【文章內(nèi)容簡介】 開封新區(qū)金明廣場16公里；設(shè)計時速80公里/小時，雙向10車道。（四）周邊配套。周邊環(huán)境配套。雁鳴湖風(fēng)景區(qū)簡介： 雁鳴湖景區(qū)總面積約32平方公里，地跨雁鳴湖、大孟、萬灘三鄉(xiāng)鎮(zhèn)。景區(qū)現(xiàn)有森林9960畝，養(yǎng)殖水面3500余畝，蒲花蕩600余畝，周圍還有4000余畝的垂釣場和6000余畝的蓮池。70余種水鳥在這里生存，是蒲葦?shù)墓枢l(xiāng)、鳥類的天堂。雁鳴湖水清、草茂、林幽、空氣清新、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，有“天然氧吧”之美稱，田園風(fēng)光十分秀美。 圣安德魯斯高爾夫俱樂部：圣安德魯斯高爾夫（鄭州）俱樂部是蘇格蘭圣安德魯斯古典皇家高爾夫俱樂部的中國合作伙伴。俱樂部依托雁鳴湖的自然風(fēng)景整合的又一休閑旅游資源，是河南省第三家球會。該項(xiàng)目占地4200畝，建筑面積4000平方米。包含9洞燈光球場在內(nèi)的國際錦標(biāo)賽級18洞球道長7532碼的高爾夫球場，USGA標(biāo)準(zhǔn)果嶺。 靜泊山莊： 靜泊山莊又名“靜泊山莊君瀾溫泉會議中心”，該項(xiàng)目由河南思維集團(tuán)投資修建，占地1800畝，建筑面積75畝。該項(xiàng)目依托雁鳴湖黃河濕地、森林、水資源豐富的優(yōu)越自然條件，以徽派古建筑與蘇州園林風(fēng)格為主，全園400多畝水系把具有江南園林特色的風(fēng)景混為一體，粉墻、青瓦、層樓疊院、高脊飛檐、曲徑回廊的和諧組合，加以亭、臺、樓、閣、榭、坊等交相輝映構(gòu)成小橋流水人家的別樣情趣，裝點(diǎn)出靜泊山莊獨(dú)有的自然風(fēng)格和文化韻味。靜泊山莊風(fēng)景如畫，其中山莊極品——仿照蘇州四大名園“拙政園”建造的100畝靜泊園，一步一景，似畫龍點(diǎn)睛，為整個山莊增添了神秘的內(nèi)涵。靜泊山莊園中有園、水中映景，搖曳多姿、獨(dú)具匠心，其閑情意境，是文人墨客、賢人達(dá)士云集會晤的最佳境地。靜泊山莊也是一座集旅游、餐飲、住宿、會議、娛樂、度假為一體的多功能園林，具有接待300人召開電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等高檔會議的能力。還有五星級酒店、各式風(fēng)格的別墅酒店、花園式酒店等不同檔次不同風(fēng)格的游客接待能力。 綠博園：鄭州中國綠化博覽園(鄭州綠博園)位于鄭州市區(qū)以東鄭汴產(chǎn)業(yè)帶白沙組團(tuán)與官渡組團(tuán)之間的生態(tài)綠化防護(hù)帶內(nèi)，萬三路（規(guī)劃的新107國道）以東，中央大道（鄭汴物流通道）以南，人文路兩側(cè)。 鄭州綠博園將展現(xiàn)全國各地、各行業(yè)綠化建設(shè)成就和特色，成為弘揚(yáng)生態(tài)文明，倡導(dǎo)綠色生活，普及國土綠化知識的教育基地，成為老百姓回歸自然、親近自然，共享生態(tài)建設(shè)成果的主題生態(tài)公園，成為進(jìn)一步增進(jìn)全國及有關(guān)國家人民的傳統(tǒng)友好合作和友誼的紐帶。（五）總體布局。本案根據(jù)基地景觀資源和建筑類型的不同特點(diǎn)，將東區(qū)整體上分為兩個片區(qū)，其（1）布置五星級度假酒店，打造高品質(zhì)的度假生活中心，酒店正面與人工湖相連，為開放的景觀活動空間；（2）改造現(xiàn)狀水面，營造以湖景為核心，以林地為背景的度假別墅區(qū)；力求最大限度地發(fā)揮基地景觀資源的價值，由此打造度假產(chǎn)品類型豐富、特色鮮明的旅游度假勝地。（六）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。項(xiàng)目（東區(qū)）整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑形態(tài):獨(dú)棟別墅、組院別墅樓層規(guī)劃：地下一層，地上一層、地上二層總用地面積：258688㎡ 地上總建筑面積：87639㎡獨(dú)棟別墅總建筑面積：32520㎡組院別墅總建筑面積：38449㎡酒店：16670㎡居住總戶數(shù)：169戶獨(dú)棟別墅：66戶組院別墅：103戶1綠化率：％1建筑密度：％1容積率： 1建筑室內(nèi)停車泊位總計：247個 室外停車泊位總計：24個 地下停車泊位總計：94個（七）規(guī)劃與建筑。建筑組群規(guī)劃（配總平圖）二、產(chǎn)品優(yōu)勢分析。項(xiàng)目位于雁鳴湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)，絕版的位置優(yōu)勢，豐富的自然景觀環(huán)境，集休閑、度假為一體的絕佳板塊位置。 超前的建筑規(guī)劃設(shè)計，在綠城別墅產(chǎn)品上作出新的突破與創(chuàng)新，是目前鄭州別墅市場上不可相比的產(chǎn)品。 在戶型設(shè)計上參考綠城成功的別墅案例（青山湖玫瑰園等），結(jié)合河南客戶對戶型的需求進(jìn)行綜合設(shè)計。內(nèi)部結(jié)構(gòu)在緊湊，實(shí)用的原則下，不失大氣、富貴。如雙廚房、雙客廳概念，擴(kuò)大原次臥衣帽間的空間等針對戶型使用功能與尺度上進(jìn)行了人性化的設(shè)計改進(jìn)，在一定程度上提高業(yè)主日后居住的舒適度，而雙車庫設(shè)計使得業(yè)主生活更舒適、便利。 超大前庭后院設(shè)計，使庭院與自然的融合度更高，具有依林設(shè)計、多層次、錯落有致的特點(diǎn)，增加了庭院的趣味性；另在庭院的使用功能上更為注重，并設(shè)計了可供休憩的完整綠地，加大了活動區(qū)域的有效空間；設(shè)計孩子活動區(qū)，增加了庭院的趣味性；小型SAP池，增添了功能性及觀賞性；綠化與硬質(zhì)部分合理配比，各其所用。 結(jié)合綠城成功別墅優(yōu)勢風(fēng)格，選用法式獨(dú)棟別墅風(fēng)格，建筑彰顯出大氣、奢華、穩(wěn)重的之感。組院別墅風(fēng)格以地中海式為主，市場接受程度較高。 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品質(zhì)，能夠?qū)@區(qū)生活服務(wù)體系真正融入到業(yè)主的日常生活中。 成熟的品牌優(yōu)勢，充分借鑒綠城老客戶及參加過杭州行客戶的口碑傳播展開推廣工作。 豐富的客戶資源，借助2500多名老客戶，充分挖掘其周邊資源。三、產(chǎn)品劣勢分析。 多變的市場環(huán)境，國家宏觀政策的調(diào)控對未來銷售有著不可估量的限制作用。 項(xiàng)目暫時不具備實(shí)景樣板組團(tuán)展示的功能，使客戶對我們的產(chǎn)品無法真正的體驗(yàn)，增加銷售難度。 地下室設(shè)計采用下沉庭院或采光井，且敞開尺度略顯局促，使通風(fēng)采光性能較打開式地下室差距較大，雖然采光井分布點(diǎn)上已考慮了通風(fēng)采光，但仍無法避免通風(fēng)采光不暢的劣勢，大大影響了地下室娛樂休閑區(qū)域的舒適度，同時部分空間因無通風(fēng)采光處可能會出現(xiàn)空置無法使用，在不同程度降低了地下室實(shí)際可用面積，且無法正常使用部分娛樂休閑功能空間，降低了戶型功能空間的利用率與舒適度。 北方冬季天氣嚴(yán)寒，鄭州市區(qū)采取集中采暖，但中牟雁鳴湖只供天然氣，無集中采暖，后期別墅采暖只能采取壁掛爐、地暖方式，供熱效果不恒定，并且增加客戶裝修負(fù)擔(dān)及后期居住成本，影響客戶購買別墅的意向。項(xiàng)目南側(cè)林地規(guī)劃存在不確定意向，如果南側(cè)林地政策保護(hù)，將會烘托我項(xiàng)目園區(qū)。如果南側(cè)林地改造未知項(xiàng)目，可能對我項(xiàng)目有一定影響。項(xiàng)目獨(dú)棟別墅用地為綜合用地，取得土地證時間為2007年，產(chǎn)權(quán)50年。在與意向客戶溝通過程中普遍存在以下共性問題:（1）獨(dú)棟產(chǎn)權(quán)年限短。 與組院年限作為比較，算上開發(fā)過程中所需要的時間，獨(dú)棟別墅與組院別墅產(chǎn)權(quán)相差20年。類別所屬土地證號土地性質(zhì)土地使用年限交付后剩余 土地年限組院別墅牟國用（2004）第199號住宅70年61年獨(dú)棟別墅牟國用（2007）第073號綜合50年41年（2）生活居住成本高。 商業(yè)用地的水電氣費(fèi)不是按民用標(biāo)準(zhǔn)來計算，而是按較高的商業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)。用電分類價格（元/度)不滿1千伏居民生活電價 商業(yè)用電 用水分類價格（元/噸）居民生活用水 商業(yè)用水 用氣分類價格（元/立方）居民生活用氣50m3以下()50m3以上()商業(yè)服務(wù)用氣（3） 二手房交易費(fèi)用高。 鄭州市住宅類與非住宅類二手房交易費(fèi)用對比：一、營業(yè)稅(%）??；%。%/，%。二、個人所得稅（1%）普通住宅滿五年免交/房改房免交,其名下有兩套或兩套以上住房必須交1%或差額的20% (非住宅類加征2﹪的土地增值稅)。三、契稅開有戶口所在地?zé)o房證明的且面積小于1440㎡以下1%，除此以外4%。非住宅類全部為4%。四、交易服務(wù)費(fèi)住宅類按6元/㎡、房改房3元/㎡、非住宅類按成交總房款的8‰。五、評估費(fèi)若出交易報告（按評估房價的5‰收?。?。六、土地出讓金（住宅類免交）面積/總樓層*分級地段價格。七、維修基金住宅非電梯房35元/㎡、住宅電梯房65元/㎡、非住宅類45元/㎡（房改房首次買賣免交）。八、工本費(fèi)住宅類80元，非住宅類420元。第四章 項(xiàng)目成本估算分析綠城㎡，由獨(dú)棟別墅、組院別墅及一座酒店組成。其中別墅地上建筑面積：70969㎡，地下建筑面積：㎡；酒店地上建筑面積：16670㎡，地下建筑面積：8330㎡。獨(dú)棟別墅共66幢，㎡，㎡；組院別墅共103幢，㎡，㎡；別墅可銷售總面積為70969㎡（見項(xiàng)目概況）。一、獨(dú)棟別墅成本分析（參照《綠城雁鳴湖玫瑰園成本預(yù)算表》）。（一）土地費(fèi)用。土地出讓金本金 萬元，收購溢價 。土地出讓金總計 ，整個獨(dú)棟土地費(fèi)用總計 萬元。㎡，獨(dú)棟土地費(fèi)用為 ，獨(dú)棟可售面積單方成本 元/㎡。（二）前期費(fèi)用。設(shè)計費(fèi)：，㎡。規(guī)費(fèi)：獨(dú)棟總建筑面積規(guī)費(fèi)預(yù)計 萬元，獨(dú)棟可售面積單方成本 元/㎡。前期工程費(fèi)：，㎡。（三）工程費(fèi)用。建安工程費(fèi)用：，㎡。室外工程：，㎡。環(huán)境工程：，㎡。弱電工程：，㎡。公共配套工程（商業(yè)中心及會所）分?jǐn)傎M(fèi)用：，㎡。，㎡。（四）期間費(fèi)用。；銷售費(fèi)用按照營銷部營銷計劃，包括廣告宣傳和營銷中心費(fèi)用；，按照貸款37500萬元兩年計算，％在中牟百合花園及雁鳴湖玫瑰園分?jǐn)?；銷售稅金及附加因與銷售收入有關(guān)，在利潤分析相關(guān)表格中分析。，㎡。項(xiàng)目獨(dú)棟總成本（不含稅金），㎡。二、組院別墅成本分析（參照《綠城雁鳴湖玫瑰園成本預(yù)算表》）。（一）土地費(fèi)用。土地出讓金本金 萬元，收購溢價 。土地出讓金總計 ，整個組院土地費(fèi)用總計 萬元。㎡，一期土地費(fèi)用為 ，組院可售面積單方成本 元/㎡。（二）前期費(fèi)用。設(shè)計費(fèi)：，㎡。規(guī)費(fèi)：組院總建筑面積規(guī)費(fèi)預(yù)計 萬元，組院可售面積單方成本 元/㎡。前期工程費(fèi)：，㎡。（三）工程費(fèi)用。建安工程費(fèi)用：，㎡。室外工程：，㎡。環(huán)境工程：，㎡。弱電工程：，㎡。公共配套工程（商業(yè)中心及會所）分?jǐn)傎M(fèi)用：，㎡。，㎡。（四）期間費(fèi)用。；銷售費(fèi)用按照營銷部營銷計劃，包括廣告宣傳和營銷中心費(fèi)用；，按照貸款37500萬元兩年計算，％在中牟百合花園及雁鳴湖玫瑰園分?jǐn)偅讳N售稅金及附加因與銷售收入有關(guān)，在利潤分析相關(guān)表格中分析。，㎡。項(xiàng)目組院總成本（不含稅金），㎡。三、利潤分析。受均價變化，銷售總額會有不同程度變化，成本項(xiàng)目中根據(jù)銷售總額計提的各項(xiàng)期間費(fèi)用以及稅金也有變化?，F(xiàn)對一期項(xiàng)目銷售各項(xiàng)財務(wù)數(shù)據(jù)分析具體如下：獨(dú)棟別墅動態(tài)成本。方案（地上可售面積均價）㎡20000元/㎡21000元/㎡22000元/㎡編制說明總收入萬元（1）45,61,64,67,別墅固定成本萬元（2）40, 40, 40, 40, 成本測算表稅金及附加萬元（3）5,6,7,7,銷售收入的11％總成本萬元(4)45,47,48,48,(2)+(3)總利潤萬元（5）14,16,19,（1）（4）成本利潤率（6）%%%%（5）247。（4）銷售利潤率（7）%%%%（5）247。（1）總建筑面積平均銷售價格（8）9,12,13,13,（1）247。㎡總可售面積平均銷售價格（9）14,20,21,22,（1）247。㎡總建筑面積單方成本（10）9,9,9,9,（4）247。㎡總可售面積單方成本（11）14,15,15,15,（4）247。㎡組院別墅動態(tài)成本。方案（地上可售面積均價）㎡16000元/㎡17000元/㎡18000元/㎡編制說明總收入萬元（1）48,64,68,72,別墅固定成本萬元（2）43, 43, 43, 43, 成本測算表稅金及附加萬元（3）5,7,7,7,銷售收入的11％總成本萬元(4)48,50,51,51,(2)+(3)總利潤萬元（5）13,17,20,（1）（4）成本利潤率（6）%%%%（5）247。（4）銷售利潤率（7）%%%%（5）247。（1）總建筑面積平均銷售價格（8）7,10,10,11,（1）247。㎡總可售面積平均銷售價格（9）12,16,17,18,（1）247。㎡總建筑面積單方成本（10）7,8,8,8,（4）247。㎡總可售面積單方成本（11）12,12,12,12,（4）247。㎡第五章 定價篇一、定價方法與定價依據(jù)。定價方法。采用成本、市場、項(xiàng)目自身情況，進(jìn)行加權(quán)平均考量，以地上產(chǎn)權(quán)面積作為定價面積，，以此價格作為BAAEE3組團(tuán)的基準(zhǔn)定價參照。參照集團(tuán)其他項(xiàng)目的定價原則，根據(jù)對房屋價格影響因素的分析、衡量，制定出各項(xiàng)系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，以此為準(zhǔn)則，計算出每套房屋的價格系數(shù)差異，局部進(jìn)行平衡和微調(diào)后，在最低價差的基礎(chǔ)上整體加上最低價差的絕對值，得出所有房屋以零為基準(zhǔn)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)價差，選定參照的基準(zhǔn)價格計算出銷售單價，將所有房屋進(jìn)行加權(quán)平均，得出平均單價。定價依據(jù)。 區(qū)別別墅類物業(yè)的優(yōu)劣勢的主要因素包括以下幾點(diǎn)： （1） 園區(qū)位置。 園區(qū)位置是客戶在挑選別墅產(chǎn)品時重點(diǎn)考慮的因素，與主入口、主干道、園區(qū)外圍交通道路之間的距離遠(yuǎn)近；與周邊大環(huán)境的結(jié)合、臨水景、原始林地、坡地等都成為客戶權(quán)衡優(yōu)劣的重要方面。 （2） 景觀因素。景觀本身就是別墅的基本要素之一，景觀資源的優(yōu)劣也決定著別墅的