【正文】 定，例如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則該會(huì)所的建造費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?！　。?）如果該會(huì)所屬于未來(lái)出售轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條第二款的規(guī)定，則將該會(huì)所視為獨(dú)立的開發(fā)產(chǎn)品和成本計(jì)算單位，按照開發(fā)成本的具體成本項(xiàng)目設(shè)置會(huì)計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)分類核算。銷售時(shí)，按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等?！　。?）如果該會(huì)所屬企業(yè)自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”科目。會(huì)所自用，相應(yīng)要征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等?！　?。　　房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營(yíng)銷設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。在項(xiàng)目小區(qū)之外的營(yíng)銷設(shè)施銷售環(huán)節(jié)中發(fā)生的成本費(fèi)用，無(wú)論稅務(wù)處理還是會(huì)計(jì)處理，都應(yīng)當(dāng)通過“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”反映，如果屬于企業(yè)自建構(gòu)成的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊，計(jì)入“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”處理。1房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷設(shè)施的稅務(wù)處理2009925 16:53　樊劍英　【大 中 小】【打印】　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了擴(kuò)展影響，便于接待客戶使其充分了解開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷售的目的，一般都會(huì)在不同區(qū)域設(shè)立售樓部和樣板房，相應(yīng)的其會(huì)計(jì)處理、納稅處理也必然有不同的方式。 　　一、項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板房的計(jì)稅處理 　　國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 　　所以可以理解，項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施可以按照上述規(guī)定歸集入開發(fā)間接費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本核算。出售時(shí)按照銷售開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 　　二、項(xiàng)目小區(qū)主體之外的售樓部、樣板房的計(jì)稅處理 　　對(duì)于項(xiàng)目小區(qū)之內(nèi)主體之外的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施一般不可以直接計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算，而是需要根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文件規(guī)定判斷處理。 　　企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 　?。ㄒ唬儆诜菭I(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 　　（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 　　即房地產(chǎn)企業(yè)利用建造的會(huì)所預(yù)先充當(dāng)售樓部、樣板間，如果符合上述第一款的規(guī)定，則視為公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。 　　如果符合上述第二款規(guī)定，充當(dāng)售樓部、樣板間的會(huì)所等營(yíng)銷設(shè)施需要單獨(dú)核算成本，若是企業(yè)自用，按照自建固定資產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。非企業(yè)自用，則計(jì)入開發(fā)成本核算處理。 　　這樣房地產(chǎn)企業(yè)就存在一定的操作的空間，既可以將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也可以繼續(xù)按開發(fā)產(chǎn)品管理，不同的處理方式，會(huì)帶來(lái)的一定的稅負(fù)差異，因此開發(fā)企業(yè)在確定管理方式時(shí)，在考慮方便客戶和自身管理等因素的同時(shí)，也應(yīng)將稅收因素作為一個(gè)重要方面來(lái)考慮。 　　例如，將售房部（接待處）、樣板房作為固定資產(chǎn)管理，房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)該部分房產(chǎn)的房產(chǎn)稅 [以房產(chǎn)原值按規(guī)定減除一定比例后（10%－30%）%計(jì)算繳納] 和土地使用稅，但是在從投入使用的次月起，卻可以按規(guī)定對(duì)其計(jì)提折舊，獲得抵免所得稅的好處。由于該部分資產(chǎn)只有在對(duì)外銷售時(shí)才繳納營(yíng)業(yè)稅，自用或拆除則不需繳納營(yíng)業(yè)稅，因此還能免除或獲得該部分稅收資金的時(shí)間價(jià)值。 　　另外，如果將售房部（接待處）、樣板房按開發(fā)產(chǎn)品處理，由于其成本包含在開發(fā)產(chǎn)品中，所以只能從產(chǎn)品的銷售中回收，稅務(wù)處理需要按照實(shí)際銷售繳納營(yíng)業(yè)稅和按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定確定銷售收入繳納企業(yè)所得稅。 　　其次，對(duì)于售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出，如果企業(yè)持續(xù)自用，計(jì)提的折舊計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計(jì)入開發(fā)成本核算；如果單獨(dú)計(jì)價(jià)銷售，則計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入并根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》（財(cái)稅[2008]170號(hào)）規(guī)定的銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，按照小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)（實(shí)際中房地產(chǎn)企業(yè)少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。 　　三、項(xiàng)目小區(qū)之外的售樓部、樣板房的計(jì)稅處理 　　房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營(yíng)銷設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等營(yíng)銷設(shè)施。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。 　　對(duì)于項(xiàng)目小區(qū)之外的營(yíng)銷設(shè)施，稅法沒有相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為這些都應(yīng)該屬于項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理，如果自建構(gòu)成企業(yè)的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊可以計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理。 1房產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入和完工的條件2009921 8:54　　【大 中 小】【打印】　　【問題】　　房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入，是否國(guó)稅發(fā)[2009]31文件規(guī)定的3個(gè)條件滿足之一就可以結(jié)轉(zhuǎn)？與項(xiàng)目是否完工有聯(lián)系嗎？項(xiàng)目完工應(yīng)該以什么為依據(jù)？在實(shí)際操作中以哪個(gè)條件作為結(jié)轉(zhuǎn)收入的標(biāo)準(zhǔn)比較好？ 　　【解答】　　《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定， 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 　?。ㄒ唬?開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 　?。ǘ?開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 　?。ㄈ?開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 　　一般情況下，只有開發(fā)產(chǎn)品完工后才可以竣工驗(yàn)收辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第78號(hào)）第三條規(guī)定“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收備案管理工作，縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程的竣工驗(yàn)收備案管理工作”。 　　第四條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān)）備案。 　　第五條規(guī)定，建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件： 　?。ㄒ唬┕こ炭⒐を?yàn)收備案表； 　?。ǘ┕こ炭⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料； 　　（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件； 　?。ㄋ模┦┕挝缓炇鸬墓こ藤|(zhì)量保修書； 　?。ㄎ澹┓ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。 　　商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。 　　所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入一定是開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，為了避免企業(yè)人為地長(zhǎng)期不結(jié)算工程價(jià)款長(zhǎng)期掛賬不確認(rèn)收入成本，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文明確只要開發(fā)產(chǎn)品符合上述條件之一的，就視為完工。只有完工的房屋才可以辦理竣工驗(yàn)收，才有可能交付業(yè)主使用和辦理初始房產(chǎn)證手續(xù)，辦理完畢初始產(chǎn)權(quán)登記才可以辦理每一位購(gòu)房人的轉(zhuǎn)移登記，以上并不矛盾。 1建筑分包工程結(jié)算如何開具發(fā)票及征稅200997 11:1　　【大 中 小】【打印】　　建筑工程總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人，在結(jié)算時(shí)應(yīng)如何開票征稅？ 　　一、計(jì)稅營(yíng)業(yè)額及稅收征管問題 　　建筑分包（轉(zhuǎn)包）工程以分包（轉(zhuǎn)包）工程收入額為營(yíng)業(yè)額，由分包（轉(zhuǎn)包）人納稅；總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包他人的，以工程的全部承包額減去付給分包（轉(zhuǎn)包）人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。不論是總承包還是分包（轉(zhuǎn)包）工程，統(tǒng)一由工程所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征管。 　　二、發(fā)票開具問題 　　不論是總承包還是分包（轉(zhuǎn)包）工程，結(jié)算時(shí)都應(yīng)到工程所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具發(fā)票并即時(shí)完稅。分包（轉(zhuǎn)包）人向總承包人收取分包（轉(zhuǎn)包）工程款時(shí)要到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)開具發(fā)票并完稅，總承包人向興建單位收取全額工程款時(shí)憑分包（轉(zhuǎn)包）人開出的發(fā)票作為分包（轉(zhuǎn)包）工程已完稅的依據(jù)進(jìn)行抵減，余額征稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)在開出全額發(fā)票時(shí)應(yīng)在發(fā)票存根聯(lián)上注明分包工程開出發(fā)票金額和字軌號(hào)碼。 1建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅政策的主要變化2009831 16:35　　【大 中 小】【打印】　　【涉及文件】 　　新《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則 　　【主要內(nèi)容】 　　調(diào)整了建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅政策 　　【關(guān)鍵點(diǎn)】 　　一、區(qū)分特殊的混合銷售行為營(yíng)業(yè)額 　　《關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2002]117號(hào)）規(guī)定，納稅人以簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同方式開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，同時(shí)符合以下條件的，對(duì)銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務(wù)收入（不包括按規(guī)定應(yīng)征收增值稅的自產(chǎn)貨物和增值稅應(yīng)稅勞務(wù)收入）征收營(yíng)業(yè)稅： 　?、俦仨毦邆浣ㄔO(shè)行政部門批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工（安裝）資質(zhì)； 　?、诤炗喗ㄔO(shè)工程施工總包或分包合同中單獨(dú)注明建筑業(yè)勞務(wù)價(jià)款。 　　凡不同時(shí)符合以上條件的，對(duì)納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。 　　無(wú)論新的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》還是《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》均明確，2009年1月1日起，納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額： 　　①提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為； 　　②財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 　　二、設(shè)備不要自行采購(gòu) 　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）文規(guī)定，建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。也就是說(shuō)，凡是屬于列入省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)列舉的設(shè)備名單中的建筑工程設(shè)備，無(wú)論是甲方提供還是施工單位自行采購(gòu)，均可以不繳納營(yíng)業(yè)稅。 　　新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，自2009年1月1日起，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 　　三、甲方供料不納稅——裝飾勞務(wù) 　　原《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十八條規(guī)定，納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。 　　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2006]114號(hào)）文件明確了納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。 　　新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，自2009年1月1日起，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 　　四、其他變化 　　新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》對(duì)于建筑安裝企業(yè)來(lái)說(shuō)，變化較大的還有： 　　條例第五條第三款納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額； 　　細(xì)則第二十五條納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 1房企借款利息扣除把握三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)2009826 10:44　羅小蘭　【大 中 小】【打印】　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品比較特殊，需要周期性地占用大量的資金，因此難免在其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中要經(jīng)常性地發(fā)生借款行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款利息支出影響到的主要稅種有企業(yè)所得稅和土地增值稅。但如何才能合理、合法地稅前處理借款利息，一些納稅人并不十分清楚。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅前扣除借款利息時(shí)特別要注意以下三點(diǎn)： 　　 所得稅前不要重復(fù)扣除完工前的利息支出 　　《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十一條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除?！丁雌髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用〉應(yīng)用指南》規(guī)定，符合借款費(fèi)用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）開發(fā)的用于對(duì)外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對(duì)外出售的大型機(jī)械設(shè)備等。這類存貨通常需要經(jīng)過相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的建造或者生產(chǎn)過程，才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)。這就是說(shuō)，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，千萬(wàn)不要把已在開發(fā)成本列支的借款費(fèi)用再?gòu)呢?cái)務(wù)費(fèi)用中重復(fù)稅前扣除。 　　舉例說(shuō)明，A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年1月從某銀行取得3000萬(wàn)元貸款用于宜居苑小區(qū)的開發(fā)，%，期限為1年。2008年10月31日，宜居苑小區(qū)全部竣工。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2008年末，宜居苑小區(qū)累計(jì)完成銷售50%。其中，屬于列入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出＝3000%10247。12247。2＝（萬(wàn)元）。屬于列入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息＝3000%2247。12＝（萬(wàn)元）。 　　完工前的利息支出不可在土地增值稅前重復(fù)扣除 　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠