房地產(chǎn)行業(yè)稅收問題及稽查對策分析(編輯修改稿)
2025-04-22 00:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費用；同時往往未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。 銷售費用列支問題 ?。?）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據(jù)計算不準(zhǔn)確。 ?。?）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤。 （3）廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費、業(yè)務(wù)招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費”等明細(xì)科目的賬載金額。 三、檢查方法和技巧 (一)項目檢查法 以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項目為檢查重點。從項目開始到結(jié)束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準(zhǔn)確性。對開發(fā)周期較長項目，分期作為檢查的重點。 (二)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)的收集法 基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質(zhì)量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表，項目銷售情況一覽表，通過以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。 (三)數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析法 掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點，為進(jìn)一步檢查提供依據(jù)。如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。開發(fā)成本明細(xì)表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產(chǎn)交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業(yè)實現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。 (四)整體測算法 由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。從目前我市房地產(chǎn)企業(yè)正常的成本支出比例為： ?。?）各規(guī)費支出的依據(jù)和比例土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】房屋產(chǎn)權(quán)交易費【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；配套費的內(nèi)容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括：人防基建費【無人防工程的開發(fā)項目。人防辦按房屋售價的2
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