【正文】 上述具體適用比例按省級人民政府此前規(guī)定比例執(zhí)行。 ? 情況 2：成片土地上 多個 開發(fā)項目 即成片受讓土地后，分多個丌同項目開發(fā)，需先按稅收規(guī)定在 丌同項目中分攤 土地成本，計入各項目 “取得土地使用權所支付金 額”中；再在各具體項目中 分期（丌分期的除外）項目分攤 ；最后在各期項目根據(jù) 丌同產(chǎn)品類型產(chǎn)品中分攤。 ? 湖北地稅 鄂地稅發(fā) 〔 2023〕 44號 自 2023年 4月 1日起執(zhí)行 關于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅二次清算問題 納稅人達到清算條件幵迚行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付幵取得合法、有效憑證的支出，可申請二次清算，但必須是所有成本、費用均已全部發(fā)生完畢。 合同 沒約定或約定丌明確 的，按以下原則 : 實測面積不合同面積誤差比絕對值 ≤ 3%，按 合同價 結算，買房人請求解除合同 — 法院 丌應予支持 ； 實測面積不合同面積誤差比絕對值＞ 3%的， (1)買房人請求解除合同 — 法院應予支持； (2)買房人要求繼續(xù)合同的： ①實測面積 大亍 合同面積 ， 3%（含 3%）以內(nèi)部分 — 買受人補足；超出 3%部分 — 由出賣人承擔、所有權歸買受人 ②實測面積 小亍 合同面積 ， 3%（含 3%）以內(nèi)部分 — 出賣人返還 房價及利息 。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支。 企業(yè)所得稅把控關鍵點 勞務費與臨時工工資 企業(yè)所得稅把控關鍵點 食堂開支的合法有效憑據(jù)問題 食堂購買原材料在企業(yè)所得稅前扣除的合法有效憑據(jù)有以下幾種： ? 對亍工業(yè)產(chǎn)品：比如在商場、超市等經(jīng)營單位販買的油鹽醬醋等，依據(jù)商場開具的商業(yè)發(fā)票入賬。 ? 對會議費的入賬問題，如果是離開公司到異地開會必須要把會議邀請函作為重要的法律憑證附在記賬憑證后面；如果是在公司所在地的酒店或賓館或者在公司的會議室開會，則需要提供會議文件，會議材料、簽到記錄作為重要的法律憑證。應繳稅額 =銷項稅額 進項稅額 預繳稅額。 ? 審核發(fā)票開具及送達時間：由于增值稅專用發(fā)票需要在開票之日起 180日內(nèi)到稅務機關辦理認證，逾期認證的會導致無法實現(xiàn)抵扣，應該明確約定開票機送達條款。 ? 電話費 （ 基礎電信 11%，增值電信業(yè)務 6%） 個人名義電話費 開不了增值稅專用發(fā)票，但是企業(yè)名義的電話費可以，企業(yè)銀行托收后，需要到電信營業(yè)廳開具專用發(fā)票。 房屋修理（ 11%） ? 集中采購： 注明價格是否含稅、開票類型、何時開票、給各分公司或子公司分別開票、按不同稅率分別報價，合同內(nèi)容與發(fā)票內(nèi)容是否一致。（ 如 能 在一張發(fā)票中必須分開注明 ）。請問：轉(zhuǎn)讓時，其銷售額是否可扣除土地成本？ 增值稅把控關鍵點 房開企業(yè)先用后售問題 ? 房地產(chǎn)企業(yè)將一部分開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)對外出租后再轉(zhuǎn)讓，如果開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權已辦理至房地產(chǎn)開發(fā)公司，則房地產(chǎn)開發(fā)公司對外轉(zhuǎn)讓時，不屬于銷售開發(fā)產(chǎn)品，需按《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告 2023年第 14號）的相關規(guī)定進行，不得扣除土地成本。 [咨詢 ]裝修辦公室：營改增以后裝修費用是否可以抵扣？購買柜式的空調(diào)是否可以抵扣？ 4 用于最終消費（負稅人）不得抵扣 ? 營改增后，員工出差的 住宿費 、培訓費、廣告費、 會務費 、 通信費 ，支付的道路、橋、閘通行費等，憑抵扣憑證迚行迚項抵扣。 （國家稅務總局公告 2023年第 78號） ? （ 6）票款不一致的增值稅專用發(fā)票不得抵扣。 ? （ 4） 如何準確計算當期可以抵扣的進項稅 ： 每期申報時，需要做以下三項工作： ? 首先區(qū)分當期取得的進項稅能否抵扣； ? 其次， 檢查是否有以往不能抵扣，但是本期又可以抵扣的進項稅，如果有，進項稅轉(zhuǎn)入。 ? 實施細則第十三條 條例第十一條把收購未稅礦產(chǎn)品的單位規(guī)定為資源稅的扣繳義務人，是為了加強資源稅的征管。 ? 技術咨詢合同是當事人就有關項目的分析、論證、評價、預測和調(diào)查訂立的技術合同。根據(jù)稅法規(guī)定，下列憑證為納稅憑證：購銷、加工、建設勘察、建筑安裝、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術合同或具有合同性質(zhì)的憑證；產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)；營業(yè)帳??；權利許可證照；經(jīng)財政部確定的其他憑證。 ? 稅前扣除的成本發(fā)票應符合的條件： 合同、資金流、物流和票流的四流統(tǒng)一：銀行收付憑證、交易合同和發(fā)票上的收款人和付款人和金額必須一致； 必須有真實交易的行為； 符合國家相關政策規(guī)定。 二、主要稅種解析 土地增值稅 66 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 有關規(guī)定，企業(yè)所得稅稅額計算如下： ? 企業(yè)所得稅應納稅額 =應納稅所得額 *適用稅率－減免稅額－抵免稅額 ? 應納稅所得額 =收入總額 不征稅收入 –減免稅收入 扣除 允許彌補的以前年度虧損額 ? 有關收入總額的規(guī)定： ? 稅法第六條規(guī)定，包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利等權益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和 其他所得 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的 20％。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定 。同時，施工企業(yè)、業(yè)主、供應商三方簽訂委托付款協(xié)議，施工企業(yè)委托業(yè)主將材料采購款支付給供應商。 ? 納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額； 未分別核算的，從高適用稅率。 ? 選擇差額納稅的納稅人 ，向用工單位收取用于支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用， 不得開具增值稅專用發(fā)票 ，可以開具普通發(fā)票。 、酒、食品、服裝、鞋帽（不包括勞保專用部分）、化妝品等消費品，不得開具增值稅專用發(fā)票。 （免）稅辦法的增值稅零稅率應稅服務不得開具增值稅專用發(fā)票。 二、主要稅種解析 增值稅 如納稅人對混合銷售行為已分開核算銷售額的，可分別適用不同稅率？ ? [國家稅務總局貨物和勞務稅司副司長 林楓 ]按照現(xiàn)行政策規(guī)定，混合銷售是指既涉及服務又涉及貨物的一項銷售行為。 混合銷售 與 兼營 二、主要稅種解析 增值稅 ? 一項銷售行為如果 既涉及貨物又涉及服務 ，為 混合銷售 . 各地執(zhí)行情況如何？？ ? 河北省 ：一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。 ? 征收補償款 通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔、并通過政府向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的款項。 =4000（萬元） 銷售額 =（ 100004000）247。 ? 稅務分析： 簡易計稅項目預繳稅款 =（ 4500+500）247。 ? 第二，如果掛靠方以自己名義向受票方納稅人銷售貨物、提供增值稅應稅勞務或者應稅服務，被掛靠方與此項業(yè)務無關，則應以掛靠方為納稅人。 ? 《 建筑法 》 禁止掛靠 “禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。 二、主要稅種解析 增值稅 建筑業(yè)異地工程增值稅處理 ? 納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數(shù)的，可結轉(zhuǎn)下次預繳稅款時繼續(xù)扣除。 5％的營業(yè)稅變成 6％的增值稅，如果按合同額折算，增值稅率實為 ％，計算公式是 6％247。（ 1＋ 6％），雖然 營改增后企業(yè)有進項稅可用于抵扣，但凡交營業(yè)稅的企業(yè)，取得進項稅票 的 機會 一定要抓住 。 ? 納稅人應按照工程項目分別計算應預繳稅款，分別預繳 。禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。這種情況下，被掛靠方向受票方納稅人就該項業(yè)務開具增值稅專用發(fā)票， 屬于虛開！ ? 房地產(chǎn)項目 —— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用， 扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后 的余額為銷售額。（ 1+5%） 3%=（萬元） 一般計稅項目預繳稅款 =10000247。（ 1+11%） =（萬元） =銷售額稅率 =11%=（萬元） =銷項稅額 迚項稅額 = =（萬元） =應納稅額 可抵減預繳增值稅 = =（萬元） 二、主要稅種解析 舉例說明（例 1） 如何掌握“ 受讓土地時向政府部門支付的土地價款 ”？ 二、主要稅種解析 增值稅 ? 土地費用包括： 土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費等。其票據(jù)為政府財政部門出具的非稅收入票據(jù)。對于混合銷售，按以下方法確定如何計稅：（ 1）該銷售行為必須是一項行為，這是與兼營行為相區(qū)別的標志。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，應按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅， 對一項混合銷售行為，無論是否分開核算銷售額，均按上述規(guī)定執(zhí)行。 。 ，可以按照簡易辦法依照 3%征收率計算應納稅額，但不得對外開具增值稅專用發(fā)票。 （ 5%） 二、主要稅種解析 增值稅 ? 增值稅 人力資源外包服務 ? 財稅〔 2023〕 47號： 納稅人提供 人力資源外包服務 ，按照 經(jīng)紀代理服務 繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。 ? 納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。 ? 第二種方法：如果施工企業(yè)不開發(fā)票，施工企業(yè)和業(yè)主之間要簽訂一份無利息的借款協(xié)議，然后在簽訂三方委托付款協(xié)議，約定由業(yè)主將材料采購款直接支付給供應商。 ? 各地方稅務局對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（包括預售收入）制定有具體的預征辦法和預征率。所以各地要查詢清楚公司開發(fā)的住宅將來是否屬普通住宅，是否可享受稅務優(yōu)惠。 ? 稅法第九條規(guī)定，企業(yè)應納稅所得額的計算， 以權責發(fā)生制為原則 ，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。 二、主要稅種解析 企業(yè)所得稅 企業(yè)餐費支出應按以下不同使用性質(zhì)分類劃分： ? A、單位的業(yè)務招待費：即用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的接待和招待，如招待客戶、供應商等發(fā)生的餐費應屬于稅法規(guī)定的業(yè)務招待費。 ? 納稅人應于書立、領受上述憑證時，根據(jù)憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或按件定額自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票，同一應稅憑證兩方或兩方以上當事人簽訂并各執(zhí)一份的，各方都應就所執(zhí)的一份各自全額貼花；已貼花的憑證，修改后所載金額增加的，增加部分應補貼印花稅票。應適用“技術合同”稅目，萬分之三稅率。主要是適應稅源小、零散、不定期開采、易漏稅等稅務機關認為不易控管、由扣繳義務人在收購時代扣代繳未稅礦產(chǎn)品資源稅為宜的情況。 ? 再次 檢查是否有以往能抵扣并已經(jīng)抵扣，但是本期又不能抵扣的進項稅，如果有，進項稅轉(zhuǎn)出。 ? 納稅人購進貨物 、 應稅勞務或服務 、 無形資產(chǎn) 、 不動產(chǎn)的 ， 支付運費 ， 所支付款項的對象， 必須與開具抵扣憑證的銷貨單位 、 提供勞務或服務等的單位一致 ， 才能抵扣進項稅額 ，否則不予抵扣 。 增值稅把控關鍵點 “營改增 ”后不得抵扣的進項稅額 66 ? （ 1） 用亍集體福利或者個人消費的販迚貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和丌勱產(chǎn)。如果開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權未辦理至房地產(chǎn)開發(fā)公司，則房地產(chǎn)開發(fā)公司對外轉(zhuǎn)讓屬于銷售開發(fā)產(chǎn)品，選擇一般計稅方法時可以扣除對應的土地價款。 ? 招待費、福利費等： 任何形式的業(yè)務招待費、福利費、個人消費均不得抵扣。 ? 水費： 可開專票抵扣。 如何運用？？ ? 勞動保護費（ 17%） 根據(jù)相關法規(guī)，給員工購置的個人防護用具，安全用品等用品可以抵扣進項稅，但是要和福利費分開，福利費不可抵扣進項稅 。 企業(yè)所得稅把控關鍵點 異地施工預繳企業(yè)所得稅問題 21 ? 國稅函 〔 2023〕 156號文件規(guī)定，跨地區(qū)經(jīng)營的項目部（包括二級以下分支機構管理的項目部）應向項目所在地主管稅