房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)與管理知識(shí)培訓(xùn)(編輯修改稿)
2025-02-17 22:53 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷 可行性分析的研究?jī)?nèi)容 第二階段 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 研 究 市場(chǎng)研究？ 宏觀環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 市場(chǎng)狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 項(xiàng)目市場(chǎng)研究的目的： 地塊 潛在客戶分析 宏觀環(huán)境研究 ? 宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（通脹、利率、匯率等） ? 重大事件及其影響（如北京 2022年奧運(yùn)會(huì)、上海 2022年世博會(huì)） ? 城市經(jīng)濟(jì)狀況（ GDP、社會(huì)零售額、人均收入等） ? 城市建設(shè)（固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資額、拆遷計(jì)劃等） ? 人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來(lái)常駐人口比例等） 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級(jí)市場(chǎng)） 板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域） 競(jìng)爭(zhēng)程度（外來(lái)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入程度） 結(jié)論：房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及成功案例研究 （ 1） 同區(qū)位、同類型、同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 通過(guò)對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成 直接競(jìng)爭(zhēng) 或者 潛在競(jìng)爭(zhēng) 的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。 同區(qū)位：包含 同一地段 或 同等地段 兩個(gè)方面。 同類型：指在產(chǎn)品上具有相同的屬性。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型 等。 同價(jià)格：包含 同單價(jià) 和 同總價(jià) 兩個(gè)方面。 研究?jī)?nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量 產(chǎn)品特點(diǎn) 價(jià)格 客戶 研究方法：踩盤、小組討論、問(wèn)卷 （ 2）經(jīng)典樓盤分析 通過(guò)對(duì)同一個(gè)城市經(jīng)典樓盤的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。 研究?jī)?nèi)容：產(chǎn)品特色 （產(chǎn)品理念、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶型特點(diǎn)等） 推廣手法 （廣告訴求、媒體運(yùn)用、推廣節(jié)奏等） 銷售策略 其他成功因素 研究方法：現(xiàn)場(chǎng)考察 + 小組座談 （ 3）成功案例分析 通過(guò)對(duì)對(duì)國(guó)內(nèi)外同類型項(xiàng)目成功案例的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。 研究?jī)?nèi)容：開(kāi)發(fā)策略 產(chǎn)品特色 推廣手法 銷售策略 其他成功因素 研究方法：案例分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 ? 產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等） ? 街區(qū)價(jià)值（土地級(jí)別，區(qū)域功能定位、特定的人文歷史價(jià)值等） （ 1）區(qū)位價(jià)值分析 ? 自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀 ? 交通資源（公交、軌道交通、高速路、機(jī)場(chǎng)、火車站、口岸、港口等） ? 配套資源（購(gòu)物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂(lè)等） （ 2）項(xiàng)目資源分析 潛在客戶群研究 —— 以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)的定向研究 （ 1）確定研究對(duì)象 項(xiàng)目 周邊客群 新生客群 投資客群 特有客群 歷史客群 （ 2）確定研究?jī)?nèi)容 客戶基本特征 置業(yè)能力 需求特點(diǎn) 置業(yè)原因 需求特點(diǎn) 收入水平、置業(yè)計(jì)劃等 家庭結(jié)構(gòu)、文化背景、職業(yè)、區(qū)屬 工作地點(diǎn)、現(xiàn)有居住狀況等 得出調(diào)研結(jié)論 未來(lái)的市場(chǎng)狀況 23年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 需求趨勢(shì)預(yù)測(cè) 客戶消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 可能的客戶 客戶可能的區(qū)域 客戶層面 購(gòu)買力狀況 可能的產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn) 可能的價(jià)格（總價(jià)、單價(jià)） 通過(guò)市場(chǎng)研究，我們得到了如下的結(jié)論： 市場(chǎng)狀況： 從片區(qū)再售項(xiàng)目看，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)均價(jià)一般在 7300元 /平放米左右；未來(lái) 12年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，而且其它片區(qū)的同檔次項(xiàng)目也比較多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈；深圳本地住宅消費(fèi)趨勢(shì)向大戶型、生態(tài)住宅的方向轉(zhuǎn)變。 可能的客戶： 從周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目來(lái)看，除了深圳本地客群以外，外銷客戶也占有相當(dāng)比例；從本項(xiàng)目看，海景資源更加豐富，對(duì)于香港客戶吸引力更大，未來(lái)客戶構(gòu)成香港客戶會(huì)是一個(gè)很重要的組成部分。 可能的產(chǎn)品： 一個(gè)面向深港兩地的海景物業(yè) 案例討論 第三階段 項(xiàng) 目 定 位 定位（ Positioning) 有史以來(lái)對(duì)美國(guó)營(yíng)銷影響最大的觀念！ 定位 即 預(yù)期客戶頭腦里已有的想法 ！ [美 ]艾 里斯 杰克 特勞特 /著 ◎王恩冕 于少蔚 /譯 房地產(chǎn)定位的目的： 尋找均衡點(diǎn) 可能的產(chǎn)品 可能的客戶 投資效益 定位報(bào)告的主要內(nèi)容： SWOT分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位 經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目 SWOT分析 strength（優(yōu)勢(shì)） weakness（劣勢(shì)） opportunity(機(jī)會(huì) ) threat（威脅） 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì) 轉(zhuǎn)化劣勢(shì) 把握機(jī)會(huì) 規(guī)避威脅 現(xiàn) 狀 未 來(lái) S（ strength） 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國(guó)家級(jí)紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)景觀和市區(qū)海景。 2. 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力領(lǐng)先市場(chǎng)。 3. 開(kāi)發(fā)商品牌信譽(yù)較好，美譽(yù)度較高。 W（ weakness） 1. 地塊狹長(zhǎng)，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面； 2. 緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。 3. 離繁華市區(qū)較遠(yuǎn)，公交系統(tǒng)不是很完。 4. 具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設(shè)施等較為缺乏； 5. 教育配套水平較低； O（ opportunity） 片區(qū)地位逐步抬升； 獨(dú)特的景觀與未來(lái)的高起 點(diǎn)規(guī)劃，越來(lái)越受到市場(chǎng) 的矚目； T（ threat） 1. 翠堤灣對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅； 2. 未來(lái) 12年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量較大； 3. 相鄰區(qū)域分流部分內(nèi)外銷客戶； 案例討論
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