、零散、不定期開采、易漏稅等稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不易控管、由扣繳義務(wù)人在收購時(shí)代扣代繳未稅礦產(chǎn)品資源稅為宜的情況。 ? 再次 檢查是否有以往能抵扣并已經(jīng)抵扣，但是本期又不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，如果有，進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出。 ? 納稅人購進(jìn)貨物 、 應(yīng)稅勞務(wù)或服務(wù) 、 無形資產(chǎn) 、 不動(dòng)產(chǎn)的 ， 支付運(yùn)費(fèi) ， 所支付款項(xiàng)的對(duì)象， 必須與開具抵扣憑證的銷貨單位 、 提供勞務(wù)或服務(wù)等的單位一致 ， 才能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ，否則不予抵扣 。 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營改增 ”后不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 66 ? （ 1） 用亍集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的販迚貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和丌勱產(chǎn)。如果開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)未辦理至房地產(chǎn)開發(fā)公司，則房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外轉(zhuǎn)讓屬于銷售開發(fā)產(chǎn)品，選擇一般計(jì)稅方法時(shí)可以扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。 ? 招待費(fèi)、福利費(fèi)等： 任何形式的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、福利費(fèi)、個(gè)人消費(fèi)均不得抵扣。 ? 水費(fèi)： 可開專票抵扣。 如何運(yùn)用？？ ? 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)（ 17%） 根據(jù)相關(guān)法規(guī)，給員工購置的個(gè)人防護(hù)用具，安全用品等用品可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，但是要和福利費(fèi)分開，福利費(fèi)不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 。 企業(yè)所得稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 異地施工預(yù)繳企業(yè)所得稅問題 21 ? 國稅函 〔 2023〕 156號(hào)文件規(guī)定，跨地區(qū)經(jīng)營的項(xiàng)目部（包括二級(jí)以下分支機(jī)構(gòu)管理的項(xiàng)目部）應(yīng)向項(xiàng)目所在地主管稅