【正文】 項(xiàng)資產(chǎn)，在繳納企業(yè)所得稅時(shí)，不能以企業(yè)為實(shí)現(xiàn)股權(quán)重組而對有關(guān)資產(chǎn)等進(jìn)行評估的價(jià)值計(jì)價(jià)并計(jì)提折舊，應(yīng)按股權(quán)重組前企業(yè)資產(chǎn)的帳面歷史成本計(jì)價(jià)和計(jì)提折舊。凡股權(quán)重組后的企業(yè)在會(huì)計(jì)損益核算中，按評估價(jià)調(diào)整了有關(guān)資產(chǎn)帳面價(jià)值并據(jù)此計(jì)提折舊的，應(yīng)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)進(jìn)行調(diào)整，多計(jì)部分不得在稅前扣除。 分析： ? 根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《所有者權(quán)益》的相關(guān)規(guī)定：對于新介入的投資者繳納的出資額大于其按約定比例計(jì)算的其在注冊資本中所占的份額部分，不記入“實(shí)收資本”科目，而作為資本公積， 記入“資本公積” 科目。 ? 資本公積包括資本溢價(jià)（或股本溢價(jià)）和直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得或損失。 分析： ? 根據(jù)新企業(yè)所得稅法第五十五條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)并依法繳納企業(yè)所得稅。 ? 新所得稅法實(shí)施條例第十一條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第五十五條所稱清算所得，是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或者交易價(jià)格減除資產(chǎn)凈值、清算費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)等后的余額。 分析： ? 在本條中：全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或交易價(jià)格減除資產(chǎn)凈值中對于“資產(chǎn)凈值”的理解，根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《所有者權(quán)益》準(zhǔn)則的定義可以看出：所有者權(quán)益是企業(yè)的凈資產(chǎn)，反映的是企業(yè)資產(chǎn)在償付債權(quán)人權(quán)益之后所有者享有的余下索取權(quán)。而所有者權(quán)益包括：實(shí)收資本（股本）、資本公積、盈余公積和未分配利潤等。 ? 也就是說企業(yè)在清算中要減掉在增資擴(kuò)股時(shí)所形成的資本公積，即這部分資本公積不計(jì)入清算所得，不征企業(yè)所得稅。 相關(guān)政策： ? 國稅發(fā) [1998]097號 ? 國稅發(fā) [2023]118號 ? 國稅函 [2023]390號 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的涉稅處理 ? 注意股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及未分配利潤時(shí)重復(fù)征稅的問題 九、甲供材中的涉稅分析與處理 ? 甲供材發(fā)票如何入賬確認(rèn)？ ? A：是否必須獲得建安發(fā)票？ ? B：能否獲得增值稅專用發(fā)票？ ? 甲供材業(yè)務(wù)涉稅分析？ ? A：進(jìn)項(xiàng)稅能否抵扣？ ? B：是否有代扣代繳營業(yè)稅的法定義務(wù)？ 政策鏈接： ? 《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅 [2023]第 114號，針對上海市地方稅務(wù)局報(bào)來《關(guān)于上海百安居裝飾工程有限公司以清包工形式開展的家裝業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的請示》 (滬地稅流 [2023]41號 ) 政策鏈接： ? 規(guī)定了納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入 (不含客戶自行采購的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款 )確認(rèn)計(jì)稅營業(yè)額。 ? 由此 ,從 2023年 8月 17日開始，根據(jù)財(cái)稅[2023]114號文的規(guī)定，“裝飾”中的“甲供材”不再征收營業(yè)稅。 十、資產(chǎn)異同分析 ? 條例第五十七條 企業(yè)所得稅法第十一條所稱固定資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時(shí)間超過 12個(gè)月 的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。 固定資產(chǎn)后續(xù)支出資本化范圍縮小 ? 后續(xù)支出分為 ? A：費(fèi)用化的一般修理支出 ? B：資本化的支出 ? a、固定資產(chǎn)的改建支出 ? b、大修理支出 ? 新稅法將不動(dòng)產(chǎn)的資本化后續(xù)支出視為改建支出，將動(dòng)產(chǎn)的資本化后續(xù)支出視為大修理支出，均作為長期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷準(zhǔn)予稅前扣除。 續(xù) ? 對于第（一）項(xiàng)和第（二）項(xiàng)所稱固定資產(chǎn)的改建支出，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八條明確指出：“是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長使用年限等發(fā)生的支出”，顯然這是指不動(dòng)產(chǎn)的改建支出。該條同時(shí)規(guī)定，對于已經(jīng)足額提取這就的不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)的改建支出，按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限攤銷；對于租入不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的 剩余租賃期攤銷； 購入舊的固定資產(chǎn)的處理問題 ? 案例： ? 甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從乙企業(yè)購入一臺舊的價(jià)值五萬的建筑設(shè)備，假設(shè)該設(shè)備在乙企業(yè)中已全部攤銷完畢，試問如何處理？ 國家稅務(wù)總局答： ? 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；不得計(jì)算折舊扣除。據(jù)此，貴公司購買已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)，不得計(jì)算折舊扣除。 分析： ? 案例續(xù)：假設(shè)該設(shè)備乙公司使用了二年，問如何計(jì)提折舊？ ? 假設(shè)新法規(guī)定最低為四年？ ? 注意；房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售使用過的舊的固定資產(chǎn)的處理 政策鏈接： ? 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于固定資產(chǎn)原值及折舊年限認(rèn)定問題的批復(fù)》（ 國稅函【 2023】 1095號 ）文件規(guī)定：“企業(yè)取得已使用過的固定資產(chǎn)的折舊年限，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)已使用過固定資產(chǎn)的新舊磨損程度、使用情況以及是否進(jìn)行改良等因素合理估計(jì)新舊程度，然后與該固定資產(chǎn)的法定折舊年限相乘確定?！? 十一：開發(fā)成本在企業(yè)所得稅與土地增值稅之間的差異分析 ? 利息的差異分析（見前面） ? 大量屬于開發(fā)費(fèi)用直接進(jìn)了開發(fā)成本：如：業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等 開發(fā)間接費(fèi)用中列支看護(hù)費(fèi)等？ ? 開發(fā)成本中列支已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和售樓處的水電、辦公費(fèi)的問題 ？ ? 處理辦法：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費(fèi)”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和售樓處的水電、辦公費(fèi)等費(fèi)用，按照規(guī)定以上各項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)在銷售費(fèi)用科目歸集，列入開發(fā)費(fèi)用而不是在開發(fā)成本中列支 開發(fā)間接費(fèi)用中列支行政性罰款的處理 ? 開發(fā)間接費(fèi)用中列支行政性罰款的處理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本” 、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許計(jì)入，應(yīng)予扣減。 售樓處、樣板房裝修費(fèi)用 ? 常規(guī)處理：全部進(jìn)開發(fā)成本 ? 正確處理：區(qū)分不同情況進(jìn)行處理 ? 臨時(shí)建的售樓部成本及裝修費(fèi)用應(yīng)全部做為銷售費(fèi)用處理。 ? 用配套設(shè)置做為售樓處、裝修并在最后移交全體業(yè)主所有的進(jìn)開發(fā)成本。 ? 樣板房的裝修費(fèi)用，最后房子銷售的構(gòu)成開發(fā)成本。 付給物業(yè)的款項(xiàng) ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司按物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定劃給物業(yè)公司 50萬做為啟動(dòng)資金，并由物業(yè)公司開具了服務(wù)業(yè)發(fā)票，會(huì)計(jì)處理進(jìn)開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用？ ? 問如何處理 ? 十二：銷售費(fèi)用在所得稅與土地增值稅處理的差異分析 ? 一、所得稅上面的處理 ? 時(shí)間性影響與永久性差異 ? 二、土地增值稅上面的處理 ? 差異分析 十三：房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅差額征收 ? 案例： ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進(jìn)土地進(jìn)行開發(fā)然后銷售能否差額征收？ ? 案例： ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進(jìn)土地共計(jì)支付款項(xiàng)10000萬元，土地面積 20萬方， 500/平方米。規(guī)劃四期的同時(shí)將多余的 10000方土地轉(zhuǎn)讓，獲得轉(zhuǎn)讓收入 1000萬元，土地增值稅的計(jì)算？ 爛尾樓的改建支出 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購一爛尾樓花費(fèi) 8000萬，共八層，收購后加至 16層，并進(jìn)行裝修對外銷售，銷售 3億，其中加成及裝修成本 1億。 涉稅分析： ? 營業(yè)稅能否差額征收？ ? 企業(yè)所得稅？ ? 土地增值稅能否加計(jì)扣除？ 政策鏈接： ? （二十）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。 續(xù)： ? 四、關(guān)于營業(yè)額減除項(xiàng)目憑證管理問題 營業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。 ? 財(cái)稅 [2023]16號 ? 思索：如何對方?jīng)]有交稅是否可以抵扣？ 十四：購地方案中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范 ? 案例：合作開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)防范 ? A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與 B房地產(chǎn)公司決定成立 C公司，在新公司成立之前， B公司與某村達(dá)成協(xié)議購買其名下土地，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，前期一切運(yùn)作以 B公司為主，包括招拍掛， B公司前期付款 8000萬，最后土地中標(biāo)為 B公司，但 B公司實(shí)際拿地為了合作，即為了新公司拿地，經(jīng)協(xié)商，土地中心將中標(biāo)書改成了 C公司，將發(fā)票則開給了 B公司，問如何處理？ 中間人拿地的風(fēng)險(xiǎn)處理 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過中介人獲得軍隊(duì)某標(biāo)地，約定支付中間費(fèi)用 3000萬，且為稅后的，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何處理？ ? 思索：法院拍賣地的處理？ 發(fā)票注意點(diǎn)： ? １、土地出讓金，應(yīng)取得國土資源部門開具的“國有土地有償使用收費(fèi)專用收據(jù)”，與此相關(guān)的契稅應(yīng)取得“中華人民共和國契稅完稅證”； ? ２、具有拆遷資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向搬遷個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議和付款記錄計(jì)入開發(fā)成本； ? ３、委托有拆遷資格的單位進(jìn)行拆遷的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向?qū)Ψ街Ц恫疬w費(fèi)用時(shí)應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”； 發(fā)票關(guān)注點(diǎn)： ? ４、直接向行政事業(yè)單位支付相關(guān)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)取得行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)。 如為經(jīng)營性費(fèi)用則 : ? ５、向企業(yè)、事業(yè)單位支付勘察、設(shè)計(jì)、測繪、監(jiān)理、驗(yàn)收、咨詢等營利性費(fèi)用時(shí)，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”； ? ６、支付對象為個(gè)人的銷售傭金，應(yīng)以支付憑證（或支付清單）和個(gè)人所得稅的扣繳證明為合法的入賬憑證； ? ７、支付對象為銷售公司的銷售傭金，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”； 發(fā)票關(guān)注點(diǎn) ? ８、支付對象為金融機(jī)構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得金融機(jī)構(gòu)開具的付息憑證； ? ９、支付對象為非金融機(jī)構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”； ? １０、其他費(fèi)用發(fā)票應(yīng)按支付對象屬于增值稅或營業(yè)稅納稅人的不同身份來定； 發(fā)票關(guān)注點(diǎn)： ? １１、工程費(fèi)支出應(yīng)區(qū)分以下情況取得發(fā)票： ? 1） 施工方為建筑安裝企業(yè)，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“建筑安裝業(yè)發(fā)票”； ? 2） 施工方為生產(chǎn)建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國稅部門監(jiān)制的“工業(yè)企業(yè)專用發(fā)票” ? 3） .施工方為經(jīng)銷建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國稅部門監(jiān)制的“商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票” ? 注意發(fā)票必須開全稱。 結(jié)束 ? 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！