【正文】 0萬元，而據(jù)法院調查，他所購買的5套房子眼下實際市價還不值200萬元。目前，陳某已將這5套房屋委托法院拍賣。由于拍賣所得仍不足以償還銀行貸款，法院表示還將繼續(xù)全力追查陳某的其他財產(chǎn)?！　∑鋵?，鉆銀行房貸政策“空子”的不止陳某一人，在奉賢五四農(nóng)場購買房屋的戴某就是一例。戴某所購房屋原屬農(nóng)場職工宿舍，提供給銀行的房屋買賣合同中，該套46．59平方米的房屋總價為13．5萬元，戴某申請的8．5萬元貸款不費吹灰之力就輕易到手。而據(jù)法院近期了解，該房屋實際價值還不到5萬元?，F(xiàn)在，戴某無力償還貸款，銀行壞賬幾乎成了鐵定的事實。自定門檻銀行被鉆空子　　陳某所購5套房子均處寶山偏遠地區(qū)。黃浦法院執(zhí)行庭郝穎法官稱，時至今日，這5套房平均單價仍徘徊在三四千元水平，最高的也未突破5000元。在審查貸款時，對于合同顯示單價在6500元以下的二手房，貸款銀行既未要求提供房屋評估報告，也未前往實地查看房屋情況，這就給了企圖“空手套白狼”的陳某以可乘之機?！　『路f說：“銀行有時一天要做三四十筆房貸業(yè)務，對于地處郊區(qū)的房屋，他們根本就顧不上去查看，完全是‘紙上談兵’。而陳某自己又是五金店老板，開高額收入證明自然是大筆一揮，銀行根本就不了解他的底細。”　　按照慣例，銀行房貸一般不超過總價的七成，這樣即使房價縮水30%，也還在銀行所能承受的風險范圍之內(nèi)。郝穎說，“如果購房人提高房價后再申請貸款，泡沫成分就陡然增大，銀行承擔的風險無形之中就加大了?！薄　?jù)郝穎法官介紹，至今交通銀行、上海銀行、光大銀行等滬上不少銀行仍在暗中實行“6500元以下無需評估”的自定政策，而央行對此尚無明確規(guī)定。據(jù)統(tǒng)計，因虛報房價多獲貸款而最終導致銀行損失擴大的案件已占黃浦法院房貸案件總數(shù)的三分之一?！敖窈螅S著樓市持續(xù)低迷，投資客越來越不敢輕易拋售房產(chǎn)，還貸壓力將不斷加重，此類案件還將大量涌現(xiàn)?！薄　　般y行認定房貸是優(yōu)良資產(chǎn)，又自恃財大氣粗，最終將欠貸爛攤子一股腦兒推給了法院。陳某等人當時在購房合同中到底是如何制造虛假信息、銀行又是如何被他們蒙蔽過關的，法院在辦案中希望銀行能提供這些更全面的信息，以便我們更好地掌握情況，但銀行一直不予配合?！焙路ü亠@得頗為無奈。銀行否認潛規(guī)則不存在　　滬上多家銀行均否認存在“單價6500元以下無需評估”的做法。向陳某發(fā)放貸款的交通銀行信貸部工作人員表示，這項政策從2004年起就失效了；現(xiàn)在只要申請二手房房貸的，均需由專業(yè)評估公司進行評估，“越偏遠，越要評估”?！　∩虾ｃy行盧灣區(qū)某支行工作人員稱，該支行已不再辦理外環(huán)線之外的二手房貸款業(yè)務，并建議記者到寶山當?shù)刂猩暾堎J款，原因是此舉“便于銀行查看、審核”?！　∩鲜稣f法得到了郝穎法官的證實：“銀行確實已經(jīng)意識到了房貸的安全問題?！碧摳咴u估問題更為嚴重　　對于“單價6500元以下無需評估”的房貸政策，上海住安房地產(chǎn)經(jīng)紀公司店長劉先生表示“從未經(jīng)歷過”，但“不否認這種做法的存在”?！　∧敲?，對于進行過房屋評估的貸款業(yè)務來說，銀行是不是就能萬無一失了呢?劉先生向記者透露，即使有評估報告也未必能保證銀行的安全，目前評估公司虛高評估房價的做法“相當普遍”。各家評估公司方法不盡相同，如“收益法”、“市場對比法”等，不同方法得出的評估結果“含金量”自然也有所差別。但只要評估公司能自圓其說，這些結論就無可厚非，銀行也很難對其橫加指責?！　『路f法官更指出，因虛高評估問題而導致的房貸后遺癥“更多”?！霸u估公司受利益驅使，評估不嚴謹，導致評估報告不可信，報告中的一些數(shù)據(jù)常常是應購房人的要求湊出來的，目的就是多從銀行獲得貸款。由于一套房屋的總價并沒有離奇到幾百萬元，因此銀行僅僅通過書面形式審查，是根本發(fā)現(xiàn)不了問題的?！?【觀察思考】秦暉：關于窮人住房問題的思考　　【開利綜合報道】不久前一個房地產(chǎn)業(yè)者聲言他“只為富人蓋房”。這番話立即招來一片譴責。這話講得是難聽，但仔細想來，其實為社會福利或公益目的而建房本是政府的責任，對民間商人而言這樣要求他們顯然是做不到的。 為慈善而建房的商人可能有，但對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)商來說，蓋房就是為了盈利。為富人還是為窮人蓋房并不是一個問題，哪怕是為窮人蓋房，一般說來也要賺錢的，不大可能是給窮人搞慈善。而到底是賺富人的錢還是賺窮人的錢更合乎道德，恐怕也不那么好定論。如今社會上對某些房地產(chǎn)商(不是房地產(chǎn)業(yè))的主要抱怨是商業(yè)信譽不高，欺詐圈套不少。而更嚴重的是官商勾結，強迫拆遷，圈地生財，侵奪民權，地、貸循環(huán)，空手套錢。公眾對于中國的超級富豪高度集中于“房地產(chǎn)金融”領域素有疑問，原因即在于此。這些問題解決了，社會對他們的基本要求也就達到了?！　《爸粸楦蝗松w房”這句話真正需要人們思考之處在于：難道只有為富人蓋房才能盈利？為什么？這方面有沒有政府調控方面的責任？為什么所謂“經(jīng)濟適用房”的優(yōu)惠政策會大量投向一兩百平米乃至更大的高檔住宅？政府在仍然持有不講價的對農(nóng)民“征地”權的同時，對房地產(chǎn)商改行“價高者得”的競價出售政策，由此擴大的財政價差收入拿去干什么了？是否以及通過什么途徑來用于解決窮人的住房問題？如果不是這樣，那么因競價而導致的“高地價高房價”使窮人更難買房。在窮人需求被壓縮的情況下，房地產(chǎn)商不“為富人蓋房”還能怎么辦？如果市場途徑不能解決窮人住房問題(從國際情況看這應當說是很可能的)，那么政府應當如何承擔自己的責任？　　純粹就邏輯上的可能性和國際上的實踐而言，城市化過程中下層市民的住房狀況一般有下列幾種情況：　　窮人買不起商品房，政府又無力提供福利房，于是“不給福利給自由”，允許他們“私搭亂建”。由此形成的是“孟買式”貧民窟。在第三世界國家的大城市中這是常見的情況?！　≌峁┳》扛＠?，例如廉租公屋。這是很多市場經(jīng)濟國家稍有經(jīng)濟實力后都會做的。香港地區(qū)、新加坡是我們熟悉的例子。就連最發(fā)達如美國，也是這樣做的。像紐約的哈勒姆、芝加哥的羅伯特泰勒區(qū)，這些也被俗稱為貧民窟的社區(qū)與“孟買式”貧民窟其實截然有別，它們實際上是經(jīng)過規(guī)劃的廉租公寓樓群，建筑景觀與配套設施應當說不差，但社會秩序與治安不良，仍有貧民區(qū)之名聲?！　∪允巧唐贩?，但通過政府干預幫助窮人購買。如批出優(yōu)惠或免費地皮，規(guī)劃低標準住宅區(qū)以降低房價、提供優(yōu)惠貸款，鼓勵支持二手房市場等。北歐一些“福利國家”早期多采取這種方式?！　「F人團結起來在政府主動資助下，或經(jīng)過斗爭獲得政府承認后，成立住房合作社，自行集資建房。以色列的猶太移民城鎮(zhèn)是政府支持這種方式的典型。拉美一些大城市的“抗爭社區(qū)”，如筆者考察過的厄瓜多爾首都基多的“波斯科合作社區(qū)”等是爭來的典型。但這種方式需要特殊的凝聚力，很難仿效?！　∽詈笫侨∠w徙自由，設立準入限制，把城市列為擁有某種特許身份者的居住地。無此種身份的窮人不許進入，已進入者受到懲罰和驅逐。我們以前就是這樣做的，現(xiàn)在朝鮮等極少數(shù)國家仍然如此?！　∽呦蚴袌鼋?jīng)濟后我們已經(jīng)逐漸告別了這后一種選擇。但是替代的選擇是什么？議論與試驗很多，但總體考慮似乎還在舉棋不定之際?！　∪缃窀F人既不能“私搭亂建”，政府又不能提供廉租公屋，低標準住宅有礙觀瞻影響政績不便“創(chuàng)收”又不被提倡，連二手房市場也因稅收及手續(xù)等政策性障礙處于半死不活的狀態(tài)。在這種情況下，你讓窮人到底去住哪里？這個責任到底該“找市場”還是“找市長”？　　實際上，住房問題是商品交易與社會保障相結合的領域。對于一般住宅和高檔住宅而言可以實行市場化的供求均衡，但對于貧弱階層而言，即使在美國這樣的發(fā)達國家，而且據(jù)說還是實行并非“福利國家”的自由市場體制的典型“資本主義”社會，也不能把他們的住房問題推給市場的。對于我國的公共部門而言，在適合市場化的領域約束權力，不要“與民爭利”；而在公共服務領域履行責任，不要把它推卸給“市場”，這兩者都有賴于改革。當然，不能再重復那種“基本不成功”的改革。這就要求我們加快限權問責的進程，從兩方面推進權責對應，建設一個和諧社會所要求的、具有現(xiàn)代政治文明的公共權力——公共服務部門。蕭灼基：政府要主動降低房價　　【開利綜合報道】“我們需要降低房價，但是需要由政府和開發(fā)商雙方來采取主動，尤其是政府要采取主動，來降低房價，來提高職工的工資?！敝?jīng)濟學家蕭灼基在鄭州市政協(xié)主辦的“構建和諧社會，建設和諧鄭州”高層論壇上作專題報告時如是表示。 　　蕭灼基，當代最活躍、最具影響力的經(jīng)濟學家之一，北京大學教授，其經(jīng)濟理論對中國改革開放的實踐產(chǎn)生了重要影響，近幾年，以保護股市、支持股市發(fā)展聞名，人稱“蕭股”。不過，其在作《中國經(jīng)濟的發(fā)展前景》專題報告時，對中國目前股市問題避而不談，只稱“資本市場要升溫”。 　　在談到中國目前的房價時，他認為與居民收入相比是“比較高”的:按照國際標準，5～7年的全家收入可以買一套住房，而我們大約需要11年。對于怎么降低房價，蕭灼基開出了兩個“藥方”，一是“提高職工的收入”，二是“降低房價”。他認為，在目前房價的諸多決定因素中，政府土地批租費及開發(fā)商利潤比較重要。而要降低房價，首先，政府要降低土地批租費，開發(fā)商也要適當降低利潤。 　　“現(xiàn)在很多人說房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，房地產(chǎn)過熱，我都不太贊同?！笔捵苹蛉赵卩嵵萘νχ袊康禺a(chǎn)市場，稱“房地產(chǎn)市場要保溫”。他說，可能有的地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過熱，但從全國來說，談不上房地產(chǎn)過熱，談不上房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)有泡沫。 　　蕭灼基認為，房地產(chǎn)是國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一，房地產(chǎn)市場有很大的發(fā)展?jié)摿?，今后會有很大的發(fā)展。如果說頭十年中國房地產(chǎn)發(fā)展比較快的主要是北京、天津、上海、杭州、廣州、青島、深圳等大城市及沿海城市，那么第二個十年，中國房地產(chǎn)發(fā)展速度比較快的可以說是像鄭州、西安、江西、南昌、長沙等這些內(nèi)地中等城市。 　　蕭灼基還指出，銀行目前出臺的政策是不夠合理的，對房地產(chǎn)發(fā)展不利。此前央行出臺的121號文件，一是對高檔住宅的貸款要從嚴，二是對購買第二套住宅的貸款要從嚴。他說，銀行作為一個商業(yè)機構，主要考慮貸款的安全性、回報性，只要客戶有貸款能力、還款能力，就不應限制，“這樣做是不符合市場規(guī)律的”。今年銀行又提高首付比例，增加按揭利率，這是限制工薪階層買房的一種措施?！皦旱头績r，不應該減少需求而應該增加供給。” 　　他說，房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展，就必須逐步規(guī)范，特別是要防止盲目炒作，防止欺詐行為，防止房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利，在這些方面我們確實需要做大量工作。他相信中國房地產(chǎn)還是會不斷發(fā)展的，所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)要保持適當?shù)臏囟取? （內(nèi)部傳閱，請勿外傳）上海視博是一家研究中國財經(jīng)市場動態(tài)的專業(yè)機構，其中的消息和事件均來自有效渠道，其研究結果均系分析員對于經(jīng)濟現(xiàn)狀及市場的把握和判斷，僅供客戶參考之用。客戶如有疑問可直接向視博公司研究部咨詢。上海視博經(jīng)濟信息咨詢有限公司客戶咨詢電話：02154195906傳真電話：0215418472622 /