【文章內(nèi)容簡介】 重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用，應劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。六、管理費用的檢查管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項目開發(fā)過程中，簽定的各種應稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點累計數(shù)額往往不小。檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經(jīng)費而仍在本科目列支培訓費等。檢查企業(yè)有無購入的達到固定資產(chǎn)標準的物品一次性列入本科目的問題。七、銷售費用的檢查、獎勵等末如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)賬。、業(yè)務招待費超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進行大量的廣告宣傳及業(yè)務招待活動，廣告費用、業(yè)務招待費支付大，然而房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據(jù)國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標準的業(yè)務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”明細科目的記賬金額。八、開發(fā)間接費用的檢查審查費用的發(fā)生原始憑證是否真實合法。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數(shù)企業(yè)不分攤。九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務檢查的幾點建議、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數(shù)據(jù)。通過在以上相關部門的取證，結(jié)合實地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內(nèi)檢查，以確定其應稅項目和計稅依據(jù)。、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強與相關執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執(zhí)法的標準，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查技巧的各稅種檢查房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查技巧的各稅種檢查一、營業(yè)稅采用預收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權的，有無不按預售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象。采用“還本”方式銷售商品房時，是否是扣除“還本”的收入再申報納稅。銀行按揭款收入有否申報納稅，有否掛于往來帳如“其他應付款”不作預收帳款申報納稅。以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。開發(fā)商以房產(chǎn)補償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報繳納計征營業(yè)稅。以房產(chǎn)作為利潤分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。房產(chǎn)公司在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用如管道煤氣開戶費等有否申報納稅。將房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報納稅。開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅。開發(fā)商聘請境外企業(yè)進行設計、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒有經(jīng)營機構，又沒有代理人的情況下，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關營業(yè)稅。1因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。1銷售給關聯(lián)企業(yè)的房屋價格是否合理。1單位將不動產(chǎn)無償贈與他人有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。1納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。1企業(yè)以房屋對外投資入股，在轉(zhuǎn)讓其股權時有否申報納稅。1以不動產(chǎn)投資入股取得固定收入，不承擔風險的，是否按“租賃業(yè)”申報營業(yè)稅。1以無形資產(chǎn)投資入股后又轉(zhuǎn)讓該項股權的，轉(zhuǎn)讓時有否申報納稅。1拍賣、被拍賣應稅的無形資產(chǎn)，有否申報納稅。1以應稅的無形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不共擔投資風險，其取得的實物或其他（包括取得固定利潤）補償收入有否申報納稅。轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)收取的價外費用（如培訓費、辦證費等）有否申報納稅。二、土地增值稅檢查是否存在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入未按規(guī)定繳納土地增值稅的情況。重點檢查：未竣工清算項目是否按規(guī)定預繳土地增值稅，竣工清算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務機關匯算清繳。申報計征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。申報的扣除項目是否符合稅法規(guī)定，其中：（1）納稅人在已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的，這部分土地的拆遷補償費是否又做重復扣除？（2）納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否作為開發(fā)間接費用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除（3）在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計入有關房地產(chǎn)成本的利息支出是否已作為房地產(chǎn)開發(fā)成本計算扣除，而在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除時又重復計算？（4）房地產(chǎn)開發(fā)費用，是否在“利息（取得土地使用權所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%”以內(nèi)計算扣除。凡不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按“（取得土地使用權所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%”以內(nèi)計算扣除。（5）在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金時，對已計入管理費用的印花稅是否重復扣除。（6）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否按《細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定（即取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計算的金額之加計20%的扣除。增值額的計算，適用稅率、應納稅額是否正確三、房產(chǎn)稅有否將生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報納稅。免稅房產(chǎn)改變用途轉(zhuǎn)為應稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報納稅。新建的房屋應從建成或使用的次月起計算繳稅，檢查時應注意：（1）自行建造的應稅房產(chǎn)交付使用后，有否長期掛“在建工程”帳，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。（2）固定資產(chǎn)未入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實際使用的房產(chǎn)是否按時繳納了房產(chǎn)稅。（3）企業(yè)新建房產(chǎn)未驗收，但已交付使用，是否僅就轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)帳部份繳納了房產(chǎn)稅，而對留在“在建工程”帳的部分未申報納稅。已辦房改手續(xù)的職工住宅，固定資產(chǎn)帳未改變、仍提固定資產(chǎn)折舊的，有否繳納了房產(chǎn)稅。新建辦公樓、招待所，有否把內(nèi)部照明設施裝修工程另設帳核算，未并入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。有否將與房屋不可分割的各種附屬設備或不單獨計算價值的配套設施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅。對原有房屋進行改建、擴建后，應作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計繳了房產(chǎn)稅。對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計繳房產(chǎn)稅。四、土地使用稅已征用未開發(fā)的土地是否也按規(guī)定申報繳納土地使用稅。未銷售的商品房占用的土地是否繳納了土地使用稅。五、印花稅各類購銷合同、建筑安裝工程承包合同、財產(chǎn)租賃合同、借款合同、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)是否按規(guī)定貼花。六、企業(yè)所得稅（一）收入檢查要點：開發(fā)產(chǎn)品出售后是否嚴格按照稅法規(guī)定的六大原則確認收入的實現(xiàn)。發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認收入和利潤：（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資以及分配給股東或投資者；（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務；（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個人的非貨幣資產(chǎn)。代建工程、提供勞務持續(xù)時間超過12個月的，是否按照完工百分比法確認收入的實現(xiàn)。代建工程、提供勞務過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價確認收入?？蛻舴艞壍馁彿慷ń鹩蟹窦皶r轉(zhuǎn)作其他業(yè)務收入。商品房售后服務收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務收入。（二）稅前扣除項目檢查要點是否準確區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無人為加大投資概算，有否虛列、重列有關的成本、費用。土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發(fā)生的費用全部計入當期銷售成本。銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個房產(chǎn)開發(fā)項目，其發(fā)生的成本、費用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無匯雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項目的成本、費用；有無多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設施設備維修計提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。是否將非本期的費用計入當期費用，成本對象建造過程中發(fā)生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產(chǎn)損失直接稅前扣除。是否將未結(jié)轉(zhuǎn)入銷售收入的預收款所涉及到的營業(yè)稅及附稅一并結(jié)轉(zhuǎn)到當期銷售稅金，有否重復列支稅金?！皬V告費”、“業(yè)務宣傳費”、“壞帳損失”、“業(yè)務招待費”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。有否在稅前扣除與收入無關的支出，如債權擔保等原因承擔連帶責任而履行的賠償，企業(yè)負責人的個人消費、代扣個人所得稅等等。各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調(diào)整。1實行計稅工資的企業(yè)，是否按月人均工資800元進行稅前扣除；工資費用實行工效掛鉤的企業(yè)，工資計提是否符合有關部門批準的比例。當年按規(guī)定計提的工資未發(fā)放完畢的，余額是否已調(diào)增應稅所得。1納稅人計提的以前應提未提、應攤未攤的費用是否已作納稅調(diào)整。1捐贈的扣除是否符合稅法規(guī)定，有否將納稅人直接向受贈人的捐贈、非公益、救濟性捐贈以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業(yè)的公益救濟性捐贈是否作納稅調(diào)整。1未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計提了折舊。1為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計入有關房地產(chǎn)的成本。1納稅人從關聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。1納稅人對租入的固定資產(chǎn)的改良支出，是否在租賃期內(nèi)平均分攤計入所屬費用。1納稅人自有的固定資產(chǎn)改良支出，是否按稅法有關規(guī)定進行稅務處理。1有否將購建“固定資產(chǎn)”等資本性支出在直接在稅前扣除。有否將無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出直接在稅前扣除。2災害事故損失的賠償有否從實際損失中扣除后才在稅前列支。2固定資產(chǎn)清理、待處理財產(chǎn)損益清理后的凈收益是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入帳戶，企業(yè)的各項財產(chǎn)損失未報批的，是否按規(guī)定作納稅調(diào)減。2投資收益中屬于稅后利潤的聯(lián)營企業(yè)分回利潤和股息收益（利息、紅利），在投資企業(yè)所得稅稅率高于接受投資企業(yè)所得稅稅率的情況下，有否計算補繳企業(yè)所得稅。2以前損益調(diào)整事項未計入以前所得計繳所得稅的，是否已做納稅調(diào)整。七、個人所得稅扣繳義務人是否如實填寫《扣繳個人所得稅報告表》，按時申報或按時解繳所代扣的稅款。工資、薪金方面有否未按照居民納稅人和非居民納稅人確認標準的規(guī)定確認應代扣代繳稅款的行為，少扣繳個人所得稅。對工資、薪金、獎金、實物、有價證券等發(fā)放已達到應納稅標準的是否未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。是否將工資、薪金所得與勞務報酬所得相混淆，少扣繳個人所得稅。個人取得的公務交通、通信收入是否按規(guī)定計繳個人所得稅。對從“盈余公積”、“利潤分配”賬戶中提取支付的獎金是否計入工資、薪金所得扣繳個人所得稅。對直接通過“管理費用”、“銷售費用”科目以現(xiàn)金形式發(fā)放的獎金是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。通過“應付福利費”賬戶發(fā)放的人人有份的實物和現(xiàn)金，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。對個人一次取得的數(shù)月獎金、年終加薪或勞動分紅，是否不單獨作為一個月的工資、薪金所得計算扣繳稅款，而按全年月份分攤計算少繳個人所得稅。企業(yè)供銷人員取得的推銷產(chǎn)品提成收入，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。企業(yè)代職工購買保險，保險公司一次性返還保金的，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。1企業(yè)為職工購買的儲蓄性養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險是否按規(guī)定扣繳了稅款。1