房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查報告(編輯修改稿)
2025-08-16 00:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。四、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間（一）一般規(guī)定營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項的憑據(jù)的當(dāng)天。這一規(guī)定明確了納稅人在何時發(fā)生納稅義務(wù)，即只有具備了下面兩個條件中的一個，納稅義務(wù)即告發(fā)生：納稅人收訖營業(yè)收入款項的當(dāng)天；納稅人取得和索取營業(yè)收入款項的憑據(jù)的當(dāng)天。（二）特殊規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人自建建筑物后銷售的，納稅義務(wù)發(fā)生時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人將不動產(chǎn)無償贈與他人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間，為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。五、銷售不動產(chǎn)征稅的若具體問題（一）以不動產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款的征稅問題（二）以不動產(chǎn)投資入股的界定問題（三）伴隨企業(yè)兼并、合并發(fā)生的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移行為是否征稅問題（四）銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間（五）個人將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為征收營業(yè)稅問題（六）以“還本”方式銷售建筑物的征稅問題（七）關(guān)于個人從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題（國稅函［1996］718號）（八）外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題 對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。（九）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。 同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題 外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。 對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。（十）房地產(chǎn)境外代銷、包銷征收營業(yè)稅問題自２０００年１月１日起，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 六、服務(wù)業(yè)關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題（國稅函［1996］684號） 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。七、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)以無形資產(chǎn)投資入股以無形資產(chǎn)投資入股，是指無形資產(chǎn)的所有者，以無形資產(chǎn)為資本，與其他單位合資，成為合資單位的所有者之一，與合作方共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，所得收入從合資企業(yè)的稅后利潤中分成。這里的關(guān)鍵是看無形資產(chǎn)所有者是否參與利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險。如果是按銷售額或營業(yè)額的一定比例提取應(yīng)提轉(zhuǎn)讓費(fèi)，或者取得固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險，就不屬于投資入股，而屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。 八、合作建房 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以
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