【正文】 的主業(yè)確定。 2023年最后一個文件允許抵扣，單缺乏操作性。 （湖北省）（土增稅呢？ —— 各地不一樣） ? 拆遷補償費 通常是指拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉(zhuǎn)補償費和獎勵性補償費三方面。可抵減的預繳增值稅還剩 。 二、主要稅種解析 增值稅 納稅人 性質(zhì) 計稅方法 說明 一般納稅人 老項目 選擇簡易征收 以取得的全部價款和價外費用 ， 按照 5%的征收率計稅 在收到預收款時按照 3%的預征率預繳增值稅 新項目或 老項目 一般計稅 以取得的全部價款和價外費用 ， 扣除受讓土地時向政府部門支付 的土地價款后的余額為銷售額 ，按照 11%稅率計稅； 在收到預收款時按照 3%的預征率預繳增值稅 小規(guī)模納稅人 所有項目 簡易征收 以取得的全部價款和 價外費用 ， 按照 5%的征收率計稅 在收到預收款時按照 3%的預征率預繳增值稅 可代開專票 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目 ? 2023年 10月 ， M房地產(chǎn)開發(fā)公司簡易計稅項目預收房款 4500萬元，定金 500萬元，認籌金 100萬元。 國家稅務總局公告 2023年 39號 二、主要稅種解析 增值稅 以掛靠方式開展經(jīng)營活動在社會經(jīng)濟生活中普遍存在，掛靠行為需要視不同情況分別確定： ? 第一，如果掛靠方以被掛靠方名義，向受票方納稅人銷售貨物、提供增值稅應稅勞務或者應稅服務，應以被掛靠方為納稅人。因此，這一塊為避免爭議需要增加解釋條 款。 ? （ 3）試點納稅人中的小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照 3%的征收率計算應納稅額。“營改增”對促進國家財政收入的穩(wěn)步上升有極大的好處，可以說，增值稅是最有利于增加國家財政收入的稅種，它讓逃稅難上加難。 ? （ 1）一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。但是，同樣，這個文件并沒有對承包、承租、掛靠的含義給出明確界定。 ? （ 2） 未 簽訂建筑工程 合同 的： 提供建筑服務并與建設方結(jié)算建筑服務款項的單位和個人。 ? 京滬廣深一線城市個人銷售購買的住房 —— 北京市、上海市、廣州市和深圳市，個體工商戶和個人銷售購買的住房，將購買 2年以上（含 2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照 5%的征收率繳納增值稅。簡易計稅項目和一般計稅項目合計繳納土地款 6000萬元，合計可售建筑面積 米，其中簡易計稅項目可售建筑面積 5000平方米，一般計稅項目可售建筑面積 1萬平方米。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為 “熟地價 ”（即提供 “七通一平 ”的地塊價，包括土地使用費和開發(fā)費）、 “毛地 ”或 “生地 ”價。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。若企業(yè)在賬務上已經(jīng)分開核算，以企業(yè)核算為準。 反避稅措施、如何應對？ 兼營 二、主要稅種解析 增值稅 ? 納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者丌勱產(chǎn)適用丌同稅率或者征收率的， 應當分別核算 適用丌同稅率或者征收率的銷售額， 未分別核算 銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率： 、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。 （ 差額納稅 ） ， 向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險 、 住房公積金 ， 不得開具增值稅專用發(fā)票 ， 可以開具普通發(fā)票 。 ，其 2023年 4月 30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 稅率多少？ ? 一般納稅人提供人力資源外包服務，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5%的征收率計算繳納增值稅。納稅人提供應稅服務差額征稅的， 應在首筆業(yè)務發(fā)生后的納稅申報前向主管國稅機關申請辦理增值稅備案登記，未按規(guī)定辦理增值稅備案登記的，不得按差額征稅。 如何選擇供應商，參考四條規(guī)則： ，能提供專用發(fā)票比提供普通發(fā)票更優(yōu) ，一般選擇小規(guī)模納稅人更為有利 、集體福利、個人消費項目，普通發(fā)票單價只要小于專用發(fā)票含稅價，選擇小規(guī)模納稅人就更為有利 為什么？？ ? 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 ? 根據(jù)國稅發(fā) [2023]91號規(guī)定： ? （ 1）計算扣除項目金額時，其支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除； ? （ 2）拆遷補償費不一定需要取得稅務發(fā)票，但強調(diào)是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應 。 二、主要稅種解析 土地增值稅 64 ? 報批報建過程中，應合理劃分各期土地占地面積，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算 ? 建設用地規(guī)劃許可證、預售許可證中應區(qū)分普通住宅和非普通住宅 。 二、主要稅種解析 企業(yè)所得稅 ? ? 有關支出的規(guī)定： ? 企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定： “ 企業(yè)實際發(fā)生的不取得收入有關的 、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。 ? C、工作餐費：用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中職工必要的工作用餐費用，屬于企業(yè)正常的成本費用，應根據(jù)發(fā)生用途歸集到相應的成本費用中。例如擔保合同、結(jié)算協(xié)議、稅務等級證等；如對憑證不能確定是否應當納稅，為避免歧義，請攜帶憑證到主管稅務機關確定。應適用“技術(shù)合同”稅目，萬分之三稅率。 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響 —— 在稅務實務中發(fā)現(xiàn)，很多地方稅務機關（例如廣東韶關）在土地增值稅清算過程中，會把資源稅作為前置條件， 未履行資源稅義務對應的成本發(fā)票稅務機關不予認可 。 ? （ 6） 不屬于在境內(nèi)提供應稅服務的納稅人 （非法人企業(yè)） 2 扣稅憑證問題不得抵扣進項稅額 ? （ 1） 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務總局有關規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 ? 國稅函 【 2023】 1211號 ： 對各分公司購買貨物從供應商取得的增值稅專用發(fā)票 ， 由總公司統(tǒng)一支付貨款 ， 造成購進貨物的實際付款單位與發(fā)票上注明的購貨單位名稱不一致的 ， 不屬于國稅發(fā) [1995]192號第一條第 （ 三 ） 款有關規(guī)定的情形 ， 允許其抵扣增值稅進項稅額。 ? （ 3） 販迚的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務，迚項稅額丌得抵扣。 ?銀行手續(xù)費 銀行辦理代發(fā)工資等服務業(yè)務時 ， 收取一定的手續(xù)費 ， 可以要求其開具增值稅與用發(fā)票 ， 取得增值稅與用發(fā)票 ， 可以按照規(guī)定抵扣迚項稅額 。（租賃可開專票來抵扣） ? 培訓費： 因公需要外出培訓、學習的住宿費、培訓費可開專票。 ? 物業(yè)費 （對私不能）（ 6%或 3%） ? 停車費 （ 11%或 3%或 6%） 增值稅把控關鍵點 “營改增 ”后費用 該如何處理 62 ? 差旅費中的住宿費、業(yè)務招待費（ 看具體用途 ） 原則 —— 盡可能是外地住宿（公司名稱） 本地 —— 招待客人（不可開專票抵扣） —— 公司活動（業(yè)務宣傳費 —— 公對公） —— 工作（日常、加班、臨時性）需要 （可開專票抵扣） ? 2023年 5月 1日至 7月 31日 ，一般納稅人支付 的道路、橋、閘通行費： 高速公路通行費可抵扣進項稅額 =發(fā)票金額 247。 ? 木材及竹木制品 原木適用稅率 13%，而對于竹木等木制品適用稅率 17% ? 水泥及商品混凝土 以瀝青為原料生產(chǎn)的商混為 17% 以水泥為主要原料的商混可以選擇簡易征收，征收率為 3% ? 電費 （ 17%） 只有電網(wǎng)公司直接開具的專票可以直接抵扣。因此，可憑項目所在地地稅部門開具預繳稅款的完稅憑證及 《 外出經(jīng)營活動稅收管理證明 》 ，經(jīng)主管稅務機關核實后，可在企業(yè)所得稅匯算清繳時減除該筆預繳稅款。但問題是如果到了項目竣工，仍有未抵扣的預繳稅款，那該部分是申請退稅還是留抵？如果留抵可否在本公司其他項目之間抵扣，還是只能一對一的在本項目上抵扣？ ? 如繼續(xù)開發(fā)，就無需申請退稅。 ? 其次，跨年度取得的發(fā)票要分以下兩種情況來處理： 第一，如果是企業(yè)所得稅匯算清繳前取得發(fā)票，成本費用可以在報告年度內(nèi)進行稅前列支，可以重新辦理年度所得稅申報和匯算清繳，調(diào)減應納稅所得額； 第二，如果是企業(yè)所得稅匯算清繳后取得的跨年度發(fā)票，出于簡化稅收征管的考慮，經(jīng)當?shù)囟悇罩鞴懿块T批準，應在取得當年的應納稅所得額中扣除。 B、若市場管理部門丌給蓋章或者當?shù)囟悇詹块T丌予認可這些“白條”，則憑這些采販清單，以月為單位到相應的稅務部門 代開發(fā)票 幵據(jù)以入賬。分期開發(fā)項目，以 分期項目為單位清算。 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。 ? （ 2）代收費用在房價之外 單獨收取 且 未計入 房地產(chǎn)價格的，不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，計算增值額時 不許扣除 代收費用。計算增值額時，開發(fā)費用 不按 企業(yè)上述費用 實際發(fā)生額扣除 。 （國稅函 [2023]220號 第 3條） ? 企業(yè)自主運用？？ 土地增值稅把控關鍵點 土地增值稅 ? 問題 2： ? 涉及回遷房如何賬務處理？ ? 回遷房屬于非商品房呢？ ? 回遷涉及的面積差呢？（收到、支付？） 土地增值稅把控關鍵點 土地增值稅 答疑互動 16： 20~16:50 演講完畢，謝謝觀看！ 。 其他開發(fā)費用 ，按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和 5%以內(nèi) 計算扣除 。（國稅發(fā) [2023]31號第 32條） ? (4)房地產(chǎn)企業(yè) 預提費用，除另有規(guī)定外，丌得扣除。 ? 大地稅函 〔 2023〕 200號 在清算期間和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費用處理： 在“清算工作結(jié)束”后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務機關核準，可亍每年 12月份調(diào)整清算結(jié)論： ①已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的； ②納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的； ③主管稅務機關認為可調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。（國稅發(fā)[2023]187號 20231228） 分期開發(fā)項目清算單位具體劃分由省級地稅機關規(guī)定， 遼寧 政策： （遼地稅函[2023]92號 2023410） ? 確定土地增值稅 清算單位 時，地稅機關應以 發(fā)改委 審批、備案確定房地產(chǎn) 開發(fā)項目 作清算單位； ? 分期開發(fā)項目，地稅機關應以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā) 《 建設工程 規(guī)劃許可證 》 確定的 分期建設項目 作清算單位。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 企業(yè)所得稅把控關鍵點 跨年度費用支出 ? 勞務費和臨時工工資區(qū)分 ? 根據(jù)國家稅務總局公告 2023年第 15號 《 國家稅務總局關于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告 》 及其實施歸納如下： A、企業(yè)應雇傭季節(jié)工、臨時工、實習生、返聘離退休人員以及接受外部派遣用工實際發(fā)生的費用，應區(qū)分為工資薪金支出和福利費支出，在所得稅前扣除。 ? 對于異地項目的超繳問題，應及時提請主管稅務機關層報國家稅務總局通知項目所在地稅務機關停止預繳。 ? 管理建議：向你機構(gòu)所在地的主管地稅機關說明上述情況，然后由所在地的地稅機關出具企業(yè)所得稅在地稅繳納的證明。 ? 其他費用（爭取至少 3%） 增值稅把控關鍵點 “營改增 ”后費用 該如何處理 65 增值稅把控關鍵點 “營改增 ”后費用 該如何處理 66 合同審核財務關注點 ? 審核合同主體：關注合同方是增值稅一般納稅人還是小規(guī)模納稅人、關注合同內(nèi)容適用稅率（一般納稅人）。（ 1+5%） 5%