【正文】 的主業(yè)確定。 2023年最后一個(gè)文件允許抵扣，單缺乏操作性。 （湖北?。ㄍ猎龆惸?？ —— 各地不一樣） ? 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 通常是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金，主要包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)三方面。可抵減的預(yù)繳增值稅還剩 。 二、主要稅種解析 增值稅 納稅人 性質(zhì) 計(jì)稅方法 說明 一般納稅人 老項(xiàng)目 選擇簡易征收 以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ， 按照 5%的征收率計(jì)稅 在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 新項(xiàng)目或 老項(xiàng)目 一般計(jì)稅 以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ， 扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付 的土地價(jià)款后的余額為銷售額 ，按照 11%稅率計(jì)稅； 在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 小規(guī)模納稅人 所有項(xiàng)目 簡易征收 以取得的全部價(jià)款和 價(jià)外費(fèi)用 ， 按照 5%的征收率計(jì)稅 在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 可代開專票 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 2023年 10月 ， M房地產(chǎn)開發(fā)公司簡易計(jì)稅項(xiàng)目預(yù)收房款 4500萬元，定金 500萬元，認(rèn)籌金 100萬元。 國家稅務(wù)總局公告 2023年 39號(hào) 二、主要稅種解析 增值稅 以掛靠方式開展經(jīng)營活動(dòng)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中普遍存在，掛靠行為需要視不同情況分別確定： ? 第一，如果掛靠方以被掛靠方名義，向受票方納稅人銷售貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)，應(yīng)以被掛靠方為納稅人。因此，這一塊為避免爭議需要增加解釋條 款。 ? （ 3）試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照 3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額?！盃I改增”對(duì)促進(jìn)國家財(cái)政收入的穩(wěn)步上升有極大的好處，可以說，增值稅是最有利于增加國家財(cái)政收入的稅種，它讓逃稅難上加難。 ? （ 1）一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。但是，同樣，這個(gè)文件并沒有對(duì)承包、承租、掛靠的含義給出明確界定。 ? （ 2） 未 簽訂建筑工程 合同 的： 提供建筑服務(wù)并與建設(shè)方結(jié)算建筑服務(wù)款項(xiàng)的單位和個(gè)人。 ? 京滬廣深一線城市個(gè)人銷售購買的住房 —— 北京市、上海市、廣州市和深圳市，個(gè)體工商戶和個(gè)人銷售購買的住房，將購買 2年以上（含 2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照 5%的征收率繳納增值稅。簡易計(jì)稅項(xiàng)目和一般計(jì)稅項(xiàng)目合計(jì)繳納土地款 6000萬元，合計(jì)可售建筑面積 米，其中簡易計(jì)稅項(xiàng)目可售建筑面積 5000平方米，一般計(jì)稅項(xiàng)目可售建筑面積 1萬平方米。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為 “熟地價(jià) ”（即提供 “七通一平 ”的地塊價(jià)，包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)）、 “毛地 ”或 “生地 ”價(jià)。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。若企業(yè)在賬務(wù)上已經(jīng)分開核算，以企業(yè)核算為準(zhǔn)。 反避稅措施、如何應(yīng)對(duì)？ 兼營 二、主要稅種解析 增值稅 ? 納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者丌勱產(chǎn)適用丌同稅率或者征收率的， 應(yīng)當(dāng)分別核算 適用丌同稅率或者征收率的銷售額， 未分別核算 銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率： 、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。 （ 差額納稅 ） ， 向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn) 、 住房公積金 ， 不得開具增值稅專用發(fā)票 ， 可以開具普通發(fā)票 。 ，其 2023年 4月 30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 稅率多少？ ? 一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照 5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)差額征稅的， 應(yīng)在首筆業(yè)務(wù)發(fā)生后的納稅申報(bào)前向主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理增值稅備案登記，未按規(guī)定辦理增值稅備案登記的，不得按差額征稅。 如何選擇供應(yīng)商，參考四條規(guī)則： ，能提供專用發(fā)票比提供普通發(fā)票更優(yōu) ，一般選擇小規(guī)模納稅人更為有利 、集體福利、個(gè)人消費(fèi)項(xiàng)目，普通發(fā)票單價(jià)只要小于專用發(fā)票含稅價(jià)，選擇小規(guī)模納稅人就更為有利 為什么？？ ? 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 ? 根據(jù)國稅發(fā) [2023]91號(hào)規(guī)定： ? （ 1）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除； ? （ 2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng) 。 二、主要稅種解析 土地增值稅 64 ? 報(bào)批報(bào)建過程中，應(yīng)合理劃分各期土地占地面積，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證中應(yīng)區(qū)分普通住宅和非普通住宅 。 二、主要稅種解析 企業(yè)所得稅 ? ? 有關(guān)支出的規(guī)定： ? 企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定： “ 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的不取得收入有關(guān)的 、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 ? C、工作餐費(fèi)：用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中職工必要的工作用餐費(fèi)用，屬于企業(yè)正常的成本費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)發(fā)生用途歸集到相應(yīng)的成本費(fèi)用中。例如擔(dān)保合同、結(jié)算協(xié)議、稅務(wù)等級(jí)證等；如對(duì)憑證不能確定是否應(yīng)當(dāng)納稅，為避免歧義，請(qǐng)攜帶憑證到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。應(yīng)適用“技術(shù)合同”稅目，萬分之三稅率。 ? 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響 —— 在稅務(wù)實(shí)務(wù)中發(fā)現(xiàn)，很多地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（例如廣東韶關(guān)）在土地增值稅清算過程中，會(huì)把資源稅作為前置條件， 未履行資源稅義務(wù)對(duì)應(yīng)的成本發(fā)票稅務(wù)機(jī)關(guān)不予認(rèn)可 。 ? （ 6） 不屬于在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)的納稅人 （非法人企業(yè)） 2 扣稅憑證問題不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? （ 1） 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 ? 國稅函 【 2023】 1211號(hào) ： 對(duì)各分公司購買貨物從供應(yīng)商取得的增值稅專用發(fā)票 ， 由總公司統(tǒng)一支付貨款 ， 造成購進(jìn)貨物的實(shí)際付款單位與發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的 ， 不屬于國稅發(fā) [1995]192號(hào)第一條第 （ 三 ） 款有關(guān)規(guī)定的情形 ， 允許其抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。 ? （ 3） 販迚的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)，迚項(xiàng)稅額丌得抵扣。 ?銀行手續(xù)費(fèi) 銀行辦理代發(fā)工資等服務(wù)業(yè)務(wù)時(shí) ， 收取一定的手續(xù)費(fèi) ， 可以要求其開具增值稅與用發(fā)票 ， 取得增值稅與用發(fā)票 ， 可以按照規(guī)定抵扣迚項(xiàng)稅額 。（租賃可開專票來抵扣） ? 培訓(xùn)費(fèi)： 因公需要外出培訓(xùn)、學(xué)習(xí)的住宿費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)可開專票。 ? 物業(yè)費(fèi) （對(duì)私不能）（ 6%或 3%） ? 停車費(fèi) （ 11%或 3%或 6%） 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營改增 ”后費(fèi)用 該如何處理 62 ? 差旅費(fèi)中的住宿費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)（ 看具體用途 ） 原則 —— 盡可能是外地住宿（公司名稱） 本地 —— 招待客人（不可開專票抵扣） —— 公司活動(dòng)（業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) —— 公對(duì)公） —— 工作（日常、加班、臨時(shí)性）需要 （可開專票抵扣） ? 2023年 5月 1日至 7月 31日 ，一般納稅人支付 的道路、橋、閘通行費(fèi)： 高速公路通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 =發(fā)票金額 247。 ? 木材及竹木制品 原木適用稅率 13%，而對(duì)于竹木等木制品適用稅率 17% ? 水泥及商品混凝土 以瀝青為原料生產(chǎn)的商混為 17% 以水泥為主要原料的商混可以選擇簡易征收，征收率為 3% ? 電費(fèi) （ 17%） 只有電網(wǎng)公司直接開具的專票可以直接抵扣。因此，可憑項(xiàng)目所在地地稅部門開具預(yù)繳稅款的完稅憑證及 《 外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明 》 ，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后，可在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)減除該筆預(yù)繳稅款。但問題是如果到了項(xiàng)目竣工，仍有未抵扣的預(yù)繳稅款，那該部分是申請(qǐng)退稅還是留抵？如果留抵可否在本公司其他項(xiàng)目之間抵扣，還是只能一對(duì)一的在本項(xiàng)目上抵扣？ ? 如繼續(xù)開發(fā)，就無需申請(qǐng)退稅。 ? 其次，跨年度取得的發(fā)票要分以下兩種情況來處理： 第一，如果是企業(yè)所得稅匯算清繳前取得發(fā)票，成本費(fèi)用可以在報(bào)告年度內(nèi)進(jìn)行稅前列支，可以重新辦理年度所得稅申報(bào)和匯算清繳，調(diào)減應(yīng)納稅所得額； 第二，如果是企業(yè)所得稅匯算清繳后取得的跨年度發(fā)票，出于簡化稅收征管的考慮，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管部門批準(zhǔn)，應(yīng)在取得當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額中扣除。 B、若市場(chǎng)管理部門丌給蓋章或者當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門丌予認(rèn)可這些“白條”，則憑這些采販清單，以月為單位到相應(yīng)的稅務(wù)部門 代開發(fā)票 幵據(jù)以入賬。分期開發(fā)項(xiàng)目，以 分期項(xiàng)目為單位清算。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 ? （ 2）代收費(fèi)用在房價(jià)之外 單獨(dú)收取 且 未計(jì)入 房地產(chǎn)價(jià)格的，不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，計(jì)算增值額時(shí) 不許扣除 代收費(fèi)用。計(jì)算增值額時(shí)，開發(fā)費(fèi)用 不按 企業(yè)上述費(fèi)用 實(shí)際發(fā)生額扣除 。 （國稅函 [2023]220號(hào) 第 3條） ? 企業(yè)自主運(yùn)用？？ 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 ? 問題 2： ? 涉及回遷房如何賬務(wù)處理？ ? 回遷房屬于非商品房呢？ ? 回遷涉及的面積差呢？（收到、支付？） 土地增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 土地增值稅 答疑互動(dòng) 16： 20~16:50 演講完畢，謝謝觀看！ 。 其他開發(fā)費(fèi)用 ，按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和 5%以內(nèi) 計(jì)算扣除 。（國稅發(fā) [2023]31號(hào)第 32條） ? (4)房地產(chǎn)企業(yè) 預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，丌得扣除。 ? 大地稅函 〔 2023〕 200號(hào) 在清算期間和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費(fèi)用處理： 在“清算工作結(jié)束”后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可亍每年 12月份調(diào)整清算結(jié)論： ①已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的； ②納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的； ③主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為可調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。（國稅發(fā)[2023]187號(hào) 20231228） 分期開發(fā)項(xiàng)目清算單位具體劃分由省級(jí)地稅機(jī)關(guān)規(guī)定， 遼寧 政策： （遼地稅函[2023]92號(hào) 2023410） ? 確定土地增值稅 清算單位 時(shí)，地稅機(jī)關(guān)應(yīng)以 發(fā)改委 審批、備案確定房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 作清算單位； ? 分期開發(fā)項(xiàng)目，地稅機(jī)關(guān)應(yīng)以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā) 《 建設(shè)工程 規(guī)劃許可證 》 確定的 分期建設(shè)項(xiàng)目 作清算單位。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。 企業(yè)所得稅把控關(guān)鍵點(diǎn) 跨年度費(fèi)用支出 ? 勞務(wù)費(fèi)和臨時(shí)工工資區(qū)分 ? 根據(jù)國家稅務(wù)總局公告 2023年第 15號(hào) 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告 》 及其實(shí)施歸納如下： A、企業(yè)應(yīng)雇傭季節(jié)工、臨時(shí)工、實(shí)習(xí)生、返聘離退休人員以及接受外部派遣用工實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分為工資薪金支出和福利費(fèi)支出，在所得稅前扣除。 ? 對(duì)于異地項(xiàng)目的超繳問題，應(yīng)及時(shí)提請(qǐng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)層報(bào)國家稅務(wù)總局通知項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)停止預(yù)繳。 ? 管理建議：向你機(jī)構(gòu)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)說明上述情況，然后由所在地的地稅機(jī)關(guān)出具企業(yè)所得稅在地稅繳納的證明。 ? 其他費(fèi)用（爭取至少 3%） 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營改增 ”后費(fèi)用 該如何處理 65 增值稅把控關(guān)鍵點(diǎn) “營改增 ”后費(fèi)用 該如何處理 66 合同審核財(cái)務(wù)關(guān)注點(diǎn) ? 審核合同主體：關(guān)注合同方是增值稅一般納稅人還是小規(guī)模納稅人、關(guān)注合同內(nèi)容適用稅率（一般納稅人）。（ 1+5%） 5%