【文章內(nèi)容簡介】 司司長謝家瑾日前透露，今后對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不能松動，要注意穩(wěn)定政策。她介紹，從前八個月的數(shù)據(jù)來看，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體穩(wěn)定，政策效應(yīng)正在顯現(xiàn)，朝著預(yù)期目標(biāo)發(fā)展，運(yùn)行呈現(xiàn)五大特點?！　≈x家瑾是在“中國人民大學(xué)土地管理專業(yè)創(chuàng)立20周年暨2005年人大不動產(chǎn)高峰論壇”上做上述表示的。她表示，對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不能松動，今后的重點是落實地方政府的責(zé)任，狠抓國務(wù)院政策各項措施的落實；切實加大住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增加中低價位、中小戶型住房的供應(yīng)；完善低收入人群的住房保障制度，綜合研究經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)問題；整頓和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)秩序；加大信息透明度，及時披露土地供應(yīng)和住房供給信息，以利于市場形成正確預(yù)期?！　∷治觯瑥那鞍嗽碌臄?shù)據(jù)看，我國房地產(chǎn)業(yè)投資增幅繼續(xù)回落，1—％，；房地產(chǎn)需求偏大狀況有所緩解，40個大中城市中，有19個城市商品住宅預(yù)售和成交量同比下降，有些城市的下降速度在20％以上；居民的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化，大戶型高價位住宅比例在下降；商品住宅價格漲幅繼續(xù)回落；房地產(chǎn)信貸增幅放緩，截至8月底，％和22％。 銀監(jiān)會建議抑制境外資金炒作房地產(chǎn)　　【開利地產(chǎn)報道】中國銀監(jiān)會日前公布的一份報告指出,我國房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲的主要原因不在于銀行信貸,而是國內(nèi)外投資者和投機(jī)者的趨利行為所致,其背后原因又是地方政府在土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)上的政策導(dǎo)向偏差造成的。　　這份名為《中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告》的報告指出,雖然我國房地產(chǎn)投資資金仍主要是銀行貸款,但其所占比重逐年下降,而且已經(jīng)低于國際一般水平；而以投資和投機(jī)為目的的社會資金及海外熱錢近兩年所占比重逐年增加,成為推動房地產(chǎn)投資快速增長的重要資金來源,哪里投資和投機(jī)性強(qiáng),哪里的房地產(chǎn)價格波動就大?！　蟾媾?從今年一季度房地產(chǎn)投資資金的構(gòu)成情況來看,銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重大約為53％,％,進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的境外資金占比約為5％,即國內(nèi)社會資金和境外資金占房地產(chǎn)投資資金比重平均已超過40%。　　因此,報告建議加快外匯管理體制改革,抑制境外資金炒作我國房地產(chǎn)。 國家稅務(wù)總局：房地產(chǎn)稅制將有重大調(diào)整　 【開利綜合報道】國家稅務(wù)總局一位不愿意透露姓名的負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的確存在不合理的地方，房地產(chǎn)企業(yè)所納稅項是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅種最多的行業(yè)，涉及11個稅種，難以逐筆清查?，F(xiàn)在國家稅務(wù)總局已經(jīng)著手進(jìn)行這方面的改革，并且會充分考慮開發(fā)商提出的意見?！　∵@個負(fù)責(zé)人透露，此次修改房地產(chǎn)稅收制度，將針對房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種過多、企業(yè)負(fù)擔(dān)過重等問題，重點調(diào)節(jié)稅收稅種結(jié)構(gòu)。比如現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，既有對內(nèi)資企業(yè)和個人征收的城市稅，又有對涉外企業(yè)和外籍個人征收的城市房地產(chǎn)稅，這兩個稅種的征稅對象均為房產(chǎn)，可以考慮合并?！　〈送?，對于一些重復(fù)的稅費(fèi)也會進(jìn)行調(diào)整。至于這些新的房地產(chǎn)稅收政策何時能夠出臺，主要內(nèi)容是什么，該名負(fù)責(zé)人則表示暫時不便透露?！　　拔覀兺菩械姆康禺a(chǎn)稅收改革是全國范圍的改革，但針對不同的城市執(zhí)行力度將有所不同。如北京、上海這類城市，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非?？?，很容易出現(xiàn)一些問題，加大對這類城市的執(zhí)行監(jiān)管力度，是當(dāng)務(wù)之急”，該負(fù)責(zé)人表示。房地產(chǎn)等行業(yè)面臨重點檢查　 【開利綜合報道】國稅總局表示，當(dāng)前稅收領(lǐng)域存在著秩序比較混亂、管理相對薄弱的問題，偷、逃、騙稅及虛開、倒賣、非法印制發(fā)票等違法犯罪活動還較為突出，有的還比較猖獗?！　　兑?guī)劃》透露，未來將有的放矢地在稅收秩序較為混亂的行業(yè)和稅收征管相對薄弱的區(qū)域開展稅收專項檢查和專項整治工作；集中力量查處涉稅違法犯罪案件特別是影響惡劣、危害嚴(yán)重的大案要案，遏制重大涉稅違法犯罪活動的蔓延。每年選擇若干個行業(yè)在全國范圍內(nèi)開展稅收專項檢查，著重對大、中型企業(yè)和重點稅源戶進(jìn)行檢查。同時開展對重點地區(qū)的稅收專項整治?！　叶悇?wù)總局今年決定在全國范圍內(nèi)對鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)、水泥生產(chǎn)企業(yè)、煤炭生產(chǎn)及銷售企業(yè)、廢舊物資回收企業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)、摩托車生產(chǎn)及銷售企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、實行出口貨物“免、抵、退”稅生產(chǎn)企業(yè)等進(jìn)行稅收專項檢查?！　?005年打擊涉稅違法犯罪活動的工作重點是：繼續(xù)嚴(yán)厲打擊虛開增值稅專用發(fā)票和騙取出口退稅違法活動，加大查處利用做假賬、兩套賬、賬外經(jīng)營等手法偷逃稅案件的工作力度。著重對利用海關(guān)完稅憑證、廢舊物資發(fā)票、農(nóng)副產(chǎn)品收購發(fā)票和貨物運(yùn)輸發(fā)票進(jìn)行涉稅違法犯罪活動的打擊和治理。打擊非法印制、倒賣假發(fā)票，端掉作假窩點，鏟除不法團(tuán)伙，摧毀假發(fā)票銷售網(wǎng)絡(luò)。北京地稅局 “預(yù)征”防范預(yù)售偷稅　 【開利綜合報道】開發(fā)商在取得定金和預(yù)售款后不及時申報稅款仍是稅收征管的“老大難”。由于房地產(chǎn)大多數(shù)是采取“期房滾動開發(fā)模式”，當(dāng)預(yù)售形成大規(guī)模回款之后，開發(fā)商可以將預(yù)售款的一部分打入各類代理公司的賬戶，其科目為“服務(wù)費(fèi)”。按照上述手法，房企的經(jīng)營收入就會減少，所需繳納的稅款自然也就隨之降低。　　有開發(fā)商透露，為了遏止房地產(chǎn)企業(yè)的這種漏稅行為，北京市地稅局已經(jīng)開始了企業(yè)所得稅預(yù)先“計提”的試驗，借此來控制開發(fā)商的漏稅行為。“計提”模式是指在每一年度開始時，按照相應(yīng)比例，對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅進(jìn)行“預(yù)征”，待樓盤銷售形成回款之后，再最終確定應(yīng)征收的總額?！　”本┦械囟惥直硎?，從今年7月開始，地稅局開始從立案環(huán)節(jié)、核查環(huán)節(jié)、審理環(huán)節(jié)、執(zhí)行環(huán)節(jié)，來查開發(fā)商的偷稅行為。為了加大對開發(fā)商偷稅問題的查處，北京市地稅部門還將在今年年底實現(xiàn)稅務(wù)稽查更高層次的局級執(zhí)法。與此同時，對信譽(yù)不好甚至惡劣的企業(yè)，不僅加大處罰力度，及時移送公安機(jī)關(guān)處理，還要對其進(jìn)行曝光。此外，北京地稅局有關(guān)人員還透露，目前正在探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型，開展有針對性的稅收征管工作。只要輸入房地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售價格、銷售率等基本信息，評估模型就能科學(xué)地分析測算各項指標(biāo)是否合格，初步斷定該企業(yè)是否存在涉稅問題。“今年是房地產(chǎn)稅收關(guān)鍵一年?！薄?【開利綜合報道】北京市地方稅務(wù)局近日發(fā)布2005年第2期欠稅公告顯示，共有40余家欠稅單位“榜上有名”，其中4家為房地產(chǎn)企業(yè)。從公布名單來看，這些房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)欠稅金額巨大，最多的是北京某大型房地產(chǎn)公司，欠繳稅款高達(dá)907萬元，另3家房地產(chǎn)公司欠稅金額也均為幾百萬元，4家企業(yè)欠稅總金額達(dá)2800多萬元，欠繳稅種多為營業(yè)稅?！敖衲晔欠康禺a(chǎn)稅收關(guān)鍵一年?！眹悇?wù)總局征收管理司司長表示，在房地產(chǎn)信貸收緊，銷售疲軟帶來的資金壓力下，房產(chǎn)企業(yè)欠稅和混水摸魚的偷、漏稅必將大量發(fā)生?！　　皣叶悇?wù)總局已連續(xù)三年將房地產(chǎn)行業(yè)作為稅收專項檢查對象，檢查中也出現(xiàn)了不少問題?！北本┑胤蕉悇?wù)局局長王紀(jì)平說。據(jù)其透露，從2003年開始到今年上半年，北京地方稅務(wù)局已對1103戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅檢查，發(fā)現(xiàn)有問題的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到725戶，有問題率達(dá)到66%，其中千萬元以上的案件達(dá)到24個?！　碜员本┑胤蕉悇?wù)局《2003年—2005年全市開展房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查工作情況通報》顯示，2003年—2005年上半年共計查處房地產(chǎn)企業(yè)中存在嚴(yán)重涉稅違法問題的案件180件，查補(bǔ)稅款75845萬元，占查補(bǔ)稅款總額75%?！胺康禺a(chǎn)業(yè)是惟一一個連續(xù)三年進(jìn)行專項檢查的行業(yè)。而從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的手段越來越復(fù)雜，尋求公開保護(hù)也越來越多。”今年4月中旬在北京召開的首屆房地產(chǎn)稅收稽查研討會上，國家稅務(wù)總局稽查局官員孫海亭發(fā)出如此感嘆?！　鴦?wù)院發(fā)展研究中心針對我國目前房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行了專題研究，據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻表示，其研究成果《中國房地產(chǎn)稅收政策研究報告》中已明確提出了我國2005年將進(jìn)行稅制改革，并于年中在一些城市進(jìn)行模擬運(yùn)行?！　　斑@表明中央政府已意識到目前我國房地產(chǎn)稅制設(shè)置存在需要完善的地方。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為。營業(yè)稅和企業(yè)所得稅是偷漏稅重災(zāi)區(qū)　 【開利綜合報道】“在房地產(chǎn)所涉及的12個稅種里，營業(yè)稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅中的主體。這兩稅涉及環(huán)節(jié)多，征管難度大，因而成為偷逃稅的重災(zāi)區(qū)。有些時候是偷稅漏稅，有些則是合理避稅，特別是中小企業(yè)更容易操作?！敝康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京國際投資發(fā)展公司總裁杜猛指出，如營業(yè)稅按營業(yè)額來計算，但目前多數(shù)房地產(chǎn)項目是在期房階段下銷售，收取定金，最初開具的是收據(jù)，并非發(fā)票，定金將不會被計入營業(yè)收入，而是計入往來賬款科目。當(dāng)預(yù)售形成大規(guī)?；乜钪?，如果有代理公司，開發(fā)企業(yè)可將預(yù)售款的一部分打入各類代理公司賬戶，其科目為“服務(wù)費(fèi)”?！　∵@樣房企經(jīng)營收入自然就會減少，所需繳納的稅款自然也隨之降低?！　⊥瑯釉谄髽I(yè)所得稅方面，主要是通過加大成本行為和轉(zhuǎn)移企業(yè)經(jīng)營收入方式避稅。降低企業(yè)經(jīng)營收入，通過人為擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營成本，由此來拉低企業(yè)收入；而轉(zhuǎn)移企業(yè)經(jīng)營利潤則是通過其下屬的關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行業(yè)務(wù)來往，將企業(yè)經(jīng)營所得利潤轉(zhuǎn)移到關(guān)聯(lián)公司，通過該公司將其經(jīng)營所得降低，因此目前房地產(chǎn)公司一般都下設(shè)多個子公司?！　》康禺a(chǎn)征稅稅種：土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。房企經(jīng)營所繳納稅種：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費(fèi)附加等?！镜禺a(chǎn)投資】北京市統(tǒng)計局：民間資本已八成投向房地產(chǎn)　　【開利地產(chǎn)報道】據(jù)市統(tǒng)計局投資處最新統(tǒng)計，18月，同比增長14%.其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成785億元，增長7%；民間投資中近八成投向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。 數(shù)據(jù)顯示，上半年全市投資增速始終保持在10%左右，進(jìn)入下半年，增速有所回升，基本保持在15%左右。其中國有投資、民間投資均有不同程度增長。民間投資的投向仍以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主。數(shù)據(jù)顯示，18月，%.18月，從區(qū)域投資的完成情況看，投資增長最快的是功能拓展區(qū)（朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)和海淀區(qū)），完成投資745億元，%；發(fā)展新區(qū)（房山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)和大興區(qū)），%；核心區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)和宣武區(qū)），%；生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)（門頭溝區(qū)、平谷區(qū)、懷柔區(qū)、密云縣和延慶縣），%。北京市統(tǒng)計局分析，總體看，全市城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)調(diào)整并沒有發(fā)生較大變化，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的投資增速慢、比重低，今后將有較大的投資空間。上海摸底閑置土地 處置政策即將出臺 【開利地產(chǎn)報道】上海市房屋土地資源管理局的一份調(diào)查材料顯示，截至2005年6月30日，上海市共有未動工建設(shè)二年以上經(jīng)營性土地1262公頃。上海市房地局指出，上海將出臺相關(guān)的閑置土地處置辦法，使閑置土地處置納入動態(tài)、長效、依法軌道?！　?jù)悉，上海市房地局剛剛完成了對上海閑置土地清理現(xiàn)狀的“摸底”復(fù)核?！　　斑@次復(fù)核，上海市房地局出動了好幾個相關(guān)部門，組成幾個小組到對各區(qū)縣的閑置土地情況進(jìn)行了調(diào)研?！弊蛉?，上海市房地局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出?！　≌{(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截止到今年6月30日，上海市共有未動工建設(shè)二年以上經(jīng)營性土地面積1262公頃，其中中心城區(qū)190公頃，郊區(qū)1072公頃。上海市房地局有關(guān)