【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)報(bào)告作者：日期：房 地 產(chǎn) 動(dòng) 態(tài)半 月 刊2006年1月10日國家信息中心 中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) 主辦未經(jīng)許可不得它用 目 錄大勢點(diǎn)評 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下的年終盤點(diǎn)對2006年房地產(chǎn)市場的十大預(yù)測政策動(dòng)向最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷工作規(guī)程》的通知市場走勢2005年前11個(gè)月房地產(chǎn)投資住宅比重下降較明顯發(fā)改委:三大因素將影響2006年房價(jià)超越成長的煩惱——中國房地產(chǎn)十五年回眸2005上海房地產(chǎn)市場：特別關(guān)注五大現(xiàn)象業(yè)界論壇從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看中國房地產(chǎn)業(yè)顧云昌：免疫力低下癥困擾中國樓市四問經(jīng)濟(jì)適用房地產(chǎn)金融信托創(chuàng)新變種頻頻 已觸及REITs指尖2005地產(chǎn)金融年: 地產(chǎn)多元化融資浩浩蕩蕩營銷策略知識型房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)創(chuàng)新方略海外之窗英美住房市場冷熱分明 美國房主被告誡小心REITs風(fēng)險(xiǎn)漸現(xiàn) 新加坡金管局修改指導(dǎo)準(zhǔn)則要聞簡報(bào)汪光燾：全國樓市發(fā)展平穩(wěn) 2006年將繼續(xù)調(diào)控2006審計(jì)確定4項(xiàng)工作重點(diǎn) 住房公積金列在其中北京發(fā)改委：200萬平米經(jīng)濟(jì)適用房2006年定向銷售供求信息廣東省湛江市國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)資料2005年111月固定資產(chǎn)投資情況2005年111月房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2005年111月按登記注冊類型分的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2005年111月各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2005年111月各地區(qū)住宅建設(shè)完成情況2005年111月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下的年終盤點(diǎn)中華全國工商聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長 聶梅生　　經(jīng)過政府對房地產(chǎn)2005年的宏觀調(diào)控，盤點(diǎn)2005年我們在哪些方面是想明白了，同時(shí)又去做了事情，以便理清思路明確方向應(yīng)該是值得的?！　〉谝患虑榫褪菍ξ覈用褡》砍钟新仕岢龅膯栴}　　現(xiàn)在看起來是及時(shí)的，也是為業(yè)界所認(rèn)可的。我國居民的住房持有率是全世界最高的。在此以前，普遍將“居者有其屋”理解為“居者擁其屋”，將“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊毖堇[成“人人持有適當(dāng)?shù)淖》俊?，以至于將千千萬萬的住房大軍趕到購房市場，形成房價(jià)增速過猛實(shí)際上是與過去若干年中的政策導(dǎo)向有關(guān)，這件事情引起了業(yè)界的很多爭論，我查了“十五”規(guī)劃，在“十五”規(guī)劃中有關(guān)房地產(chǎn)改革和發(fā)展目標(biāo)是：“基本實(shí)現(xiàn)每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量較高的住宅”?！笆濉钡哪┢冢簿褪?005年就要基本實(shí)現(xiàn)每戶擁有一套住宅，那就是基本上每一戶都持有，是爭取100%持有率的概念。我認(rèn)為這個(gè)提法一定要改過來，否則“十一五”期間房地產(chǎn)的發(fā)展就沒辦法可持續(xù)，現(xiàn)在已經(jīng)得到很多方面的認(rèn)可。今后解決住房問題要從單一的瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)一級市場到一級、二級并重；從依靠單一的購房市場到租售并舉，尤其是尚不具備購房條件的居民要更多的依靠租房來解決，這是業(yè)界對整個(gè)房地產(chǎn)市場的一個(gè)認(rèn)知過程。同時(shí)，對現(xiàn)有房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步研究，對住房體制改革的反思都會(huì)引發(fā)對現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房政策、廉租房政策的調(diào)整甚至改革，這就是“否定之否定”，“改革之改革”。在此基礎(chǔ)上，商會(huì)在2005年就廉租房政策、金融政策等給中央提出了五次建議，得到了業(yè)界的支持和政府的重視?！　〉诙虑槭顷P(guān)于房地產(chǎn)金融　　實(shí)際上中國只有房地產(chǎn)信貸，沒有真正意義上的房地產(chǎn)金融，原因是金融體制改革落后于房改大約七年，因此，以往的房地產(chǎn)融資手段只有銀行信貸一條路，這次宏觀調(diào)控中出臺的金融方面的政策正說明了以往在這方面政策的缺位，房價(jià)的高低無疑與金融政策是密切相關(guān)的，在房地產(chǎn)金融體制不健全的情況下又如何能穩(wěn)定房價(jià)？但是，如何起動(dòng)房地產(chǎn)金融，首先要解決一個(gè)誤區(qū)，中國的地產(chǎn)商以往把房子都賣掉，自己不持有物業(yè)，因此融資主要是靠銀行提供個(gè)人貸款和開發(fā)貸款這種間接融資手段，而發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融是在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上提供融資平臺，這其中直接融資占有重要地位。比如房地產(chǎn)信托基金，如果你自己沒有物業(yè)，也就不能形成由經(jīng)營物業(yè)所形成的現(xiàn)金流，這就導(dǎo)致中國的房地產(chǎn)只著重經(jīng)營增量市場（新建房的銷售），而把對巨大的存量市場的經(jīng)營邊緣化了，以至于沒有大的機(jī)構(gòu)持有房地產(chǎn)物業(yè)，這是一個(gè)很大的誤區(qū)。2005年宏觀調(diào)控到三季度的時(shí)候，我基本上就不說房價(jià)的事了，我覺得對房地產(chǎn)金融這一塊一定要重新認(rèn)識，我國優(yōu)良的房地產(chǎn)物業(yè)不能都賣給趁虛而入的海外資本。房地產(chǎn)有幾個(gè)功能，一個(gè)是使用功能，一個(gè)是投資功能，還有一個(gè)是經(jīng)營功能，在現(xiàn)階段經(jīng)營功能已經(jīng)被大大地弱化了，其實(shí)不動(dòng)產(chǎn)有很強(qiáng)的經(jīng)營功能，所以要培養(yǎng)持有物業(yè)，經(jīng)營物業(yè)的機(jī)構(gòu)而不僅僅是個(gè)人。房地產(chǎn)金融中大家都說的REITS就是針對這一塊的融資手段，現(xiàn)在已經(jīng)為大家所認(rèn)知了。這件事我們想通了，通過房地產(chǎn)商會(huì)這個(gè)平臺去推動(dòng)，我們一定會(huì)為房地產(chǎn)金融作些事情?！　〉谌虑槭顷P(guān)于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈問題　　針對土地開發(fā)的開發(fā)商和針對建造的房屋營造商以及針對長期物業(yè)經(jīng)營的機(jī)構(gòu)投資商在產(chǎn)業(yè)鏈上應(yīng)當(dāng)是各司其職的?！　∥磥碇袊康禺a(chǎn)業(yè)需要專業(yè)化細(xì)分，不細(xì)分的話整個(gè)產(chǎn)業(yè)是拖拖拉拉地互相牽制誰都不能提高，誰都跑不快，全部工作都由開發(fā)商來負(fù)責(zé)是行不通的。目前情況是一方面存在賣不出去房形成空置，另一方面又存在“暴利”問題，在產(chǎn)業(yè)鏈上需要把利潤重新合理分配，這樣才能促使產(chǎn)業(yè)按照專業(yè)化長期發(fā)展。道理是明白了，但是找到論據(jù)來說服自己是到2005年10月份的時(shí)候，我們組織發(fā)布REICO三季度報(bào)告，當(dāng)時(shí)與銀監(jiān)會(huì)的官員有一個(gè)對話，他一句話把我點(diǎn)醒了，說的是雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)中有很大的利潤，但是銀行并沒有在其中獲得，我們實(shí)際上是為房地產(chǎn)背了風(fēng)險(xiǎn)，而沒有分享利潤（因?yàn)榉抠J利息一直不高，4%6%的利率）。這話當(dāng)時(shí)我也覺得不能同意，認(rèn)為銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)各有各的范圍，各有各的利潤，但過后想一想，在宏觀調(diào)控之后，海外的金融機(jī)購趁虛進(jìn)入中國，針對資本饑渴的中國房地產(chǎn)項(xiàng)目所提出的投資回報(bào)率恐怕都在兩位數(shù)吧！　　中國的銀行業(yè)也正進(jìn)行商業(yè)化、市場化、國際化改革，2006年底正是一個(gè)大限，與海外的銀行、金融機(jī)構(gòu)的競爭是指日可待了，中國的商業(yè)銀行必然會(huì)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上尋求合理回報(bào)。再者說，如果沒有一定的吸引力，中國的房地產(chǎn)直接融資從何而來？沒有合理的回報(bào)誰會(huì)進(jìn)入直接融資市場？尤其是看看被中國的股市所套牢了的浩浩蕩蕩的股民大軍，對于直接融資工具必須格外的精心。這些問題說明了房地產(chǎn)利潤分配須要重新分布，在產(chǎn)業(yè)鏈上不能要損就全部損，要榮就這一家榮，這樣別人就不跟你玩了?，F(xiàn)在靠預(yù)付款和施工單位墊資已達(dá)到50%左右的資金了。利潤分布的不均衡，最終會(huì)形成資本轉(zhuǎn)移，影響的是產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展?！　〉谒募戮褪亲≌虝?huì)更名叫房地產(chǎn)商會(huì)　　2005年做的比較成功的第四件事就是為適應(yīng)長期的發(fā)展和與國際接軌，住宅商會(huì)更名叫房地產(chǎn)商會(huì)，以便今后進(jìn)一步回歸不動(dòng)產(chǎn)的金融屬性和租售并舉屬性，目前在中國這兩種屬性相對缺位?！　?005年比較遺憾的事情之一　　遺憾總是有的，2005年比較遺憾的事情之一是中國的房地產(chǎn)企業(yè)在2005年受到了太多打擊，企業(yè)是經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，在中國房地產(chǎn)市場只有短短20年歷史的情況下，不要把所有的罪過都算到開發(fā)商身上，尤其是能夠在中國房地產(chǎn)界挺身說話的，不管說的中聽不中聽（比如像任志強(qiáng)），為數(shù)并不多，應(yīng)該給予公正對待，像南方一些企業(yè)家不愛說話，他們只是悶著頭掙自己的錢。最近說的比較多的是房地產(chǎn)品牌企業(yè)的暴利問題，有些媒體把一些話放大扭曲是很不負(fù)責(zé)任的，我認(rèn)為“一個(gè)品牌企業(yè)肯定不是虧損企業(yè)，一個(gè)虧損企業(yè)就不可能是品牌企業(yè)”大概不會(huì)錯(cuò)吧！還有一句話，“掏得起錢的人才會(huì)買商品房”這句話也對吧！包括報(bào)道也常常放大扭曲原作，例如REICO報(bào)告中關(guān)于中低收入住房面積問題的結(jié)論原意是“中低收入家庭和高收入家庭在住房相對面積上的差距要小于其收入相對水平上的差距”也曾被歪曲成“中低收入住房好于高收入家庭住房”。媒體需要負(fù)起責(zé)任，因?yàn)槊襟w會(huì)影響大眾，會(huì)影響政府，同時(shí)也會(huì)把企業(yè)推到一個(gè)不利的局面，有的媒體有意無意的做一些推波助瀾的事情，形成信息很不對稱，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和政府的相互配合沒有起到好作用，如果大家都對傳媒說假話、空話恐怕社會(huì)也不會(huì)和諧?！　?005的“破”與 2006的“立”　　中央領(lǐng)導(dǎo)在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上對于房地產(chǎn)業(yè)說的非常明確。2005年出臺的“組合拳”已經(jīng)把要“破”的幾乎都打到了，中國的房地產(chǎn)把一些不健康的因素去掉，經(jīng)過這一段時(shí)間，中央政府、地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)都受到了一次洗禮，這是“破”，那接下來應(yīng)該是“立”了?！捌啤?、“立”都是宏觀調(diào)控，紅燈、黃燈、綠燈都是宏觀調(diào)控?，F(xiàn)在不是說已經(jīng)開綠燈了，但起碼在閃黃燈了，新的政策正在準(zhǔn)備，例如：支持村鎮(zhèn)發(fā)展的土地政策，對低收入住房的政策調(diào)整，準(zhǔn)備多年的抵押貸款證券化的實(shí)施，房地產(chǎn)信托基金和產(chǎn)業(yè)基金政策的準(zhǔn)備和調(diào)研等都是在2005年宏觀調(diào)控之后屬于“立”的舉措，你就沖這個(gè)方向走沒錯(cuò)?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?搜房網(wǎng))對2006年房地產(chǎn)市場的十大預(yù)測北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授 董藩　　進(jìn)入2005年12月以后，不斷有媒體朋友打電話，開始肯定我2005年提出的一些觀點(diǎn)，特別是我對房價(jià)問題的預(yù)測，并約我談?wù)?006年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢?？隙ㄎ疫^去的觀點(diǎn)我很欣慰，但談?lì)A(yù)測多被我拒絕。因?yàn)檎勵(lì)A(yù)測是一件十分嚴(yán)肅、科學(xué)的事情，過去每次言及預(yù)測，我都額角滲汗，牙齒打顫，生怕背上“胡說”、“炒作”之名。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場正處于特殊發(fā)展時(shí)期，影響它的因素和力量十分復(fù)雜，雖然大的發(fā)展趨勢明朗，但要對年度動(dòng)向和事件進(jìn)行預(yù)測，既需要深厚、全面的相關(guān)學(xué)科知識，又需要能在思維和視野上把握大勢，還需要跟中央高層決策者有些“心靈感應(yīng)”——所以，預(yù)測者從來不是站在“十字”路口，而是“梅花”路口，想走錯(cuò)很容易，想預(yù)測對就有點(diǎn)兒“九天攬?jiān)隆钡奈兜懒恕５?，?005年的最后一天，我的手機(jī)受到了鞭炮般的信息“轟炸”——除了祝福，就是讓我預(yù)測房價(jià)，而且強(qiáng)調(diào)“連搞房地產(chǎn)的教授都不說話”，就是“不顧學(xué)者的道義”、“沒有責(zé)任感”、“沒有膽量”。既然大家“孜孜以求”，我只好犧牲一點(diǎn)兒休息時(shí)間，跟大家隨便談?wù)?。一孔之見，錯(cuò)誤難免，請不要當(dāng)真。 　　，但還是要給中央政府一些“面子”，變得“溫順”些 　　估計(jì)將以7%為支點(diǎn)，上下波動(dòng)2個(gè)百分點(diǎn)，即59%，低于或接近GDP增長速度，其中以居于57%的可能性為大。這是政府、開發(fā)商、消費(fèi)者各方均可接受的增長速度，也是國家調(diào)控成績的體現(xiàn)。雖然本人未從高層決策者那里嗅得什么信息，但我堅(jiān)信59%的增幅將是房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的基本目標(biāo)。盡管總有學(xué)者主張強(qiáng)行下拉房價(jià)，但GDP仍在快速增長，要讓房價(jià)“反其道而行之”，這無異于“癡人說夢”！要是低于5%，如果不是遇到了“非典”這樣的極特殊事件，就表明數(shù)據(jù)有水分了。 　　“緊中有松”跡象　　“831”大限之前政府雖然集中放了一些地，但大限之后土地市場管理得還是比以前緊的，這對開發(fā)市場確實(shí)有影響，進(jìn)而影響著市場供求關(guān)系。如果需求不動(dòng)，要控制房價(jià)，只能增加供給才能達(dá)到目的。但要增加供給就要放地。2006年依然要嚴(yán)控房價(jià)大幅上升，土地管理部門縱有千般理由把緊關(guān)口，也要給建設(shè)部門和各級政府主要領(lǐng)導(dǎo)點(diǎn)“面子”。況且早有開發(fā)商往國土資源部的大院里投了枚“地荒論”炸彈，房價(jià)再大幅上漲，土地管理部門想置身事外，立個(gè)“潔身自好”的牌坊，大眾也難答應(yīng)啊！ 　　3.“政策恐慌期”已經(jīng)過去，市場逐漸恢復(fù)　　不會(huì)有2005年那樣“排山倒?！钡恼叱雠_，但會(huì)有一些體現(xiàn)節(jié)能省地意圖和規(guī)范市場秩序的政策、措施出臺，如控制套型結(jié)構(gòu)，控制高檔商品住房開發(fā)，鼓勵(lì)中低價(jià)位、中小套型住房開發(fā)，推行實(shí)名購房制度，限制內(nèi)部認(rèn)購，加強(qiáng)對中介市場的管理，出臺住房專項(xiàng)維修基金管理辦法等。除了建設(shè)部外，這些政策、措施可能涉及國土資源部、稅務(wù)總局、央行和地方政府。雖然“抑制”仍是主調(diào)，但不會(huì)是唯一的聲音，畢竟市場繼續(xù)觀望下去不行。 　　　　放松土地控制是不得已而為之，而且幅度十分有限，控制需求增長特別是住房過度需求將被提上議程?，F(xiàn)在人均住宅建筑面積已經(jīng)超過26平方米，如此下去用不了幾年小康居住目標(biāo)就會(huì)實(shí)現(xiàn)。住的小不是好事，住的太大也不是好事。別墅生活在中國將永遠(yuǎn)是異邦情調(diào)，不適合國情；住房越開發(fā)越大、買了不住等問題再不重視將給未來社會(huì)發(fā)展埋下隱患，最終咽下這個(gè)“苦果”的還是全體人民。不承認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位不對，過分倚重房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長也不行。 　　　　“住房保障”曾一度在政府的詞典里消失了，各級政府都津津樂道于住房制度改革的成績。2005年，經(jīng)濟(jì)適用房被媒體炒得“臭不可聞”，海內(nèi)外學(xué)術(shù)界的無情批判更讓政府不得不反思。一個(gè)親民的政府不能不關(guān)注民意，再加上控制房價(jià)的壓力巨大，于是，一些地方政府開始積極興建經(jīng)濟(jì)適用房，并開發(fā)或收購廉租房。但也會(huì)有一些地方政府開始探索貨幣化補(bǔ)助問題，這正是我積極倡導(dǎo)的。而且回龍觀新樓地面塌陷事件讓我更加深信不疑：實(shí)物補(bǔ)助或早或晚走投無路，貨幣補(bǔ)助才是住房保障的發(fā)展方向！ 　　　　窮人關(guān)注保障，而富人則關(guān)注理財(cái)。股市未老先衰，而房市則豐姿綽約，青春搖蕩。盡管2005年房市“不聽話”，中央政府對它來了個(gè)“泰山壓頂”，但房價(jià)總體上不見下跌。除上海等個(gè)別城市外，房市依然妖嬈迷人。現(xiàn)在的富人有很多受過高等教育，分析、把握大局的能力大大增強(qiáng)，盡管政府依然在實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控，我行我素者仍然不少，而且調(diào)控過程中的激烈討論似乎更讓房地產(chǎn)理財(cái)觀念深入人心。這就給宏觀調(diào)控帶來了更大壓力：光靠行政措施不行，立法手段必須登場了！ 　　，沖突加劇，呼吁主管部門采取規(guī)范措施　　物業(yè)公司原本是以“微利”、“服務(wù)”面孔出現(xiàn)的，但業(yè)主們都說它是“天使的臉龐，魔鬼的心腸”。2005年雖有“從被窩里拖出業(yè)主”這樣駭人聽聞的司法干預(yù)，但也有美麗園業(yè)委會(huì)全面勝訴、物業(yè)費(fèi)大降這樣大快人心的消息——誰怕誰??！于是，糾紛在增加，沖突在加劇，為服務(wù)質(zhì)量，也為收費(fèi)定價(jià)問題。糾紛還使人們開始反思物業(yè)管理模式問題：李建國的“物業(yè)革命”不無道理，本教授認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)踢開物業(yè)公司鬧革命，直接從市場上雇