【正文】 發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。,2.3.3 借款費(fèi)用違規(guī)資本化2,房地產(chǎn)企業(yè)的土地閑置期間的借款費(fèi)用能否資本化? A公司為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè), 2008年的1月取得一塊土地,由于公司沒有決定是否進(jìn)行下一步開發(fā),故本塊土地一直閑置,只進(jìn)行了前期一些設(shè)計(jì)和勘察工作,截至2008年12月31日,公司仍然沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性動(dòng)工。 分析：房地產(chǎn)企業(yè)買地之后是否可以資本化？土地閑置期間的借款費(fèi)用是否允許資本化？ 討論: 根據(jù)借款費(fèi)用準(zhǔn)則規(guī)定，開始資本化的條件之一是“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始”（詳細(xì)說明見《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解2008》第251頁）。僅僅購置土地而未開始實(shí)體建造活動(dòng)，不能開始資本化。,2.3 .4 資金不足導(dǎo)致持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生問題,（1）為關(guān)聯(lián)方提供資金，如企業(yè)是否存在通過關(guān)聯(lián)方、大股東資金流以調(diào)節(jié)相關(guān)指標(biāo)，關(guān)注大股東、關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)負(fù)債情況，判斷大股東、關(guān)聯(lián)方與企業(yè)資金往來必要性。（關(guān)注按揭保證金等受限現(xiàn)金是否剔除） （2）虛假銀行按揭貸款 注意：審計(jì)中要充分關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流量。,2.3.5 合作建房業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理,一、收到的項(xiàng)目合作資金如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，是計(jì)入負(fù)債，還是計(jì)入權(quán)益？ 二、（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間： 1．項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，收到投資各方開發(fā)資金作應(yīng)付賬款。 2．項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目利潤的，收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位之間： 1. 合同規(guī)定分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。 2.合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目利潤的，收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項(xiàng)目 1.需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計(jì)入開發(fā)成本； 2.不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本。,2.3.6 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問題,營業(yè)稅 （營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間） 土地增值稅 企業(yè)所得稅,2.3.6 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問題,一、土地增值稅概念 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額課征的一種稅。 納稅義務(wù) 計(jì)稅依據(jù) 稅率 二、土地增值稅的清算單位 三、土地增值稅的清算條件 四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目,2.3.6 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問題,企業(yè)所得稅 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： (一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 (二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 (三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。,收入確認(rèn)方面會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異,收入確認(rèn)方面會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異,收入確認(rèn)方面會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異,2.3.6 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問題,稅法規(guī)定的預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用（31號(hào)文第32條）： （一）出包工程成本的預(yù)提 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。 （二）公共配套設(shè)施成本的預(yù)提 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （三）應(yīng)交政府部門的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 注：除以上幾項(xiàng)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均為實(shí)際發(fā)生成本。,2.3.6 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問題,合作建房的稅務(wù)處理 一、企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的處理： （一）合同或協(xié)議約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 （二）合同或協(xié)議約定分配項(xiàng)目利潤的處理:1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。2.投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 二、企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。,2.3 .7 關(guān)聯(lián)方交易,(一)確定關(guān)聯(lián)交易是否得到恰當(dāng)記錄，關(guān)注關(guān)聯(lián)交易的合理性，尤其(關(guān)注關(guān)聯(lián)交易價(jià)格是否公允。 (二)復(fù)核公司提供的關(guān)聯(lián)方和關(guān)聯(lián)交易信息，考慮是否存在未識(shí)別出的關(guān)聯(lián)方。 (三)確定關(guān)聯(lián)方和關(guān)聯(lián)交易的披露是否充分，關(guān)聯(lián)交易是否經(jīng)過合理技權(quán)和批準(zhǔn)。 (四)應(yīng)充分關(guān)注控股股東、控股股東控制的其他關(guān)聯(lián)方、上市公司的實(shí)際控制人等向公司進(jìn)行直接或間接捐贈(zèng)行為（包括直接捐贈(zèng)現(xiàn)金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)、直接豁免或代為清償債務(wù)等）的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。,第4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表附注,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表附注的內(nèi)容除了符合財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)準(zhǔn)的一般規(guī)定外，還應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的情況披露以下內(nèi)容： 在存貨的核算方法中增加披露：開發(fā)用土地的核算方法；披露公共配套設(shè)施費(fèi)用的核算方法；披露出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房的攤銷方法；對(duì)不同類別存貨（如：庫存設(shè)備、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房）計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的比例及依據(jù)。 披露維修基金的核算方法。 披露質(zhì)量保證金的核算方法。 披露房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則及方法。 為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借入資金所發(fā)生的利息及有關(guān)費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理方法。,第4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表附注實(shí)例,深振業(yè)公司08年報(bào)附注： （七） 存貨的核算方法 存貨的分類： 存貨按房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和非開發(fā)產(chǎn)品分類。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)產(chǎn)品。非開發(fā)產(chǎn)品包括原材料、庫存商品、低值易耗品。 存貨的核算： (1) 已完工開發(fā)產(chǎn)品是指已建成、待出售的物業(yè)； 在建開發(fā)產(chǎn)品是指尚未建成、以出售為開發(fā)目的的物業(yè)； 擬開發(fā)產(chǎn)品是指所購入的、已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地。擬開發(fā)產(chǎn)品在項(xiàng)目整體開發(fā)時(shí)，全部轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；在項(xiàng)目分期開發(fā)時(shí)，將分期開發(fā)用地部分轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品，未開發(fā)土地仍保留在擬開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)中。 (2) 公共配套設(shè)施費(fèi)：按實(shí)際完工成本計(jì)入在建開發(fā)產(chǎn)品，如果一個(gè)配套設(shè)施存在多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目受益，則根據(jù)其可銷售面積按比例分?jǐn)偂７康禺a(chǎn)項(xiàng)目完工時(shí)根據(jù)預(yù)計(jì)發(fā)生成本計(jì)入完工開發(fā)產(chǎn)品。,第4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表附注實(shí)例,(3) 公用設(shè)施專用基金：特區(qū)內(nèi)竣工交付的房屋項(xiàng)目按除地價(jià)以外的建設(shè)工程總投資2%的比例提取，并計(jì)入在建開發(fā)產(chǎn)品；特區(qū)外竣工交付的房屋項(xiàng)目，按建設(shè)（物業(yè)）總投資2%的比例計(jì)提，并計(jì)入在建開發(fā)產(chǎn)品。 (4) 質(zhì)量保證金：根據(jù)合同規(guī)定之金額計(jì)入完工開發(fā)產(chǎn)品成本，同時(shí)計(jì)入應(yīng)付賬款，待保證期滿后實(shí)際支付。 (5)存貨盤存制度采用永續(xù)盤存制，各類存貨的購入與入庫按實(shí)際成本計(jì)價(jià)；發(fā)出按加權(quán)平均法計(jì)價(jià)；開發(fā)產(chǎn)品的發(fā)出按個(gè)別認(rèn)定法計(jì)價(jià)；低值易耗品在領(lǐng)用時(shí)按一次攤銷法或五五攤銷法攤銷。 (6) 年末，存貨按成本與可變現(xiàn)凈值孰低法計(jì)價(jià)。在對(duì)存貨進(jìn)行全面盤點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)存貨因遭受毀損、全部或部分陳舊過時(shí)或銷售價(jià)格低于成本等原因，預(yù)計(jì)其成本不可收回的部分，提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，提取時(shí)按單個(gè)存貨項(xiàng)目的成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額確定。 （十七） 收入確認(rèn)原則 本公司確定房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須同時(shí)滿足以下四個(gè)條件： A、房地產(chǎn)完工，并完成竣工驗(yàn)收； B、已簽訂銷售合同； C、一次性付款或分期付款方式的，已收訖全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已辦妥銀行按揭審批手續(xù)； D、按照銷售合同約定的要求辦妥了入伙手續(xù)。,第4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表附注實(shí)例,存貨披露格式,完工產(chǎn)品披露格式,第4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表附注實(shí)例,在建開發(fā)產(chǎn)品披露格式,擬開發(fā)產(chǎn)品披露格式,第4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表附注實(shí)例,存貨跌價(jià)準(zhǔn)備披露格式,預(yù)收賬款披露 預(yù)收賬款除了按賬齡披露外，還應(yīng)披露以下內(nèi)容：,