【文章內(nèi)容簡介】 處理 ? 《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復》國稅函〔 2023〕 645號規(guī)定： ? 只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 城鎮(zhèn)土地使用稅的處理 ? 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā) [2023]89號）第二條第一款規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? 在占用土地次月起至全部交付商品房當月期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)商品房占用土地均負有城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。在開發(fā)產(chǎn)品全部交付給業(yè)主次月起，房地產(chǎn)企業(yè)就不存在開發(fā)商品房占用土地的城鎮(zhèn)土地稅納稅義務(wù)。 土地增值稅的稅務(wù)處理 納稅人于項目竣工后 30日內(nèi)到主觀稅務(wù)機關(guān)辦理稅款清算手續(xù)。 ? 實際繳納時 借：應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交土地增值稅 貸：銀行存款 房產(chǎn)稅的處理 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅的處理 ? 根據(jù)財稅地 [1986]8號規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 因此，如果基建工程結(jié)束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅的處理 —— 計稅依據(jù) ? 從價計征 ：按照房產(chǎn)余值征稅 應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值（ 1扣除比例 ）年稅率 % 房產(chǎn)原值：應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。 ? 從租計征 ：按照房產(chǎn)租金收入計征 應(yīng)納稅額 =租金收入 12% 印花稅的處理 ? 相關(guān)規(guī)定： ? 《中華人民共和國印花稅暫行條例》 及其實施 細則規(guī)定：納稅 義務(wù)人是指在中國境內(nèi)書立、使用、領(lǐng)受印花稅法所列舉的憑證并應(yīng)依法履行納稅義務(wù)的單位和個人 。 ? 《 中華人民共和國印花稅暫行條例 》 及其實施細則規(guī)定：在竣工銷售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同的，應(yīng)在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。 ? 計稅方法： ? 從價計稅應(yīng)納稅額 =計稅金額 *適應(yīng)稅率 ? 從量計稅應(yīng)納稅額 =憑證數(shù)量 *單位稅額 持有房地產(chǎn)要繳納的稅費 ? 1. 營業(yè)稅 ? 房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行 5%的比例稅率。 ? 應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)租金收入 5% 持有房地產(chǎn)要繳納的稅費 ? ? 房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率。依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為 %；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為 12%。 ? 納稅計算： ? ①非出租的房產(chǎn)：依照房產(chǎn)余值計算（從價計征） ? 應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值 （ 1－扣除比例） % ? ② 出租的房產(chǎn)：依照房產(chǎn)租金計算（從量計征） ? 應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)租金收入 12% ? 按 租賃金額 1‰ 貼花。稅額不足 1元，按 1元貼花。 應(yīng) 納稅額 =房產(chǎn)租金收入 1‰ ? 城市 維護建設(shè)稅是對從事工商經(jīng)營，繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種附加稅。比例稅率按地區(qū)差別分為三檔： 7%， 5%， 1%。 應(yīng) 納稅額 =納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額 適用稅率 ? 教育 費附加是對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人，就其實際繳納的稅額為計算依據(jù)征收的一種附加費?，F(xiàn)行教育費附加征收比率為 3%。 應(yīng) 納教育費附加 =實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額 征收比率 持有房地產(chǎn)要繳納的稅費 ? 城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。 全年應(yīng)納稅額 =實際占用應(yīng)稅土地面積（平方米） 適用稅額 ? 稅 耕地占用稅是對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，就其實際占用的耕地面積征收的一種稅，它屬于對特定土地資源占用課稅。采用定額稅率。 應(yīng)納稅額 =實際占用耕地面積（平方米） 適用定額稅率 持有房地產(chǎn)要繳納的稅費 房企的企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算的比較 差異一 ：清算（匯算）時間點不同 差異 二：成本項目計算 不同 差異 三：扣除項目存在 差異 差異 四：利息費用存在 差異 土地增值稅 清算的概念 ? 指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫 《土地增值稅清算申報表》 ，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為 (國稅發(fā)【 2023】 91號文件第 3條） 。 土地增值稅 清算的條件 一、自行清算 (國稅發(fā)〔 2023〕 187號 )符合以下情形之一： 房地產(chǎn) 開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 整體 轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 直接 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 。 二、強制清算 (國稅發(fā)〔 2023〕 187號 )符合以下情形之一： 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 三、注銷清算（國稅發(fā)〔 2023〕 91號）： 對納稅人申請注銷稅務(wù)登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷 。 清算 的前期準備 ? 臺賬管理：納稅人應(yīng)從取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控（ 91號文件第 6條）。 ? 成本費用歸集：納稅人對于分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用（ 91號文件第 7條）。 ? 票據(jù)管理：納稅人對于分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的，可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，實施項目專用票據(jù)管理措施（ 91號文件第 8條）。 歸集成本階段 借：開發(fā)成本 — XXX項目 — 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工