【正文】 項資產(chǎn)，在繳納企業(yè)所得稅時，不能以企業(yè)為實現(xiàn)股權(quán)重組而對有關(guān)資產(chǎn)等進行評估的價值計價并計提折舊，應(yīng)按股權(quán)重組前企業(yè)資產(chǎn)的帳面歷史成本計價和計提折舊。凡股權(quán)重組后的企業(yè)在會計損益核算中，按評估價調(diào)整了有關(guān)資產(chǎn)帳面價值并據(jù)此計提折舊的，應(yīng)在計算應(yīng)納稅所得額時進行調(diào)整，多計部分不得在稅前扣除。 分析： ? 根據(jù)新會計準(zhǔn)則《所有者權(quán)益》的相關(guān)規(guī)定：對于新介入的投資者繳納的出資額大于其按約定比例計算的其在注冊資本中所占的份額部分，不記入“實收資本”科目，而作為資本公積， 記入“資本公積” 科目。 ? 資本公積包括資本溢價（或股本溢價）和直接計入所有者權(quán)益的利得或損失。 分析： ? 根據(jù)新企業(yè)所得稅法第五十五條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務(wù)機關(guān)申報并依法繳納企業(yè)所得稅。 ? 新所得稅法實施條例第十一條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第五十五條所稱清算所得，是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格減除資產(chǎn)凈值、清算費用以及相關(guān)稅費等后的余額。 分析： ? 在本條中：全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或交易價格減除資產(chǎn)凈值中對于“資產(chǎn)凈值”的理解，根據(jù)新企業(yè)會計準(zhǔn)則《所有者權(quán)益》準(zhǔn)則的定義可以看出：所有者權(quán)益是企業(yè)的凈資產(chǎn)，反映的是企業(yè)資產(chǎn)在償付債權(quán)人權(quán)益之后所有者享有的余下索取權(quán)。而所有者權(quán)益包括：實收資本（股本）、資本公積、盈余公積和未分配利潤等。 ? 也就是說企業(yè)在清算中要減掉在增資擴股時所形成的資本公積，即這部分資本公積不計入清算所得，不征企業(yè)所得稅。 相關(guān)政策： ? 國稅發(fā) [1998]097號 ? 國稅發(fā) [2023]118號 ? 國稅函 [2023]390號 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的涉稅處理 ? 注意股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及未分配利潤時重復(fù)征稅的問題 九、甲供材中的涉稅分析與處理 ? 甲供材發(fā)票如何入賬確認(rèn)？ ? A：是否必須獲得建安發(fā)票？ ? B：能否獲得增值稅專用發(fā)票？ ? 甲供材業(yè)務(wù)涉稅分析？ ? A：進項稅能否抵扣？ ? B：是否有代扣代繳營業(yè)稅的法定義務(wù)？ 政策鏈接： ? 《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（財稅 [2023]第 114號，針對上海市地方稅務(wù)局報來《關(guān)于上海百安居裝飾工程有限公司以清包工形式開展的家裝業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的請示》 (滬地稅流 [2023]41號 ) 政策鏈接： ? 規(guī)定了納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入 (不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款 )確認(rèn)計稅營業(yè)額。 ? 由此 ,從 2023年 8月 17日開始，根據(jù)財稅[2023]114號文的規(guī)定，“裝飾”中的“甲供材”不再征收營業(yè)稅。 十、資產(chǎn)異同分析 ? 條例第五十七條 企業(yè)所得稅法第十一條所稱固定資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過 12個月 的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。 固定資產(chǎn)后續(xù)支出資本化范圍縮小 ? 后續(xù)支出分為 ? A：費用化的一般修理支出 ? B：資本化的支出 ? a、固定資產(chǎn)的改建支出 ? b、大修理支出 ? 新稅法將不動產(chǎn)的資本化后續(xù)支出視為改建支出，將動產(chǎn)的資本化后續(xù)支出視為大修理支出，均作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷準(zhǔn)予稅前扣除。 續(xù) ? 對于第（一）項和第（二）項所稱固定資產(chǎn)的改建支出，《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十八條明確指出：“是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長使用年限等發(fā)生的支出”，顯然這是指不動產(chǎn)的改建支出。該條同時規(guī)定，對于已經(jīng)足額提取這就的不動產(chǎn)固定資產(chǎn)的改建支出，按照固定資產(chǎn)預(yù)計尚可使用年限攤銷；對于租入不動產(chǎn)固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的 剩余租賃期攤銷； 購入舊的固定資產(chǎn)的處理問題 ? 案例： ? 甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從乙企業(yè)購入一臺舊的價值五萬的建筑設(shè)備，假設(shè)該設(shè)備在乙企業(yè)中已全部攤銷完畢，試問如何處理？ 國家稅務(wù)總局答： ? 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；不得計算折舊扣除。據(jù)此，貴公司購買已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)，不得計算折舊扣除。 分析： ? 案例續(xù)：假設(shè)該設(shè)備乙公司使用了二年，問如何計提折舊？ ? 假設(shè)新法規(guī)定最低為四年？ ? 注意；房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售使用過的舊的固定資產(chǎn)的處理 政策鏈接： ? 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于固定資產(chǎn)原值及折舊年限認(rèn)定問題的批復(fù)》（ 國稅函【 2023】 1095號 ）文件規(guī)定：“企業(yè)取得已使用過的固定資產(chǎn)的折舊年限，主管稅務(wù)機關(guān)首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)已使用過固定資產(chǎn)的新舊磨損程度、使用情況以及是否進行改良等因素合理估計新舊程度，然后與該固定資產(chǎn)的法定折舊年限相乘確定。” 十一：開發(fā)成本在企業(yè)所得稅與土地增值稅之間的差異分析 ? 利息的差異分析（見前面） ? 大量屬于開發(fā)費用直接進了開發(fā)成本：如：業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費等 開發(fā)間接費用中列支看護費等？ ? 開發(fā)成本中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產(chǎn)權(quán)交易費和售樓處的水電、辦公費的問題 ？ ? 處理辦法：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產(chǎn)權(quán)交易費和售樓處的水電、辦公費等費用，按照規(guī)定以上各項費用支出應(yīng)在銷售費用科目歸集，列入開發(fā)費用而不是在開發(fā)成本中列支 開發(fā)間接費用中列支行政性罰款的處理 ? 開發(fā)間接費用中列支行政性罰款的處理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本” 、“開發(fā)間接費用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許計入，應(yīng)予扣減。 售樓處、樣板房裝修費用 ? 常規(guī)處理：全部進開發(fā)成本 ? 正確處理：區(qū)分不同情況進行處理 ? 臨時建的售樓部成本及裝修費用應(yīng)全部做為銷售費用處理。 ? 用配套設(shè)置做為售樓處、裝修并在最后移交全體業(yè)主所有的進開發(fā)成本。 ? 樣板房的裝修費用，最后房子銷售的構(gòu)成開發(fā)成本。 付給物業(yè)的款項 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司按物業(yè)管理條例的規(guī)定劃給物業(yè)公司 50萬做為啟動資金，并由物業(yè)公司開具了服務(wù)業(yè)發(fā)票，會計處理進開發(fā)成本的開發(fā)間接費用？ ? 問如何處理 ? 十二：銷售費用在所得稅與土地增值稅處理的差異分析 ? 一、所得稅上面的處理 ? 時間性影響與永久性差異 ? 二、土地增值稅上面的處理 ? 差異分析 十三：房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅差額征收 ? 案例： ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進土地進行開發(fā)然后銷售能否差額征收？ ? 案例： ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進土地共計支付款項10000萬元，土地面積 20萬方， 500/平方米。規(guī)劃四期的同時將多余的 10000方土地轉(zhuǎn)讓，獲得轉(zhuǎn)讓收入 1000萬元，土地增值稅的計算？ 爛尾樓的改建支出 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購一爛尾樓花費 8000萬，共八層，收購后加至 16層，并進行裝修對外銷售，銷售 3億，其中加成及裝修成本 1億。 涉稅分析： ? 營業(yè)稅能否差額征收？ ? 企業(yè)所得稅？ ? 土地增值稅能否加計扣除？ 政策鏈接： ? （二十）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。 續(xù)： ? 四、關(guān)于營業(yè)額減除項目憑證管理問題 營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。 ? 財稅 [2023]16號 ? 思索：如何對方?jīng)]有交稅是否可以抵扣？ 十四：購地方案中的涉稅風(fēng)險防范 ? 案例：合作開發(fā)的風(fēng)險防范 ? A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與 B房地產(chǎn)公司決定成立 C公司，在新公司成立之前， B公司與某村達(dá)成協(xié)議購買其名下土地，因為時間關(guān)系，前期一切運作以 B公司為主，包括招拍掛， B公司前期付款 8000萬，最后土地中標(biāo)為 B公司，但 B公司實際拿地為了合作，即為了新公司拿地，經(jīng)協(xié)商，土地中心將中標(biāo)書改成了 C公司，將發(fā)票則開給了 B公司，問如何處理？ 中間人拿地的風(fēng)險處理 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過中介人獲得軍隊某標(biāo)地，約定支付中間費用 3000萬，且為稅后的，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何處理？ ? 思索：法院拍賣地的處理？ 發(fā)票注意點： ? １、土地出讓金，應(yīng)取得國土資源部門開具的“國有土地有償使用收費專用收據(jù)”，與此相關(guān)的契稅應(yīng)取得“中華人民共和國契稅完稅證”； ? ２、具有拆遷資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向搬遷個人支付的拆遷補償費，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議和付款記錄計入開發(fā)成本； ? ３、委托有拆遷資格的單位進行拆遷的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向?qū)Ψ街Ц恫疬w費用時應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”； 發(fā)票關(guān)注點： ? ４、直接向行政事業(yè)單位支付相關(guān)費用時，應(yīng)取得行政事業(yè)性收費收據(jù)。 如為經(jīng)營性費用則 : ? ５、向企業(yè)、事業(yè)單位支付勘察、設(shè)計、測繪、監(jiān)理、驗收、咨詢等營利性費用時，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”； ? ６、支付對象為個人的銷售傭金，應(yīng)以支付憑證（或支付清單）和個人所得稅的扣繳證明為合法的入賬憑證； ? ７、支付對象為銷售公司的銷售傭金，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”； 發(fā)票關(guān)注點 ? ８、支付對象為金融機構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得金融機構(gòu)開具的付息憑證； ? ９、支付對象為非金融機構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”； ? １０、其他費用發(fā)票應(yīng)按支付對象屬于增值稅或營業(yè)稅納稅人的不同身份來定； 發(fā)票關(guān)注點： ? １１、工程費支出應(yīng)區(qū)分以下情況取得發(fā)票： ? 1） 施工方為建筑安裝企業(yè)，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“建筑安裝業(yè)發(fā)票”； ? 2） 施工方為生產(chǎn)建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國稅部門監(jiān)制的“工業(yè)企業(yè)專用發(fā)票” ? 3） .施工方為經(jīng)銷建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國稅部門監(jiān)制的“商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票” ? 注意發(fā)票必須開全稱。 結(jié)束 ? 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！