【文章內(nèi)容簡介】 住宅業(yè)與國際水平的對接還只是一個遙遠的夢想。而今，我們發(fā)現(xiàn)，在中國發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的突飛猛進已經(jīng)使中國住宅趕上或局部超過國際水平成為可能。今天一個北京市、上海市或一個廣東省的房地產(chǎn)開發(fā)量已經(jīng)超過全部歐洲的總和時，全球的建筑師都來中國一現(xiàn)身手，全世界的發(fā)展商都也都到中國來考察房地產(chǎn)！　　中國房地產(chǎn)發(fā)展的特點：一、時空上梯度發(fā)展，因為中國經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)歷了幾個曲折探索的歷程，先建立經(jīng)濟特區(qū)，然后再開放沿海十四個經(jīng)濟開放城市，中國經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)梯度推進策略，所以中國房地產(chǎn)也是呈梯度發(fā)展。當沿海開放時，深圳廣州房地產(chǎn)開始起步，加上比鄰港澳，成為先進觀念和操作的過濾器，通過本土化后，迅速在全國推廣開來。梯度推進經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略成為房地產(chǎn)發(fā)展不平衡的明顯體現(xiàn)，形成實際上房地產(chǎn)梯度階梯。這種階梯存在使得南派地產(chǎn)商西征北伐，成為過江猛龍。 萬科、中海、珠江、保利、富力城、金地、招商、華僑城……等房地產(chǎn)企業(yè)的都是從深圳、廣州起步，然后在全國各地布局，經(jīng)過這15年的發(fā)展，不斷地競爭超越 現(xiàn)已成為中國房地產(chǎn)大佬，紛紛闖入人們的視野,成為中國房地產(chǎn)舞臺上的一道亮麗風景線！　　二、地域的多元化，中國地域遼闊各城市、地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，當上海的房地產(chǎn)在熱火朝天的時候，深圳的房地產(chǎn)還不溫不火，但當上海的房地產(chǎn)在放慢的時候，深圳的樓宇卻很難買到，價格也上升較快。就同一個城市而言也是這樣，上海浦東由于是“特區(qū)”，城市建設日新月異，在加上一系列的政策優(yōu)惠，包括取消過江橋遂的收費等，使原來“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的理念徹底改變，浦東樓價的升幅，大大高過浦西樓價的升幅。北京城南與城北的發(fā)展就是不一樣，一句民謠“北富南賤”可窺一斑。　　以上是中國房地產(chǎn)十五年發(fā)展的簡單回顧，盡管取得巨大成就，然而今天中國房地產(chǎn)業(yè)卻成為老百姓投訴意見最多的行業(yè)之一，例如野蠻拆遷，欺詐，暴利，空置率越來越大，泡沫等等不絕如耳。中國房地產(chǎn)企業(yè)若要在未來的競爭中勝出，超越成長的煩惱，必須積極應對。面對利益和責任，必須做有社會責任的房地產(chǎn)企業(yè)?！　∫弧⒏叨耸袌鲎呔仿肪€，如黃文仔開發(fā)的廣州星河灣，因重品質(zhì)，講城信，從未搞過地產(chǎn)卻一炮而紅，成為中國高端地產(chǎn)一面旗幟，今天，他開發(fā)的北京星河灣，又在熱銷中，因為好房子自己會說話?！　《⒅械蜋n的住宅項目中要大力發(fā)展，由于商品住宅供求結構一直不匹配，房地產(chǎn)商相對傾向于取向消費金字塔塔尖、獲取高額利潤，而造成中低端項目有效供給不足，其實對中國大陸市場而言，未來這一市場最龐大，房地產(chǎn)企業(yè)要多開發(fā)中低端項目，開發(fā)的產(chǎn)品要低價不低質(zhì)，讓普通老百姓用總最少的錢買最適用的房子。誰先占領了這個市場，那么他的未來最光明！　　　　　?。ㄈ嗣窬W(wǎng)房產(chǎn)城建頻道 中國建筑工程總公司國內(nèi)業(yè)務部 黎良毛）回眸2005上海房地產(chǎn)市場特別關注五大現(xiàn)象　　2005的上海房地產(chǎn)市場，有不少現(xiàn)象值得關注，值得反思，尤其是當2005即將過去的時候。讓我們一起來回眸2005的這五大現(xiàn)象?！　‖F(xiàn)象一：打折　　從一月份開始，上海市政府相關部門整頓市場、打壓投機行為的措施不斷出臺，更為嚴厲和有針對性的治理行動讓市場意識到山雨欲來風滿樓的變化正在逼近。4月，中央的宏觀調(diào)控政策確立了打壓投機行為的基調(diào)。調(diào)控政策出臺后，疾速飆升的房價嘎然止?jié)q?！　≌麄€過程在時間上階段分明：一季度強勁的搶購熱潮在一連串調(diào)控政策出臺后，瞬時演化為克制、等待和觀望，經(jīng)過二季度僵持、沉寂之后，“打折”最終成為下半年上海房地產(chǎn)市場的真實寫照?！　∥挥谏虾Ｈf里板塊的“萬里雅筑”成為第一個公開打折的樓盤，其新房標價比一個月前的開盤價降低15%，也低于周邊樓盤價格近千元。隨后，大華集團以周年慶典讓利方式對旗下在售樓盤打折調(diào)價。至此，打折不再是遮遮掩掩的個別行為，而成為理性回歸的具體表現(xiàn)。　　現(xiàn)象二：觀望　　“觀望”一詞，準確地表述出2005下半年買賣雙方的真實心態(tài)?！　⌒抡及l(fā)之際，有觀望者認為三個月之后，市場將復蘇回暖。然而，隨后到來的政策組合拳使這一心態(tài)不復存焉。在觀望氣氛的壓力下，上海樓市的部分開發(fā)商祭出了降價“法寶”?！　　敖鹁陪y十”的傳統(tǒng)旺季，部分業(yè)內(nèi)人士想借機一搏，而第三季度每日成交套數(shù)剔除配套商品房之外，毫無明顯放量跡象。　　現(xiàn)象三：團購　　面對成交量的一再萎縮，“團購”成為了2005年8月份上海房地產(chǎn)市場最熱門的名詞。熱衷于團購的主要是一批有現(xiàn)實需求的自住購房者，而始作俑者則是某網(wǎng)站。　　團購是借助不太熱的市場建立起來的過渡時期的產(chǎn)物。盡管已經(jīng)有許多的開發(fā)商公開在價格上有所松動，但直接降價一直都是開發(fā)商最不愿意采用的辦法。可如果采用團購的方式來降價銷售意義就大不相同了。從購買者的心理接受程度來講，批發(fā)本來就應該比零售便宜，團購比單個去買要便宜，也屬正?，F(xiàn)象。因此，團購的適當優(yōu)惠一般不會影響到單個購房者的購房?！　?月20日，約80名購房者到達位于嘉定江橋的“嘉城”，并以9折的價格(約5200元/平方米)簽下22套，總成交金額超過1300萬元?；馃崃?個多月的上海樓市團購，終于達成了首筆交易?！　】墒沁M入第四季度，團購卻突然從消費者眼中“消失”了。究其原因，樓盤的底價無法確定，買賣雙方在價格上的分歧成為這一輪“團購風”慘淡收場的“最終殺手”?！　∧甑讓⒔?，在8月份曾經(jīng)喧囂一時的團購買房再次興起，不過這次的團購主要是由購房者自發(fā)組織。目前滬上已經(jīng)出現(xiàn)多個“團購同盟軍”，這些同盟或直接針對某個樓盤，或針對某一板塊，參與者達成共識：價格談妥一起買，否則大家一起等。　　現(xiàn)象四：自建房　　2004年以來，“個人合作建房”風起云涌?！　?005年4月27日，上海最大的自建房組織——上海家圓網(wǎng)成立的“上海家圓投資咨詢有限公司”正式成立?！　?jù)悉，家圓的定制建房有三種模式：一是參加土地一級市場公開招拍掛拿土地，然后建房；二是與開發(fā)商進行股權合作，共同開發(fā)建房；三是團購團簽。前兩種模式屬于深層次的定制建房模式，實現(xiàn)需要很長的周期。目前盡管房價在下跌，但土地價格并沒有太大變化，建房成本依舊很高，獲得土地的難度也非常大。地價高是目前家圓面臨的最大問題?！　∧壳皞€人集資建房沒有成功先例可循，國家在這方面也沒有明確的政策法規(guī)。按照現(xiàn)行的法律法規(guī)，個人應該可以通過土地“招標、拍賣、掛牌”等方式拿到土地，但其必須符合相關的規(guī)定和程序。“個人合作建房”究竟會何去何從？大家盡可拭目以待?！　‖F(xiàn)象五：收購　　2005年以來，海外基金加快進入上海房地產(chǎn)市場的步伐。初步統(tǒng)計，海外基金在京滬兩地投資總金額超過150億元人民幣。就目前的情況來看，許多海外基金機構在上海的首選目標是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)和辦公樓，或者中心城區(qū)高檔住宅物業(yè)。2005年，海外基金掀起第一股投資和收購上海房地產(chǎn)的熱潮。近期包括所羅門兄弟公司、雷曼兄弟、金融集團公司、美國漢斯集團等30多個海外基金，都懷揣著大量資金準備投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場?！　『Ｍ饣?006年將進一步擴大進入中國房地市場的步伐，其中主要城市是上海和北京。有人預計，未來一年海外基金在上海機構物業(yè)量將超過10座。另外，大量海外基金包括對沖基金將擴大投資范圍，進一步關注中國的銀行、證券市場、科技行業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)。估計海外基金可以動用的資金將達數(shù)十億美元。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。ń夥湃請螅暮暧^經(jīng)濟角度看中國房地產(chǎn)業(yè)國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長 趙曉　　從宏觀經(jīng)濟角度看中國房地產(chǎn)是筆者情有獨鐘的一個角度，但以前從未系統(tǒng)地從這個角度進行梳理。　　現(xiàn)借此文提出六大展開性的觀點。　　宏觀經(jīng)濟的發(fā)展階段將根本決定房地產(chǎn)的發(fā)展　　為什么中國當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼？一個最主要的原因是中國進入了人均10004000美元的發(fā)展階段，這個階段正是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金階段，在一定收入支撐下的旺盛消費成為房地產(chǎn)發(fā)展恒久的“經(jīng)濟加速器”?！　槭裁粗袊斍暗姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展水平還不夠，基本上還處在第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務還是房地產(chǎn)開發(fā)，而不像西方那樣，房地產(chǎn)業(yè)已成為標準的第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)金融和服務大大超過建筑業(yè)的規(guī)模，原因亦在于中國的經(jīng)濟發(fā)展階段還比較低，人均收入還比較低。中國房地產(chǎn)的發(fā)展尚待天時?！　懙竭@兒，不禁想到前年，見到萬科的老總王石，問萬科的最新動態(tài)是什么，答曰“成立研究院”，再問研究什么，復答曰“研究標準件，新型建筑方式”等等。呵呵，原來轟轟烈烈的中國房地產(chǎn)其實一直處于各個項目各自為戰(zhàn)的“農(nóng)業(yè)時代”，這才剛剛開始進入標準化、規(guī)?；⒓s化的工業(yè)時代，離后工業(yè)時代還遠著呢！　　房地產(chǎn)的發(fā)展也將引領一段時期內(nèi)的宏觀經(jīng)濟運行　　房地產(chǎn)的厲害，在于他拉動的產(chǎn)業(yè)巨多，據(jù)說高達130多個行業(yè)，這使得房地產(chǎn)的大車一經(jīng)啟動，對宏觀經(jīng)濟的影響便舉足輕重。本輪中國經(jīng)濟增長，最早就是從房地產(chǎn)增長發(fā)力開始的。　　早在2000年，汽車等其他產(chǎn)業(yè)還沒有預熱時，房地產(chǎn)的投資和消費的增長均已超過30%，可以說引領了新一輪中國經(jīng)濟增長大潮的潮頭?！　≡谶^去幾年，房地產(chǎn)對每年的經(jīng)濟增長一般直接貢獻在1個多點，間接貢獻高達23個點，功莫大焉！即使對房地產(chǎn)頗有微詞的央行，在最新政策報告中，也給了充分肯定。算起來，2005年，房地產(chǎn)的投資幾乎相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值的13%，房地產(chǎn)業(yè)成了中國的支柱產(chǎn)業(yè)?！　≈袊氂械脑鲩L模式將影響房地產(chǎn)發(fā)展　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展這么快，不僅與經(jīng)濟發(fā)展階段有關，與對過去的補課有關，還與經(jīng)濟增長模式有關。眾所周知，中國的一個獨特的增長特色是“諸侯經(jīng)濟”，即各個地方政府無不懷有強烈的政績沖動。而在房地產(chǎn)的發(fā)展上，地方政府與開發(fā)商實際上形成了“你發(fā)財我發(fā)展”這樣一種增長模式。對于地方官員來說，只要土地賣出去，城市建起來，我的政績就有了。對于房地產(chǎn)商來說，只要有土地，有政府支持，那就是最佳的商業(yè)發(fā)展時機，哪管有人因此失去土地，哪管身后罵名滾滾來。　　“你發(fā)財我發(fā)展”這句話還沒有完全道盡這一發(fā)展模式的秘訣，還要加上一句“成本社會掏”，才算完整。最主要的成本，當然是失地農(nóng)民來掏，另外環(huán)境污染等方面的成本則是全社會來掏?！　《杀镜墓?jié)省就是地方政府收入和開發(fā)商的利潤。據(jù)國務院發(fā)展研究中心調(diào)查，農(nóng)民從土地轉換與增值中拿到的收益不到全部的5%，45%地方政府拿走了，55%開發(fā)商拿走了，農(nóng)民在城市化過程中因此而導致的損失可能以數(shù)十萬億人民幣計。為什么農(nóng)民窮？土地產(chǎn)權不在手，土地收益拿不到是關鍵。為什么中國會迅速形成一批暴富，同時又形成一批赤貧，原因亦在于此?！　　澳惆l(fā)財我發(fā)展、成本社會掏”是刺激中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展陷入瘋狂發(fā)展的“制度加速器”?！　『暧^經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)發(fā)展政策、房地產(chǎn)調(diào)控有密切關系　　房地產(chǎn)是如此特殊的產(chǎn)業(yè)，它對于經(jīng)濟發(fā)展有如此重要的影響。這使得各國政府往往視房地產(chǎn)發(fā)展為戰(zhàn)略棋子。在中國，1997年后，經(jīng)濟進入亞洲金融危機后的衰疲狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)被認為是能重振景氣的法寶，政府因此出臺了一系列促進房地產(chǎn)發(fā)展的政策，終使房地產(chǎn)走到時代舞臺的中央，隨之也帶動了經(jīng)濟回升。而隨著經(jīng)濟轉向過熱，政府的政策導向也開始發(fā)生變化，對房地產(chǎn)的調(diào)控也終于走到前頭。　　所謂陰陽變化，物極必反，此理天下皆同?！　⌒枰貏e提出的是，很多不從宏觀角度看房地產(chǎn)的人，往往看不到房地產(chǎn)調(diào)控與宏觀調(diào)控的微妙關系，當然也就看不清房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)之間的微妙關系。比如，整理這幾年的中國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，你會發(fā)現(xiàn)，最“過熱”的并不是房地產(chǎn)，而是帶“外”字的一系列數(shù)據(jù)，如外貿(mào)增長，外匯儲備增長等等。這說明外需過熱是當前總需求過熱的特別重要的原因，但是，出口導向產(chǎn)業(yè)每年給中國新增就業(yè)的貢獻是200萬，在增長優(yōu)先的宏觀政策導向下，通過調(diào)整外匯進而調(diào)整外需讓政府感覺投鼠忌器，非常為難。在這種情況下，不調(diào)外需而是通過調(diào)控房地產(chǎn)來調(diào)控內(nèi)需便成為首選之策。所以，房地產(chǎn)調(diào)控固然有其自身原因，更有其微妙的宏觀原因?！　》康禺a(chǎn)調(diào)控在一定程度上是調(diào)控外需的替代。2005年，中國凈出口達歷史紀錄，從宏觀角度看，是因為房地產(chǎn)業(yè)為出口部門承受了調(diào)控的成本。　　宏觀參數(shù)的調(diào)整將對房地產(chǎn)起到舉足輕重的影響　　很多人看房地產(chǎn)需求，看的是潛在需求，而不是附加貨幣價格的需求，其實這個看法完全不對，真正要看的是附加貨幣價格的需求，因為市場經(jīng)濟承認的需求從來都是附加貨幣價格的有效需求?！　》康禺a(chǎn)目前很強勢，外部形勢好是關鍵。，加起來是5個億，如果利率調(diào)兩個點，則意味著開發(fā)商和購房者要增加成本1000億元，房地產(chǎn)行業(yè)隨時有可能變成一個全行業(yè)虧損的行業(yè)。所以，影響最大的不是別的，正是宏觀參數(shù)?！　R率的調(diào)整與否對房地產(chǎn)的影響也很大。日本長期不調(diào)匯率，導致大量外匯流入房地產(chǎn)，導致房地產(chǎn)泡沫，而在匯率大調(diào)后，大量資金投資美國和東南亞，房地產(chǎn)泡沫轟然倒塌?！　∮械朗牵靶蝿荼热藦姟?。房地產(chǎn)的盛衰，全在于“形勢”?！　∈杖敕峙鋵⒆罱K決定房地產(chǎn)發(fā)展模式　　我曾經(jīng)和發(fā)展商爭論中國房地產(chǎn)價格是否合理。發(fā)展商掐著指頭說房價是合理的，每一個項目地的成本是多少，剩下的部分稅收是多少，利潤只有多少，還強調(diào)中國的商品房只是少數(shù)，商品房的高價是合理的，開發(fā)商為富人建房也是合理的，云云。不能說這樣的分析一點道理沒有，但最終結論肯定是錯的。問題在什么地方呢？　　在于開發(fā)商沒有宏觀與全局的眼光?！　暮暧^的角度，我們可以清晰地看出，由于權力資本、社會保障以及中國目前“你發(fā)財我發(fā)展、成本社會掏”的城市化發(fā)展模式等因素，中國社會已經(jīng)陷于兩極分化的收入分配格局，越來越多的低收入者涌入城市（每年在1000萬2000萬），這樣一種收入分配格局是不可能支撐中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的。其導致的必然結果就是開發(fā)商只為富人建房子，而大多數(shù)的窮人尤其是城市化以來的所謂“新市民”因上無片瓦下無立足之地而與政府和開發(fā)商形成對立情緒。有人說，“有房住不等于有住房”，更有人說，窮人應該去住廉租房和經(jīng)濟適用房。如果社會的主流階層是中產(chǎn)階級，窮人和富人都很少，這樣的處理并無不妥，但如果窮人成為大多數(shù)，這樣的解決辦法就是畸形的，也是根本不可能的?！　∏f不要忘記，分配決定生產(chǎn)，一個不合理的分配結構不足以支持一個合理的生產(chǎn)結構。任何一個房地產(chǎn)分配解決良好的國家，一定是中產(chǎn)階級占主流，收入分配相對合理的國家。從這個角度看，拉美式的收入分配格局勢必嚴重地扭曲中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也將成為制約中國