【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅 納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià) 國(guó)稅函[1998]53號(hào) 二、扣除項(xiàng)目策劃法 房地產(chǎn)精裝房 自行設(shè)立建筑公司 加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的列支 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。 房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅 企業(yè)所得稅 國(guó)稅發(fā) [2021]84號(hào) 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 《 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法 》 08年 1月 1日?qǐng)?zhí)行 國(guó)稅發(fā) 〔 2021〕 31號(hào) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 》 國(guó)稅函 〔 2021〕 299號(hào) 《 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知 》 國(guó)稅發(fā) 〔 2021〕 86號(hào) 《 關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知 》 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知 國(guó)稅函 〔 2021〕 299號(hào) 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。 變化：國(guó)稅函 [2021]299號(hào)文件是對(duì)國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)文中關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅預(yù)繳作出的新規(guī)定，根據(jù) [2021]299號(hào)文件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)預(yù)繳稅款的， 即：當(dāng)期應(yīng)納稅額＝ 當(dāng)期預(yù)售房款收入 *預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 *25％ 177。 （當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)收入的實(shí)際利潤(rùn)與其預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額） *25％。 《 關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知 》 國(guó)稅發(fā) 〔 2021〕 86號(hào) 一、母公司為其子公司（以下簡(jiǎn)稱子公司）提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。 母子公司未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取價(jià)款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)予以調(diào)整。 二、母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 第三十六條 納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本５０％的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除。 第四十四條 納稅人申報(bào)扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，主管稅機(jī)關(guān)要求提供證明資料的，應(yīng)提供能證明真實(shí)性的足夠的有效憑證或資料。不能提供的，不得在稅前扣除。 第五十二條 納稅人發(fā)生的與其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的合理的差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供證明資料的，應(yīng)能夠提供證明其真實(shí)性的合法憑證，否則，不得在稅前扣除。差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等。會(huì)議費(fèi)證明材料應(yīng)包括：會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。 國(guó)稅發(fā)[2021]84號(hào) 發(fā)票使用及審核新規(guī) 國(guó)稅發(fā) 〔 2021〕 80號(hào)： 在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票 特別是沒(méi)有填開(kāi)付款方全稱的發(fā)票 ，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷。有偷逃騙稅行為的，依照 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 的有關(guān)規(guī)定處罰；情節(jié)嚴(yán)重觸犯刑律的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。 國(guó)稅總局稽便函 [2021]42號(hào) 關(guān)于 《 進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作 》 的通知： 各省國(guó)、地稅局要在轄區(qū)內(nèi) 2021年至 2021年年平均銷售額排名前 10位的房地產(chǎn)企業(yè)中共同選擇 3戶企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)解剖式檢查。 檢查中，要對(duì)被查企業(yè)列支成本費(fèi)用的票據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)核對(duì)， 單張票面金額在 10萬(wàn)元以上的票據(jù)必須全部進(jìn)行核查。 代收款的相關(guān)政策 營(yíng)業(yè)稅 ： 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 第五條規(guī)定： “ 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 國(guó)稅發(fā) [2021]69號(hào)文件規(guī)定：住房專項(xiàng)維修基金不納稅。 企業(yè)所得稅 ：國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào)： “ 開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 ” 代收款除住房維修基金不納稅外，其他代收款均須納稅。 土地增值稅 ： 財(cái)稅字 [1995]48號(hào)： “ 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可做為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì) 20％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用 ” 。 房產(chǎn)轉(zhuǎn)自用是否應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自己開(kāi)發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作自用，該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生改變，無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。待該房產(chǎn)實(shí)際發(fā)生銷售時(shí)，再繳納營(yíng)業(yè)稅。 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開(kāi)展 2021年稅收專項(xiàng)檢查工作的通知 》 國(guó)稅發(fā) 〔 2021〕22號(hào) 1. （ 1 ①檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的合理性、完整性。 五 、是各種換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。六 、是以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過(guò)程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。九 、是企業(yè)自用（包括經(jīng)營(yíng)性自用）、分配給股東（股東與企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的法人實(shí)體）的商品房是否申報(bào)納稅。 公司設(shè)立 子公司是獨(dú)立法人，如果盈利或虧損，均不能并入母公司利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的居民企業(yè)單獨(dú)繳納企業(yè)所得稅。 當(dāng)子公司微利的情況下，子公司可以按 20%的稅率繳納企業(yè)所得稅，使集團(tuán)公司整體稅負(fù)降低，在給母公司分配現(xiàn)金股利或利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)稅差，則設(shè)立子公司對(duì)于整個(gè)集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，其稅負(fù)為子公司繳納的所得稅和母公司就現(xiàn)金股利或利潤(rùn)補(bǔ)交的所得稅差額。 分公司不是獨(dú)立法人，不形成所得稅的居民企業(yè)，其實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)或虧損應(yīng)當(dāng)并入總公司，由總公司匯總納稅。 示例一： A公司所得稅稅率為 25%。 2021年 1月擬投資設(shè)立一公司，預(yù)測(cè)其當(dāng)年的稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)為 3萬(wàn)元，假定 A公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn) 100萬(wàn)元?，F(xiàn)有兩種方案可供參考：一是設(shè)立全資子公司，并向 A公司分配利潤(rùn) 2萬(wàn)元；二是設(shè)立分公司 (假設(shè)不存在納稅調(diào)整事項(xiàng) )。 設(shè)立全資子公司 子公司繳納的所得稅=3 20%=； A公司繳納的所得稅=100 25%+2247。 (120%) (25%20%)=； 集團(tuán)公司整體稅負(fù)=+=。 設(shè)立分公司 A公司繳納的所得稅=(100+3) 25%=萬(wàn)元。 當(dāng)下屬公司微利的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇設(shè)立子公司的組織形式。 示例二： B公司所得稅稅率為 25%， 2021年 1月擬投資設(shè)立回收期長(zhǎng)的公司，預(yù)測(cè)該投資公司當(dāng)年虧損 600萬(wàn)元，假定 B公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 1000萬(wàn)元，現(xiàn)有兩方案可供選擇：一是設(shè)立全資子公司；二是設(shè)立分公司 (假設(shè)不存在其他納稅調(diào)整事項(xiàng) )。 設(shè)立子公司 子公司當(dāng)年虧損，不繳納所得稅，其虧損可結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，用以后年度所得彌補(bǔ)。 B公司當(dāng)年繳納的所得稅 =1000 25%=250萬(wàn)元；集團(tuán)公司整體稅負(fù) =250萬(wàn)元。 設(shè)立分公司 B公司當(dāng)年繳納的所得稅=(1000600) 25%=100萬(wàn)元。 當(dāng)下屬公司或公司本部虧損的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇設(shè)立分公司的組織形式 設(shè)立分公司納稅優(yōu)缺點(diǎn)分析 優(yōu)勢(shì)： 第一 ，公司本部及分公司的盈利和虧損可以互相抵補(bǔ)。 第二 ，稅法規(guī)定在稅前列支有限額的費(fèi)用（如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)）可以在公司內(nèi)部調(diào)劑使用，從而使公司的稅收負(fù)擔(dān)更趨合理。 第三