【文章內(nèi)容簡介】 收賬款有關(guān)的預(yù)售合同（商品房銷售合同）和租賃合同，檢查已實(shí)現(xiàn)銷售的商品是否及時(shí)轉(zhuǎn)銷預(yù)收賬款，并檢查至審計(jì)日止已轉(zhuǎn)銷的預(yù)收賬款； (1)向客戶取得預(yù)售許可證，并將預(yù)售房情況與預(yù)售許可證的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)；(2)向客戶取得全部預(yù)售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產(chǎn)權(quán)利人、房號(hào)、面積、銷售單價(jià)、總房價(jià)、交房情況等相關(guān)內(nèi)容記錄在底稿中，并將合同情況與賬面情況進(jìn)行核對(duì)；(3)取得入住通知書或房屋交接書與賬面情況進(jìn)行核對(duì)；(4) 核對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易網(wǎng)的網(wǎng)上信息，將網(wǎng)上所示信息與賬面情況進(jìn)行核對(duì)。（5）對(duì)已轉(zhuǎn)銷的較大額預(yù)收賬款進(jìn)行檢查，核對(duì)記賬憑證、入住通知書、房屋交接書、銷貨發(fā)票等，并注意這些憑證發(fā)生日期及轉(zhuǎn)銷日期的合理性； 抽查明細(xì)賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否正常，檢查有無不屬于因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)的債務(wù)，如有，應(yīng)作出記錄或作必要調(diào)整； 1）預(yù)收賬款的現(xiàn)金流入對(duì)象與購房單位不符，需向客戶詢問原因，并收集相關(guān)資料判斷情況是否正常，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理。 2）預(yù)收賬款的貸方發(fā)生額為轉(zhuǎn)賬方式，需結(jié)合對(duì)應(yīng)科目進(jìn)行查驗(yàn)。 檢查預(yù)收賬款長期掛賬的原因，并作出記錄，必要時(shí)予以調(diào)整；一般情況下不應(yīng)存在長期掛賬的情況，如有，審計(jì)人員應(yīng)向公司有關(guān)人員查詢?cè)摽铐?xiàng)的性質(zhì)，并取得相關(guān)依據(jù)，特別需關(guān)注是否存在糾紛情況，同時(shí)查明該款項(xiàng)是否應(yīng)該在本科目核算，并根據(jù)實(shí)際情況必要時(shí)作相應(yīng)審計(jì)調(diào)整。 對(duì)稅法規(guī)定應(yīng)在收到預(yù)收賬款時(shí)計(jì)繳相關(guān)稅金的，應(yīng)結(jié)合應(yīng)交稅金項(xiàng)目，檢查其是否及時(shí)、足額計(jì)繳有關(guān)稅金； 根據(jù)評(píng)估的舞弊風(fēng)險(xiǎn)等因素增加的審計(jì)程序； 檢查預(yù)收賬款是否已按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào) 。,七、應(yīng)收賬款審計(jì)程序,獲取或編制應(yīng)收賬款明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)及明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對(duì)是否相符程序； 對(duì)應(yīng)收賬款余額作分析性復(fù)核，若有重大波動(dòng)應(yīng)查明原因并作出記錄； 查驗(yàn)應(yīng)收賬款賬齡分析是否正確； 選取賬齡長、金額大的債權(quán)，檢查有關(guān)合同、原始憑證等，并進(jìn)行函證（包括重分類轉(zhuǎn)入項(xiàng)目），對(duì)大額頻繁往來客戶發(fā)詢證函時(shí)請(qǐng)公司提供對(duì)賬的流水記錄；未回函的，可再次發(fā)函，如不回函可采用替代審計(jì)程序進(jìn)行檢查，但必須形成規(guī)范的審核記錄，并說明確認(rèn)與否的結(jié)論及依據(jù)； 抽查明細(xì)賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否正常，檢查有無不屬于因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)的債權(quán)，如有，應(yīng)作出記錄或作必要調(diào)整； 檢查壞賬準(zhǔn)備的會(huì)計(jì)處理是否經(jīng)授權(quán)批準(zhǔn)； 涉及債務(wù)重組、資產(chǎn)置換的事項(xiàng)，審查有關(guān)協(xié)議等法律文件及手續(xù)是否齊備，賬務(wù)處理是否正確，并判斷交易的合法性和真實(shí)性； 對(duì)異常項(xiàng)目及關(guān)聯(lián)方欠款，即使回函相符，仍應(yīng)取證并審核相關(guān)交易合同，判斷交易的合法性、真實(shí)性；如果房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓或其他關(guān)聯(lián)交易情況，審計(jì)人員應(yīng)查驗(yàn)全部合同、收款情況、確認(rèn)收入的依據(jù)是否完備，并根據(jù)上述情況發(fā)特殊函證，特殊函證的內(nèi)容應(yīng)包括合同主要條款情況、具體收款明細(xì)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓情況等，并由審計(jì)人員親函完成。 執(zhí)行“分析明細(xì)賬余額，對(duì)于出現(xiàn)貸方余額的項(xiàng)目，應(yīng)查明原因，必要時(shí)根據(jù)不同性質(zhì)作調(diào)整”程序 請(qǐng)客戶協(xié)助，在應(yīng)收賬款明細(xì)表上標(biāo)明截至審計(jì)日已收回或轉(zhuǎn)銷的項(xiàng)目并檢查有關(guān)憑證；； 1根據(jù)評(píng)估的舞弊風(fēng)險(xiǎn)等因素增加的審計(jì)程序； 1檢查應(yīng)收賬款是否已按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào) 。,八、商品房銷售成本審計(jì)程序,獲取或編制主營業(yè)務(wù)成本明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)和明細(xì)賬發(fā)生額核對(duì)是否相符； 檢查主營業(yè)務(wù)成本內(nèi)容和計(jì)算方法是否符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定，是否前后期一致； 房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本查驗(yàn)主要是檢查結(jié)轉(zhuǎn)的單位成本和面積是否正確。 (1)查驗(yàn)租賃單位成本：根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品原值（如有車庫需扣除相應(yīng)原值）和可出租面積測(cè)算出應(yīng)攤銷的單位成本。 (2)查驗(yàn)商品房銷售成本：根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品賬面原值（如有車庫需扣除相應(yīng)原值）和可出售面積測(cè)算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。如果原出租開發(fā)產(chǎn)品本期進(jìn)行銷售，需按出租開發(fā)產(chǎn)品的賬面攤余價(jià)值（如有車庫需扣除相應(yīng)攤余價(jià)值）和可出售面積測(cè)算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。 實(shí)施實(shí)質(zhì)性分析程序，抽查各月主營業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)清單，分析檢查各月份之間及前后期同一產(chǎn)品的單位成本是否有異常波動(dòng)，注意是否存在調(diào)節(jié)成本現(xiàn)象，驗(yàn)證銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)額的正確性，并檢查其是否與銷售收入配比； 檢查銷售成本賬戶中重大調(diào)整事項(xiàng)是否有其充分理由，會(huì)計(jì)處理是否正確； 房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成本系根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品－＊＊項(xiàng)目的原值計(jì)算出的單位成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，故該開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的單位成本一經(jīng)確認(rèn)后基本不會(huì)發(fā)生變動(dòng)，除非當(dāng)初預(yù)估的開發(fā)成本與期后實(shí)際發(fā)生額有較大出入需調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品的原值時(shí)才會(huì)涉及銷售成本的調(diào)整。如有此情況，審計(jì)人員需收集充分的調(diào)整依據(jù)，并重新對(duì)單位成本進(jìn)行測(cè)算。 檢查營業(yè)成本是否已按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)列報(bào)。 注意：(1) 主營業(yè)務(wù)成本的查驗(yàn)主要是檢查單位成本的計(jì)算是否正確。(2) 建筑面積需與產(chǎn)權(quán)證所示面積進(jìn)行核對(duì)。,九、房地產(chǎn)企業(yè)收入審計(jì)案例1（1）,審計(jì)師在對(duì)ABC房地產(chǎn)公司實(shí)施實(shí)質(zhì)性程序時(shí)，抽查到以下銷售業(yè)務(wù)： （1）2007年12月,ABC公司共確認(rèn)ABC城二期收入15130萬元，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本13428萬元。經(jīng)檢查，ABC城二期項(xiàng)目于2006年6月開工，2007年7月開盤，至2007年末預(yù)收售樓款52560萬元。工程主體于2007年11月、12月及2008年3月分多次完成驗(yàn)收，消防驗(yàn)收于2008年1月14日、2008年5月10日分兩次完成。ABC公司于2008年3月24日開始向客戶發(fā)出商品房交付使用書（入住通知書）。 （2）ABC公司2007年以收取內(nèi)部認(rèn)購金及客戶權(quán)益保證金的名義，共收取尚未開發(fā)的錦繡苑項(xiàng)目預(yù)售款6200萬元，全部計(jì)入2007年度主營業(yè)務(wù)收入。,九、房地產(chǎn)企業(yè)收入審計(jì)案例1（2）,（3）2007年度ABC公司確認(rèn)高層5號(hào)樓商品房銷售收入14895萬元，相應(yīng)確認(rèn)成本13421萬元。審計(jì)人員在現(xiàn)場(chǎng)觀察發(fā)現(xiàn)，ABC公司開發(fā)的高層5號(hào)樓的主體于2008年3月完工，尚未驗(yàn)收合格并交付使用。 （4）ABC公司2007年確認(rèn)一期5樓售房收入2200萬元,ABC公司已和購房者簽訂合同，并未辦理商品房移交手續(xù)。 （5）截至2007年12月31日，審計(jì)人員發(fā)現(xiàn)其他應(yīng)付款科目掛售房款925萬元。該批住房已于2007年8月31日前，全部辦理竣工備案手續(xù)并交付使用。 （6）2007年以前，ABC公司已銷售花園二期項(xiàng)目商品房120套，已辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)并交付使用，合同規(guī)定房款為2,000萬元，而注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)ABC公司實(shí)際確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入1,500萬元，尚余500萬未收回，經(jīng)詢問相關(guān)人員，回答是由于尚未收回剩余房款，因此未進(jìn)行賬務(wù)處理。,九、房地產(chǎn)企業(yè)收入審計(jì)案例1（4）,（7）ABC地產(chǎn)公司2007年出租商鋪共10,000.00平方米，對(duì)客戶提供了免租期優(yōu)惠。ABC地產(chǎn)在免租期內(nèi)未按合同租金分期確認(rèn)租金收入。2007年度應(yīng)確認(rèn)出租開發(fā)產(chǎn)品收入553.9萬元，實(shí)際確認(rèn)505萬元，少確認(rèn)48.9萬元。 （8）ABC公司與龍?jiān)品慨a(chǎn)開發(fā)公司簽訂了50畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，金額合計(jì)1500萬元。協(xié)議約定，受讓方龍?jiān)乒拘柙诎肽陜?nèi)付清全部價(jià)款，才能得到土地使用權(quán)證；ABC公司在未開具發(fā)票和收到款項(xiàng)、土地使用權(quán)亦未轉(zhuǎn)移的情況下，將以上土地轉(zhuǎn)讓金確定為當(dāng)年收入1500萬元。 討論分析： 針對(duì)審計(jì)師抽查到的8項(xiàng)銷售業(yè)務(wù)，請(qǐng)分別判斷ABC公司已經(jīng)確認(rèn)的銷售收人能否確認(rèn)，請(qǐng)簡要說明理由？ 注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)過程中如何判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售商品房收入確認(rèn)？,3.2.2 存貨不實(shí),存貨中存在的問題 存貨開發(fā)成本審計(jì)程序 開發(fā)成本的審計(jì)取證 開發(fā)產(chǎn)品的審計(jì)取證 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品審計(jì)案例 期間費(fèi)用資本化及審計(jì)案例,存貨中存在的問題,1.1 土地成本的核算不準(zhǔn)確 1.2 配套設(shè)施成本核算不準(zhǔn)確 1.3 不同項(xiàng)目之間成本劃分不清 1.4 虛列成本 1.5 成本憑證不合規(guī)、不合法 1.6 未計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 1.7 開發(fā)產(chǎn)品成本不實(shí),開發(fā)成本審計(jì)程序1,編制或獲取開發(fā)成本明細(xì)余額表，復(fù)核其加計(jì)數(shù)是否準(zhǔn)確，與總賬、明細(xì)賬余額是否相符； 檢查直接成本和間接成本核算內(nèi)容是否合理、恰當(dāng)；有無將期間費(fèi)用計(jì)入間接費(fèi)用。 3