【文章內(nèi)容簡介】 范圍是：套內(nèi)面積每平米 5001,000元。房價(jià)越高，裝潢的投入也越高，可以 房價(jià)的 10%來估計(jì)裝潢所需的費(fèi)用。 ? 綜合起來， 其它期初成本約需占到總價(jià)的 15%左右 ，在購房規(guī)劃中應(yīng)與首付款一起計(jì)入期初開銷中。如果是換房，如中介費(fèi)、印花稅買賣都收，都要考慮在內(nèi)。 補(bǔ)充：個(gè)人商品房賣出的稅費(fèi) ? 與個(gè)人商品房買入的稅費(fèi)不盡相同 ? 賣出稅費(fèi)包括： 印花稅 、 營業(yè)稅 、 個(gè)人使得稅 ? 印花稅 ：合同總價(jià)的 %。 ? 營業(yè)稅 ：個(gè)人購買并居住一定年限的（如 1年或 2年等）免交此稅，不足這一期限的，營業(yè)稅＝（銷售價(jià)－購入原價(jià)） 5％， 并按營業(yè)稅計(jì)征 7％的城建稅和 3％的教育費(fèi)附加。 ? 個(gè)人使得稅 ： （銷售價(jià)－購入原價(jià)） 20％ ? 如果委托中介賣出，費(fèi)用在 ％左右 ? 如果賣出期房，賣方還需交納購買金額 ％的契稅 個(gè)人非住宅買賣的稅費(fèi) ? 買方應(yīng)繳 ： %的印花稅和 3％的契稅 ? 賣方應(yīng)繳 4種稅： ? %的印花稅 ? 5％的營業(yè)稅 ? 個(gè)人所得稅：（銷售價(jià)－購入原價(jià)－交易的稅費(fèi)） 20％ ? 土地增值稅（土地增值在 20％以下的免繳。四級(jí)超率累進(jìn)稅率） 住與行的成本 ??? 比較兩個(gè)方案：一個(gè)是市中心公司旁住宅， 100平米，單價(jià) 1萬元，總價(jià) 100萬元；一個(gè)是郊區(qū)住宅，同樣為100平米，單價(jià) 5,000元，總價(jià) 50萬元。 ??? 若購房的年成本比例相同，均為房價(jià)的 5%，市區(qū)住宅每年成本為 5萬元，郊區(qū)住宅為 。 ??? 市區(qū)住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，郊區(qū)住宅的交通成本 =汽油費(fèi) +停車費(fèi)，若每月花費(fèi) 1,500元，則一年需要 。 ??? 因此住與行的成本相加，市區(qū)住宅只比郊區(qū)住宅每年多出 。此時(shí)要評估交通的時(shí)間成本是否值得為此而增加的住、行成本。 二手房與期房的單價(jià) ??? 期房合理價(jià)格 = 現(xiàn)房價(jià)－購置期房到交房間租金現(xiàn)值 ??? 二手房合理價(jià)格 =新房價(jià)格 (1－折舊率 使用年數(shù) ) ??? 同一區(qū)域現(xiàn)房價(jià)格為每平米 1萬，年租金每平米 600元，折現(xiàn)率 3%， 2年后交房， 期房價(jià) =10,000元 PV(3%,2,600,0,1)=10,000元 1,183元 =8,817元 ??? 若每年折舊 2%，使用 10年的 二手房單價(jià)=10,000 (12% 10 ) = 10,000元 80%=8,000元 老人換房規(guī)劃： 銀發(fā)族年金屋 ??? ?? 以一筆保證金購買專供身心健康的退休者所使用的年金屋居住權(quán)。 年金屋強(qiáng)調(diào)醫(yī)療照顧，飯店式管理，以及與同年齡層的社交活動(dòng) 。老人入住后通常還要交管理費(fèi)，但可一直住到終老為止。 ??? ?? 可以居住保證金及月費(fèi)用 (雙人 ) 作為累積退休金的目標(biāo)。 ??? ?? 如果保證金 100萬元，含餐費(fèi)的年管理費(fèi) 3萬元，退休后生活 20年， 100+PV(3%， 20， 3， 0， 1)=146，則退休時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備 146萬元。 四、我國的房地產(chǎn)制度 ? 我國房產(chǎn)制度的歷史沿革 ??? 土地國有化制度 ??? 住房補(bǔ)貼制度 ??? 住房公積金制度 ??? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅務(wù)制度 （一）我國房產(chǎn)制度的歷史沿革 ??? 1978年改革開放以前：房產(chǎn)為全民所有制，由國家或國營事業(yè)為主的企業(yè)管理與分配。私房產(chǎn)權(quán)得不到保護(hù)，出賣出租受到嚴(yán)重限制，住房采取低租金制與福利制的分配政策，房產(chǎn)市場基本沒有存在的必要。 ??? 1978年到 1998年，房產(chǎn)制度逐步、漸進(jìn)的變革 ??? 1987年 9月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)率先實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓，拍賣中國第一塊土地，揭開了土地市場化的序幕。 1991年參考新加坡的住房公積金制度，開始在上海試點(diǎn)，逐步普及到全國 。 1991年之后，提租補(bǔ)貼等房改措施也在各大城市試點(diǎn)實(shí)施。 ??? 1998年以后，停止福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化 ??? 1998年 6月，國務(wù)院頒布了 《 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知 》 ，明確提出了停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化的新政策。 （二）土地國有化制度 ??? 土地國有化： 土地產(chǎn)權(quán)歸國家所有 ，由國家統(tǒng)一規(guī)劃管理土地用途。 但使用權(quán)可有償出讓 。 ??? 國家以土地所有者的身份，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，而 土地使用者向國家支付土地使用出讓金。 ??? 土地使用的出讓年限根據(jù)該地塊的用途不同而有所不同，一般而言， 居住用地 70年，工業(yè)用地 50年。 （三）住房補(bǔ)貼制度 公房或房改房的特性 ??? 較為陳舊 (1998年以前建成 ) ??? 面積較為狹小 (按級(jí)別工齡 ) ??? 區(qū)域偏向于舊城區(qū) ??? 租金低 ??? 房屋單價(jià)低 ??? 房屋總價(jià)低 ??? 轉(zhuǎn)讓有限制，貸款需附核準(zhǔn)上市文件 ??? 按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，出售后在按規(guī)定繳納稅費(fèi)并扣除按當(dāng)年房改成本價(jià) 6%計(jì)算的價(jià)款后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所有。 房改房的價(jià)值 ??? 房改房的交易方式 ??? 產(chǎn)權(quán)公房：繳物業(yè)費(fèi) ??? 使用權(quán)公房：繳租金 ??? 使用權(quán)公房價(jià)值 =公房與商品房租金差異的折現(xiàn)值 ??? 產(chǎn)權(quán)公房價(jià)值 =公房物業(yè)費(fèi)與商品房租金差異的折現(xiàn)值 ??? 假設(shè)產(chǎn)權(quán)公房物業(yè)費(fèi)每平米 2元 , 使用權(quán)公房租金每平米 10元。同等水平的商品房租金每平米 50元 , 如果某公房面積為 50平米 , 公房可用 20年 , 年折現(xiàn)率 5%，那么：使用權(quán)公房價(jià)值： I： 5%/12， PMT： 50 （ 5010）， N： 20 12， BEG PV=304313 產(chǎn)權(quán)公房價(jià)值：Ｉ： 5%/12， PMT： 50 （ 502）， N： 20 12， BEG PV=365176 經(jīng)濟(jì)適用房的特性 ??? 戶型合理，年代較新，價(jià)格適中，適應(yīng)具有中低收入水平家庭 ； ??? 在 開發(fā)建設(shè) 階段 ，由政府視市場需求確定開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，以行政劃撥方式提供土地，通過減免稅費(fèi)，適當(dāng)控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等手段來 控制建設(shè)開發(fā)成本 ； ??? 在 銷售 階段 ，銷售對象限定為具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诘闹械褪杖爰彝?的居民，執(zhí)行購買過程中的申請、審批和登記備案制度，以政府審定的微利價(jià)格限價(jià)銷售； ??? 在 使用 階段 ，全面推行社會(huì)化物業(yè)管理，保持其良好的運(yùn)行狀態(tài)和居住環(huán)境； ??? 國家對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)實(shí)行金融支持，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先發(fā)放。 經(jīng)濟(jì)適用房的交易方式 (北京為例 ) ??? 政府計(jì)劃興建，只售不租 ??? 擁有本地戶口才能有權(quán)購買經(jīng)濟(jì)適用房 ??? 家庭年收入應(yīng)在 60,000元以下 ??? 未住滿五年者，需以成本價(jià)出售給合乎經(jīng)濟(jì)適用房購買資格者 ??? 已經(jīng)住滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主可依照當(dāng)前的市場價(jià)格出售，但 必須按照成交價(jià)的 10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款 ??? 經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)用于自住，但由于資格審查不嚴(yán)，也有人投資后出租 , 因?yàn)閮r(jià)格較低，房租收益率較高（尋租） （四）住房公積金制度 ??? 住房公積金繳存比率與上限 ??? 住房公積金繳存人數(shù)與覆蓋率 ??? 住房公積金的用途 ??? 住房公積金貸款 ??? 考慮住房公積金后的租房規(guī)劃 ??? 住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房貸款的比較 住房公積金繳存比率與上限 ??? 由 個(gè)人 與 單位 各按薪資一定比率，繳存住房公積金到個(gè)人住房?？顚Ｓ觅~戶。 繳存下限個(gè)人與單位均為5%，上限各為 12%，依各城市狀況定。 ??? 但對高工資者有月繳存上限，如 2023年度住房公積金月繳存額上限為 938元，參加上海城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶及其雇用人員、自由職業(yè)者繳存的個(gè)人繳存者，月繳上限為 1610元。基準(zhǔn)依照工作所在城市公布的上年度職工月平均工資的 2倍或 3倍訂出。 住房公積金繳存比率與上限 ??? 除各城市統(tǒng)一規(guī)定外，實(shí)行 補(bǔ)充公積金 的單位可以多提 2%到 8%。這些比率規(guī)定每年公布一次。 ??? 住房公積金按照國家規(guī)定利率計(jì)息，目前 比照三個(gè)月存款。 ??? 員工離休、退休、完全喪失勞動(dòng)力可領(lǐng)取住房公積金余額。 住房公積金繳存人數(shù)與覆蓋率 ??? 住房公積金還存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些 民營企業(yè)、外商投資